不動産仲介の一般媒介と媒介の違いって？それぞれの特徴を詳しく紹介

不動産の売却を検討している人なら一度は「媒介」という用語を耳にしたことがあるでしょう。

「媒介」とは、土地や物件の売却を不動産業者に依頼することです。その際に交わさなければいけないのが「媒介契約」です。

一口に「媒介契約」と言っても3つの種類があり、いずれかで契約を交わすよう求められています。どれを選んでも同じというわけではなく、自分の条件などに合った契約方法にて売却を進めることが大切です。

そこで本記事では

• 不動産仲介における「媒介」とは何か
• 媒介契約の種類および自分に合った選び方
• 信頼できる媒介業者の選び方

などをわかりやすく解説していきます。これから不動産の売却を検討している人は、ぜひ最後までお読みください。

不動産売買における「媒介」とは？ 

土地や建物を売却したいと考えた時、真っ先に思いつくのが「不動産業者に相談する」ことではないでしょう。

不動産業者は売主と買主をつなぐ“橋渡し”のような存在で、両者の間に入って取引をまとめる役割を担っています。この働きが「媒介」です。

買い手を探すために宣伝や営業をしたり、売主と買主の間で交わす契約（売買契約）のサポートをしたり、不動産を売るためのあらゆる活動のようにイメージするとわかりやすいですね。

不動産業界には、媒介と同じようなニュアンスを持つ「仲介」という用語もあります。言葉の意味はどちらも似ていますが、不動産用語として見ると少し意味が異なります。

媒介	【言葉としての意味】2つの間に入って仲立ちすること【不動産用語としての意味】売主と不動産会社が直接取引（契約）をして、不動産を売却すること
仲介	【言葉としての意味】2つの間に入って仲立ちすること【不動産用語としての意味】売主と買主の間に不動産業者が入り、売買のサポートをすること

少しややこしいですが、微妙に意味合いが違うことがわかります。“媒介”と“仲介”は不動産の売却をする際によく出てくる用語なので、意味をしっかり理解しておきましょう。

続いて、不動産売買の「媒介契約」について、以下で詳しくチェックしていきます。

不動産業者に売却を依頼する際は「媒介契約」を結ばなければならない。

不動産業者に土地や物件の売却をお願いする場合は、必ず「媒介契約」を結ばなければいけません。媒介契約とは、建物などの売却に関する内容や条件などを明確にして、書面にて契約を交わすことです。

• 売却活動の内容
• 売却時の希望価格
• 売却した際の成功報酬（仲介手数料）
• 契約の有効期限

上記のような内容や条件が細かく記されており、成約後に「最初に聞いていた報酬よりも多く請求された」「説明を受けていない費用が別途かかった」などのような仲介トラブルを防いでくれる役割があります。

媒介契約の締結は“宅地建物取引業法”によって義務づけられているので、内容を十分に確認・納得した上で契約を交わすことが大切です。

ちなみに、媒介契約と間違われやすい「売買契約」についても少し説明しておきます。

売買契約とは売主と買主の間で交わされる契約のことで、物件価格や引き渡しに関することなど、売却における細かい条件などを取り決めるための契約になります。

• 媒介契約：売主と不動産業者が交わす契約
• 売買契約：売主と買主が交わす契約

と覚えておいてくださいね。

媒介契約の種類は3つある

媒介契約には3種類あり、それぞれ契約内容が違います。それらにどんな違いがあるのか、以下の表で見ていきたいと思います。

契約の種類	契約内容
一般媒介契約	複数の媒介業者に依頼でき、個人との直接取引も可能
専任媒介契約	1社のみしか依頼できないが、個人との直接取引は可能
専属専任媒介契約	1社のみとの契約、および個人との直接取引も不可

上記の他にも細かい違いはありますが、3種類の違いをわかりやすく言うならば「契約に対する自由度の違い」という言葉がしっくりくるかと思います。

自由度がもっとも高いのは“一般媒介契約”で、もっとも低いのは“専属専任媒介契約” です。そして、 “専任媒介契約” は中間的な位置となります。

では、契約に対する自由度が違うと売主にはどう影響してくるのでしょう。

3つの媒介契約の特徴やメリット・デメリットを紹介

3つの媒介契約の特徴などをお伝えする前に、媒介契約によって決められる5つの項目についてご説明します。

項目	内容
依頼可能な不動産業者数	同時に契約を締結できる媒介業者の数
個人間での直接取引の可否	不動産業者から紹介された買主ではなく、自分で見つけてきた個人相手に直接取引が行えるかどうか
活動内容の報告義務の有無	媒介業者が不動産を売却するために行った営業活動の内容を、売主に報告する義務の有無
レインズへの登録義務の有無	レインズ（不動産情報を交換するコンピューターネットワークシステム）への登録義務の有無
契約の有効期限	媒介契約の効力が発揮される期限

レインズとは、不動産業者だけが観覧できる情報交換システムのことです。

登録すると、他業者に「売り出し中の不動産」と周知させることができ、買い手の候補が増える可能性が高まります。

契約方法によって上記の項目がどのように変わるのか、各契約の特徴、メリット・デメリットとあわせてチェックしていきましょう。

【一般媒介契約】特徴とメリット・デメリットを紹介

一般媒介契約は、仲介を依頼する業者の数に限度がないこと、かつ自分で探してきた買主との「直接取引」が認められていることが大きな特徴になっています。

一般媒介契約においては、契約している事実を他業者に示すか・示さないかを選択できます。

• 明示型：媒介契約の事実を他業者に伝える
• 非明示型：他業者には媒介契約の事実を伝えない

“明示型”と“非明示型”、どちらのパターンを選んでも問題ありません。売主の状況に合わせて選ぶことや、好みで選んでも大丈夫です。

とはいえ、業者側からしたら“明示型”にしてほしいと思うもの。

「他業者との契約状態を把握していたほうが活動しやすい」、まさにこれが本音でしょう。そのため、何か特別な事情がない限りは“明示型”を選択するほうが一般的とされています。

続いて、契約内容について見てみましょう。

依頼可能な不動産業者数	何社でも可能
個人間での直接取引の可否	可能
活動内容の報告義務の有無	なし
レインズへの登録義務の有無	任意登録
契約の有効期限	期限の定めなし

上記のとおり、一般媒介の契約内容は「縛りが緩い」ということがわかります。続いて、一般媒介にて契約するメリットとデメリットを紹介していきますね。

一般媒介にて契約するメリット

• 一度に依頼できる業者数に制限はないため、成約率が高くなる可能性がある
• 自分で買い手を探せば、さらに成約率を高めることもできる
• 媒介業者業者同士が競合となり、営業活動により力を入れてくれる可能性が高まる
• 売却する不動産情報を公にしたくない場合については、レインズに登録しなくてもよい

一般媒介にて契約するデメリット

• 競合が多いと自社で売却できる可能性が低くなるため、営業活動を積極的に行わない業者が出てくるケースもある
• 活動内容を報告するというルールがないため、どんな営業をしているのかわかりづらい

とにかく契約内容の自由度が高い一般媒介契約ですが、状況によってはうまく売却が進まないケースもあります。

【専任媒介契約】特徴とメリット・デメリットを紹介

複数の業者との同時契約は不可ですが、自身で探してきた買主と直接契約を交わすことは可能です。契約内容を確認していきましょう。

依頼可能な不動産業者数	1社のみ
個人間での直接取引の可否	可能
活動内容の報告義務の有無	あり（2週間に1回以上の報告が必要）
レインズへの登録義務の有無	あり（媒介契約締結から7日以内）
契約の有効期限	3ヵ月以内

一般媒介と比べると契約内容の縛りが少しきつくなることがわかります。続いて、専任媒介にて契約締結をするメリットとデメリットをチェックしていきましょう。

専任媒介にて契約するメリット

• 競合の媒介業者がいないため、意欲的な営業活動を期待できる
• 買い手を自分でも探すことができるため、成約率が上がる可能性もある
• 活動内容の報告が義務づけられているので、どんな営業をしているのかわかりやすい

専任媒介にて契約するデメリット

• 競合他社がいないことにより、営業活動をおろそかにする可能性も考えられる。
• 1社としか契約できないことが決まっているため、依頼する媒介業者の実力次第では満足する結果が得られないかもしれない。

営業活動の内容を把握できるところが、専任媒介で契約を交わす最大の魅力と言っても過言ではありません。契約の際にどのような形で活動報告を受けられるかを確認しておくことでより安心して任せることができるようになるでしょう。

業者に対する不満や不信感が募る原因にならないためにも、契約時にはしっかりとチェックしておくことが必要です。

【専属専任媒介契約】特徴とメリット・デメリットを紹介

専属専任媒介契約は、依頼可能な業者は1社です。

自身で買い手を探して直接契約を交わすこともできない、媒介契約で最も縛りがきつい契約となります。とはいえ、メリットがないわけでは決してありません。

契約内容は次のとおりです。

依頼可能な不動産業者数	1社のみ
個人間での直接取引の可否	不可
活動内容の報告義務の有無	あり（1週間に1回以上、報告が必要）
レインズへの登録義務の有無	あり（媒介契約締結から5日以内）
契約の有効期限	3ヵ月以内

専属専任媒介にて契約するメリット

• 頻繁に活動内容を報告しなければいけないため、積極的な営業が期待できる
• 3つの契約方法の中でもっとも報告頻度が多いため、より安心して任せられる
• 専属で依頼する分、宣伝費をかけて営業活動する可能性が大きいことが期待できる

専属専任媒介にて契約するデメリット

• 買主を自身で見つけたとしても、直接契約を交わすことができない
• 専任媒介契約と同じく、営業活動がおろそかになることも考えられる
• 専属での依頼になるため、業者の実力次第で結果が左右される可能性をある

契約内容の縛りは3つの中でもっとも厳しくはなるものの、積極的な営業活動が期待でき、さらにより安心してお任せできることがより大きなメリットといえるでしょう。

どの契約方法においても良し悪しは存在します。良いところだけを見るのではなく、トータル的に判断するように心がけてください。

どの媒介契約を選べばいいの？

不動産の売却を成功させるためには、自分の状況や条件に合った媒介契約の方法を選ぶことが重要です。

自分に向いている契約の種類はどれなのか、はたまた自分に向いていないのはどれなのかを、以下でチェックしていきましょう。

【一般媒介契約】向いている人・向いていない人

一般媒介契約が向いている人・向いていない人は、以下のとおりです。

向いている人の特徴	・複数の媒介業者の意見を参考にしたい人 ・広い範囲から買主を募集したい人
向いていない人の特徴	・不動産売却に多くの時間を割けない人 ・自分の不動産だけにしっかりと営業活動をしてもらいたい人

一般媒介の契約内容は「広く・浅く」になってしまいがちです。したがって、駅近や築浅などニーズの高い物件の売却であれば活用しやすい契約方法と言えるでしょう。

上記のような物件で、かつ特定の業者に依頼することが決まっていない場合には、試しに一般媒介契約として売却を試してみるのも良いかもしれません。

契約期限の縛りもないため、いつでも解約したり他の契約に変更したりできます。

【専任媒介契約】向いている人・向いていない人

専任媒介での契約が向いている人・向いていない人は、以下のとおりです。

向いている人の特徴	・忙しく、媒介業者とのやり取りにあまり時間を割けない人 ・広告を打ったり人手を使ったりするなど、熱心に営業活動をしてほしい人 ・自分でも買主を探したい人
向いていない人の特徴	・1社のみの契約では不安に感じる人 ・複数の媒介業者の意見を聞きながら売却を行いたい人

依頼できる業者は1社のみという契約内容を活かし、なかなか買い手が見つかりにくい物件の売却に向いていると言えます。

立地の悪い物件や旗竿地の物件、築年数が経っている一戸建ての売却を検討中の人は、専任媒介での契約がおすすめです。

契約期間は基本的に3ヵ月となっており、媒介業者によっては自動更新されるところと、そうでないところがあります。

契約が自動更新されることを不安に感じる人は、媒介契約を交わす際に業者にその旨を伝えておくとよいでしょう。

【専属専任媒介契約】向いている人・向いていない人

専属専任媒介契約に向いている人・向いていない人は、以下のとおりです。

向いている人の特徴	・忙しく、媒介業者とのやり取りにあまり時間を割けない人 ・広告を打ったり人手を使ったりするなど、熱心に営業活動をしてほしい人
向いていない人の特徴	・1社のみの契約では不安に感じる人 ・自分でも並行して買主を探したい人 ・複数の媒介業者の意見を聞きながら売却を行いたい人

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同じく、営業活動に力を入れなければ買い手がみつかりにくい物件の売却に向いています。

また、買い手を自身で探したとしても直接取引することはできません。「自分で全部やるのは大変だから媒介業者にすべてをお任せしたい」と考えている人は、専属専任媒介契約を利用してみてはいかがでしょう。

専属専任媒介契約の有効期限は3ヵ月です。自動更新されるかどうかについては、契約の際に確認しましょう。

売却経験者が実際に選んだ媒介契約は？

まずは、実際に選ばれた媒介契約の割合をチェックしていきましょう。

もっとも選ばれているのは専属専任媒介契で32.4％、次に多く選ばれているのは専任媒介契約で20.0％という結果になりました。契約内容の縛りが緩めの一般媒介よりも、契約する可能性の高さを選んだ人が多いと言えるでしょう。

続いて、不動産が売れるまでにどれくらいの期間がかかったのかを紹介していきます。

上記を見ると、1～3ヵ月の間に売却されている人がもっとも多く、ほとんどの人が6ヵ月以内に売却されているという結果になりました。

3ヵ月の有効期限がある専任媒介または専属専任媒介で契約した場合、1回目の契約で売却できた人が4割近くいることになります。

最期に、査定価格と売却価格の差を見てみましょう。

実際の売却価格について「査定と変わらなかった」もしくは「査定よりも安かった」と答えた人が、半数以上を占めている結果となりました。

不動産価格は市場によって左右されるため、マーケットに適した条件になっているかどうかなどを媒介業者に相談しながら売却を進めることをおすすめします。

今回紹介したアンケートでは「専属専任媒介契」を選ばれている人がもっとも多い結果となりましたが、自分の希望や売却物件の状態などを十分に考慮した上で契約の種類を決めることが大切です。

媒介契約を結ぶ際に注意すべきことは？

媒介契約を結ぶときは、以下の3点に注意しましょう。

• 解約条件を確認してから契約を結ぶ
• 不動産売買における計画をしっかり立てておく
• 仲介手数料について把握しておく

それぞれの内容を、詳しく解説していきます。

解約条件を確認してから契約を結ぶ

媒介契約時に注意すべきこと1つめは、解約条件を確認して契約を結ぶということです。

一般媒介契約は有効期限の定めがないため、いつでも解約できます。しかし、専任媒介契約と専属専任媒介は3ヵ月間の有効期限が設けられているため、期限内に解約した場合の条件を必ず確認してから契約を結ぶようにしましょう。

例えば

• 期限内に契約を解除すると違約金が発生する
• 宣伝にかかる契約が別途記載されている場合がある（違約金とは別に費用がかかる）

といった契約になっている可能性があります。

一般媒介契約の場合でも宣伝に掛かった費用を負担してほしいと請求されるケースもあるため、どの種類で媒介契約をしたといっても解約条件をしっかりと理解した上で契約を結ぶように気をつけてください。

不動産売買における計画をしっかり立てておく

媒介契約時に注意すべきこと2つめは、不動産売買における計画をしっかり立てておくことです。

媒介契約を交わす時点で計画を立てておくことで、万が一契約期間のあいだに売れなかった場合でも、次のステップにスムーズに移行できます。3ヵ月をひとつの区切りとして、不動産売買における計画を立てるようにしましょう。

もし専任媒介や専属専任媒介で買い手が見つからなかった際には、一般媒介契約に切り替えることも可能です。

最初は一般媒介契約で様子を見て、後に専任媒介または専属専任媒介への契約に変更することもできます。

ただし先ほども述べたとおり、専任媒介・専属専任媒介の2つの契約には有効期限があるため、切り替えるタイミングを間違わないように注意しましょう。

仲介手数料について把握しておく

媒介契約時に注意すべきこと3つめは、仲介手数料について把握しておくことです。

不動産の売却が成功した場合、買主は媒介業者に「仲介手数料（成功報酬）」を支払う必要があります。仲介手数料は取引額に応じて以下のように上限が定められています。

上記はあくまで仲介手数料の「上限」となるため、媒介業者は上記の範囲内であれば好きな金額を設定できます。

依頼する媒介業者によって金額は異なるため、必ず契約時に確認しておきましょう。仲介手数料（成功報酬）がいくらかかるのかは、媒介契約書に記載されています。

ちなみに、仲介手数料（成功報酬）を無料に設定している業者も中には存在します。その理由は以下の3つです。

• 売主と買主の両方から仲介手数料（成功報酬）を徴収している
• 仲介手数料（成功報酬）を無料にしても利益を得られるほど不動産取引が活発な地域である
• 仲介手数料（成功報酬）の名目だけ0円にし、他の項目にて採算が取れるように調整されている

まず1つめは、利益になるほどの仲介手数料（成功報酬）を買主から徴収しているケースです。ただし買主からそれなりの金額を徴収できない限り、仲介手数料（成功報酬）が0円になることはないと覚えておいてください。

続いて2つめは、東京の都心部など不動産取引が活発な場合に起こるケースです。言い換えれば、地方ではまずありえない状況ですね。

最後に3つめは、名目上0円に見せかけているケースです。これは仲介手数料の分だけ、他の項目の金額が上乗せされているだけになります。

もし仲介手数料（成功報酬）が無料になっている場合は、その経緯を必ず確認するようにしましょう。そこで、業者の良し悪しを判断することもできます。

媒介業者はどうやって選べばいいの？

不動産売却を成功させるには、媒介業者の選び方が重要です。そこでこの章では、媒介業者を選ぶ際のポイントを4つ紹介します。

• 媒介業者の「免許番号」と「行政処分歴」をチェックする
• 売買目的に適した不動産業者を選ぶ
• 会社の規模だけで媒介業者を選ばない
• 複数の媒介業者に査定依頼をする

以下で具体的に見ていきたいと思います。

媒介業者の「免許番号」と「行政処分歴」をチェックする

媒介業者を選ぶ際のポイント1つめは、媒介業者の「免許番号」と「行政処分歴」をチェックすることです。

不動産売買の仲介をするためには、『宅地建物取引業免許』が必要になります。免許番号を確認することで、無免許の業者との取引を未然に防ぐことが可能です。

また、『宅地建物取引業免許』を持っている業者であっても、行政処分歴があるような業者は信用できません。

なんとなく不安な場合や、信用できる業者か判断が難しい場合は、宅地建物取引業者名簿にて行政処分歴を確認しておきましょう。

宅地建物取引業者名簿は、免許を交付した行政庁にて確認することが可能です。インターネットで行政処分歴を確認できる場合もあるため、詳しくは宅地建物取引業免許を発行している行政機関に確認してみてください。

売買目的に適した不動産業者を選ぶ

媒介業者を選ぶ際のポイント2つめは、売買目的に適した不動産業者を選ぶことです。

一口に不動産業者と言っても、業務内容や得意分野は業者によって異なります。どの業者がどんな業務を担当しているのか、以下でチェックしていきましょう。

所有している土地や物件を売却したい場合は、媒介業務を行っている不動産業者を選ぶとよいでしょう。

ただし、メインで取り扱っている不動産に偏りがある場合があります。

例えば、土地や一戸建てをメインに扱っている業者もいれば、中古マンションをメインに扱っている業者もいるので、売却したい不動産に適した媒介業者を選ぶようにしてください。会社の規模だけで媒介業者を選ばない

媒介業者を選ぶ際のポイント3つめは、会社の規模だけで媒介業者を選ばないことです。

中小の業者よりも、大手業者のほうが信用度は高いですし実績も豊富でしょう。しかし、大手の媒介業者のほうが必ずしも優れているわけではありません。

中小の媒介業者は地域の情報に精通していることが多く、また親身に相談に乗ってくれる業者がたくさんいます。そのため、会社の規模だけで判断しないほうが賢明と言えるでしょう。

会社の規模よりも「得意とする分野」や「対応の丁寧さ」などを基準に選ぶことをおすすめします。

また、自身と担当者との相性もあると思いますので、まずは疑問を投げかけて見たり何気ない会話をふってみたりして、どんな業者なのかを見極めることもひとつの方法です。

複数の媒介業者に査定依頼をする

媒介業者を選ぶ際のポイント4つめは、複数の媒介業者に査定依頼をすることです。

複数の媒介業者に査定依頼をする理由は、不動産売却における「相場」を知ることが非常に重要だからです。

不動産の査定は専門性が高いため、ある程度の知識や経験が必須です。査定を依頼した業者が1社のみの場合、査定額が相場の範囲内かどうかを判断するのが難しくなってしまいます。

しかし、複数の媒介業者に査定してもらえば、各々の査定内容を簡単に比較することが可能です。

不動産には相場があるため、本来ならどの業者の査定内容も同じくらいの金額にならなければおかしいですよね。

しかし、なかには極端に高い査定額を提示してくる業者や、反対に安すぎる査定額を提示してくる業者もいます。

このような業者は相場をきちんと把握してない可能性が高いため、安心して任せることは難しいでしょう。

• 査定額の根拠をきちんと説明できる業者
• 質問に対してスムーズに答えてくれる業者
• 丁寧かつ親身に対応してくれる業者

を選ぶことこそ、不動産売却を成功させる近道となるのです。媒介業者は慎重に選ぶようにしましょう。最低でも3社ほどは査定して比較するのがポイントです。

複数の媒介業者に手間なく査定を依頼したい場合は、「不動産一括査定サイト」を活用するのがおすすめ。

提携数が多いサイトや、大手から中小までバランスよく提携しているサイトを活用して、効率良く複数の業者に査定を申し込みましょう。

まとめ

この記事で、不動産売却における媒介契約に関してくわしく解説しました。所有している土地や物件を売却したい場合は、不動産売買を仲介する業者と「媒介契約」を結ばなければなりません。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なっています。

どの契約方法がおすすめとは一概に言えませんが、自分の条件や物件の状態に合った契約方法を選択するのがポイント。

例をあげると、一般媒介契約の場合は契約についての制限が少ないことから、複数の媒介業者と契約を交わすことができます。

幅広い範囲から買い手を探したい人や、媒介契約と並行して自分でも買い手を探したい人に向いた方法と言えるでしょう。

なるべく早く売却を決めたい人や、忙しい人、なるべく手間を減らしたい人は、専任媒介契約または専属専任媒介契約が向いています。

依頼できるのは1社のみになりますが、その分積極的に活動してもらえる可能性が高いため、短い期間で売却が成功するケースも多くみられるのです。

媒介契約時には契約内容をしっかり確認し、納得した上で契約を交わすようにしましょう。

また、不動産売却を成功させるには、信頼できる媒介業者を選ぶことも重要です。複数の業者に査定を依頼して、適正価格かつ丁寧な対応をしてくれる媒介業者を選んでくださいね。