楽天銀行住宅ローンの評判は？審査基準や金利や借り換えまでメリットまとめ

楽天銀行の住宅ローンに関する評判は良い評判が目立ちます。
特に金利の低さや諸費用の安さ、わかりやすさなどを評価している人が多い傾向にあります。
金利や諸費用が低いのは、全ての手続きをインターネットや郵送で行うからです。
人件費が発生しないため、低金利を実現できたり諸費用を抑えられたりするのです。

ただし金利は経済情勢などによって変動します。
そのため金利が低いと評判の楽天銀行であっても、必ず最新の金利の動向を確認しなければなりません。

総返済額を抑えるためには、なるべくリスクの少ない金利タイプを選ぶことも大切です。

また楽天銀行の住宅ローンは新規借り入れのみならず借り換えにも対応しています。
借り換えの際は今までの金利タイプと同じ金利タイプを選ぶこともできますが、今までとは違う金利タイプを選ぶことも可能です。
そのため借り換えを考えている場合は今までの住宅ローンの金利と楽天銀行の金利を見比べる他、金利タイプについても見直すと良いでしょう。

新規借り入れや借り換えをする上で利点の多い楽天銀行の住宅ローンですが、誰もが簡単に審査に通るわけではありません。
都市銀行と比べるとネット銀行の審査は緩いと思っている人も少なくありませんが、都市銀行と同じような基準で審査されます。

そのため楽天銀行で住宅ローンを組みたいと思っているのならば、楽天銀行で審査される可能性がある審査基準を把握しておくことも大切です。

楽天銀行の住宅ローンを選ぶ上で確認すべきポイント

新しく住宅ローンを組む場合は、金利だけに着目して金融機関や金利タイプを決めるケースも少なくありません。
もちろん金利によって総返済額や返済期間が変わるため金利は重要です。

しかし選ぶ金利タイプによっても総返済額や返済期間は変わります。

また住宅ローンを組む際は諸費用も発生します。
金利が低くても高額な諸費用がかかるケースもあるため、金利だけでなく金利タイプや諸費用も必ず確認しなければなりません。

以下で住宅ローンを検討しているときに確認すべきポイントを見ていきましょう。

• 住宅ローンの金利タイプ
• 住宅ローンの金利
• 団体信用生命保険の内容と料金
• 事務手数料
• 保証料
• 繰り上げ返済手数料

次の章では楽天銀行の金利タイプや金利、諸費用についてより詳しく解説していきます。

楽天銀行の住宅ローンの金利タイプは全部で4種類

楽天銀行の住宅ローンの金利タイプは以下の4種類です。

• 金利選択型
• フラット35（全期間固定金利）
• フラット35S
• 変動・固定選択型

注目すべき点は変動金利のみの商品がないという点です。
変動金利は固定金利に比べて金利が低いというメリットがあります。
しかし経済情勢によって金利が変動するため、金利が高くなると返済額が増えるリスクもあります。

利息部分を払うだけで元本は減らないという事態になることもあるのです。

楽天銀行には変動金利のみの商品ではなく、固定金利と組み合わせた金利選択型や全期間固定型金利と組み合わせた変動・固定選択型の金利タイプが用意されています。
そのため経済情勢によって総返済額が大きく膨らむリスクを回避できます。

金利選択型

金利選択型は固定金利と変動金利を組み合わせた金利タイプです。
楽天銀行の金利選択型には次のようなメリットがあります。

• 金利上昇のリスクを抑えられる
• 全期間固定金利よりも総返済額が少なくなる可能性がある
• 返済期間中は固定金利と変動金利を何度も変更できる

楽天銀行の金利選択型の固定金利期間は2年や5年、10年などの5つの期間から選べます。
金利は変動金利よりも固定金利のほうが高く設定されているため、固定金利期間が短いほどローン全体の金利が低くなる可能性があります。

しかし金利が上昇するリスクもあるため、安定性を望むのならば10年金利などの長期固定金利を選ぶと良いでしょう。

金利選択型には固定金利よりも金利が低い変動金利も含まれているため、金利が低い期間に繰り上げ返済をして住宅ローンの返済期間を短縮したい人にも向いています。
ただし金利は住宅ローンに申し込んだときの金利が適用されるのではありません。
借り入れ時の金利が適用されるため注意しましょう。

フラット35（全期間固定金利）

フラット35は楽天銀行と住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。
楽天銀行のフラット35には次のようなメリットがあります。

• 借り入れ時から返済終了時まで金利が変わらない
• 返済計画を立てやすい

フラット35を利用すれば最長で35年間、同じ金利で住宅ローンを返済できます。
経済情勢による金利上昇の心配をする必要がないため、返済期間が長くても安心して返済していけるでしょう。

楽天銀行のフラット35の金利は低めに設定されていますが、それでも他の金利タイプと比較すると金利が高いという点には注意が必要です。

フラット35には他の金利タイプと比べて借り入れのハードルが低いという特徴もあります。
以下でフラット35の融資の対象となる人の特徴をまとめました。

• 収入が少ない
• 勤続年数が少ない
• 自営業を営んでいる
• 派遣社員もしくはパートで働いている

そのためフラット35を選べば、収入が少ない人や安定性がない仕事に就いている人でも住宅ローンを組める可能性があります。

フラット35S

フラット35Sは優れた住宅を購入する場合に利用できます。
楽天銀行が定めている優れた住宅とは、次のような住宅のことを指します。

• 認定低炭素住宅
• トップランナー基準に適合する住宅
• 一次エネルギー消費量等級5の住宅
• 耐震等級3の住宅
• 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
• 長期優良住宅

上記のうち1つ以上の基準を満たしていれば一定期間金利が下がり、フラット35よりも0.25%ほど低い金利になります。

フラット35よりも総返済額を抑えられるため、上記のような優れた住宅を購入する場合はフラット35Sを検討すると良いでしょう。

変動・固定選択型

変動・固定選択型は、変動金利とフラット35が一緒になった金利タイプです。
先に紹介した金利選択型との違いは固定金利期間にあります。
金利選択型の固定金利期間は最長10年ですが、変動・固定選択型の固定金利期間は30年以上に設定することも可能です。
そのため金利選択型の融資対象から外れる人や、計画的に返済したいけれど金利はなるべく抑えたい人などに向いています。

変動・固定選択型の変動金利部分は以下の3つから選ぶことが可能です。

• 借入額の10%
• 借入額の30%
• 借入額の50%

変動金利の割合を増やせば固定金利部分の金利が低くなります。
しかし変動金利も含まれているため、金利が上昇するリスクもあります。

安定性を重視したいのならば変動金利の割合を少なくして、金利を重視したいのならば変動金利の割合を増やすと良いでしょう。

楽天銀行住宅ローンの金利をタイプ別に確認

では実際にそれぞれの金利タイプの金利を見ていきましょう。
今回紹介する金利は2019年9月時点の金利です。
まず金利選択型の金利を紹介します。

• 変動金利…0.527%
• 固定金利2年…0.797%
• 固定金利3年…0.806%
• 固定金利5年…0.830%
• 固定金利7年…0.866%
• 固定金利10年…0.944%

固定金利期間が長くなるほど金利が高くなっているのがわかるでしょう。

次にフラット35とフラット35Sの金利を見ていきましょう。
借入額が90%未満の場合と90%を超える場合の金利がありますが、今回は借入額が90%を超える場合の金利を紹介します。

フラット35

• 返済期間が15年から20年…1.51%
• 返済期間が21年から35年…1.58%

フラット35S

• 返済期間が15年から20年…金利引き下げ期間1.00%:引き下げ期間終了後1.25%
• 返済期間が21年から35年…金利引き下げ期間1.07%:引き下げ期間終了後1.32%

団体信用生命保険に加入しない場合はもう少し金利が低くなります。

変動・固定金利型の金利は次の通りです。

• 変動金利…1.747%
• 固定金利（15年から20年）…1.25%
• 固定金利（21年から35年）…1.32%

金利選択型と変動・固定金利選択型に関しては、団体信用生命保険に加入しないことを前提とした金利となっています。
もし団体信用生命保険に加入する場合は金利が上乗せされます。

楽天銀行の団体信用生命保険は就業不能保障やがん保障もついてる

住宅ローンを決める際は表面金利や金利タイプだけを見て決めるのではなく、諸費用も確認しなければなりません。

金利が低くても、諸費用が高額になるケースもあるからです。

必ず住宅ローンの諸費用の中に含まれるのが団体信用生命保険です。
団体信用生命保険とは債務者が住宅ローンの返済中に死亡などによって住宅ローンを支払えなくなった場合、ローンの支払いが免除される保険です。

ただし楽天銀行の団体信用生命保険には以下の保障もついています。

• 就業不能保障
• がん保障

そのため病気や怪我で一定期間働けなくなったときやがんと診断されたときも保険を利用できます。

また失業保障特約や入院保障特約をつけたり、夫婦で一緒に団体信用生命保険に加入したりすることも可能です。

団体信用生命保険の費用は、多くの金融機関と同様に金利に上乗せされます。
そのため住宅ローンを組む際に現金で団体信用生命保険料を支払う必要はありません。

新規借り入れの場合は団体信用生命保険がついているタイプと団体信用生命保険がついていないタイプのどちらかを選べます。
団体信用生命保険がついているタイプは少し金利が上がるため、団体信用生命保険ではなく民間の保険を選ぶのも1つの方法です。

楽天銀行の住宅ローン事務手数料は金利タイプで異なります

住宅ローンを組む際は金融機関に事務手数料を支払う必要があります。
都市銀行はあらかじめ手数料が決まっており、ネット銀行は借入額に数%かけた金額を支払うのが一般的です。

楽天銀行の場合は金利タイプによって事務手数料が異なります。
しかし金額や借入額に対する割合が決められているためわかりやすいです。
以下で金利タイプごとの事務手数料を確認しましょう。

• 金利選択型…一律33万円
• フラット35、フラット35S、変動・固定選択型…借入額×1.10%

借入額×数%という形で事務手数料を納める場合は、2.2%前後に設定されていることがほとんどです。
そのため借入額×1.10%というのはお得感があります。
仮に借入額が3,500万円だとすると、2.2%と1.10%とでは38万5,000円の違いが出るのです。

金利選択型の事務手数料は借入額にかかわらず33万円と決まっているため、借入額が多いほどお得に感じるでしょう。

楽天銀行なら住宅ローンを組む際の保証料はいらない

保証料とは保証会社に支払うお金です。
万が一債務者が住宅ローンを支払えなくなったときは、保証会社が住宅ローンの残債を金融機関に支払います。
それにより金融機関は住宅ローンの残債を回収し損ねることがなくなるため、保証会社を間に入れることが多いのです。

もちろん保証会社が債務者の代わりに住宅ローンの残債を支払ったからと言って、住宅ローンの支払いが免除されるわけではありません。
債務者は金融機関ではなく、今度は保証会社にお金を返済していくことになります。

保証会社が間に入っている金融機関の場合は、1,000万円の借入額に対して20万円ほどの保証料が発生するのが一般的です。
ただし保証会社と契約をしていない金融機関もあります。
ネット銀行では保証会社を間に入れていないことがほとんどです。
楽天銀行も同様です。
保証会社にお金を納める必要がないため保証料はかかりません。

保証会社を間に入れていない分少し審査が厳しくなる可能性がありますが、初期費用は抑えられます。

繰り上げ返済手数料が掛からず楽天銀行なら1万円から繰り上げ返済が可能

繰り上げ返済をすれば返済額の全てを元金の返済に充てられます。
つまり利息を減らして返済期間を短縮したり、毎月の返済額を少なくしたりすることができるということです。
そのため繰り上げ返済を考えることもあるでしょう。

しかし繰り上げ返済の手続きをする際は手数料がかかることもあります。
繰り上げ返済手数料がかかる場合は、1回の手続きにつき大体1万5,000円前後の手数料が発生します。

ただし楽天銀行の場合は振込み手数料がかかりません。

1回の手数料だけを見ると大したことがないと思うかもしれませんが、何度かに渡って繰り上げ返済をするケースが多いため、振込み手数料が発生するか否かは重要なポイントです。

また楽天銀行では1万円から繰り上げ返済をすることが可能です。
そのため臨時収入が入ったときや家計にゆとりがあるときに気軽に繰り上げ返済ができます。

借り換えの際に選べる楽天銀行住宅ローンの種類

楽天銀行では新規借り入れだけでなく借り換えにも対応しています。
ただし金利が低いからと言って借り換えを決めるのではなく、次のポイントをよく確認する必要があります。

• 残債が1,000万円以上あるか
• 返済期間が10年以上あるか
• 金利の差が1%以上あるか

上記の条件に当てはまる場合は借り換えをすればメリットを感じられる可能性が高いため、借り換えを前向きに考えると良いでしょう。

楽天銀行の住宅ローンで借り換えに対応しているのは以下の金利タイプです。

• 金利選択型
• フラット35
• フラット35S

団体信用生命保険料や保証料、繰り上げ返済手数料については新規借り入れのケースと同様で費用は発生しません。

しかし事務手数料は異なります。

金利選択型の事務手数料は一律33万円ですが、フラット35とフラット35Sの事務手数料は借入額×0.990%です。
新規借り入れの場合は借入額に1.10%をかけた金額のため、新規借り入れよりも事務手数料はリーズナブルです。

楽天銀行で借り換えの際に必要な費用とは

楽天銀行で借り換えをする際は次の費用がかかります。

• 事務手数料…33万円もしくは借入額×0.990%
• 団体信用生命保険料…0円
• 保証料…0円

しかし上記の費用以外にも細々とした費用が発生します。
以下で必要な費用を見ていきましょう。

• 印紙収入税…住宅ローンの借入額によって異なる
• 抵当権設定登記費用…借入額×0.4%＋不動産の数×1,000円
• 司法書士報酬…7万円から9万円
• 火災保険料…建物によって異なる

印紙税は住宅ローンの金額によって異なりますが、仮に借入額が1,000万円以上5,000万円以下だとすると2万円の印紙税が発生します。

抵当権設定登記費用の算式にある不動産の数に関しては、土地と建物で1つと数えるのではなくそれぞれを1つとして考えるため、戸建て住宅の場合は不動産の数が2つとなります。
仮に借入額が2,500万円だとして上記の算式に当てはめて計算してみましょう。
抵当権設定登記費用は10万2,000円ということになります。

抵当権設定登記を自分で行うと手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
その場合は登記費用とは別に7万円から9万円の費用が発生します。

尚収入印紙税や抵当権設定登記費用、司法書士報酬などは新規借り入れの際も同様の費用が必要です。

審査基準は楽天銀行住宅ローンも他金融機関とほぼ同様

金融機関で住宅ローンを組む際は様々な点をチェックされます。
住宅ローンを組む際の一般的な審査基準を以下にまとめました。

• 住宅ローンを組むときの年齢
• 完済時年齢
• 健康状態
• 年収
• 勤続年数
• 雇用形態
• 返済負担率
• 担保評価額

楽天銀行の場合もチェックされるポイントはほぼ同じと考えて良いでしょう。

ただし融資を受けるための細かい条件は金融機関によって異なります。
そのため同じ融資額を申し込んでも金融機関によっては融資を断られることもあります。

楽天銀行の審査は決して緩くはありません。

しかしもし審査に通らなかった場合でも金利タイプを変えれば融資を受けられることもあるため、金利タイプごとに用意されている条件を確認しておくことが大切です。

返済負担率を計算し無理のない返済を考えましょう

先の項目で一般的な審査基準を紹介しましたが、返済負担率と担保評価額に関してはよくわからないという人も多いでしょう。
そこでここでは返済負担率と担保評価額について簡単に説明していきます。

まず返済負担率についてです。
返済負担率とは年収に占める1年間の返済額の負担割合のことです。
返済負担率を増やせば住宅ローンを早く完済できますが、毎月の返済額が増えるため支払いが滞るリスクも出てきます。

そのため金融機関では年収に占める返済比率の基準を設けており、年収に占める割合は大体30%から35%となっています。

仮に年収が500万円で、返済比率が35%だとしましょう。
次の算式に数字を当てはめて返済負担率を導き出します。

• 500万円（年収）×35%（返済比率）＝175万円（年間返済負担率）
• 175万円（返済負担率）÷12＝14万5,833円（1カ月の返済額）

今回のケースでは返済負担率が175万円となります。
つまり毎月14万5,833円以内の金額を返済していくということです。

ただし返済比率は一律ではありません。
一定の年収以下の場合は返済比率が低くなります。
逆に一定の年収以上の場合は返済比率が高くなるのが一般的です。

担保評価額の出し方や金融機関の評価方法は？

担保評価額とは対象の不動産には融資額に見合うだけの価値があるのかというのを、いくつかの評価方法に当てはめて導き出す評価額のことです。
評価額の出し方は金融機関や不動産の種類によって異なります。
ここでは多くの金融機関で用いられている評価方法を紹介します。

評価方法の種類

積算評価法　取引事例比較法

不動産の種類

戸建て住宅　マンション

マンションの評価額を決める際に使われることが多い取引事例比較法は、過去の取引事例などを基にして評価額を出すため、素人でも評価額を把握しやすいです。

ただし積算評価法の算式は少し複雑です。
まずは以下の算式で評価額を出すということを理解しておきましょう。

• 積算評価法の算式…戸建て住宅の評価額＝土地の評価額＋建物の評価額

上記の算式で算出した評価額がそのまま担保評価額になるのではなく、掛け目という金融機関にとっての安全率をかけて算出した金額が担保評価額になります。

掛け目は金融機関や不動産の種類によって異なりますが、一般住宅の場合は60%から70%の比率に設定されていることが多いです。

楽天銀行の住宅ローン融資の審査基準や条件は？

では楽天銀行の融資の条件はどうなっているのでしょうか？
明らかにされている条件は次の通りです。

金利選択型の審査基準	楽天銀行の条件
住宅ローンを組むときの年齢	65歳6カ月未満
完済時年齢	80歳未満
年収	前年度の年収が400万円以上
返済比率	30%から35%

金利選択型の年収の条件は400万円以上ですが、連帯債務者の収入と合わせることも可能です。
つまり夫の年収が320万円でも妻の年収が80万円以上あれば、金利選択型の住宅ローンを組める可能性があるということです。

次にフラット35とフラット35S、変動・固定選択型の融資の条件を見ていきましょう。

フラット35、フラット35S、変動・固定選択型の審査基準	楽天銀行の条件
住宅ローンを組むときの年齢	70歳未満
完済時年齢	80歳未満
年収	特に決められていない
返済比率	400万円未満:30%以下、400万円以上:35%以下

収入や返済比率、住宅ローンを組むときの年齢などを見ると、金利選択型よりも融資を受けられる人の幅が広いことがわかります。

そのため金利選択型で融資を受けるのは難しいと感じる場合は、フラット35や変動・固定選択型などを検討してみると良いでしょう。

口コミから楽天銀行住宅ローンの評判をチェック

実際に楽天銀行の住宅ローンを利用した人はどのような感想を抱いたのかを知ることも重要です。
楽天銀行の住宅ローンを利用した人たちからは、次のような口コミが寄せられています。

新規借り入れ

• わかりやすかった
• 楽天銀行では審査に通ったからよかった

借り換え

• 金利が低かったので借り換えました
• 丁寧な対応がよかった

全体的に良い感想を抱く人が多い印象を受けます。
以下でそれぞれの口コミの内容を見ていきましょう。

新規借り入れ:わかりやすかったので助かった

事務手数料や金利がわかりやすかったので、住宅ローンを検討するときに助かりました。
やはり公式サイトに掲載されている内容がわかりやすい金融機関は安心感があります。
利用者の気持ちになって考えてくれていると感じますからね。

特に団体信用生命保険がついている金利と団体信用生命保険がついていない金利を掲載している点が他とは違うところだと感じました。（40代男性）

新規借り入れ:楽天銀行では住宅ローン審査に通ったからよかった

派遣社員で住宅ローンを組む上では不利な状況のためか、楽天銀行の前に住宅ローンを組もうと思っていた金融機関では融資を受けられませんでした。

しかし楽天銀行では無事に審査に通り、フラット35を組むことができました。
融資の相談をする前に、楽天銀行の住宅ローンを利用している友人にアドバイスをもらったのがよかったのかもしれません。（30代男性）

楽天銀行の住宅ローンがわかりやすいと言われる理由

楽天銀行の住宅ローンは、はじめて住宅ローンを利用する人でもわかりやすいという声が多いです。

その理由は金利タイプごとに必要な情報が全て記載されているからです。
例えば金利選択型の事務手数料は一律33万円、それ以外の金利タイプの事務手数料は借入額×1.1%と決まっています。

また大まかな融資の条件や用意しなければならない諸費用の内訳なども細かく掲載されているため、住宅ローンを組むのがはじめてでも落ち着いて考えたり必要なものを用意したりすることができるのです。

借り換え:住宅ローン金利が低かったので借り換えました

前の住宅ローンとの金利差が1.5%あったため借り換えを決意しました。
金利タイプはフラット35のままですが、毎月の返済額やボーナス時の返済額が少なくなったり返済期間が短くなったりしたため気持ちが楽になりました。

借り換えに必要な書類が少なかったり手数料が安かったりした点も、楽天銀行の住宅ローンを利用する決め手になりましたね。（40代男性）

借り換え:楽天銀行側の丁寧な対応がよかった

ネット銀行のデメリットは、ある程度自分で情報収集をしなければならない点にあると思っています。
楽天銀行の場合はサイトを見れば金利から用意しなければならない費用までわかるため、対面でやりとりをしなくても安心感がありました。

しかし自分のリサーチだけではどうしてもわからない点や不安な点も出てきます。
そのような場合もメールや電話で問い合わせができたので不安感を払拭できました。
また回答が迅速で丁寧だったのも好印象でした。（40代女性）

問い合わせ先が複数用意されている

楽天銀行の住宅ローンについて疑問点や不安点があっても対面で相談することはできませんが、電話やメールでならば相談することが可能です。
電話はフリーダイヤルとなっている他、複数の問い合わせ先が用意されています。

どのような専用ダイヤルが用意されているのか以下で確認しましょう。

• 住宅ローンに申し込む前のダイヤル
• 審査中や手続き中のダイヤル
• 返済中のダイヤル
• 住宅ローン全般のダイヤル

またビデオ通話で住宅ローンの相談をすることも可能です。
そのため疑問点や不安点をきちんと払拭してから住宅ローンを組める他、問い合わせで対応が丁寧だと感じる人も多いのです。

楽天銀行で住宅ローンを組む場合は金利選択型とフラット35、フラット35Sの他、フラット35と変動金利が一緒になった変動・固定金利の4種類の中から自分に合った金利タイプを選ぶことになります。

これまで長年に渡り低金利の時代が続いていましたが最近は金利が上昇している傾向にあるため、低金利と言われるネット銀行でもこれまでのような金利の低さは実感できないかもしれません。
しかしそんな中でも楽天銀行の全期間固定金利は低金利な傾向にあるため、最初から最後まで安定した返済計画を立てたい人は注目すると良いでしょう。
金利選択型の場合も、いつでも変動金利から固定金利に変更できるため一定の安心感があります。

住宅ローンの残債が1,000万円以上で金利差が1%以上などの一定の条件をクリアする場合は、借り換えをすれば返済の負担を減らせます。
楽天銀行で借り換えをする場合は金利選択型とフラット35、フラット35Sのいずれかを選びましょう。

新規借り入れの際や借り換えの際は諸費用も確認しなければなりません。
楽天銀行では団体信用生命保険料と保証料、振込み手数料が無料です。
また事務手数料についても33万円、もしくは借入額に1.10%をかけた金額のいずれかのため、諸費用の支払い負担は少ないです。

融資を受けられるか否かは金融機関が設けている審査基準を全てクリアする必要がありますが、融資を受けるための全ての条件を知るのは困難です。
そのため一般的な審査基準を把握する他、借金がある場合は借金を返済してなるべく審査に通りやすい状態にしておきましょう。