住宅ローンが利用できる賃貸住宅とは？賃貸併用住宅のメリット・デメリット

最近注目を集めている不動産に賃貸併用住宅というものがあります。
一軒の建物のなかにオーナーの居住スペースと賃貸スペースを両方併せ持つ建物のことを賃貸併用住宅といいます。
建物のオーナーは居住部分で暮らしながら、同時に賃貸スペースから家賃収入を得ることができます。

余っている土地を有効に使いたい、そんな場合に自宅だけでなく副収入を得るために賃貸併用住宅の建築を考える人は少なくありません。

しかし賃貸併用住宅の経営は必ずしも成功するとは限りません。
賃貸部分の経営はどのようにしたら成功するのかという点もおさえておかなければならないでしょう。

また賃貸併用住宅を建てる場合、自費だけでは賄えないときにはローンを組むことになります。
賃貸併用住宅用の住宅ローンを利用する場合の条件や、賃貸併用住宅を建てるメリットやデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
賃貸併用住宅と住宅ローンの関係や賃貸併用住宅のメリット、デメリットについてみてみましょう。

賃貸併用住宅とは？住宅ローン審査基準とライフプラン計画を綿密に

賃貸併用住宅とは一つの建物の中に、オーナーの居住部分と賃貸用のスペースが合体しているものを言います。

建物のタイプはいくつかあり、一戸建ての二世代住宅タイプやマンションやアパートのような建物があります。

どのような建物を建てるかは、それぞれのライフプランに沿うように計画を立ててみましょう。

また賃貸併用住宅の厳密な定義はきまっていませんが、銀行が賃貸併用住宅をたてるために貸し出すローンの審査基準に則ってオーナーの自宅部分が総床面積の50%以上となっていることが多いため、オーナー自宅部分と賃貸スペースが半々の広さになるように建設されることが多いのです。

賃貸併用住宅の建築プランはライフプランに併せて選択

賃貸併用住宅では建築のタイプによって様々な活用の仕方があります。

二世代住宅タイプの場合は、最初は賃貸で貸し出しておき両親が同居することになったら、賃貸に使っていた部屋を両親の部屋にして二世代住宅に変更することもできます。

ではまず一戸建ての住宅を賃貸併用住宅にする場合のタイプを見てみましょう。

縦割りタイプ

縦割りタイプとは、一つの戸建て住宅を縦に割り片方の居住スペースを賃貸として貸し出し、もう片方にオーナー一家が居住する形の建築です。

両方のスペースの間は遮断され、それぞれ別の生活を営むことができるようになっています。
具体的には玄関はもちろん別べつに設計されており、敷地の形状によっては建物そのものへの入り口や郵便受け、車庫なども賃貸部分とオーナー自宅部分は別に配置することができます。

縦割りタイプのメリットとしては、上下の騒音が気にならない点や家への出入りがしやすいなどがあげられます。

横割りタイプ

横割りタイプとは一階を自宅にして二階を賃貸とする形やその逆の形の建築です。

横割りタイプの場合は二階よりも一階の方が賃料が安くなることもあり、一階を自宅として使用し二階を賃貸に出す方が収益性が高いと言えるでしょう。

一階を自宅として構えた場合は、庭を利用できるなどのメリットがあります。

二階を自宅として使用する場合は、屋上を利用することができることや、上の階の足音を気にせずに済むなどのメリットがあります。

三階以上の建物の場合

特に都市部に見られる賃貸併用住宅は、敷地面積がそれほど広くないケースが少なくありません。

敷地がそれほど広くない場合は、三階以上の建物を建て、一階は店舗や事務所用の賃貸物件、二階には普通の賃貸物件、最上階にオーナーが居住するなど、さまざまなパターンが考えられます。

住宅ローンの借り入れの際にはオーナーの居住スペースの割合が問われますから、その点に注意して建築することになります。

賃貸併用住宅全体にいえることは、防音対策をしっかりととることです。
縦割り型でも上下型でも、最も多いトラブルは騒音問題です。
その点に留意し建設計画を立てる段階で防音対策をとることは必須といえるでしょう。

賃貸併用住宅を建てるメリットとデメリット

賃貸併用住宅は収益を生み出す手段の一つです。
賃料を老後の生活資金に当てるなどのメリットがある一方、不動産経営が必ずしもうまくいかないなどデメリットもあります。
では賃貸併用住宅を建てるメリットとデメリットについてみてみましょう。

賃貸併用住宅は住宅ローンが組める？メリットとは

賃貸併用住宅のメリット、デメリットは老後の資産運用に関わることが多いので、よく知っておくことが大切です。

まずメリットをあげてみましょう。

• 相続税対策になる
• 住宅ローンで賃貸物件が建てられる
• 賃料が入ることによりローン負担を軽減できる
• 広すぎる土地の場合固定資産税を節約できる
• 自主管理ができる

相続税対策になる

賃貸併用住宅の場合、敷地の二分の一が賃貸部分となります。
賃貸部分は相続税の評価を下げることになり、相続税の節約をすることができます。

賃貸物件の場合、入居者がいることからオーナーが自由に使用することができません。
そのため制約される権利も多く、相続税評価では賃貸部分は自宅よりも価値が低いとみなされ、評価額が低くなり課税される額も低くなるという仕組みになっています。

また住宅ローンを利用することで、条件が整えば小規模宅地等の課税の特例が適用され相続税評価額を大幅に節約することもできます。

住宅ローンで賃貸物件が建てられる！

住宅ローンというのは基本的に自分たちが住む住宅を建てる場合に利用することができるローンです。
ですから賃貸物件や投資用の物件を建てる場合は住宅ローンを利用することはできません。

通常、賃貸物件を建てる場合はアパートローンというローンを組むことになるのですが、アパートローンは住宅ローンよりも金利が高いのです。

賃貸併用住宅に占める自宅部分の面積が土地全体の50%を超えないと貸してくれない銀行もあれば、25%から50%の割合で貸してくれる銀行もあります。
設計の計画段階からこの点には十分気を配る必要があります。

賃料が入ることによりローン負担を軽減できる

100%自宅部分である場合は、住宅ローンの返済は全てオーナーの収入から賄わなければなりません。
けれど賃貸部分を経営する場合は、家賃収入を住宅ローンの返済の一部に充てることができます。
それによってオーナーの住宅ローンの負担を軽減することができるのです。

広すぎる土地の場合固定資産税を節約できる

広大な土地を持っているケースでは、毎年の固定資産税も高額になってしまいます。
その土地に賃貸併用住宅を建設した場合、小規模住宅用地の特例を利用することができます。

小規模住宅用地の特例とは、住宅用の敷地に建物を建てる場合住宅一戸につき200m²までの部分は固定資産税が6分の1を課税標準額とするという特例が使えます。

この制度により固定資産税や都市計画税が減額されることになり節税対策をすることができるのです。

住宅1戸につき200m²で計算されるため、戸数の多い賃貸併用住宅を建設するのであれば、その戸数だけ小規模住宅用地の特例が適用されるので、規模が大きいほど固定資産税や都市計画税の節約をすることができます。

自主管理ができる

自宅から離れた場所に賃貸物件を持っている場合は、何か起きてもオーナーがいちいち出向くことはできません。
結局不動産会社に管理を依頼することになるのですが、管理を任せるためには不動産会社に対し管理委託料を支払うことになります。

管理委託料の相場は賃料の5%となっており、決して安い金額ではありません。

賃貸併用住宅を建てることによって、不動産会社に支払う管理委託料を節約することができます。

他にも自主管理をすることにより、入居者とのコミュニケーションをとる機会が増えるというメリットがあります。
入居者と親しくコミュニケーションをとることができれば退居者が少なくなる傾向にあります。
同じ入居者が長く住んでくれることは、収益にも大きく関係しています。

入れ替わりが激しい賃貸物件は、住人が退居するたびに部屋のクリーニングや原状回復に経費がかかるからです。

賃貸併用住宅の落とし穴！？デメリットは？

一見、副収入も入るし節税対策にもなるということで、賃貸併用住宅はいいことずくめのように思えますが、デメリットもあります。
ではどのようなデメリットがあるのかみてみましょう。

• プライバシーの確保が難しい
• 賃貸部分が空き室となるとローン負担が増える
• 賃貸物件に適した場所とは限らない
• 売却が難しい
• 取り壊しが難しい

プライバシーの確保が難しい

賃貸併用住宅のばあい、賃貸部分に入居する人が必ずしもよい人だとは限りません。

コミュニケーションがとりづらい人などが入居して人間関係が悪化してしまった場合、環境は一気に悪くなります。
壁で隔てられているとはいえ、同じ建物の中に住んでいるので、お互いの生活パターンが丸見えになってしまいます。

入居者が信用のおけない人だった場合、うっかり家を空けることができなくなります。
特に長期間の旅行などは不安材料にもなってしまうのです。

プライバシーがなくなるという理由で、賃貸併用住宅の建設をやめる人は少なくありません。

賃貸部分が空き室となるとローン負担が増える

賃貸併用住宅のメリットとして、住宅ローンの返済が軽減されることをあげましたが、それは常時満室となっている場合の話です。
もし賃貸部分に空き室が出て、なかなか新しい入居者が決まらない場合は当然賃料が入ってきません。
そのため、最悪の場合はオーナーがローンの返済を自分の収入から全額支払うことになります。
これでは何のために賃貸併用住宅にしたのかわかりません。

特に賃貸部分を多くし、戸数が多い物件の場合は空き室ができてしまうことは深刻な問題になるでしょう。

賃貸物件に適した場所とは限らない

賃貸併用住宅の場合、住宅といっても賃貸部分の経営はアパート経営と同じです。
アパート経営のポイントは主に立地にあります。
立地の中でも最も大切な点は駅近かどうかです。

一般的にアパートに適した場所とは、駅から徒歩10分以内といわれています。
更にいえば、ただ駅に近いだけでなくターミナル駅や人気のある路線沿線などの駅に近い立地が売却の第一条件といえるでしょう。

賃貸物件に向いた立地でない場合は、賃貸併用住宅を諦めた方がよい場合もあります。

売却が難しい

一般的な賃貸住宅の場合も立地条件が悪かったり、いつまでも空き室が埋まらなかったなど経営が行き詰まることはあります。
ただ一般的な賃貸住宅は、どうしても経営がうまくいかないのであれば売却するという手段があります。

ところが賃貸併用住宅の場合は、賃貸部分を売却するということはオーナーも自宅を失ってしまうことになります。

自宅を別に構えて賃貸併用住宅を売却したいと思っても、賃貸併用住宅はなかなか買い手がつかない物件のひとつなのです。
買い手にとっては一般的な賃貸物件ほど賃貸併用住宅は魅力的な不動産ではないといえるでしょう。

賃貸併用住宅は売却が難しいというデメリットを理解しておくことが必要です。

取り壊しが難しい

賃貸併用住宅は売却が難しい点をあげました。
売却が難しいのなら住宅を取り壊し更地にして売却すればいいのではないかと考える人もいるでしょう。

けれど賃貸併用住宅の場合、更地にするには賃貸スペースに住んでいる人に立ち退いてもらわなければなりません。
部屋を借りている人は借地借家法という法律で権利を守られており、オーナーの都合によって一方的に立ち退きを申し入れるわけにはいかないのです。

立ち退きをしてもらう場合の正当な事由としては、オーナーが住む家を失いどうしても賃貸部分に住まなければならないなどの理由が必要です。
けれど賃貸併用住宅の場合は、同じ建物の中に住んでいるわけですからそのような理由は成り立ちません。

賃貸併用住宅は取り壊しをすることも難しいということを、あらかじめ考えておかなければなりません。

以上のように、賃貸併用住宅にもデメリットがあります。
どのようなデメリットがあるかを考えてから、賃貸併用住宅の建築にとりかかりましょう。

賃貸併用住宅とアパート経営は同じ！？向いているケースとは

賃貸併用住宅はどこでも成功するとは限りません。
賃貸併用住宅の経営は一般のアパート経営と同じと思ってよいでしょう。
アパート経営で最も大切な点は立地といわれています。
それではどのようなケースが賃貸併用住宅に向いているのでしょう。

賃貸併用住宅が向いている6つのケース

賃貸併用住宅が向いているケースとしては下記の点があげられます。

• 住宅ローンの返済を軽減したい
• 老後資金の準備をしたい
• ライフスタイルの変化に対応したい
• 子供が独立し空間が広くなった
• 相続対策をしたい
• 立地の良さを活かしたい

住宅ローンの返済を軽減したい

賃貸併用住宅は満室の場合、毎月の賃料が入りますので、その賃料をローンの返却に充てることができます。
賃料を100%返済に充てることができなくとも、オーナーの住宅ローン返済は軽減されます。

老後資金の準備をしたい

毎月の賃料を老後資金のために蓄えたい、と考えるオーナーもすくなくありません。

住宅ローンの返済はオーナーの給料から出し、賃貸部分から得ることができる賃料は老後のために貯めるのです。
老後の生活を考えて賃貸併用住宅を建てる場合は、設計の段階からバリアフリー対策をたてることをお勧めします。

ライフスタイルの変化に対応したい

賃貸併用住宅を建てることはライフスタイルの変化に柔軟に対応できる点でも好ましい選択といえるでしょう。

例えば当面は賃貸併用住宅として、経済的な対策をたて、将来は子供と二世代住宅として使いたい。
また同居していた親が要介護状態になり、介護施設に入った後はまた賃貸併用住宅として使いたいなど、将来に向けて柔軟に対応できます。

子供が独立して空間が広くなった

子供が成長し家を出た場合、空き室ができます。
子供の部屋をそのまま他人に貸すことは難しいですが、賃貸併用住宅にたてかえることで、空いた空間で収入を得ることができるようになります。

相続対策をしたい

賃貸併用住宅は相続税対策にもなります。
賃貸部分の相続税評価額は住宅部分よりも低く設定されているからです。

立地の良さを活かしたい

駅近や都心に土地を持っており、その利便性を活かして家賃収入を得たいと思っている人にも賃貸併用住宅はおすすめです。

賃貸併用住宅は都心であれば40坪前後の土地でも建てることができるので、該当する場合は賃貸併用住宅を建てて副収入を得ることを考えてもよいかと思います。

また敷地面積が狭い場合は3階以上の建物をたてて、床面積を増やすなどの工夫が必要です。

賃貸併用住宅を建てる際に住宅ローンは使えるのか？

一般的に住宅ローンというのは、自分たちが居住する住宅に対して金融機関が融資をしてくれる制度です。
ですから投資用の不動産や独立したアパートなどを建てる場合は適用されません。

アパート建設の際に利用できるローンは、金利の高いアパートローンという制度です。

賃貸併用住宅の場合はオーナーの自宅の面積によっては住宅ローンを利用することができます。

住宅ローンはアパートローンに比べて金利が低く返済期間も長いので、住宅ローンを利用すれば建築費用をかなり節約することができます。
また住宅ローンを借りることができれば、それに伴い住宅ローン減税を利用することもできるため、節税にもつながります。

参考のため住宅ローンとアパートローンの違いを表にしてみました。

項目	住宅ローン	アパートローン
借入金額	6,000万円	6,000万円
金利	0.7%（2020年4月現在））	3%（2020年4月現在）
借入期間	35年	22年
月々の返済額	約16万円	約31万円

上記の表のように、住宅ローンとアパートローンでは月々の支払額や借入期間に大きな差が出ます。

返済のことを考えても、住宅ローンを利用できる賃貸併用住宅は一般の住宅よりもかなりお得と言えるでしょう。

賃貸併用住宅を建てる場合の住宅ローンの利用条件

賃貸併用住宅を建てる場合の住宅ローンの利用には、金融機関の多くが自宅部分の床面積は全体の床面積の50%以上、という条件がつけられています。

金融機関によっては自宅部分には住宅ローンを適用できるが、賃貸部分はアパートローンしか利用できないという規約がある場合もあります。

賃貸併用住宅の建築計画を立てる際は、あらかじめ複数の金融機関に住宅ローンの利用条件を確認しておくことが必要となってきます。

住宅ローンを受けるための基本的な条件

賃貸併用住宅に住宅ローンが適用されますが、住宅ローンを利用する場合の基本的な条件というものがいくつかあります。
下記の点に留意して住宅ローンが適用されるかどうかを考える必要があります。

• 申し込んだ人の健康状態
• 借入時の年齢
• 完済時の年齢
• 担保評価
• 年収
• 勤続年数など

住宅ローンの適用を受けるには上記のような条件が整っている必要があります。

基本的な条件に加え賃貸併用住宅の場合の条件もクリアしていなければ、賃貸併用住宅を建てる場合に住宅ローンを利用することはできません。

なお、参考までに住宅を建てる際に利用できるローンの詳細を表にしてみました。

項目	自宅のみ	賃貸アパートのみ	賃貸併用住宅
収益性	×	◎	○
利用できるローン	住宅ローン	アパートローン プロパーローン (注)	住宅ローン アパートローン プロパーローン
ローン金利	低い	高い	低い
住宅ローン控除	○	×	○

（注）プロパーローンとは金融機関がそれぞれ独自のプランで貸し出すローンのこと

上記の表の通り、住宅ローンを利用することで多くのメリットがうまれます。

賃貸併用住宅と所得税や住宅ローン、控除はあるの？

賃貸併用住宅は月々の賃料が入ってくることによって税金とも密接な関係があります。
また住宅ローンを利用することでいくつかの控除を受けることができ、節税にもつながるのです。
個々の税金との関係についてみてみましょう。

住宅ローン利息など経費申告し所得税控除

賃貸スペースからの年間収入が20万円以上になった場合は、不動産所得として所得税がかかり、それに伴い確定申告をする必要があります。

賃貸スペースからの家賃収入から減価償却費、固定資産税、ローンの利息などを経費として申告することによって、所得税の節約になります。

住宅ローン控除を条件をしっかり把握しましょう

賃貸併用住宅を建てる際に住宅ローンを利用した場合は、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除とは住宅借入金等特別控除のことをいいます。

住宅ローン控除は、一度適用されるとその後10年間継続して利用することができるので、節税効果がみとめられるでしょう。

住宅ローンの控除が受けられる主な条件としては下記の通りです。

• オーナーの居住スペースが全体の床面積の50%を超えた場合
• 世帯の合計所得金額が3,000万円以下
• 不動産を取得した日から6ヶ月以内に入居して、その年の12月31日まで引き続き居住していること
• ローンの借入期間が10年以上であること
  などです。

出典：国税庁 No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

住宅ローン控除を受ける際の注意点としては、1年目の手続きに関しては必ず本人が確定申告を行わなければならない点です。
2年目からは会社員であれば年末調整で会社側が処理をしてくれます。

青色申告をして青色申告特別控除を受けましょう

不動産所得がある場合は青色申告を行うことができます。
青色申告をした場合、青色申告特別控除を受けることができます。

青色申告とは？

賃貸併用住宅をたて、賃料が入るようになったときにその家賃収入から諸経費を引いた所得が年間20万円以上の場合は、不動産所得として確定申告をする必要があります。
不動産所得は青色申告ができますが、事前に申請が必要となります。

青色申告のメリットには下記のようなものがあります。

• 不動産の所得金額から65万円が特別控除される
• 所得に損失が生じた場合は翌年以降3年に渡って、所得から損失額を控除できる
• 専従者給与を全額経費にあてることができる。

確定申告は毎年2月15日から3月15日までに管轄の税務署に提出することになっています。

申告書の書き方や必要書類についてよくわからない場合は地元の青色申告会に入会したり、税理士による相談会を利用するなどして期限内に提出できるように準備しましょう。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際の注意点

住宅ローンにはメリットがありますが、注意しなければならない点もあります。
最も注意しなければならない点としては、金融機関や保証会社が提携しているハウスメーカーで建てることを第一条件としている場合が多いことです。

あらかじめ決められたハウスメーカーでしか賃貸併用住宅を建てることができないため、自由度が低くなってしまうケースがあります。
自由度が低くなってしまうだけでなく、金融機関によっては提携するサブリース会社で30年一括借り上げを条件としている場合もあり、事前に金融機関がどのハウスメーカーやサブリース会社と提携しているかを調べる必要があります。

確認をする際には、金融機関に尋ねるのではなく気に入ったハウスメーカーを探し、その会社から住宅ローンについて確認してみる方法が最も効率的です。

サブリースとは？

サブリースとは一括借り上げのことです。
賃貸併用住宅の賃貸部分の家賃を何年かの契約で一括借り上げをする方法です。

具体的には空き室が出ても空き室の分も家賃を払ってくれるという契約です。
一見魅力的な契約に見えますが、これは不動産会社がオーナーから借り上げた賃貸スペースを又貸しするシステムです。

サブリース契約には下記のようなデメリットがあります。

• 家賃相場が下がるとそれに併せて契約内容が変わる
• 空き室率が上がった場合、それに併せて契約内容が変わる
• 賃貸部分が老朽化したときには、リフォームを要求される
• 契約は保証されていても、家賃は永年保証ではない

サブリース契約では不動産会社主導の運営になってしまうので、オーナーにとってはあまりいい契約ではないといえるでしょう。

サブリース契約のリスクとしては、不動産会社が倒産してしまった場合、賃料が全く入ってこない点にもあります。

その点を考慮して注意深く不動産会社との話し合いを進める必要があるでしょう。

ハウスメーカーの探し方

ハウスメーカーを探すときには、インターネット上にあるハウスメーカーとのマッチングサイトを利用してみてはいかがでしょうか。

マッチングされるハウスメーカーは大手の会社だけでなく地域密着型のハウスメーカーも登録されており、選択肢が豊富です。
その中から住宅ローンのメリットを活かしたプランを提案してくれる会社を探すことをおすすめします。

ハウスメーカーを探すときには、必ず複数の会社の中から選ぶようにしましょう。

まとめ

広い土地を持っているけれど、どのようにして活用すればよいのかわからない、交通の便がよく周囲の環境にも恵まれている土地を活用したい、など持っている土地や相続で得た土地で不動産収入を考える人はすくなくありません。
月々決まった収入を得ることによって、老後の生活を安定させたいと考えている人も多いことでしょう。

賃貸併用住宅は月々の賃料だけでなく、税金面でもいくつかの控除を受けることができ、また相続税の節約をできるなど経済面を考えてもメリットの多い不動産です。

賃貸併用住宅を運営するには不動産会社やハウスメーカーと連携する必要があります。
不動産会社やハウスメーカーを選ぶときには必ず賃貸併用住宅の経験や知識が豊富な会社を選びましょう。
特に設計を依頼する場合は、マイホームと賃貸物件両方の実績があるハウスメーカーを選ぶ必要があります。

賃貸部分の運用は難しい点やデメリットもありますが、立地のよい場所に土地を持っているなど、条件面が整っている場合は賃貸併用住宅にすることは有益な土地利用のひとつといえるでしょう。