不動産の売買では、色々な資料を用意しなくてはいけないのですが、その中の1つで登記簿を証明する書類があります。
普段の生活で登記簿を確かめるシーンは少ないと思うので、記してある内容は不明な方が多くいるでしょう。
この記事では、登記簿に記されている情報や、入手する方法を詳しく説明しています。
参考にし、登記について理解を深めていきます。
目次
不動産の登記簿謄本には何が載っていて、どんな内容なの？
不動産の登記簿には一体何が載っているかというと、建物や土地の情報と、どんな人が権利を持っているかなど、明白にしています。
また、以前は誰が持ち主だったのか、取引の履歴を確かめることも可能です。
登記簿の情報は法務局で保管していて、誰でも入手できます。
不動産の売買では登記の内容を確かめるために、登記簿謄本を用意しますが、他に登記事項証明書も準備する時もあります。
実は、この2つの書類は一緒の内容で、入手する方法によって名前が違うだけです。
| 名前 | 入手方法 |
| 登記簿謄本 | 紙で管理されている情報を印刷したもの |
| 登記事項証明書 | データ化された情報を印刷したもの |
取引の時、上記の書類をどちらか用意しますが、証明書の方が使われています。
また、今では登記簿抄本より、一部事項証明書と言われています。
不動産の登記事項証明書の項目内訳
登記簿を普段から見ることがないと、載っている内容がよく分からないものです。
法務省の「登記事項証明書の見本」があり、土地、建物、区分建物（マンション）で見方が違います。
詳しくは下記をご覧ください。
登記事項証明書（不動産登記）の見本（土地・PDF形式）
それぞれ項目別に、詳しく説明していきます。
表題部
不動産の基本となる内容が載っている部分になり、土地と建物で項目が違ってきます。
土地
土地の項目はこちらです。
- 地番：土地の番号
- 地目：畑や宅地など土地の目的が記してある
- 地積：広さ、面積
- 所在：場所のこと
- 日付：登記された理由と日付
建物
屋根の形や階数はどのくらいあるのか、記してあります。
- 家屋番号：建物に付けられた番号
- 種類：店舗や事務所など用途によって記してある
- 構造：建物が何で造られているのか（木造や鉄筋コンクリート）など詳しい情報
- 面積：階ごとの床面積
- 所在：土地と違って番地も記されている
- 日付
- 附属建物の表示：車庫などが建物と接している部分
- 権利部
誰が権利を持っているのか、記してある部分です。
甲区と乙区があり、権利の内容が違うので、きちんと確かめます。
甲区
今の持ち主と、昔の持ち主の所有権が載っています。
- 順位番号：登記した順に番号が付けられる
- 目的：所有権を移転した登記の目的など
- 受付番号：登記した時に付けられた番号
- 事項：権利がある人の情報や登記の理由
乙区
甲区と項目は一緒ですが、記されている内容が違ってきます。
甲区は持ち主が誰なのか権利を表すものですが、乙区には権利情報が載っています。
- 賃借権：お金を払って借りられる権利
- 抵当権：ローンを組む時に銀行が不動産を担保にできる権利
- 地上権：他の人の土地で人工物を持つために使用できる権利
- 共同担保目録
乙区の抵当権は、担保の不動産がいくつか存在する時に記される部分です。
戸建てをローンで買うと、担保になるのが土地と家になるので、一緒に記載する所になります。
乙区の部分と内容が一致しているか確かめます。
- 記号
- 番号：担保にされている不動産の番号
- 権利の表示：家屋番号や所在が記されている
- 区分建物について
集合住宅（マンション）のことで、戸建ての登記だと土地と建物が別ですが、マンションだと一緒に記されます。
区分建物は、土地と建物を別々に売買できないので、書き記す方法が違うのです。
登記簿を確かめる時は、建物の証明書だけ入手しておけば良いでしょう。
マンションの表題部は、土地を含めるマンション全体と、一戸の部分と分かれて記されているので、しっかり確かめます。
不動産登記簿を入手しなくてはいけない場面
登記簿謄本を入手しなくてはいけないシーンはいつなのか紹介していきます。
- 家や土地を売買する時
- 持ち主を明らかにする時
- これまでどんな取引があったのか履歴を確かめる時
- 減税措置をする時
他にも用意しなくてはいけない時がありますが上記が主に必須になります。
また、不動産の登記を申請する場合はこちらです。
| 申請する場面 | 内容 |
| ローンを組む時 | 抵当権を付ける |
| 引っ越しをした籍を入れて姓が変更した | 所有する名義人の名前や住所変更 |
| ローンを全て返済した | 抵当権を外す |
| 持ち主が亡くなった | 相続のための移転申請 |
| 家を解体した | 滅失の手続き |
| 土地を分ける時 | 分筆登記の申請 |
「登記申請手続」を見ると詳しく載っています。
不動産の売買をした後に持ち主が変わったり、相続をすることになったりした場合は、権利を移転するため登記申請をします。
ローンを組む時は、銀行が不動産を担保にするので抵当権を付ける登記を。
ところが、抵当権などの登記は必ずしなくても良いのです。
絶対に行うのは、不動産の基本的な情報を記す表題部の登記です。
必須な登記ではないにしろ、行っておいて良いでしょう。
抵当権が付いたままだと家を売却できないことや、所有権の登記をしていないとローンを組めないことがあるので、登記はしておいてください。
不動産の登記を証明する書類の種類について
登記簿の証明書にはいくつか種類があるので紹介していきます。
全部事項証明書
登記の内容が全部記されている書類です。
最初に登記された時から今までの情報が分かるものなので、細かい所まで調べるには、こちらの証明書を入手すると良いです。
誰に権利があったのか、抵当権についてなど、証明書の中では1番情報があるので、売買契約時やローンを組む時によく使われます。
現在事項証明書
昔の履歴は記されておらず、現在効力がある証明書になります。
名前の通り、現在効力がある証明書なので、以前に抵当権を外したことや、権利を移転したことは載っていません。
昔のやり取りを伏せておきたい時に使われるものです。
例えば、以前に不動産を差し押さえられた場合などは、知られずに済みます。
マイナスな内容を開示しなくても良いので、悪いイメージを植え付けたくない場合は使用すると良いでしょう。
一部事項証明書
全部の情報ではなく、一部だけの情報が必要な時に入手するものです。
この証明書は、集合住宅の登記内容を確かめる時に使用が多いです。
集合住宅は沢山の住戸があるので、それぞれ名義人がいます。
そのため、全部事項を頼んでしまうと、全ての部屋の情報が載ってしまうので、その数は膨大になってしまいます。
自分の登記だけ確かめたい場合などは、一部事項がおすすめです。
閉鎖事項証明書
全部事項証明書に載っていない、もう閉ざされてしまった登記を確かめる時に、閉鎖事項を使います。
閉ざされてしまった登記とは、土地を1つにするための合筆や、家が取り壊しになったなどの昔の情報です。
証明書に載せる期間は定められているので、期間内に確かめるようにしてください。
分かりました！
- 土地：50年
- 建物：30年
- 要約書
登記している最も新しい内容のみが確かめられる資料になります。
他の証明書と違って法的な力はなく、登記の記録を簡単に確かめられ、メモにも使われています。
不動産の登記に関わる証明書の選び方について
登記簿の情報を入手する時には、どの証明書を選ぶと、そのシーンでは最適なのか紹介していきます。
悩んだら全部事項を選ぶ
不動産の登記している記録は1つになるので、全ての内容が必要なのか、それとも一部分なのか、今だけで十分なのかを基準に考えて、証明書を選択すると良いです。
どれを選んで良いか分からない時は、全部事項にしておけば間違いはありません。
他の証明書は、全部事項の一部の情報が書き記しているだけなので、重要な取引で使う場合は全部事項を選ぶようにしましょう。
一部事項を選ぶシーン
集団住宅では、一戸ずつに持ち主がいるため、全部事項にしてしまうと、全員分の証明書を渡される羽目になってしまいます。
大型マンションの場合なら、その枚数は100を超えてしまう可能性も。
取引で使用するのは自分の証明書だけで良いので、その時は一部の内容が載っている証明書を選びます。
申請書には、入手したい名義人の名前だけ書いて申請をしましょう。
現在事項はこんな時
今の権利が誰にあるか知りたい時に選ぶのが、現在事項です。
昔のことをわざわざ開示しなくても良いので、不適切だと思ったら、こちらの証明書を選んでおくと良いです。
また、銀行や税務署などに出す時は現在事項で間に合うケースが多いです。
しかし、どの証明書を提出すると良いのかは、要求している側に必ず確認しておいた方がスムーズでしょう。
不動産の登記に関する証明書の情報を手に入れる方法
証明書は、取得費を払うと誰でも見ることが可能です。
入手する方法は以下の3つです。
- 法務局に出向いて入手する
- 郵送で受け取る
- オンラインで申請する
他にも証明書ではありませんが、登記簿を確かめるだけなら下記の方法もあります。
- 登記所で要約書を入手する
- 登記情報サービスを利用する
それぞれ解説していきます。
最寄りの法務局に出向いて入手する
近くの登記所に出向いて、証明書を入手できます。
まず訪問する前に調べておくものは、「家屋番号と地番」です。
住所と異なり、納税通知書に記されているので、予め確認しておきましょう。
また、ブルーマップの公図でも確かめられるので、登記所で直接聞いてみるのも良いです。
次に交付申請書を作成しますが、以下の項目を記入してください。
- 不動産の種別
- 名前
- 住所
- 通達数
- 所在
- 共同担保目録
申請書の下の方に、証明書の種類を選べるので、必要なものにチェックをして出します。
記入する時には直ぐ消えてしまう鉛筆ではなく、黒のボールペンかインクで書いてください。
たまに、発行機が置いている所もあるので、そちらを操作して取得もできます。
登記所は平日8:30〜17:15のみの受付で、土日祝日と年末年始は申請ができません。
また、お昼休みの時間帯は混みやすいので、時間をずらせるのなら混んでいない時に行くと良いです。
以前は、不動産の管轄する法務局しか取りに行けなかったのですが、今はデータ化しているので、全国の登記所で入手ができるようになりました。
しかし、昔の登記の場合はデータ化していないのもあるので、その際には直接登記所に行って入手してください。
予め、法務局の場所は調べるようにしておくと良いでしょう。
直接出向けない方は郵送で申請し受け取る
登記所に出向いて入手する時と同じく、申請書に記入して、印紙を貼り付け、返信用封筒も入れて送れば、証明書を郵送して貰えます。
こちらから交付申請書を印刷して作成するか、窓口で貰うこともできます。
印紙は郵便局やコンビニでも買えるので、直接窓口へ行けない人は郵送がおすすめです。
切手は84円でも良いですが、何通かある場合50g以内なら94円で郵送できます。
大体1週間程度で受け取れます。
登記オンライン申請システムから請求する
ネットだと「登記オンライン申請システム」から、かんたん証明書請求をクリックして申請ができます。
IDとパスワードを入力しないと進めないので、事前に登録しておかないといけません。
自分の名前と住所、メールアドレス、連絡先を入力すればすぐに登録ができます。
1度登録してしまえば次からは、ログインするだけで申し込みできますが、1年以上使用していない場合は、再度登録しなくてはいけないので、気をつけてください。
また、オンラインなので、いつでも申し込みできると思う所ですが、平日の8:30〜21:00までの利用時間になっています。
窓口と一緒で、土日祝日、年末年始は利用できないので、日時を確かめてから申請するようにしましょう。
ログインできたら、交付請求書を選んで、家屋番号や地番などを入力していきます。
必要な所を入力したら、納付をクリックして支払う方法を選びます。
手数料を払うにはインターネットバンキングかATMからになりますが、ATMの場合は「ペイジー（Pay-easy）」が使える金融機関のみになるので、確認しておいてください。
手数料
証明書の入手にかかる手数料はこちらです。
| 取得方法 | 入手方法と手数料 |
| 法務局などの登記所 | 窓口で申請 600円 |
| 郵送 | 返信封筒を入れる 600円 |
| オンライン | 窓口で受け取り 480円郵送 500円 |
オンラインで申し込みして受け取る時は、郵送して貰うか、窓口に行って入手するか、どちらを選べます。
直接取りに行くのに交通費を使わないのなら、窓口で受け取る方が良いですが、電車代などかかるなら郵送して貰った方が最も安く済むでしょう。
オンラインの入手がおすすめになりますが、一部事項はネットから申し込みができないので、取得するなら窓口のみになります。
登記の内容を確かめられる要約書を入手する
証明書ではありませんが、今の登記の内容を確かめられる書類です。
要約書を手に入れる流れはこちらです。
法務局の窓口へ行く
窓口に申請書があるので名前や住所などを書いて、確かめたいのが土地か建物のどちらかを選んでチェックをします。
取得費を払う
1通につき450円の手数料がかかってきます。
土地と建物の両方の要約書を見たいのであれば、900円がかかるということです。
支払うには印紙を貼り付けますが、窓口でも売っているので、職員に尋ねてみてください。
申請書を出したら、要約書を受け取ります。
次に登記情報サービスの利用法を詳しく紹介していきます。
登記の内容を見るだけなら、ネットから申し込んだ方が便利です。
登記情報サービスを利用して簡単に確認する
ネットの「登記情報提供サービス」を利用することで、登記の記録を調べることができます。
通常であれば、登記所などに行って申請しないと証明書を入手できません。
一方、このサービスを利用すると、家から出ずに登記の内容を確かめられるのです。
わざわざ窓口まで行く必要がないので、仕事で平日の夕方以降しか時間がない方は、おすすめのサービスになります。
登記情報サービスを使って入手できる内容
情報サービスで得られる内容は以下になります。
- 全部事項
- 所有者事項
- 商業と法人の登記内容
- 建物図面
- 公図
- 測量図 等
PDFファイル形式で見られるのですが、登記を証明するものではありません。
契約などで効力があるのは、法務局などで入手する証明書なので、間違えないように注意しておきましょう。
不動産の名義人は誰になっているのか知りたい時は、情報サービスを利用するだけで十分です。
PDFファイル形式で取得したら、プリントアウトして他の人と内容を共有することもできます。
前述した、オンラインで申請する方法と違うサービスになるので、気をつけてください。
登記情報サービスの利用方法
最初にホームページを開くと、利用者別に選べるようになっているので、4つの中から選びます。
- 一時利用
- 個人
- 法人
- 公共機関
上記の中では、一時利用のみ登録しなくても利用できますが、他で閲覧する場合は、初期登録がかかります。
ただし、一時利用になると利用する度にIDを取得して、クレジットカードの内容を入力することになるので、少し手間になるでしょう。
また、一時利用だと始めの4ヶ月間は、入手した登記内容を閲覧できますが、期間を過ぎて新しく情報を求める際にはIDを得る必要があります。
一方、個人だと初期に300円の登録料がかかります。
しかし、IDは一度だけ取得すれば良いので、よく登記を確認する場合は、登録しておいた方が良いです。
登記情報サービスで内容を閲覧する手順
個人の場合はこちらです。
- 個人の利用申込にクリックする
- 約款と個人情報に関わる内容をチェックしたら「同意」を選択
- 登録情報を入力する
- 最後に入力した内容に間違いがないか確かめたら「登録」をする
- 完了通知書が手元に届いたら、パスワードとIDを確認してログインできるようになる
一時的に利用したい場合はこちらです。
- 一時利用の申込にクリックする
- 個人の時と同様に必要な情報を入力する
- IDはメールで取得できる
※IDが送られてから30分以内に利用しないと、ログインできなくなるので、気をつけてください。
登記情報サービスが利用できる日時と手数料について
ネットから申し込むので、いつでも利用できると思われますが、利用時間が決まっているので確認しておきましょう。
平日の8:30〜21:00は受け付けていますが、土日祝日と年末年始は利用できません。
入力している途中に時間が経過してしまった場合は、いきなり通信が途切れてしまうので、余裕を持った時間に利用した方が良いです。
手数料
情報サービスにかかる手数料はこちらです。
| 不動産、法人、商業の全部事項 | 334円 |
| 不動産登記の名義人のみ | 144円 |
| 公図、図面、測量図 | 364円 |
| 現在、閉鎖事項 | 144円 |
証明書の入手と一緒で、家屋番号や地番を入力しないと閲覧できないので、把握しておきましょう。
登録費用
一時利用はこちらの手数料はかかりませんが、支払いはクレジットカードのみです。
デビットカードが使用できない可能性もあるので、確認してみください。
| 初期登録費用 | 支払日 | |
| 個人 | 300円 （クレジットカード） | 都度払い |
| 法人 | 740円 （銀行から引き落とし） | 翌月の27日 |
| 公共機関 | 560円 （銀行振り込み） | 月末 |
利用者によって初期にかかる手数料は違ってきます。
登記情報サービスの利用する上でのメリット
外出しなくても家で確認できる
自宅に居ながら登記の記録が入手できるので、法務局に取りに行く時間を省けます。
都心から離れている場所に法務局はあるので、実際に交通の便が悪いもの。
また、都道府県に各1つしかないので、昼休みの時間などはかなり混み合ってきます。
証明書より費用が安く済む
情報サービスを利用して登記の内容を確認する方が、証明書を入手するより費用が安く済みます。
例えば、全部事項の内容を確かめる場合、情報サービスは334円で証明書は600円かかるので、かなり安くなるというもの。
何通か必要になる場合は、情報サービスで確認した方が節約になるので、利用することをおすすめします。
ブルーマップを使用できる
地番を表している地図をブルーマップと言います。
登記の内容を確かめるためには、地番を知らないといけませんが、ブルーマップを購入するにはそれなりにお金がかかったり、法務局にもあまり置いて無かったりしていたので、把握するのに困難でした。
情報サービスでは、ブルーマップがお金を払わずに家で見られるので、大きなメリットになります。
登記情報サービスを利用する上でのデメリット
メリットを紹介してきましたが、デメリットもあるので確認しておきましょう。
証明書として使えない
PDFファイル形式で得た登記の内容は、証明する効力はなく、要約書と同じような書類になります。
そのため、売買契約時や、融資の時に書類として使えないのです。
情報サービスでは、登記の内容を確かめる時だけに利用することを覚えておきましょう。
利用できる時間に制限がある
通常のインターネットサービスでは24時間利用できるものが多いですが、登記の内容を得る場合は受け付けに制限があります。時間内しか使えないのはデメリットです。
昔の登記を確認できない
コンピュータで管理される前の登記の内容は、情報サービスで調べることはできません。
昔の登記とは閉鎖謄本のことになります。
データ化されていない情報は、サービス上でも載っていないので、登記所に直接問い合わせてみた方が良いでしょう。
家屋番号が不明な時は窓口へ
家屋番号が分からないと、情報サービスで登記の内容を閲覧できません。
権利証などを見れば分かりますが、紛失している場合は、法務局へ出向いて調べるしかないです。
不動産登記簿謄本をスムーズに入手する為、事前に把握しておきたいこと
登記簿謄本こと証明書を入手する際に気をつけておきたいことを解説します。
勉強になります！
事前に把握することでスムーズに取得できるので、必ずチェックしておきましょう。
登記情報を得るためには地番が必要！調べ方
何度か述べてきましたが、登記の情報を得るためには、家屋番号と地番が必要になるのですが、色々な調べ方があるので紹介します。
固定資産税の明細書を見る
納税すると6月に明細書が送られてきますが、そこに家屋番号と地番が載っています。
他にも契約書や権利証などにも記されているので、登記の証明書を入手する時は、確かめてください。
電話して聞く
不動産を管轄している法務局へ電話すると教えてくれます。
この時、自分の個人情報を伝える必要もなく、直ぐに教えてくれるので簡単です。
しかし、管轄している所に限られるので、事前にどこの法務局へ電話したら良いのか調べておくと良いでしょう。
役所
こちらは有料ですがブルーマップで調査できます。
職員の人に尋ねることで、調べてくれる場合もあるので、質問してみましょう。
公図
ブルーマップより、確かな情報を知ることができます。
公図はお金がかかってしまいますが、境界線も明らかになるので、知っておくと隣の人と揉めることがないです。
情報サービスや法務局で公図を手に入れられますが、申請書を出さないと取得できません。
書面には、名前や所在を書いて、閲覧と証明書のどちらかを選んで提出します。
公図を入手するには証明書を選択して申請してください。
証明書は取得してから有効期限がある
契約の際に、登記の証明書が必要になる時、提出期限が設けられています。
大体3ヶ月の間に入手した証明書なら使用できるので、その期間を過ぎてしまうと、また取得することになってしまいます。
時間が経った登記の証明書だと、その間に変更した内容があるかもしれないので、3ヶ月以内にしている所が多いです。
1年以上前に入手したものだと、有効な証明書とは言えないので、注意しておきましょう。
前もって必要になるのが分かっている場合は用意しておいても良いですが、なるべく新しいものを取っておくのが良いです。
住宅ローンが完済していれば抵当権を外したか確かめる
不動産を売る時にも、登記の証明書は必要になります。
この時、必ず確かめておいて欲しい部分がありますが、それは抵当権が外れているかどうかです。
抵当権が付いている状態だと、不動産は売れません。
抵当権が付いている家を、他の人がローンを組んで購入しようとした場合、銀行は融資をしてくれないです。
もし、現金で家を買ったとしても、抵当権が付いている家の場合、前の持ち主が返済できなくなった時に、競売にかけられることがあります。
このように抵当権が付いている家はリスクがあるので、購入する人はいないです。
そのため、不動産を売る時は、抵当権を外しておくことが重要です。
また、ローンの返済が終わっていても抹消の登記をしないと、抵当権が付いている状態になります。
抵当権をつける時は銀行がしますが、外す時は不動産の持ち主が行わなくてはいけません。
本当の持ち主であるのか権利部を見る
登記の証明書には、権利部の部分に持ち主の名前が書かれています。
しかし、本当の持ち主ではない人が記載されている場合があるのです。
不動産の売買の後は権利を移転するための登記をしますが、相続で持ち主が変わった時は移転登記を行われていないことがあります。
権利部は、法的に義務化しておらず、持ち主が異なるケースがあるので、しっかり確認しておきましょう。
登記簿を見たことは履歴に残る？
他の持ち主の不動産の登記内容を見ても、誰にも知られません。
また、自分の不動産の登記簿を見られても、知らされないのです。
基本的に登記してある不動産の情報は誰でも見られるようになっています。
申請する時も、身分証明書の提示があったりはしません。
今後、中古物件を買おうとしている人などは、事前に登記を確認しておくのも安心できるでしょう。
分からないことは不動産会社へ相談する
登記に関して不明なことが出てきたら、不動産会社に相談するのもおすすめです。
知識や経験がある担当者なら、登記について適確なアドバイスくれるはずです。
これから取引をする人は、信頼できる不動産会社を選ぶのが重要になってくるので、まだ見つけられていないなら、一括査定サイトで複数の会社に依頼すると良いです。
依頼したい会社をいくつかピックアップして、直接訪問するようにしてください。
実際に会社へ足を運ぶことで、担当者や社内の雰囲気が分かるので、相性が良いか確かめられます。
資格を持っている担当者だと、信頼できるので何か分からないことがあったら直ぐに相談できるようにしましょう。
まとめ
登記簿謄本は、今は登記事項証明書と呼ばれていることが分かりました。
登記簿には、建物や土地の情報と、誰に権利があるのか記してあります。
証明書には種類がありますが、不動産の取引で使うのなら全部事項を選んでおきましょう。
マンションの場合は一部事項、昔の記録を知られたくない場合は現在事項、全部事項に載っていない記録は閉鎖事項を申請するようにしてください。
証明書の入手方法は様々ありますが、仕事が忙しい人はオンラインの申請で受け取りは郵送がおすすめです。
また、登記簿の情報だけを見るのであれば、登記情報サービスを利用しましょう。
取得費も安く、パソコン上で閲覧できます。
登記は表題部以外、義務付けられていないので、しっかり現在の権利は誰があるのか確かめるようにしてください。
