不動産投資を行う上で、最も大事なことは「情報収集」です。
不動産投資の情報を知ることで、失敗する確率は低くなります。
例えば、人口が増えているエリアはどこか、再開発計画の予定がある場所はどこか、市場の動向、優良物件情報など沢山調べることは多いのです。
不動産投資が上手くいっていない方や、これから始める予定の方も、まずは「情報収集」に目を向けることです。
どうやって情報を集めて良いか分からない!という方に、この記事では不動産投資の情報収集術をお伝えしていますので是非、参考にしてください。
勉強になります！
目次
不動産投資の情報収集術とは?
不動産投資で重要なのは、物件、データ、資金、現地の情報です。
効果的な情報の集め方は、こちらです。
- インターネットや書籍
- セミナーに参加
- 現地へ足を運ぶ
- 公的機関の一次情報
- 実際に投資をしている人のブログ
- 新聞や折り込み広告
- 不動産会社から情報を聞く
初心者でも気軽に情報を集められるのは、インターネットや書籍ではないでしょうか。
まずは、基礎知識をつけるためにも、インターネットや書籍から情報を得るのは有効です。
それぞれ解説していきます。
インターネットや書籍
不動産投資の情報を得るためには、この記事のような不動産サイトを利用することです。
不動産投資で基本的に知っておかなくてはいけない専門用語など、直ぐに調べて理解を深められます。最新情報も得られるので、最初に調べておくべき方法です。
より情報や知識を深めるためには、書籍がおすすめです。
ネットの検索の仕方によっては、本当に知りたい情報にたどり着けず、結局重要なことが分からないままになってしまいます。
書籍の場合は、専門家が情報を載せているので、信頼性は高いと言えます。
特におすすめなのは、初心者向けの書籍です。基礎知識を効率よく知ることができます。
ただし、最新の情報を得るためには「発行年月日」を確認してから購入するようにしてください。
また、仕事が忙しくて中々読書の時間がない方には、「オーディオブック」の利用をおすすめします。
オーディオブックとは、簡単に言うと「本を聴く」もので、AIやナレーターが朗読してくれるサービスです。
著名人なども利用している方は多く、ヘッドフォンとスマホがあればいつでも聴くことができます。
例えば、電車の中や車の運転中、入浴中などのスキマ時間を使って情報を得られます。
オーディオブックを利用できる主なサービスはこちらです。
| サービス | 月額料金 |
| audiobook.jp（オーディオブック） | 聴き放題 750円月額会員 330円〜30,000円最初の30日間無料 |
| Audible（オーディブル） | 1,500円 最初の一冊無料 |
| himalaya FM（ヒマラヤ） | 聴き放題750円 最初の30日間無料 |
セミナーへ参加
インターネットや書籍でも大まかな情報は得られますが、セミナーの場合は経験豊富の不動産投資家や不動産会社の営業マンが講師なので、リアルな声が聴けるというもの。
疑問に思ったことや分からない点があったら、直接質問ができます。
さらに、個別で面談もしてくれるので、一人では解決できなかった点が、スムーズに理解できます。
セミナーは種類が沢山あるため、どれに参加したら良いか悩んでしまったら、自分の状況と同じテーマのセミナーへ参加しましょう。
例えば、自分が初心者なら「初心者セミナー」へ。自分が女性なら「女性が集まるセミナー」へ、選んで参加します。
セミナーの中には価格が高いものもあり、その割に特別な情報ではないことがあるので、参加する前に講師やセミナーの口コミなど詳しく調べておくと良いでしょう。
現地へ足を運ぶ
投資会社からすすめられた物件や、インターネットから優良だという物件が見つかったら、実際に足を運んでみることです。
ネットやパンフレットに載っている写真は、現地に行ってみると違っていることもあります。
実際に現地に行って素敵な物件だったとしても、周りの環境があまり良くない場合などあります。
また、投資をしたい気になるエリアへ行って、周辺を確認するのも良いです。
その周辺に不動産会社があるなら、訪ねてみて周辺の情報を聞き込むこともできます。
色々と行動することで、他では得られないような情報を掴むことができるでしょう。
公的機関の一次情報
公的機関からも有力な情報を得られます。
情報源となる国からのデータは、信頼ができる一次情報です。
例えば、こちらです。
不動産価格の相場や、取引動向などの確認、人口の増減など調べられます。
人の集まる東京や大阪は投資に向いているエリアなので、よくチェックしておきましょう。
不動産投資をするなら、これらのデータをしっかり把握しておくと良いです。
一次情報以外にも、二次情報と三次情報の3種類があります。
一次情報以外は枝分かれのようなものなので、まずは一次情報を確認することが重要です。
しかし、一次情報だけだと内容が読み取りにくい場合もあるので、他の専門家の情報も取り入れながら、判断すると良いでしょう。
実際に投資をしている人のブログ
実際に投資をしている人のコラムやブログを参考にしてみるのも良いです。
成功・失敗体験談が詳しく書かれているので、よりリアルな情報として入ってきます。
特に失敗体験談は注意して見ておくことを、おすすめします。
予め、不動産投資のリスクを知っていると、トラブル回避になるからです。
個人のブログも参考にしつつ、総合的に情報を捉えてください。
新聞や折り込み広告
インターネットの情報も良いですが、新聞やチラシをチェックすることも大事です。
日頃から新聞を見るようにしていれば、敏感に市場の動向を捉えられるようになりますね。
広告に関しては小さく書かれている所に、大事な情報が載っている場合があるので、しっかり見ておきましょう。
不動産会社から情報を聞く
インターネットや新聞の情報は、みんなが知れる情報なので、それだけで判断しても投資をする上で有効とは言えません。
他の投資家と差を出すためには、表に出ない有力な情報を集めることです。
例えば、地元の不動産しか知り得ない優良物件の情報や、これから都市再開発が始まるなどの情報です。
特に中小企業の不動産会社は、地域密着型なので地元の詳しい情報を持っています。
不動産関係の人と仲良くなり、人脈を作るのも情報を得るには大切なことです。
気になる不動産会社の口コミや評判をチェックして、信頼できる会社を選びましょう。
不動産投資で必要な知識をつける
情報収集と同じくらい重要なことは、不動産投資の基礎知識です。
実際に、不動産投資で成功している投資家は、知識が豊富です。
投資家の中には、書籍を100冊読んでから始めている人もいます。
普段聞き慣れない専門用語や法律のことなど、オーナーとして知識がないと、投資で失敗してしまうでしょう。
具体的にどのような知識をつければ良いか紹介していきます。
不動産投資をこれから始める初心者の方は、最低限のポイントを抑えるようにしましょう。
不動産の投資手法
不動産と一言でいっても様々な種類があり、投資手法は「区分マンションの投資」や「アパート一棟の投資」、「戸建ての投資」などです。
こちらの投資手法それぞれの特徴を把握しておきましょう。不動産投資で起こるリスクの種類も覚えておきます。
税務関係
不動産投資では専門用語が飛び交いますが、それらの用語は一通り理解しておかないといけません。
また、税金にも詳しくなっておかないと経営がスムーズにいかないので、節税や確定申告について知っておく必要があります。
そのためには、会計や簿記の知識を身につけておくことをおすすめします。
経営
不動産経営を始めたとしたら、まずは入居者を募集しなくてはいけません。
空室でいることは家賃収入がゼロになるので、一番の損失になります。
満室にするためには、物件周辺のリサーチをして、どんな人に需要がありそうかターゲットを絞って広告を打ち出すなど、マーケティング能力も必要となります。
不動産に関する法律
オーナーになると、入居者との間でトラブルになることも出てくるでしょう。
主には、家賃の滞納や、退去時の原状回復、騒音などのトラブルです。
例えば、入居者が部屋の掃除を怠っていたため、退去した後は酷く汚れた状態になってしまい、原状回復するにも高額な費用がかかってしまいます。
その修繕費用をめぐって入居者と裁判になるようなケースです。
民法が改正されて入居者の敷金は返還しないといけないのです。
また、騒音トラブルの入居者を強制退去させたくても、「借地借家法」があって立ち退きできません。
他にも様々な法律はありますが、全て把握していなくても管理会社に任せられるので良いのですが、オーナーとしても知識があった方が確実です。
情報と知識があれば成功しやすい
不動産投資の情報と知識があれば、投資に有利と言えます。
有利になるポイントは、
- 良い物件を選べる
- 営業トークに惑わされない
- 投資計画を立てられる
不動産投資を行う時に物件選びは重要で、「何となくこの物件が良さそうだ」と根拠もなく選んでしまうことは、大きな損失になりかねません。
知識がつけば、根拠に基づいて物件を選択できるようになります。
また、不動産の営業トークにも惑わされなくなります。
基本的に不動産業者は、会社の利益を一番に考えて動いているので、業者の話を間に受けて物件を買ってしまうと、思っていた以上の費用がかかってしまったり、収益性がなかったりしてしまうでしょう。
情報を沢山把握することによって、不動産業者の話に違和感を感じ、結果的にリスクを回避できるようになります。
投資は計画的に行うことが大事です。運用期間を設定し、どのくらいの利益を見込めるのか、出口戦略まで決めておきましょう。
不動産投資の情報収集ができると、知識がつき成功に繋がるため、これらを踏まえて色々な所から情報を集めてみてください。
分かりました！
次の章では、実際に不動産投資を始めるための方法や、メリット・デメリットを紹介していきますので、参考にしてください。
不動産投資を始める方法
情報収集や知識を最低限つけたら、実際に不動産投資を始めてみましょう。
まずはどうしたら良いか、方法を紹介していきます。
融資を受ける
ほとんどの人は不動産投資を始める際に、金融機関から融資を受けます。
ちなみに、他の投資では融資を受けて始めたりしません。
融資を受けられると、自己資金が少額でも不動産オーナーになれます。
自己資金が全くなくても、全部ローンで物件を購入することもできます。
とはいえ、ローンの審査が通らないと不動産を所有できません。
審査の基準は物件や属性によって、変わってきます。
融資の金額でも審査が通りやすい、通りにくいなどあるので、提示された金額で物件を探す必要があります。
新築に絞って選んでいたなら、中古物件も選択肢に入れておくと良いでしょう。
REIT（リート）を始めてみる
融資が通らないなど、自己資金が少額だった場合は、不動産投資信託の「REIT」を始めてみるのもおすすめです。
REITは、投資家から資金を集めて投資法人が運用し、賃料などから収入を得てその利益を投資家へ分配する仕組みになっています。
自己資金は少額の1万円〜始められるので、お手頃に不動産投資ができます。
詳しくはこちらです。
| REIT | |
| 金利回り | 3.8%（2021年2月） |
| 資金 | 1万円〜 |
| 換金期間 | 最短3営業日 |
| 分散投資 | 複数可能 |
| 対象の不動産 | 様々な不動産（ビル、旅館、商業など） |
| かかる費用 | 運営管理費売買手数料 |
| 流動性 | 高い |
| 税金 | 一律20.315% |
通常の不動産投資だとマンションなどの住宅になりますが、REITだと個人では購入できない商業施設やホテルなどに投資できるので魅力的です。
自己資金の中で始める
例えば、自己資金が100万円だったとしたら、その金額で購入可能な物件で不動産投資を始めてみることです。
一括で物件を購入できると、ローンの金利上昇の心配や、毎月の支払いがないので経営を圧迫することなく、安心して不動産経営ができるというもの。
一方、価格が安い物件だと、建物が劣化していたり、立地が悪かったり、事故物件であったりなどそれなりの理由がある場合がほとんどです。
築年数が経っている物件なら、リフォームをすることで入居者を集めやすくなりますが、コストがかかってくるので、結局は難しい不動産投資になってしまうでしょう。
とはいえ、中古物件でも収益を上げられるので、色々と情報を得ておくのが大事です。
投資を始めるメリット
自己資金が少額でもローンを組んで、資金以上の不動産を購入するのが最もおすすめのやり方です。
その場合、どんなメリットがあるのか紹介します。
- レバレッジ効果
「レバレッジ効果」とは、手持ちの少ない資金で、資金以上の物を売買し利益を得ることです。
ローンを組むことによって、優良物件が購入できるので、自己資金が少額でも大きな利益を得られる可能性は高くなります。
不動産投資では他の投資にはない、投資ローンがあるので、このようなレバレッジ効果が期待できます。
- フルローンの利用
ローンを組む際には、基本的に頭金があった方が審査は通りやすいです。
しかし、頭金がゼロでもフルローンも組むことはできるので、手持ちの資金を残しつつ、ローンを組むと余裕のある不動産経営ができます。
入居者を集めるための広告費や、修繕費、立退料など、不動産経営には突然の出費はつきものです。
フルローンを利用することで、手持ち資金を残せるため、不動産投資を成功させるためには有利になるでしょう。
- 資産を増やせる
不動産投資は若いうちに始めた方が、資産を増やせると言われています。
物件を購入する際には、大体が30年くらいのローンになるため、融資を受けるなら若い人の方が通りやすいでしょう。
ローンを完済したら、次の不動産にも手を出していけるので、どんどん不動産を増やせます。
自己資金が少額だから資金を貯めてから始めようと思っても、結局何年も経ってしまい、資産を増やすチャンスを逃してしまいます。
不動産投資の計画や収支シミュレーションができているなら、早めに不動産投資を行うことで資産を増やせるメリットがあります。
投資を始めるデメリット
メリットを紹介しましたが、デメリットもしっかり把握しておくことが大事になります。
- フルローンが難しいこともある
自己資金が一切必要のないフルローンがあると前述しましたが、誰でも審査が通りやすい訳ではありません。
基本的に融資を受ける際には、頭金を求められることが多いです。
フルローンを組める人は、全体的にみると少数になります。
金融機関によって審査基準は異なりますが、もしフルローンが難しいようなら、頭金を用意してローンを組む方法を考えましょう。
- 金利上昇
自己資金が少額だと、ローンを組む金額が大きくなります。
フルローンの場合だと頭金を用意していないので、さらに借入金は増えます。
ローンを組むと金利が発生するので、借入額が大きければ大きいほど、金利が上昇した時には返済額は増加。
金利上昇すると、毎月の支払い金額も高くなってしまうので、経営を圧迫してしまう原因になります。
加えて、空室などが発生してしまったら、キャッシュフローがマイナスになってしまいます。
現在は低金利時代と言われていますが、今後金利は上昇すると予想されているので、家賃収入をしっかり見込めるように経営対策をしておくのが良いでしょう。
- 資金が少額だと選択肢が狭まる
ローンを組む際に、頭金が少ないと融資額も少なく提示されてしまう場合があります。
そうなると、提示された融資額の中で物件を選ばなくてはいけないので、選択肢が狭まってしまうというもの。
価格の安い物件で利益を上げることは可能ですが、ハードルが高くなるため、しっかり知識をつけておかないと難しくなります。
物件を選ぶのに不安があれば、不動産会社に相談するのがおすすめです。
安い物件は築年数が経っていたり、設備の修繕が必要だったりすることが多いので、改修工事をして価値を高められると良いでしょう。
ただし、改修工事の費用は高額になるので、必要な所だけ回復させます。
価格の安い物件で、利益を上げられるためには、常に情報と知識を付けておくことが大事です。
不動産投資で気をつけておくこと
不動産投資を始めるにあたって注意しておくことがあるので意識しておきましょう。
キャッシュフローを重視
キャッシュフローとは「キャッシュ＝現金」で「フロー＝流れ」という意味で、つまりお金の収支のことです。
不動産投資では家賃収入を得て、そこから月々のローン返済などをしていく流れを意味します。
このキャッシュフローが悪くなるというのは、空室が発生することで、家賃収入がゼロになり、毎月の支払いができなくなることです。
また、前述した金利上昇でも返済額が大きくなれば、キャッシュフローが悪くなります。
そのため、利回りの良い物件を選んで、なるべく空室を作らずに不動産経営をすることが大事です。
キャッシュフローが良い物件だと、資金を溜めておけるので、空室が出たとしても補てんすることが可能です。
資金が少額で不動産投資を始めるのであれば、キャッシュフローを重視して物件を選ぶようにしてください。
費用をプールしておく
自己資金が少額だと、不動産の利回りを高いまま保つことは困難になるでしょう。
一定の収益をキープするためには、家賃が下がらないように修繕費をかけたり、入居者募集のための広告費がかかったりするので、十分な資金が必要と言えます。
とはいえ、そのような対策をしないでいると、不動産の価値が下がり、利回りにも影響が出てしまいます。
低利回りになると物件の評価が下がり、担保評価も低くなってしまうので融資を受けづらくなってしまうというもの。
したがって、毎月の家賃収入を貯めて、修繕費などのためにプールしておきます。
資金があれば、空室や家賃の値下がりのリスクを回避できるので、利回りにも影響が出ずに済みます。
そのためには、利回りの良い物件を選んで、収益を上げている状態でいることです。
不動産投資を行う前に、こういった収支のシミュレーションを徹底しておきます。
利回りを保ちつつ費用を確保しながら、運用していけるでしょう
初期費用
不動産投資を始めるには、物件の購入以外にも様々な費用がかかります。
初期費用でかかるものは主に以下になります。
- 印紙税
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税 等
「印紙税」
契約書に貼り付ける印紙代の税金は以下の金額です。契約金額によって異なるので確認しておきます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
平成4年3月31日までは軽減措置が適用されます。
「仲介手数料」
仲介手数料は、売買契約が成立した時の報酬で、不動産会社に支払うものです。
仲介手数料の上限は以下の計算式で決められています。
| 契約金額 | 仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下 | 取引額の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 取引額の4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 取引額の3%＋6万円＋消費税 |
不動産会社によっては、仲介手数料が無料の所もあります。
初期費用は結構な出費になってしまうので、自己資金はある程度残しておかないといけません。
初期費用の目安としては、「物件価格の10%」と言われています。
例えば、1,000万円の物件なら初期費用は100万円くらいかかるということです。
自己資金がゼロでも始められるフルローンで不動産を購入したとしても、初期費用はこの位かかるものだと認識しておきましょう。
また、不動産オーナーとして運用していくことになったら、最初の3ヶ月〜6ヶ月位は空室であっても対応できるように資金を残しておくことが大事です。
不正融資に注意
基本的に不動産購入価格に対して、頭金は20%以上を用意するものと言われています。
もし、「頭金5%」で融資が通ったら少し疑った方が良いです。
2020年8月にスルガ銀行が不正融資をしたとして問題になっていました。
実際には手持ち資金がなかった投資家なのに、頭金が多くあると改ざんして、融資を通していたそうです。
さらには、4.5%の変動金利スタートなので、返済額も大きくなっていき、返済できない投資家が多くいました。
このようなケースになってしまうと自己破産になってしまう恐れもあるので、不正融資を受けないようにしてください。
高利回りの物件
利回りの高い物件を選んだ方が利益にはなりますが、利回りだけで判断してしまうと危険です。
10%以上の利回りをたまに見かけますが、このような物件には何かしらの理由があります。
例えばこちらの理由です。
- 築年数が経っていて劣化している
- 耐震性が低い物件
- 立地が悪い
- 事故物件
上記のような物件は利回りが高く設定されていることが多いので、しっかり確認してから購入してください。
空室が沢山ある場合、利回りが高くても意味がありません。
また、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、基本的に実質利回りで考えるようにしましょう。
表面利回りは、あくまでも表面だけのものになるので、実際の利回りより高く設定されています。
専門家に相談する
不動産投資をこれから始めるには、色々と勉強が必要なことが分かりました。
しかし、専門用語が多く、難しい内容なので、独学だと不安に感じることもあると思います。
そのような時は、専門家に相談することをおすすめします。
- 不動産投資会社
売買取引の手続きを行ってくれたり、物件も紹介してくれたりします。
相談することで、適確なアドバイスをくれるでしょう。
しかし、相談する不動産投資会社はしっかりと選んでからにしてください。
選ぶポイントは、会社のホームページを見て実績を確認することです。
セミナーもやっている会社なら参加してみて、じっくりと面談して貰うのも良いです。
- ファイナンシャルプランナー
税金や投資、不動産、教育、老後、相続まで様々あるお金の専門家です。
ファイナンシャルプランナーが不動産投資をしている場合、直接相談することで有力な助言をしてくれるでしょう。
- 投資経験者
実際に不動産投資をしている人、又は経験者に聞いてみるのも良いです。
短な人で誰かいたら、最初に相談してみましょう。
不動産会社との関係
優良物件の情報を手に入れるためにも、不動産会社と仲良くなっておくことは大事です。
優良な情報ほど、インターネットや新聞などには公開されていないものです。
しかし、不動産会社は優良な情報を持っていたとしても、素性の分からない人にいきなり教えたりするのは考えにくいでしょう。
不動産会社としては、今まで取引したことがある顧客に情報を提供した方が、話がスムーズに進むというもの。
優良物件の情報を得るためには、一度物件を購入して実績を作っておくか、個人的に親しい関係を作り、不動産業界の情報を引き出してみるのも良いでしょう。
また、情報を得るには自分自身も優良な買主になることが前提になります。
不動産会社からしたら、商売を上手くいかせたいと考えているので、優良な買主から先に情報提供します。
「とにかく儲かる物件を紹介して欲しい」といったような、漠然な人には中々情報を教えてくれないでしょう。
優良な買主とは、
- 物件を購入して実績がある
- 資金や担保がある
- 誠実で購入の返答が明確
このような条件の買主であれば、不動産会社から優良な情報を教えて貰いやすいです。
最初はハードルが高いですが、徐々に不動産会社と信頼関係を作り上げていけると良いでしょう。
まとめ
不動産投資の情報取集をするためには色々な方法があり、直ぐに集められるものから調べていきます。
当サイトのような不動産サイトや、書籍、ブログ、セミナーなどまずは徹底して情報収集をしてください。
不動産投資で成功している投資家たちは、「情報と知識」のある人です。
一番有力な情報を持っているのは、不動産関係者なので、表に出ないような情報を知るためには、自分自身の実績を作っていくことが重要です。
不動産関係者と人脈を作るためには、やはり知識が必要になってきます。
日頃から不動産に関するものに、アンテナを張って敏感になっておきましょう。
また、不動産投資を始めるには自己資金がなくても物件を購入できますが、失敗する可能性が高くなってしまうので、十分な資金を貯めて収支のシミュレーションをしておきます。
不動産投資を成功させるためには、今後も沢山の情報収集と勉強に励み、他の投資家と差をつけてどんどん資産を増やしていきましょう。
