一括借り上げ(サブリース)の落とし穴！ 実態とトラブル事例からみる注意点

不動産投資の現在

昨今のコロナ過により、世界の不動産投資、また、日本の不動産投資がどのように動いているのか、その実情を示す大変興味深いデータが発表されました。

2020年12月5日の産経新聞の記事によると、「東京の商業用不動産投資額が世界首位になった」とのことです。

海外、特に欧米の市場がコロナにより大きな打撃を受けている中、東京の不動産市場はコロナの影響が少なく、海外の機関投資家から選好されているために、海外からの資金流入があったのだとされています。

これが事実であるならば、日本経済はコロナの影響が世界的に見ればはるかに小さいことがわかると同時に、今後の日本経済への期待も感じるところです。

商業用不動産投資額の世界順位

順位	2020年1~9月期	2019年1~9月期
1位	東京	ニューヨーク
2位	ソウル	パリ
3位	ロンドン	ソウル
4位	パリ	東京
5位	ニューヨーク	ロサンゼルス

出典：産経新聞社 東京の不動産投資額が世界首位　コロナで海外資金流入

物件の管理方法

不動産投資として賃貸経営をする際には、購入した物件を、ただ放っておけばよいわけではなく、必ず管理業務が発生します。

この管理業務の出来、不出来が、直接アパート経営の成果として現れてくるのです。

管理業務をなおざりにしては、次第に建物や敷地も荒れるようになり、入居者のモラルが低下し、悪質入居者が増えてくる可能性もあります。場合によっては犯罪活動が行われないとも限りません。

「一括借り上げ（サブリース）」というシステムも、不動産管理の一つのシステムであるともいえます。「少ない自己資金」や「長期の家賃保証」、「自由解約可能」「オーナーの費用負担なし」などと、魅力的な謳い文句が並び、一見、便利で有効とも思えるこのシステムには、多くのトラブルも目立ち、いくつか大きな落とし穴も潜んでいるので、しっかり知識を入れていきましょう。

入居者を募集する

家賃収入こそがアパート経営における、ほぼすべての収入となりますので、アパートを経営する際には最も力を入れなければいけません。

現代では、入居者募集の方法は、インターネットの活用、不動産ポータルサイトの活用して募集することがほとんどです。

入居者の対応をする

家賃の徴収

家賃の徴収方法は口座からの自動引き落としが一般的ですので、それに関しては大きな労力はかかりませんが、問題になるのが家賃を滞納する人の存在です。

滞納者が出れば家賃回収業務も発生してきます。一度滞納した人は、何度も滞納する危険がありますので注意が必要となります。

さらに滞納が続き、アパートに居座られた場合には、最終的に強制執行となりますが、そこにいたるまでには数多くの手間と、大きな労力がかかります。

クレーム、問い合わせ対応

隣人の騒音、建物が汚染されている、お湯が出ない、ゴミ出しのマナーが悪い…、などなど、多くのクレームや問い合わせが日常的に発生しますし、時には住民間の揉め事にも対応することがあります。

近年では外国人居住者も増えてきていますので、その生活習慣の違いから、トラブルも発生しており、その対応も必要になります。

また、駐車場の位置を変えてほしい等の交渉事など、多種多様々な問い合わせ対応が必要になります。

契約更新等

入居者が契約の更新をしなければ空室になってしまい、2~3か月は賃料が入らないことも、まま、あります。契約更新の手続きや事務作業はもちろんのこと、長く住んでもらうために、常に管理業務や魅力的な物件であり続けるための、工夫を重ねなければいけません。

建物の管理をする

戸建てなのか、それともアパート・マンション一棟なのか、またはその一室かによっても違いますが、建物についての管理業務は、以下になります。

• 清掃業務：廊下や踊り場などの共有スペース、ごみ置き場などの簡単な日常清掃や、数か月から1年に1度程度の定期清掃も必要となります。
• 点検業務：防火管理上、消防設備や可燃物の投棄等にも気をつけなければいけません。また、外構の点検や受水槽点検、法定点検などがあります。
• 建物修繕業務：アパートの外壁にひびが入っていたり、廊下に割れ目が出来ていたり、階段が壊れていたり、管に錆が発生していれば修繕する必要があります。建物は必ず劣化していきますので、早目の対応をしていかないと、後で大きな工事が必要になり、多額の修繕費が発生してしまいます。

不動産の管理方式とは

そして、これらの管理業務を行うには、大きく3つの管理方法があります。

自己管理

一つ目は、自己管理です。オーナー自身がすべての管理業務を行いますが、管理業務は日常的に発生しますし、入居者の対応などについては、対応の際の負担がかなり大きくなるので、日中は会社で働いている「サラリーマン大家」さんでは対応困難と思われます。

しかし、絶対に無理かというとそういうわけではありません。土日などを使って対応している人も現に存在しますし、これができれば経費を大きく削減することができます。

管理委託方式

もう一つは、管理会社への委託をする方式です。

前述した管理業務をオーナーの代わりに管理会社がやってくれるので、大半のオーナーは、その一部、もしくは全部を委託しているのが現状です。

ただし、管理費として、その物件の収入の5%から10％を限度として支払うことになります。入居者募集のためだけに依頼したければ、「仲介業務」のみ依頼すれば、経費をかけなくてよいことになります。

また、通常、管理委託方式では、入居者と直接賃貸借契約を結ぶのはオーナーとなります。

一括借り上げ（サブリース方式）

最後の一つが一括借り上げ（以下サブリース）方式です。

サブリースとは
サブリース会社がオーナー所有のアパートを全戸まるごと借り上げ、それを入居者へ転貸し、直接に賃貸契約（転貸契約）を結ぶことを言います。前述の管理委託方式と同様に、基本的に管理業務の全てを行います。

さらに、空室の有無にかかわらず、オーナーに対しては家賃を保証します。

契約の形態にもよりますが、保証される額は家賃の80%から90%ほどになるところが多いと言えます。また、サブリースの場合、入居者と賃貸借契約を結ぶのは、このサブリース会社となります。

繰り返しますが、サブリース契約には様々なトラブルも露見していますので、注意点を説明していきます。

管理方式とメリット・デメリット

管理方式	メリット	デメリット
自己管理	経費を削減できる	業務が膨大
管理委託	管理業務をやってくれる	お金がかかる
サブリース	管理業務をやってくれる 空室保証してくれる	お金がかかる わかりづらい トラブルが多い

サブリースとは

賃貸経営を行う場合、絶対に避けなければならない事態が、空室の発生です。

賃貸物件を購入するには多額の費用が発生しますが、自己資金ですべてを賄う人は少なく、ほとんどのオーナーはローンを組んでいます。

空室が発生すれば家賃収入が入らなくなるので、ローンを返済することが非常に厳しくなります。

そこで、不動産業者が物件を借り上げ、入居者に対し転貸を行います。

オーナーにとっては、その賃貸物件の空室や、家賃の滞納リスクを回避するための方法として安定した収入を得ることが出来ると考えられ、近年、注目を浴び、拡大してきました。

しかし、その一方、一括借り上げに関する様々な問題も噴出してきています。

サブリースの種類

サブリース契約にはオーナーに支払う賃料によって、２つの種類に分けることが出来ます。

• 賃料固定型
  毎月の家賃が上がっても下がっても、オーナー側が受け取る賃料は固定されるという契約です。家賃が下がった場合には安心な契約ですが、反対に、家賃相場が上がった場合にも賃料は固定されているので、収入が増えることがありません。

• 実績賃料連動型
  実際の入居者からの支払い額に応じて、オーナーへの支払額も決まるという契約となります。安定性には、やや欠けますが、家賃が高くなればオーナーへの収入が増えることになります。

サブリースの種類とメリット・デメリット

サブリースの種類	メリット	デメリット
賃料固定型	収入が安定する 収支計画が立てやすい	収入が増える可能性が無い 家賃相場が反映されない
実績賃料連動型	収入が増える可能性がある 家賃相場が反映される	安定性に欠ける 収支計画が立てにくい

サブリースの仕組み

サブリースの仕組みを説明します。

サブリース会社がアパートやマンションを一棟まるまる借り上げ、一定の家賃を大家さんに支払うというシステムです。

入居者募集や家賃回収、物件の管理などの手間がかからず、安心できるなどというイメージを抱きやすく、急拡大しました。

契約期間中は、いくら空室が発生しても、家賃滞納が発生しても、さらには滞納している人がそのまま夜逃げしたとしても、オーナーにその損害が及ぶことはありません。

しかし、そこにはやはり多くのデメリットも、落とし穴も存在するのです。

サブリースのメリットとデメリット

サブリースのメリット・デメリットを、まず、一般的に言われているところから説明していきます。

メリット

空室リスク、家賃滞納リスクが回避できる

やはり一番のメリットは空室や、家賃の滞納を回避することが出来ること、そして安定した収入を得ることが出来ることでしょう。空室のリスクは、どんなに有利な立地で、優良な物件であっても、必ず発生するリスクと言えます。また、いかに入居者が多くても家賃の滞納があれば、収入がその分無くなります。

会計処理、確定申告の処理が簡単になる

サブリース契約では、個々の入居者からそれぞれ入る家賃収入や発生する費用を、そのたびに計算する必要がなく、大抵の場合、ササブリース会社との契約分のみ処理すればよいので、会計処理や確定申告が簡単です。

デメリット

オーナーの収入が少なくなる。

サブリースの場合は家賃がそのままオーナーに入るわけではないので、その分の収入が低くなります。大抵の場合、相場よりは10%から20%低い額が、オーナーの収入となります。
また、敷金、礼金、更新料などもオーナーには入りません。通常はオーナーと入居希望者との直接契約のため、敷金礼金はオーナーに入り、退去時の修繕やリフォームに当てることができますが、サブリースの場合は、サブリース会社との間で賃貸契約が行われるために、オーナーが間に入ることがありません。
しかし、修繕費やリフォーム代はサブリース会社から支払われる家賃から引かれます。また、更新料も大家さんには入らないのです。

さらに、未入居物件の場合には、募集の猶予期間として1~3か月が定められます。その間の収入は、やはり保証会社のものとなります。その間の管理費や修繕積立金はオーナー負担となるのです。

修繕費がかかる

基本的に建物の軽微な修繕や大きな工事にかかる費用は、オーナーに請求されることになります。この部分は、サブリース会社で支払ってもらえないのが一般的です。そして、工事の請求があった場合、オーナーはこれを断ることが難しいため、費用負担が大きくなることがあります。

物件が老朽化した時や入居者が退去した時には、修繕やリフォームが必要となります。その際に工務店を選ぶ時も、優先されるのはサブリース会社の意向が反映されてしまうようです。自己負担になる修繕費、リフォーム代金は抑えたいもの。しかし、サブリース会社も、好意にしている会社があるので、そちらを使うようにと契約書の必要条件に記載されていることがあります。

家賃の支払い免責期間がある

免責期間は、大抵のサブリース契約で導入されています。これは、退去者が出た場合、1か月～2か月、場合によっては4か月もの間、オーナーに対して家賃が支払われません。仮にすぐに入居者が決まった場合でも、サブリース会社のものになるのです。

また、新築から数か月の間は家賃の保証をしない、という契約もありますので、注意が必要です。

家賃の見直しがある

家賃の見直しはどんな物件にも起こり得ますが、サブリース契約にも当てはまります。社会情勢や周辺地域の環境等、様々な要因によって、家賃の相場は変化していきます。10年間家賃は変えないという約束が反故にされ、トラブルが発生したケースもあります。

入居者を選べない

入居希望者は、サブリース会社との間で交わされるため、大家さんは関与できません。本来であれば、入居者の情報をオーナーに伝えることはとても大切な事ですが、サブリース会社によっては曖昧にするところもり、わかりにくいのです。

また、サブリース会社が倒産してしまった場合、入居者との契約は大家さんに引き継がれます。家賃振込先変更があるので、お支払いの時はやはり入居者の情報は知っておく必要があります。

家賃収入は減額する

サブリース会社との契約で一番陥りやすいのが、この家賃収入の減額です。大抵、10年保証以上の契約になりますが、その内容をきちんと確認しなければなりません。そこに落とし穴があるのです。

契約自体は10年保証ですが、サブリース会社から支払われる家賃が保証されているわけではないのです。

新築物件であれば入居希望者は見つかりやすく、10年経てば建物は老朽化し入居希望者も少なくなり、賃料見直しなどの家賃引き下げをしたりします。サブリース会社も自社利益を考えるため、賃料減額や空室時の家賃を払い続けるのは負担になります。

そこで、契約書には、2年ごとに家賃保証の見直しをするなどと記載されている条項が明記されている事がほとんどです。大家さんからすると、目先の10年保証という文言に安心して詳しい内容まで確認せず契約して、実際に家賃収入か減額になり驚かれる方が多いようです。

解約が困難である

現在のサブリース会社に不満や疑問を持ち、他のサブリース会社に依頼するか、一般的な管理会社に切り替えようと解約しようとしても、解約が困難であることも多く、解約時には多大な違約金を請求されることもあります。

基本、サブリース会社側に、中途解約権が認められているものです。そして、解除したとしても、その契約を現在の入居者と引き継がなければならないのです。

サブリース会社の倒産

倒産することも、しばしばあります。大抵の場合は、倒産する前に家賃の支払いについて滞納が続きます。また、連絡が取れなくなることもあります。

事前に察知して、直接サブリース会社に訪問するべきです。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースのメリット	サブリースのデメリット
空室リスクや滞納のリスクを回避できる 管理業務を任せることが出来る 会計処理、確定申告の処理が簡単になる	オーナーの収入が少なくなる 修繕費がかかる 家賃の支払い免責期間がある 入居者を選べない 家賃収入は減額する 解約が困難である サブリース会社が倒産する

次に、さらにこのサブリースについて掘り下げていきたいと思います。

サブリースの実態とトラブル事例

新築時にサブリースの勧誘がある

新築の物件を一から建築したり、または新築の物件を購入する際に、サブリース契約をするよう、不動産業者から声をかけられることが、よくあります。

サブリース契約は一見、保険契約のように勘違いされがちですが、そういったことではありません。保険契約は基本的に相互扶助のような仕組みとなっていますが、そういった性質のものではないのです。

前述したように、空室が発生するリスクをサブリース会社が保証する代わりに家賃の一定の割合をサブリース会社に支払うというものです。オーナーにとっては、家賃収入がその分減ってしまいますが、空室リスクを回避することができることにひかれて、契約に至るのです。

一般の管理会社で対応可能

しかし、サブリース会社によっては入居者を募集する力が無い会社も多くあります。家賃の10%から20%を支払うというのは、考えてみれば、かなり大きな損失になります。

あえてそれほど高額な家賃収入の一部をサブリース会社に支払わなくても、一般的な管理会社のうち、入居者の募集に強い管理会社に入居者を集めてもらった方が、はるかにオーナーに入る収入は多くなります。

もっとはっきり言うと、新築物件にはサブリース契約は必要ないということです。そもそも、入居予定者が引っ越しを考えている時、最初に探すのは新築物件であり、地の利です。

新築物件は人気が高いため、サブリースを使わなくても、工夫次第で満室にすることは、新築物件であれば可能ですし、それは容易に出来るはずです。入居希望者にとっては新築物件はとても魅力的に映る物件なのです。

新築物件にサブリース契約が必要か

新築物件をサブリース契約するということが悪いことではありません。オーナーさんにとっては、空室が発生しても、毎月家賃収入が入ってくるということで安心できる、というメリットは、それが必要な人には代えがたいものでしょう。

しかし、新築物件はもともと物件価格が高いため、サブリース契約ではさらに利回りが低くなります。付け加えるなら、サブリース物件にかかる建築費用その他は、既に高めに設定されているはずです。その理由はオーナーに支払う家賃保証分をあらかじめ上乗せしているからです。

前述したように、新築時には最低限必要なことをやっていれば自然に入居者は集まってきます。なので、初めからサブリースのためにお金を払ってしまうことは、まったく意味が無いのです。

家賃保証額の落とし穴

長期契約をするメリットはあるか

新築の時点では、サブリース契約が無意味だとしても、長期的に考えればやはりメリットが多いのではないかと思われるかもしれません。サブリースの契約期間は、サブリース会社によって違いますが、最長で30年程度のところもあります。大体10年以上の契約となっていることが多いので、年数が経過するごとに物件の魅力が薄れるのだから、入居者が入らなくなった時にサブリースを契約していれば安心だとオーナーは考えがちです。

家賃保証額の見直しとは

しかし、ほとんどのサブリース契約の中身を見ると、保証期間が10年以上の契約でも、大抵の場合は2年ごとの家賃の見直しがあり、その時の「家賃の変動に合わせて家賃保証額を見直す」というような条項が入っているはずです。契約自体は10年以上の長期に渡っていたとしても、同じように家賃保証の額も10年以上保障されるというわけではなく、大体、2年ごとの見直し、遅くても5年ごと、10年ごとには見直しが必ず入るのです。

新築を建てた当初は、入居の需要が多いために空室が出ることはあまりなく、上手に入居者募集をかければ、大抵満室になります。家賃保証額が低額な場合、そうなるとサブリース会社は、自らの懐を痛めることもなく、まるまる家賃と、その保証額の差額を得ることが出来ます。しかしその後、何年か経過すると次第に家賃も下がっていきます。そして家賃と家賃保証額の差が小さくなり、場合によっては家賃保証額の方が家賃より上回ることになりますので、そうなる前にサブリース会社は必ず前もって手を打ちます。

家賃の見直しおよび家賃の引き下げにオーナーが応じなければ、解約されてしまいます。もともとは家賃保証があると思って安心して契約したものが、家賃保証を打ち切られてしまえば大変なことになってしまうので、泣く泣く応じてしまう、というのが現実です。

家賃保証額減額によるトラブル

前述したように家賃保証額が家賃を上回るとサブリース会社は困りますので、その前に家賃保証額の減額を行ってきます。なにもしなくても10年間は同じ家賃の額が保証されると思っているオーナーはとても多く、しばしばサブリース会社ともめる事態が発生しています。サブリース会社は当然、最初から承知の上ですので、そこを契約時に訊かれたとしても、そうなることはないと思いますよ、などと口頭で説明し、煙に撒くような返答が多いと言えます。あとでそのことを追求したとしてもその営業マンがいなければ、どうにもならないことが多いのです。

家賃保証額は変動するものであると契約書には記載してありますので、大抵の場合、オーナーが涙を飲むことになります。

10年後も、20年後も、30年後もずっと同じ保証額を確約してもらいたければ、度々サブリース会社が指定する高額なリフォームを実施しなくてはいけません。

逆に、その物件がとても人気になって、いくら家賃を釣りあげても絶えず満室があった場合はどうでしょう。その場合も最初に契約した額がオーナーの収入になりますので、非常にもったいないことになります。

サブリースのトラブル事例と注意点

サブリース会社が倒産した事例（かぼちゃの馬車事件）

「かぼちゃの馬車」とは、投資用物件である女性専用シェアハウスの名前です。運営会社である株式会社スマートデイズは首都圏を中心に845棟のサブリース契約を行い、急拡大していましたが、2018年に、倒産しました。約700名のオーナーへの賃料の支払いが停止した結果、その家賃収入からローンを支払っていたオーナーは、月々のローン返済が困難になり、自己破産したオーナーも存在します。

経営の実態としては、入居者がなかなか集まりづらく、多くの物件で入居率がかなり低かったようです。どこの物件も家賃が相場より高めに設定されていたり、各部屋もかなり狭かったこともその原因の一つかと言われています。また、共有部分もかなり狭かったことがわかっています。これでは入居者はなかなか集まりません。

しかし、サブリース契約を締結しているので、例え空室ばかりだとしても、オーナーへの家賃保証額の支払いは免れません。次第にオーナーに対する支払いが滞り、2018年1月には、支払いは完全に停止になりました。

結果、ローンを金融機関に返せず、多額の負債を抱えたオーナーが続出しました。この事例をさらに深堀すると、スルガ銀行の問題や、他にも様々な要素が絡んでおり、歴史的に見ても大きな事件となりました。

これについては、オーナーへ同情はするものの、驚きは禁じ得ません。相場の家賃くらいなら、少し調べればわかるはずです。また、現地を見ることも無かった方も多かったようです。サブリースの営業トーク、おそるべしだと言えます。

契約不履行の事例

TVのCMでも全国的に有名な不動産会社のサブリース契約において、大きな報道がありました。この会社は「家具、家電総合メンテナンスサービス」として、契約上では一定期間経過後に、が家具を新品の物と交換するとし、家具リース料をオーナーに負担させながら、実際は交換しない、という状況が続いていました。この事態に、100人以上から、契約不履行で未払い賃料の返還を求める集団訴訟がおきています。

家賃見直しの事例 

大手不動産会社が、家賃保証を10年間変わらずに行うと伝えて、多くのオーナーとサブリース契約を締結したものの、数年後に15%減額されたオーナーもいたということです。その後、100名以上の集団訴訟の事態に発展しています。

ここで言えることは、誰でも知っており、人気タレントを起用する不動産会社でさえ、実態はこうであるということです。

例え最大手であっても契約時、そして契約中も最新の注意が必要であることがわかります。

悪質な勧誘の事例

一人暮らしの高齢女性に対してサブリース契約を持ち掛け、相続税対策としてアパートを経営しないかなどと言って勧誘する。何度も断ったが、早朝や深夜でも、時を選ばず、何度でもかかってくる。電話は長時間続き、最終的には自宅にまで押しかけられた。あらためて断ると脅迫のようなことを言われた。

こういったことはよくありますので、常日頃からご本人のところにすぐにかけつけてくれる知人を作っておくことや、ご家族と日頃からよく連絡を取り合うことがとても大事です。

まとめ

サブリースを積極的に検討しても良い場合は、どんな時でしょうか。それは、投資対象が中古物件の場合です。

もし空室が多ければ、その理由の如何にかかわらず、融資を受けることが難しいと言えます。審査する側の金融機関としては、空室が多い物件の融資には、非常に消極的だからです。

しかし、そういった際には、1年、または2年などの短い期間に区切り、サブリース契約を締結することをサブリース会社と契約してからあらためて融資を依頼すると、融資が通る場合があります。

いろいろと申し上げてきましたが、

サブリース契約が、まったく必要ではないと言うことではなく、完全な「悪」であるということでもありません。

昨今の大手サブリース会社のトラブルも契機となって、業界全体が健全化の方向へ向かっていますし、2020年12月15日には「サブリース新法」なる、新たな法律も施行されています。