土地の権利書ってどんなもの？権利書の役割と、紛失した時の対処法

不動産を購入時に権利書と言われるものを法務局が出しますが、何か知りたいと思う方も沢山います。重要なことは分かっても、権利書について役割をしっかりと説明で出来ない方もいるでしょう。

誤って紛失した時にどう対処するのか、事前に知っておいた方が紛失した時に冷静に対応出来ます。権利書の用途は、売買、相続で使われますが普段使う機会が少ないために紛失する場合も意外とあります。

注意したとしても無くす時は十分にあります。さらに権利書については再発行することが不可の書類なので取扱い対しては慎重にすることです。

再び発行するのが不可の書類なので前もってその重要性などを明確に把握しておくのが良いです。

土地の権利書とは？

売買、相続する時に新しく土地、建物を入手した方に法務局が出します。以前は土地の権利証を使っていましたが、現在は登記における識別情報です。

識別情報は12桁におよぶ英数字で、パスの役割を発揮します。英数字は簡単には推測出来ない並びで構成しています。よりシンプルになって便利になったと言えます。

権利書については識別情報の通知書と言われていて、住所と目的や名義人が掲載されています。英数字のパスワードの情報は、シールをはがすと見ることが出来ます。

情報通知書は、一番下に情報の英数字が配置されて、その上に法務局の登記官の名前となっています。番号や、登記における目的、登記についての名義人については、中央より若干上にまとめて掲載されています。

重要な情報が沢山記録されています。それぞれの情報の意味を知っておくと良いです。

土地の証明書の権利書

権利書の情報は、使うのは意外とあり土地を売りたい時や相続の際に利用します。譲渡等の際も土地が誰のものなのか明確にするためにも利用します。

情報は、生活では使う機会は少なくて保管の義務も存在しません。保管が不要であると判断する場合も多いです。使う機会はあるので保管しておいた方が良いです。

購入の登記後に情報を取得し、多くの方が大切な物であると認識するでしょう。その認識は正しく、保管を慎重にすることで相続する際に困らなくて済みます。

不動産が誰のものなのか証明するためのものなので念のためしっかりと保管するのだという認識でいれば良いです。情報を見ても大切なものだと認識出来ないと雑な扱いになってしまいます。

最近は、12桁の情報なので、他の方に譲渡する時は英数字を使います。便利な様ですが、考え方によれば英数字の書かれた情報の重要性を軽視して、紛失する可能性があり注意が必要です。

権利書に書かれること

権利書は、紙面の一番上に情報の通知と掲載されます。すぐ下には住所が載っています。さらに下に不動産についての番号があります。

番号は、区別する数字です。番号は桁数のある数字が特徴です。番号の下は、受付年月日と受付番号が掲載されます。下段に進むと目的となります。内容は所有権等の移転等が掲載されます。

次に登記をした名義人などが掲載されます。少し余白があり下段は、登記官が載ります。一番下には、情報の英数字が載ります。重要な情報は、分かりやすい下段に載っているのがポイントです。

情報の右側にはQRコードが配置しています。情報にはシールが貼られ、使う時に上手くシールがはがれない事があります。この様なケースも考慮して慎重にシールをはがした方が良いです。

気を抜いてはがそうとすると失敗するので、集中して丁寧にやりましょう。様々な事について通知に書かれて、余白がかなりあって読みやすいレイアウトです。複雑で理解しづらい書類であれば読むのも大変です。

情報の内容

不動産	住所
番号	区別する数字
受付年月日・受付番号	登録した年月日
目的	所有権移転等
名義人	登録した方の名前と住所
情報	12桁におよぶ英数字

権利書の種類による違い

法改正の影響で紙面によるものとパスワードにより管理するものがあります。2つあるため紛らわしい時も発生します。法改正前の紙面は、登記済書という名称です。これは権利書のことです。

紙面に表紙については、権利証と載ります。例えば目的等が書かれます。旧来の権利書についてはウェブで画像を見ることも出来ます。

自らウェブで探してみて旧来のものをチェックするのも良いです。法改正後はパスワードで管理する情報通知となり紙面で住所など様々な情報が書かれ、あくまでもシールで貼られた上で管理します。

法改正後のパスワードで管理するのは、英数字を不用意に他の紙にメモしたりは、個人情報の管理の上で良くないので気を付けましょう。

いつもメモを取る習慣の方も書き写すのは良くないことです。メモをしないでも無くした場合の対応もあるので気にしないことです。

権利書の呼び名

呼び名は実際は俗称で、本当は情報の通知が正解となっています。特に情報の通知の前は、登記済証とされていました。呼び名が変更になった事で混乱する時があります。

権利書と言う方がいても、法改正で今ではパスワードが書かれ情報の通知が正式な呼び名です。以前も同じで、情報の通知も再び発行するのは不可なので管理を厳重にするのがポイントです。

ただの英数字だと認識すると扱いが悪くなりがちです。無くした時に自分の権利は失わずに済んでも、抵当権についての設定で使う時はあり、その都度面倒な処理をしたくない方は、情報の通知の管理を確実にしたいです。管理のコツは、忘れないと判断できる管理の場所を探す事です。

情報の通知を入手するのに司法書士に委任すると、それぞれの事務所の表紙と情報をもらいます。この表紙も様々な体裁があり、権利証と書かれることもあれば、別の表記になっているケースもあり得ます。

統一されない表紙でも、大切な12桁の情報だけはしっかりとチェックする方が良いです。司法書士により体裁が異なるので不明な事があれば、すぐに司法書士に直接聞くので早いです。あまりデザインが気になる場合は、事前にどのような体裁か聞くのも一つの方法です。

交付されるタイミング

情報の通知は、相続、売買等で取得した上で登録完了の方に出します。これは譲渡等で利用する大事なものです。

最初から情報は、紛失して再び出す事が不可でも様々な事務処理は出来きますが、問題なく事務の処理をする意味でも意識して管理した方が良いです。法改正の関係で2005年以降は、情報の通知になっても内容はおよそ同じです。

具体的な情報が出るタイミングは、司法書士に処理を委任する時は、売り主に代金を払って1週間から2週間位で送付します。

情報の通知は書留で送付するので受領印がいる事は知っておきましょう。情報の通知を送ってくるのは、司法書士から送付されてきます。法務局からくると認識すると、司法書士からの送付に違和感を感じるので事前に把握しておくことです。

大切な書類をお願いできる信じても良い司法書士を選ぶことが大切です。司法書士に委任時には、前もって話しをして頼めるか判断することです。

権利書の役割

情報は、設定、売買の際の名義変更で使い、確認するためのものです。基本的に名義変更は法務局でしてくれます。名義変更したものは法務局の登記簿に記録され、この情報は誰でも見れる様になっています。

他の方が見れることに違和感をもつ時があっても、見る事が出来ます。他の方が見るための流れは、簡単な処理ですぐに見れます。変更すると他の方が権利関係の確認が出来るので、名義変更は大切な処理と言えます。

情報は変更の際に出されるので、管理をしていく上で無くしてはいけないものです。生活において誰の所有物であるかはっきりさせる必要があり、情報があればすぐに誰のものなのか明確に出来ます。

交付は自ら手順を踏むことも可能でも、処理が複雑なこともあり、司法書士に委任する方が良いです。後で交付した処理について不安にならないために、司法書士に委任する事を考えた方が良いです。

土地や建物の登記完了の証

権利書は土地等についての所有権の移転登記や、新築について登記完了の証です。法務局が出すのは情報通知で、一番大切な事はその紙面よりも通知一番下に書かれるパスワードです。

権利関係について12桁のパスワードで管理するシステムです。パスで管理する方がより便利と考えて採用しています。以前は紙面であったのが、今はパスワードで管理している事が大きな違いです。

名義人の証が権利書ですが、申込の仕方は書面での場合とオンラインがあります。権利書である情報の通知のパスワードはシールがあり、一度はがすと再度貼ることは出来ないため必要だと思った時にはがす様に気を付けましょう。不用意にはがすのはやめた方が良いです。

以前の紙の権利書と情報は同じ効力

権利書について疑問な事は、紙の登記済証と新しい情報の効力の違いについてですが、2つとも抵当権などで用いて同じ効力です。違いがあるのではと考えますが、同じ扱いです。

法改正の関係で権利書は、紙面のものからパスワードで管理する情報に変化し、情報通知の体裁は古い様式と新しい様式に変わりました。新しい情報の特徴は、情報を表示する部分がミシン目を切断して見る体裁に変更になりました。

12桁のパスワードの右どなりにQRコードが配置され、スマートフォンで読取ることで、12桁のパスワードを確認出来ます。このQRコードも隠れているので、紙を切断します。紙の切断は単純な作業なのでどなたでも出来ます。切断する際も本当に必要な時なのか考えて切る事です。

権利書の特徴

旧来の権利書	法務局による登記済印が押される
法改正後の権利書（旧様式）	情報がシールで保護
法改正後の権利書（新様式）	情報とQRコードを保護

抵当権についての設定で使用

設定の時に使用します。ローンを借入時に担保にする銀行の権利は、多くの時は司法書士が設定を行います。司法書士が設定をするケースの渡す書類の一つであり、設定後司法書士から返却されます。

大切なものを司法書士に渡して委任する時は、取扱いには十分に気を付けた方が良いです。渡すために移動の最中に無くなることもあり得ます。再発行が不可なので設定を行う時は、十分に認識して登録することがポイントです。

司法書士に設定を依頼する時に、ない場合本人の確認情報を作るので司法書士に対して別に費用が掛かります。この様なケースも考慮して無くさないように工夫して管理するのが大事です。

また、設定を司法書士に委任するケースでは、必要書類の以外に印鑑証明書、実印、身分証明書がいり一緒に把握しておくと良いです。少しでも費用を下げたい時は、情報を無くさないことが重要です。普段から大切に情報を扱う習慣が大切です。

不動産売買における所有者を証明する

役割は、売買の際に売り主が所有者なのかを証明するために使用します。不動産についての売買では名義変更をしますが、売買する段階で本当に売り主の所有する不動産か確認します。

何かを使用して確認しないと売買は出来ません。売買は会社員の方も転勤などで経験するので、権利書を大事に普段から保管しておけば、いざという時に売買も問題なく出来ます。

転勤はないと勝手な判断をすれば、後で売買の処理が必要になる羽目になります。取引の時に売り主の書類等は、権利書以外に印鑑証明書や固定資産の評価証明書等です。

権利書を使用する処理では、印鑑証明書が必要になるケースが多く、発行から3か月以内の印鑑証明書を要求されるので事前に覚えておくと良いです。

期間を過ぎてしまった印鑑証明書は再び発行です。印鑑についての証明書は期限が決まっていることが多いので意識しておくとしっかり対応出来ます。

相続で使う時もある

不動産相続をする時には使用しなくて良いケースがあります。相続の際の名義変更がある時は、必要ないですが必要とする処理もあるので知っておいた方が良いです。

例外的に相続時に必要となる時は、登記で必要な相続人の住民票や戸籍除籍謄本、評価証明書等の書類を入手出来ない時に、提出します。法務局では、住民票の除票を利用して被相続人が登記名義人本人か判断します。

仮に住民票の除票の入手が難しい時は、所有者の証拠として提出します。普通に考えれば相続では必要ないですが、必要な書類が入手できないことを想定して大切なのだと認識しておくと良いです。

なくても相続は可能でも物件の確認の意味も含めて考えればあった方が処理しやすいです。この様なケースも意外とあるので管理は念を入れてすることが重要です。

贈与での利用

他の役割で贈与で使います。贈与の際には、必要な書類は贈与する方についての印鑑証明書、贈与を受ける方の住民票、贈与する不動産についての権利書等です。

委任して贈与をする時は、最初に登記簿の謄本、権利書、評価証明書の不動産が分かる物を出すため、権利書は事前に準備しておいてすぐに提出します。贈与は急に処理することがあるので、整理しておけば焦らないです。

司法書士による贈与の流れは、贈与の内容と当事者を確認し、書類の作成に入ります。次に書類への署名等をして法務局へ贈与の申請をします。

登記が終わったら書類をもらう流れです。贈与をする時の注意は、所有権についての移転登記は、贈与をした方と贈与受けた方で共同でする事が基本です。

贈与時に必要なのは、旧来の登記済証または情報で良いのでどちらでも利用出来ます。この様な贈与の時でも2つの新旧のものが利用可なので、把握しておくと良いです。

法的な意味

法律上の識別情報の意味は、不動産登記法第二条十四で下記の様に定義されます。

登記識別情報　第二十二条本文の規定により登記名義人が登記を申請する場合において、当該登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別することができるものをいう。

とても重要な不動産は、本当に名義人が申請者か確認するための情報として、情報を使用します。英数字で構成される情報を他の方に知られない様に管理しておけば、他の方が自分の情報を利用せずに安心です。

一番大切なものなので、それを管理する情報は本当に取扱い注意です。あくまでも登記を行う名義人か識別するためのものなので、複雑な英数字で構成します。

識別情報は重要書類で、登記の名義人を識別する重要な情報ですが、識別情報通知以外に12桁の符号を書いておくのはやめた方が良いです。

正式な名称は識別情報

法改正後における正式名称は、識別情報となりこの情報があることで名義人を識別できます。識別情報は、登記が終わった際に登記官から申請者に対して、速やかに識別情報を伝えるのが法律で定まっています。

申請人が事前に識別情報を希望しないことを申出た時は、この限りではないです。言い換えれば識別情報の通知は、登記後に登記人に対して送付されますが、通知を必要ないと伝えれば通知されないです。

識別情報の通知は、設定等で様々な時に用いるので識別情報の通知は受けた方が良いでしょう。識別情報は大切な情報ですが、登記官によるその取扱も下記の様に法律の登記法第七章第百五十一条で定義します。

登記官は、その取り扱う登記識別情報の漏えい、滅失又はき損の防止その他の登記識別情報の安全管理のために必要かつ適切な措置を講じなければならない。

登記名義人を識別する

権利書の役割は登記名義人の識別です。識別が出来なければ、重要な申請は不可能です。登記の時は、申請者の本人確認のため識別情報を提供します。登記所で12桁の識別情報の内容を確認して申請者が持ち主か判断します。

識別情報は本人確認で使用されるとても重要な情報で、登記所で本人確認として使用された識別情報は、登記が完了したら返却されず廃棄処分されます。廃棄処分するので、識別情報を登記所に提供した後も情報の漏えいがないか気にする必要がないです。

大切な個人情報である識別情報通知の管理は、識別情報を確認のためにシールをはがしたら厳重に金庫で管理すると良いと法務局は言います。

識別情報は売却でも使用されますが、司法書士に委任するケースでは識別情報を委任状と一緒に司法書士に提出するので、司法書士を選ぶ時は慎重に選ぶこともポイントです。実際に面談で話しをして決めると良いです。

登記済証から識別情報へ切り替わった

以前は識別情報もQRコードもなく、書類の体裁もかなり違っています。注意点として以前は紙面で、識別情報は12桁の英数字のことを指すのではっきりと区別して理解しておくと良いです。識別情報の通知は、識別情報がある通知書で、この点も把握しておくと混乱しないです。

識別情報が送付される時は、書留や配達証明で送られてくるので余計な心配は必要ないです。書留郵は、輸送中に紛失した時すぐに分かります。郵便局が行っている郵便サービスの中でも書留郵便は厳重に管理されて送付されるシステムです。他の事務の処理でも書留で送付することはあるので安心です。

登記済証と識別情報の違い

識別情報との相違点は、その書類が大切であり、識別情報は英数字が重要な意味がある点です。英数字が大切だと言われてもしっくりこない方はいても、国の決めた利便性のあるシステムです。

共通点は、両方とも再発行が出来ない点です。登記済証も識別情報も管理を確実にしないと紛失するリスクがあるので気を付けましょう。

登記済証は法改正前の権利書ですが、今でも使用出来るので古いものでも大切に保管しておきましょう。旧来のものは識別情報に変更することは出来ないので覚えておいた方が良いです。

法改正前に取得した方は、識別情報を新たに取得する必要はなくそのまま使い続けることが可能です。役割は、識別情報と同じなので体裁は異なっても同じ効力を持ちます。紙面のものは、時間が経てば劣化するので環境の良いところでの保管がポイントです。

識別情報は申請人ごとに決められる

識別情報は登記を行う際に本人確認で使用され、申請人ごとに12桁のパスワードが決定します。識別情報は登記所である法務局で付与されるので、購入する前に近くの法務局がどこになるのか調べておくと良いです。

法務局はそれぞれ管轄があるので気を付けましょう。あまり近くに法務局がない時もあり、遠方まで行くのが難しいこともあります。識別情報は、申請する方ごとに決められると法律で定義されます。

登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せにより、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定める。

識別情報は法的に申請者一人に対して一つずつ付与されると規定されて、誰かと重複しません。仮に重複すれば識別することが不可能です。識別情報が法的にもしっかりと管理されるので、パスワードの管理は気を付けましょう。識別情報のことを知っていても、細かなことを法律で定めていることを意識して扱うと良いです。

無くした時の対処

識別情報を無くすことはしっかりと管理していてもあり得ます。仮に無くした時の対処は、どの様な処理か決まっています。紛失した場合は、前提として再発行は不可能です。

紛失しても他の方法で不動産の売却の処理は出来るので焦らず対応するのがポイントです。紛失したことで、色々な処理が不可になれば支障をきたします。大切なのは、紛失しても不動産の所有権は変わらないので心配する必要はないです。

また、権利書の紛失による大きなリスクはなく、事前通知制度があることを前もって知っておくと冷静に対応出来ます。

事前通知制度は申請人に対して、登記申請を行う本人の意志の確認を行うために、申請が行われたことを通知します。この処理によって、申請者のなりすましなどを防ぐことが出来ます。

この様な制度で紛失した際も法的に守られているので余計な心配は必要ないでしょう。なりすましが出来ないので、紛失による問題も起きないです。

悪用される心配は？

紛失をすれば、余計な処理が必要なので事前になぜ大切に保管しなくてはいけないのか理由を知っておくべきでしょう。売却などは権利書がなくても出来ますが、事前通知制度や本人確認制度を使うことになるので手間が増えます。

一般的には、不動産の権利書があって売買をすることは覚えておくのが大切です。基本的な流れでない処理をするとそれだけ時間がいります。

紛失した時の注意点

土地の所有権	紛失によって所有権を失わない
土地の売買	権利書がなくても売買は行える
不動産を売買する方法	事前通知制度、本人確認制度を利用する

紛失の再発行は不可能

紛失して再発行することは不可能です。仮に紛失した時は、その後の処理は、通知制度か本人確認制度でします。あればこれらの制度を利用せずに済むので速やかに処理出来ます。

再発行の出来ない権利書ですが、どの様な理由でも再発行は出来ないです。再発行不可の書類は他にもありますが、しっかり理由があり不可となっています。

名義人でない方によって紛失しても、再発行できない点は覚えておくと良いです。あり得る話しとしては、盗難で権利書を紛失しても再発行は出来ないので、理由に問わず再発行は不可であることは認識しておくと良いです。

他人による事で紛失しても再発行不可なのは分からない方がいても仕方ないです。何かの理由で無くした時は、早めに対応することを考えるのが先決です。

権利書がなく通知制度や本人確認制度を使う場合は別の処理が必要となるので、早めに対応した方が不動産の売却などを早く済ませます。はじめてこの様な処理をする時は、前もって情報の収集も必要です。

紛失しても不動産売買はできる

権利書を紛失した時でも、不動産の売買は可能です。注意点は、権利書と印鑑証明書や実印をなくすと問題になることがあるので気を付けましょう。

権利書と印鑑証明書、実印は別々に保管しておくのが良い管理の仕方です。銀行の印鑑と通帳も別々に保管するので、それと同じです。

紛失した時に売買をするには、資格者代理人による本人確認をすれば行えます。売買をする予定がある方は、早めに権利書があるか確認しておくと落ち着いて売買の処理が出来ます。

相続に権利書が不要である理由は、本人確認が必要な被相続人が亡くなっているので、住民票の除票を利用して被相続人が名義人であるか判別します。

住民票の除票は、誰かが死亡した時は死亡届を提出しますが、その後に住民票から住民登録から抹消されて、この抹消された住民票を住民票の除票と言います。

事前通知制度とは？

事前通知制度は、権利書を無くした際に売却などをする時に利用するケースが挙げられます。事前通知制度は下記の通りの法律です。

登記官は、申請人が前条に規定する申請をする場合において、同条ただし書の規定により登記識別情報を提供することができないときは、法務省令で定める方法により、同条に規定する登記義務者に対し、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると思料するときは法務省令で定める期間内に法務省令で定めるところによりその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない。

事前通知制度は、権利書を紛失して登記の申請をした後に登記官から登記義務者に郵便を送り、期間内に登記義務者が間違いないといった申し出をすると、本人だと確認します。

事前通知制度はあくまでも紛失した場合に規定されている制度ですが、知っておいた方が紛失時に冷静に対処出来ます。期間内に申し出ることは決まりなので、しっかり守ることです。

資格者代理人、公証人による本人確認

紛失した時は、資格者の代理人や公証人による本人の確認を受けることが出来ます。それぞれの本人確認の特徴の違いは下記の表の通りです。

本人確認方法の特徴

資格者の代理人による方法	司法書士に本人確認情報を提出してもらう司法書士に手数料の支払いが必要
公証人による方法	公証役場に行き公証人が本人確認司法書士に払う手数料よりも安く済む印鑑証明書や実印、運転免許書などが必要

資格者の代理人による方法では、司法書士などの有資格者に本人確認についての情報を提出してもらいます。その際に司法書士に払う手数料がいり、権利書を紛失した際には本人確認で費用が掛かることを知っておくと良いです。

それに対して公証人による本人確認は、公証役場に行き公証人に本人確認をしてもらいます。必要な費用は、司法書士に払う手数料よりも安く済むメリットがありますが、公証役場に行くことが面倒な方もいます。

公証役場を探してみると意外と遠くにあるケースが多く、公証役場に行くのが大変なので司法書士に依頼して本人確認する方もいます。

また、公証人による本人確認で必要となるのは、印鑑証明書や実印、運転免許書等となっているので準備が必要です。時間がない方でも同じように書類などを整理するので、余裕をもっての準備が重要です。

まとめ

権利書について、どのようなもので役割や紛失した時の対処法を見てきましたが、大切な書類であり、仮に紛失しても複数の対処法があります。

仮に対処法がなければ出来ない処理が発生してしまいます。紛失しても焦らずに事前通知制度だけでなく資格者代理人や公証人による本人確認で不動産の売買なども問題なく実施できます。

事前にこの事を知っていれば、無くした時でも冷静に対処可能です。時間のある時で良いので、大切な自分の不動産の権利書を紛失しない様に一度保管の仕方を工夫することはおすすめです。

まずは管理をしっかりとする意識が大切で、その上で工夫です。しっかりと保管出来ていれば、急に抵当権の設定や不動産の売却などの時がきても問題なく処理できます。何事も準備が大切ですが、紛失対策は重要です。

権利書はなくても、不動産の売却などをすることは可能でも、事前通知制度や資格者代理人、公証人による本人確認が必要となるケースを考慮すると、しっかりと管理しておくことが得策と言えます。