オーナー様必見！シェアハウス経営でかかる初期費用と収益をあげるポイント

昨今注目を浴びているシェアハウス経営は、高利回りが期待でき、市場も拡大していることから検討している方も多く、ここ数年でも物件数が急激に増えてきています。

活用方法が定まっていない土地や空き家をお持ちのオーナー様が、シェアハウス経営という活用方法で収益をあげようとするとき、または検討をお考えの場合に知っておきたいシェアハウス経営における初期にかかる費用と収益を上げるポイントをご紹介していきましょう。

シェアハウスとは

コミュニティというイメージが強いシェアハウスは、個人のプライベートルームとは別に、入居者同士が共有できるスペースがある賃貸住宅をシェアハウスとしています。複数人に貸し出す経営方式がシェアハウスです。

他の入居者と交流の時間を持てる共有スペースとして、リビングやキッチン、トイレ、浴室などの設備がオープンスペースに設置されることが多いのが特徴です。

さらに、同じ趣味を持つ者同士が集い、楽しめるようなラウンジやシアタールーム、リラクゼーションルームなどを設置する物件も増えてきています。

シェアハウスに似ている、「ゲストハウス」は宿泊施設を指し、「ルームシェア」は契約した一つの物件を友人や兄弟同士でシェアする形態のため、全く異なる形態です。

シェアハウスが支持される大きな理由に、部屋の賃貸料や入居時の契約金などが通常に比べて安価であることが挙げられます。

また、契約スタイルも通常の賃貸借契約とは異なり、定期借家契約といった形式で契約することが多く、期間満了時に伴う更新値上げがなく、入居者が引き続き居住を希望する場合は、双方合意のもとに契約締結し直すといったシンプルなスタイルが人気となっています。

入居希望者のほとんどが、若い年齢層や一人暮らしの単身者、外国人などです。住宅セーフティネット制度に登録すると、入居者は契約賃料などの補助を受けられ、経営者側は建物改修費用の助成を受けることができます。

これらの補助によって、経営者はある程度の収益安定とコストの削減という利点があります。

経営する土地所有者にとっても高い収益が得られることや、建設費用を低価格で済むなどの理由でここ数年で注目を集めはじめ、物件数の急増につながっています。

幅広いシェアハウスの形態

多様性が人気のシェアハウスですが、設計や利用の仕方によっては、プライバシーが守られないといった声も上がってきています。

そこで出来たのが、ソーシャルアパートメントといった、個室部分と共有部分を完全に離した設計の物件です。

他の入居者との交流を保ちながら、それぞれのプライベート空間を確保し、個の時間や空間を大切にできる物件が人気です。

また、世代やライフスタイルの多様性から、住宅セーフティネット制度に対応した物件も増加傾向にあります。

1人暮らしの高齢者や支援を必要とする障害者など、日常生活で配慮が必要とする世帯に対応できる物件も需要に伴い増えてきています。

例えば、シングルマザーに優しい住宅だったり、外国人向けや出張・観光者向けだったり、ペットと過ごせる住宅などといったコンセプトが明確なシェアハウスなど幅広くあります。

このように、コンセプトを明確に設定することで、一般的なマンションとの差別化を図れるのがシェアハウスの特徴です。

おすすめするコンセプトは以下の通りです。

• 外国人との国際交流
• 出張や観光旅行者向け
• 起業家向け
• 就活生向け
• スポーツ好き
• ペットと暮らしたい人向け
• シングルマザー・シングルファザー同士の助け合い
• 鉄道好き
• 音楽好き
• テレワーク向け

など、趣味を楽しめたり、仕事など共通の取り組みがある方同士で快適に交流できるコンセプトが人気です。

シェアハウスの経営方法とは

シェアハウスを経営する際には、大きく分けて

1. 土地を活用する場合
2. 空き家を活用する場合

の方法があります。

オーナー様が、空いた土地を上手に活用したいのか、空き家を活用したいかによって、経営のメリットや注意点が異なります。

①土地を活用する方法

現在、すでに更地がある或いは、古い家を取り壊したあとに新築して活用するなどの場合、その土地の地域性を考慮しながら経営することができます。

新しく建物を建てる場合は、設計が自由に行えるため、地域特有の需要に応じた物件を提供できます。若年層が多い地域なのか、外国人が多い地域なのか、ファミリー層、一人暮らし、高齢の方が多いのかなど、地域性に寄り添った物件造りを視野に入れることで、安定した収益が望めます。

このように、空いた土地や戸建て物件を活用するのに、シェアハウスとして経営する方が増えてきています。

②空き家を活用する

空き家などの中古住宅は、これから新築する建物に比べてもコストがかからず、時期を早く収益につなげることができるとされています。

中古一戸建てのほか、一棟マンションや一棟アパート、寮などを改装して活用するケースがほとんどです。

戸建てやアパート、マンションともに、個室数と共有スペースの兼ね合いに検討が必要で、プライバシーを守りながら、共有スペースへの動線をいかに快適にするかの工夫が必要となります。

一方で、社員寮や学生寮などの寮は、もともと共有スペースがあるためシェアハウス向きですが、屋内外が無機質的である傾向があるため、温かみのある交流スペースや趣味などで集えるラウンジなどを充実させて魅力的な物件に改修する必要があるでしょう。

シェアハウス経営のメリット

土地を活用する場合	設計が自由に行えるため、地域特有の需要に応じた物件を提供 安定した収益を見込める
空き家を活用する場合	低コストで、早く収益につなげられる

いずれも、シェアハウスを希望する層がなにを求めているのか、その物件のどこが魅力であるのか、集客の目玉を明確にすることが大切です。

シェアハウスは、立地や地域によって需要が異なり、場合によって供給過多となるため空き家に困るといった問題点も発生しています。

シェアハウス経営を始める方法と流れ

シェアハウスオーナーになるには、以下のパターンがあります。

シェアハウス経営を始めてオーナーになる方法

①自宅の一部を活用する
②自宅以外の所有物件・空き家を活用する
③物件を新たに購入する
④空いた土地を活用する
⑤サブリースを活用する

①自宅の一部を活用する

ある程度広い豪邸にお住まいの方や、マンションの一部を自宅としている場合、また戸建て住宅をすでに2世帯住宅用に改修済みの物件をお持ちの方が活用するのにはおすすめです。すでに物件があるので、初期費用がさほど掛からずスタートすることができます。

②自宅以外の所有物件・空き家を活用する

この場合も、すでに住宅物件を所有しているため、シェアハウス用にリフォームを行えば、自宅の一部を活用するよりも、複数人に入居してもらえるので安定した収益が見込めます。

③物件を新たに購入する

不動産投資を希望する場合、またシェアハウスオーナーとして経営を希望する場合、最も一般的で多いのが、新たに物件を購入する方法です。

これは、だれもがオーナーとして経営できる近道です。不動産価格が落ち着いてきているのもあり、一時よりもリーズナブルに購入できるようになりました。シェアハウス用物件ですから、立地や設計デザインなどで利用者層をある程度特定しながら、なるべく満室をつくるイメージで物件選びをしてみましょう。

④空いた土地を活用する

空いた土地を活用できずにいる人は意外と多く、この空いた土地に建物を建てて不動産投資を行うことは非常に有効です。土地はあるわけですから、上物を建ててシェアハウスとして魅力的な建物を建てられると良いですね。

⑤サブリースを活用する

サブリースとは
実際の大家さんから物件を借り、許可のもとそれを第三者に貸すといった、いわゆる「また貸し」のことを言います。

大家さんへ支払う家賃と、シェアハウス物件の契約者から得られる家賃収入の差額が収益となります。家賃収入としては、低くなりますが、物件を購入するわけではなく初期投資が少ないので、経済的負担やリスクが少ないといったメリットがあります。

低資金でシェアハウスオーナーとして経営を希望されている方にはおすすめで、一度検討してみるのも良いでしょう。

シェアハウス経営でかかる初期費用とは

シェアハウス経営、いわゆる不動産賃貸業を行う場合、できるだけ初期費用を抑えることが非常に重要です。一般的に、シェアハウス経営にかかる初期費用の目安はおよそ200～300万円ぐらいは用意しておくと良いでしょう。

シェアハウス経営を行う場合の初期費用は、大きくは以下の内容にかかってきます。

①物件購入にかかる費用または新築にかかる費用

空き家物件以外は、シェアハウス経営を行うための土台、つまり物件を購入します。この物件購入の費用はいちばんの大きな金額となります。

都心の一等地であれば数億から数十億単位、郊外の都市部であれば数千万円ほどで購入できます。

不動産価格は、物件の立地や状態、新築か中古などの条件で変動します。オーナー様のご予算や可能な融資額に応じて物件選びをしていきます。

シェアハウス経営としての不動産投資は、最近知られてきたため高額となることと、投資用ローンの審査に通りにくいといった特性があります。

融資の審査を受ける場合は、シェアハウス経営をサポートしてくれるコーディネート会社を上手に利用することをおすすめします。このように、基本的にシェアハウス経営に伴う融資の際は、投資用ローンになります。

例外として、自宅の一部をシェアハウスとして経営する場合は住宅ローンが利用できることもあります。

自宅使用部分が床面積の30％以上といった基準があるので、シェアハウス物件購入に伴う融資に関してまだ知識が浅い場合は、以上のようなコーディネート会社に相談してみると良いでしょう。

②リフォームにかかる代金

空き家または、物件購入した家の場合、シェアハウスに対応できるようリフォームします。

シェアハウスとして快適な設計を行いますが、元の建物の立地や形状によってかかる費用が変わってきます。だいたい1坪あたり20～30万円程度が目安となります。物件の坪数と掛け合わせて予算を算出してみるのも良いですね。

シェアハウスの規模によって異なりますが、リノベーション費用として数百万円は予算として考える必要があります。さらに、共有スペースや水回りのリフォーム費用を抑えられる点も大きな強みとなります。

③家具家電にかかる代金

シェアハウスのほとんどは、各個室に家具や家電を設置することが多く、リノベーションの際には同時に家具や家電を購入していきます。

リフォーム費用とは別に、各部屋及び共有スペースへの設備投資が必要です。エアコン設置をはじめ、リビングやキッチン、バスルームなどの共有スペースへの設備や備品を設置します。

小規模なシェアハウスの場合ならば、新品購入のほかにリースやアウトレット、リサイクルなどを利用しながら揃えることで、初期投資費用を30～50万円ぐらいまで抑えることが可能です。

リフォームやリノベーション、設備投資で大切なのは、基本さえ整っていればあとはこだわらないことです。

改修は、いくらでもお金を掛けられるため、あまりこだわりすぎて新築物件購入よりも高額になってしまうケースも少なくありません。

コストを抑えたい場合は、その辺りに気を付けて物件を整える必要がありますね。

共用部分に備えたい家具家電類

共有部分	キッチン	リビング・ダイニング	バス周り	そのほか設備
備えたい家具家電	冷蔵庫電子レジトースター炊飯器食器・料理器具	テーブルダイニングチェアソファカーテンテレビなど	洗濯機ドライヤー	空調設備消化器火災報知器

オーナーの立場でのシェアハウス経営のメリット・デメリットとは

メリット

シェアハウスは、個々の部屋にそれぞれの家賃が発生するため、戸建て経営よりも総収入が高くなります。

借りる人員が多いので、家賃収入が多くなります。利回りが良く、部屋の改修費に定期的に回すことが可能なため、物件の質を維持しながら集客ができるといったメリットがあります。改修しながら家賃を高くすることも可能です。

さらに、空き家になるリスクが低く、1人が退去してもまだ複数人が借りている場合、そのまま家賃収入を確保できます。

また、シェアハウスは、利用者層の幅が広く、物件が埋まりやすいメリットがあります。外国人が利用しやすく、また出張や旅行者の一時利用もしやすいので、常に物件が埋まりやすい点がメリットです。

デメリット

友人同志や兄弟でシェアするルームシェアと違って、シェアハウスの場合は、もともと知らない他人同士で共有スペースで交流がなされるため、ときに入居者間同士でのトラブルが起きることがあります。

共有スペースとはいえ、かなり近距離でのお付き合いになるため、ほんの些細な出来事からトラブルが起きやすく、シェアハウスの最大のデメリットとも言われるほど、トラブルの頻度は多いとされています。

また、通常の戸建て賃貸などの戸建て経営に比べて、複数人が一棟或いは一戸建てに住んでいるようなものなので、管理が非常に複雑で大変になります。通常よりも設備管理やクレームの頻度が高く、すべての責任がオーナーに課されやすく、非常に忙しくなる点がデメリットとして挙げられます。

さらに、昨今の日本では、個を重んじ、他人との付き合い方や距離の取り方に変化が起きているため、どうしても利用者層は外国人が多いのが現状です。

外国ではシェアハウスは主流で、馴染み深いものですが、日本ではまだあまり知られていません。プライベート空間まで他人と過ごそうという風潮があまりない日本人に浸透するのは、まだまだこれからの部分があります。

戸建て賃貸経営のメリット・デメリット（アパート経営との比較）

	リフォーム工事費用	設備メンテナンス	家具・家電設置	差別化	入居者募集	入居者契約	現状回復工事	物件管理・維持	滞納・訴訟・明け渡し
メリット	コスト削減可能	コスト削減可能	利便性・快適性につながる	コンセプト別に差別化できる	ネットで募集可能	定期借家契約（定期での退去がスムーズ）	通常はほとんどない	管理会社に任せられる	居座りや訴訟はほとんどない
デメリット	プランが必要	徹底した点検が必要	購入や交換費用がかかる	入居者層が限られる	不動産仲介会社に依頼できない	書面・説明が必要	クリーニング費は負担する	管理・維持費が高い	定期借家契約が必須
その他	水回り設備集約可能	水回り設備集約して減額可能	入居後すぐに生活できる	事前調査が必要	仲介手数料が不要	信頼できる管理会社に依頼	退去後すぐに募集ができる	トラブル対応も管理会社に一任できる	悪質入居者の排除が可能

シェアハウス経営とほかの不動産投資との違い

・高い入居率と収益率

いちばんの違いは、入居形態とそれに伴う入居率です。

入居物件は、通常マンションやアパートのように1戸につき1世帯の入居が原則ですが、シェアハウスは1戸につき個室の数だけ入居世帯数があります。1戸の物件を複数世帯で暮らす形態です。

各個室が世帯の過ごす部屋で、そのほかのリビングやダイニング、バス、トイレ、キッチンなどが共有スペースで共同で使うのが主流です。

シェアハウスの一番のメリットは高い入居率と収益率です。

1棟10戸ある4LDKの物件の家賃相場が15万円だとすると、10世帯に貸して満室状態では家賃収入が150万円、入居率が半分ならば50％の75万円となります。

しかし、シェアハウスとして同じ物件を4人で共有、1人当たりの家賃相場6万円だとすると、家賃収入は240万円、入居率が半分でも50％の120万円、入居率が７５％で180万円と収益がまず違ってきます。

利用する側にとっても、家賃が通常よりも割安となるため、若い年齢層や外国人、シングルマザーなども借りやすく、注目を浴びています。

・空き室リスクが少ない

不動産投資や不動産経営でいちばん怖いのが空き室リスクです。

空き室を作ってしまっては、安定した収入を得られません。

シェアハウス経営ならば、たとえ退去者が出てもまだ複数入居者がいるため、収入が0になることはありません。

ワンルームやアパート経営などの場合、退去者が出てから次の入居者が決まるまでは家賃は0ですが、シェアハウスの場合は、空き室リスクを分散し抑えることが可能です。

また、シェアハウスの場合、退去者が出てからの修繕費を低く抑えられるメリットがあります。通常の住宅物件の場合、各戸にそれぞれバス、トイレ、キッチンを設置するなど、一戸一戸に修繕費が必要となりますが、シェアハウスならばバス、トイレ、キッチンなどの水回りが共有スペースとして確保されているので、修繕費用を大幅に削減できます。

集客の方法とは～入居者募集～

シェアハウスを経営するには、集客を行うことが大前提です。

シェアハウスを利用する層を考えます。立地や物件の特徴、魅力を考慮し、いったいどのような利用者層がベストなのかをある程度特定することをおすすめします。

外国人層なのか、若年層なのか、ファミリー層メインなのかなど、シェアハウス物件の売りは何なのかを明確にしておくと集客しやすいとされています。

また、物件案内や宣伝を行い集客を行いますが、最近ではシェアハウスを専門的に扱っているポータルサイトやアプリなどが充実しているので、登録・宣伝をおこない、希望者の応募を待ちます。

それと同時に、業者のWebサイトやポータルサイトの掲載物件件数や成約物件件数などをチェックし、長期掲載されて売れていない物件などでその業者に営業力の有無を判断します。

これらを考慮しながら複数社を比較して、成約率の高い業者に入居者募集の営業を依頼するのも手段です。

シェアハウスを探す年齢層は若ものが多いため、インターネットでの物件探しが主流となってきました。専用ポータルサイトへの掲載や更新は必須です。物件の魅力を分かりやすく伝えていくことが集客において重要ですね。

通常の賃貸事業のように、仲介業者を通して契約を行う場合もありますが、仲介業者を挟むことで手数料が発生するので、コストを省きたいオーナーにとってはなるべくお金をかけたくない部分でもありますね。

入居希望者からの問い合わせを受けたら、物件案内・賃貸借契約を行います。

シェアハウス物件の管理

シェアハウスオーナーは、ただ物件を貸して家賃収入の発生を待つだけではありません。

以外と、利用者住民との関わりが多く、多面的に物件の管理が必要になってきます。戸建てや一棟アパートとは異なり、シェアハウスは複数人が居住しているため、頻繁に清掃や設備管理が必要になります。

共有部分の管理や場合によってはゴミ出しなどもオーナーの仕事として請け負うことがあります。

物件を清潔に維持する管理、さらに住民からのクレーム対応などもオーナーの役割です。住民同士のトラブルも、オーナーにクレームやトラブル対応が求められ、ご自身で対処しなければなりません。

一方で、これらの管理を外部に委託することも可能です。とにかくシェアハウスの管理は、多岐にわたることが多く、一般的な賃貸物件とは異なり非常に多忙になります。

したがって、管理の委託費用も割高になる傾向があり、10～20％以上高価となることがあります。管理委託費用が嵩むため、この場合は物件を常に埋めて稼働率を高める努力が必要です。稼働率を安定させなければ、簡単に収支がマイナスになるので注意しましょう。

また、シェアハウスを管理・経営する上で、入居者に共同生活のルールを周知させる必要があります。

細かくルールを設定することで、トラブルを最大限に避け、管理を自ら行う場合でも管理会社に委託する場合でも入居者に対して明確に説明し、生活しやすくするのも大切です。

具体的な管理ルールの例は以下の通りです。

• 施錠や防犯に関して
• ゴミ出し・ゴミの分別に関して
• 騒音トラブル予防に関して
• 友人や知人を各個室に泊める際
• 飲酒・喫煙に関して
• 宴会やパーティの開催に関して
• 共用の洗濯機・乾燥機の利用について
• 共用スペースの片付け・掃除に関して
• 消耗品や設備品の補充や破損に関して
• 冷蔵庫の使用について

など、多くのルールの設定が必要です。

外国人利用者が居る場合はとくに、文化や常識の違いによってトラブルが発生しやすいので注意が必要です。

シェアハウスの利回り

シェアハウス経営、いわゆる不動産投資の利益率を「利回り」と呼ばれています。シェアハウスのオーナーが最も気になるのが、いかに利回りを高めるかということです。

一般的に、シェアハウス経営における利回りは、全国平均15～20％とされています。一棟アパートやマンションの利回りがおよそ10％にも満たないのに比べると、シェアハウスの利回りは高価格となってます。

東京都でいうと、人気の都心部よりも、湘南や八王子などの東京都下や所沢などの東京周辺の地方部において、利回りが高い傾向にあります。

シェアハウス経営では、設備投資費用などの諸経費が必ず発生するため、さらに実質的な収益を高める必要があります。

実質利回りとは、先の表面利回りではなく、通常の利回りに加えて設備投資費用などの諸経費を加算していきます。

利回りの算出方法及び、実質利回りの計算方法は以下の通りです。

計算式

利回りの算出方法	利回り（％）＝物件価格÷年間家賃収入×100
実質利回りの計算方法	（年間収入－年間支出）÷物件価格×100

このように、シェアハウスにおける実質利回りを高めるためには、物件購入費をはじめ、修繕リフォーム費用などを可能なかぎり抑える必要があります。

これらの諸経費を抑えるには、退去する頻度が低く、入居希望が絶えない人気のシェアハウスの特徴は、清潔できれい、管理が行き届いている、設備が充実している、明るくておしゃれな雰囲気、共有スペースに集いやすいなどが挙げられます。

しかし、これらの需要を満たすためには、諸経費が高額にかかってしまいます。なるべく諸経費を抑えなければならないため、例えば中古戸建を存分に生かし、DIYでおしゃれな空間づくりを工夫するなどがおすすめです。

物件の設計やインテリアデザインなどが好きで、低コストで快適な空間に生まれ変われるDIYやリサイクルなどを大いに活用し、この過程すら考えるのも作るのも楽しめる人がシェアハウス経営に向いている人材と言えるでしょう。

まとめ

①コンセプトを特定する

シェアハウス経営は、高収益を得られると人気を集めていますが、経営にあたっては事前に注意しなけらばならないことがたくさんあります。

とくに、経営物件の立地やコンセプト特定などは欠かせません。日本において、シェアハウス自体がまだあまり知られていなく、需要層が若年層や外国人など限られているため、利用客のニーズに対応できる物件であることがいちばんです。

物件によっては、シェアハウス経営ではない方が収益を上げられる場合があるので、経営するシェアハウスの売りを明確にすることが重要です。

不動産経営では、戸数の多い大きなマンションを運用するよりも、シェアハウスの方が、利益を出しやすく、始めやすいのが人気です。

シェアハウスは、通常賃貸の入居時のような審査がさほど厳しくないため、若者や外国人などが借りやすく、ニーズが高まっています。借りやすさから、シェアハウス経営は数名の入居者や賛同者が確保できれば収益を十分得られます。

また、空き家など古い物件でも、シェアハウスの場合、借りる側が最初から新築かどうか、綺麗かどうかなどよりも、目的のコンセプトの住宅かどうか、物珍しさや安さなどが求められているため、多少古い物件でも総合的に利用者のニーズにぴったりと合っていれば安定して入居者を確保できます。

具体的には、シェアハウスの立地や家賃設定、コンセプト、使いやすさ、プライバシーの保護などの面から入居を判断されます。

②賃料の市場価格の把握

シェアハウス経営における安定した賃料収入を得るためには、一般的な賃料の市場価格を把握することが大切です。

シェアハウスの賃料が市場価格に見合った単価であることは、利用客確保においても欠かせません。サブリースによる保証家賃も検討が必要です。周辺地域の住宅賃料単価に対して、1.5倍程度に抑えながら利用世帯数での総収入を算出します。

また、また貸しの場合も、受け取る賃料収入よりもオーナーに支払う賃料の方が高いなどというのは避けましょう。

シェアハウスの賃料設定を市場価格に見合った単価にすること、利用者を安定的に確保すること、長期的に収益を得ることを念頭に算定していきます。

③快適なシェアハウスとして価値を高める

シェアハウスに入居希望する層は、個のライフスタイルを大事にしながら入居者同士の交流やコミュニケーションを形成することに理想や希望を抱いています。

オーナー側の利益重視の視点で設計された物件では、なかなか利用者が快適に過ごすことが難しく、適度なコミュニティや空間づくりが難しい物件となってしまいます。

個室から共用スペースへの動線が、実際の住人の目線が意識されているかどうかは非常に大切です。

理想と違う生活だった場合、利用者は順次退去を繰り返すため、安定した収益が難しいとされます。このように、適度な交流が形成できるようにマネジメントされているかどうか、シェアハウスとしての価値が十分にあるかどうかが問われてきます。