中古マンションや戸建て売却で失敗しない内覧準備と対応ポイントを解説

中古マンションや戸建て売却では、居住中に購入希望者が内覧に来ることがあります。
内覧を成功させるためには家を魅力的に見せ、購入希望者の購入意欲を掻き立てることが大切なポイントになります。
そのためには、整理整頓や掃除など様々な部分に気を付ける必要があります。

売却で失敗しない内覧準備と、当日の対応ポイントについて解説します。
また内覧が少ない時に考えられる原因と、内覧を増やすための対策法についてもまとめたので参考にしてみましょう。
是非、参考にしていただき内覧に備えてください。

中古マンションや戸建て居住中の内覧のメリット

内覧とは購入希望者が実際に家の中を確認することを言います。
広告を見て立地や価格などある程度自分の希望に沿った物件なのを確認した上で、さらに判断材料が欲しいために内覧に来ます。

生活の場を他人に見られるので恥ずかしいという気持ちもあるでしょう。
しかし中古マンションや戸建て売却で、居住中に内覧を行うメリットもあるので知っておきましょう。

引っ越しまでに不用品など物を減らせる

内覧をするためには家の不用品や物を減らすなど、整理整頓が大切です。
内覧のために行う処分ですが、今後の引っ越しの際に荷物を減らすことができるというメリットがあります。
物が多い人はこの機会を利用して、今後の新居のために整理整頓を行いましょう。

空き家よりも意外と傷が目立たない

空き家だと物がなくがらんとしているので、壁や床などの傷や汚れが目立ちます。
居住中だと物を置いているので、意外と傷が目立たないのがメリットです。
もちろん修復が可能な個所はきちんと直しておいた方が良いでしょう。

借り住まいやダブルローンなど費用の負担が少なくなる

できるだけギリギリまで売却する家に住めば、売主には費用を抑えられるというメリットがあります。
早々に新しい家に住まいを設ける買い先行の住み替えのやり方もあります。
しかし旧物件のローンと新しい住まいのローンを二重に支払わなければなりません。
このような費用面でのデメリットが出にくいのも特徴です。

内覧会に来てもらう事で購入者の顔が見える

購入希望者が内覧に来れば、居住中の売主と顔を合わせることになります。

購入者がどれだけ家の購入に前向きか、営業担当の人とのやり取りから理不尽なことを言う買主かも見えてきます。
ここから値引き交渉に応じても良い相手かどうかを判断することができます。

また売主が誠実に対応をすれば、購入希望者の意欲が高まります。
決め手はもちろん間取りや家の中身ですが、信頼できそうな人から買いたいと思うのは誰しも同じことです。
このように顔を合わせることのメリットも多くあります。

中古マンションや戸建ての内覧で購入者が見ているポイントとは？

中古マンションや戸建て売却での内覧で、購入者が気にしている部分は以下があります。

• 明るさや雰囲気
• 部屋の広さ
• 清潔感やにおい
• 間取りの数
• 周辺環境

購入を検討している人は一般的には間取りや家の広さを中心に、周辺環境や全体の雰囲気を重視しています。
部屋数や広さを変えることはできませんが、ある程度の努力で良いイメージを持ってもらうことができます。

家全体が明るく見えるように心がける

逆の立場に立ってみると、自分が住む家の雰囲気が暗く日当たりが悪い家には住みたいと思えません。

ということは明るい家はそれだけでもイメージが良くなるのです。

内覧者が到着する前に、家の中の照明を全て点灯させておきましょう。
他にも窓をふさぐように家具を置かない、窓ガラスを拭くなど日光を取り入れる対策をしておきましょう。

できるだけ暗いカーテンを使わず、それでも暗い場合は電球を明るいタイプに変えるのも良い対策法です。

なるべく物を少なくし部屋の広さを確保

部屋の広さを変えることはできませんが、物が少なければ部屋は広く見えます。
また物を床に置いていると散らかっている印象を与えるので、収納に仕舞いましょう。

不用品は捨て、できるだけ高さや奥行きを揃えて並べて直すと綺麗に見えます。

よく使うものはかごやバスケットでおしゃれに見える収納を行うのもおすすめです。

清潔感を出すための掃除は欠かず、臭いには注意！

掃除の方法について詳しくは後述しますが、汚い部屋では購入意欲が湧きません。
そのため汚れやすい個所や目につきやすい部分をくまなく掃除しましょう。

また自分は毎日住んでいるので気づきにくいのが以下のような生活臭です。

• ペットのにおい
• タバコ
• エアコンのカビ臭
• キッチンの料理後の臭いや生ごみ

臭いが付きやすいペットやタバコの臭いは消臭剤などで消しておきましょう。

カーテンやソファなどの布には臭いが付きやすいので、洗濯できる物は洗濯するかスプレーで対策が必要です。

間取りの工夫をアピールし購入者の条件に合わせる

購入希望者は広告で間取りの数について確認して内覧に来ますが、実際に見てみると考えが変わるということもあります。
例えば3LDKが希望で2LDKの部屋に内覧に来た場合、条件にはあっていませんが、仕切ってうまく利用できるとなると考えも変わります。

間取りでのデメリットがあっても、居住中の売主が間取りの工夫をアピールすれば、購入意欲がアップすることもあるでしょう。

周辺環境について調べお店や学校の事をアピール

購入希望者は家の状態はもちろんですが、近隣のお店や駅など利便性や治安について知りたいと考えています。
居住中の売主に対して生の声を聞ける部分が、買主が居住中に内覧をするメリットでもあるのです。

そのため周辺環境についての質問をされる場合が多いので、下調べを行っておきましょう。

近所にスーパーやコンビニはあるか、幼稚園や小学校なども子育て世代だと聞かれることもあります。
普段利用するスーパーや、駅から実際に歩くとどれくらいかかるかを調べておくと良いでしょう。

内覧前にチェックしておきたい場所別の掃除ポイント

不動産会社の担当者は普段の生活を見せれば問題ないですよ、と言われるかもしれません。
しかし事前に掃除をして綺麗にしておいた方が好印象を与えるのは間違いありません。
事前にチェックしておきたい掃除ポイントを、場所別で解説します。

玄関は家の第一印象を決める 靴は靴箱に収納！

購入希望者がまず一番初めに訪れるのが玄関で、家の第一印象が決まる場所です。
ドアを開けて靴が乱雑に置いてあると狭く感じたり、清潔感を感じられないので整頓をしておきましょう。
余計な物は置かず、できるだけスッキリさせるために対策しましょう。

玄関の掃除のポイントを以下にまとめました。

• 靴は靴箱に収納する
• 靴の臭い対策として消臭剤を置く・不要な靴は捨てる
• 傘は傘立てに入れておく

靴は玄関に置かず、靴箱に収納しましょう。
ただ備え付けの靴箱だと、中身を見たいと靴箱を開けて確認することも大いにあります。

そこで靴が臭うと悪印象を与えるため、脱臭剤を置き不要な靴を捨てて、靴箱もスッキリと見せるように心がけましょう。

水回りの掃除は内覧準備の優先順位第一位

内覧準備の掃除として、優先する場所の第一位が水回りの掃除です。
水回りは衛生面に直結する部分であり、生活していて一番汚れる部分でもあります。

特に女性は水回りで家事を行うことがほとんどなので、気にする人は多いでしょう。

以下の水回りの個所についてしっかりと掃除を行いましょう。

• トイレ
• 洗面所
• 風呂場
• キッチン

ひどく汚れがついている以外は自分で掃除を行いましょう。
ハウスクリーニングを利用しても良いですが、売却前にまた汚れてしまうので、内覧だけのためにする必要はありません。

これら水回りの掃除で気にしておきたいポイントは以下になります。

• トイレの黄ばみや水垢は取っておく
• シンクや鏡、蛇口など磨けば光る部分は磨く
• キッチンはレンジフードやレンジの油汚れを取る
• ランドリーに髪の毛が落ちていないかチェック
• 生ごみの放置は絶対に厳禁

水回りで気になるのが汚れですが、それ以外にも発生するのがカビです。

カビは健康にも悪影響を与えるので、カビ取り剤などを使用してできるだけ取り除いておきましょう。

掃除に便利なアイテムを紹介しますので、参考にしてください。

便利なアイテム	効果
クエン酸	水垢・石鹸カス汚れ・トイレの黄ばみ
重曹	皮脂汚れや手あか・油汚れ・臭い対策
メラミンスポンジ	水垢や黒ずみ、鏡のうろこ落とし
新聞紙	窓や鏡、網戸を拭く

どれも百円ショップやドラッグストアで手に入るものです。
高価な洗剤などを使用しなくても、ある程度の汚れは落ちるので試してみてください。

明るくて広いリビングを目指す 家具は少なくする！

リビングは広くて明るい方が、購入者の印象を高めます。
家の中心で購入意欲にも直結する場所なので、リビング掃除のポイントを知って実行してみましょう。

• 家具は少ない方が広く見える
• 部屋の入り口から奥の壁まで何も置かれていない状態が好ましい
• カーテンは全開にしておく
• 壁紙・網戸やサッシを拭いておく

家具は少ない方が部屋は広く見えるので、移動できる家具は見えないところに片付けるのが良いでしょう。
動線に家具や物があると使いづらくなるので、スペースを確保しておくと広く見えます。

またカーテンを全開にし、網戸やサッシを拭いておくと部屋が明るく見えるでしょう。

収納も片づけておき広い収納スペースをアピール

押し入れやクローゼットは収納の広さを確認するために、購入希望者が開けることが多いです。
そのため収納の中が物でいっぱいになっていたり、整理整頓ができていないと悪い印象を与えます。

逆に物が少なければ収納が広く見えるので不要物はこの機会に断捨離しましょう。

また収納を積極的に相手に見せることで、収納力をアピールできます。
広い収納を見せる収納スペースにし、荷物は見せたくない物がある収納の所に移動させておくと良いでしょう。

バルコニーや庭も綺麗に マンションは共有部分もチェック！

部屋の中さえ綺麗にしておけば、ベランダや庭は見られないだろうと思いがちです。
しかしマンションの場合は景観を見るため、また庭が欲しくて戸建てを買おうとしている人も多くいます。
そのため忘れがちなバルコニーや庭も綺麗に掃除をしておきましょう。

特に分譲マンションの場合、共用部分にもゴミが落ちていないかをチェックしておきます。
廊下など共用部分全ての所を片付けることはできないので、自分の玄関前とエントランスのチェックで構いません。

バルコニーや庭の手入れのポイントを以下にまとめました。

• 外用のスリッパを用意しておく
• 洗濯ものを干しっぱなしにしない
• 庭の場合雑草を抜いておく
• ガーデニング用品や道具は倉庫にしまっておく

庭木の手入れを念入りにする必要はありませんが、上記の雑多に見える部分を手入れしておくことがポイントです。

内覧で印象アップにつながるインテリアのコツとは

家の掃除と共に気にしておきたいのがインテリアに関してです。
とは言え内覧のためだけに家具を新調するのは、今使えるものを変えることにもなるためもったいない気もします。
目に見えて気になる部屋の一部で良いので、傷などをチェックしておきましょう。

また自分でお金をかけずにイメージアップさせる方法や、費用はかかりますがプロに任せる方法を紹介します。
掃除もそうですが、インテリアに注目するのも失敗しない内覧準備と対応ポイントと言えるでしょう。

自分で修復できる傷などはリペアしておく

壁紙やフローリングの傷は小さくても目立つ場所です。
自分で補修できるくらいの傷であれば、ホームセンターなどで手に入るリペア商品を使って対応することができます。
壁紙についても破れがある場合はクロス補修し、画鋲の穴は穴埋め材で対処することが可能です。

大きな傷はプロに任せた方が良いですが、小さな部分は自分でリペアするだけで部屋がきれいに見えます。

費用をかけずに印象アップする方法とは

インテリアを魅力的に見せる方法で、あまりお金をかけずにできる工夫があります。
例えば以下のような細かい気づかいをするだけでも、おしゃれな部屋に見せることができます。

• 水回りで使うタオルにブランド物を使用する
• スリッパを新調する
• 洗剤やシャンプーはおしゃれなボトルで統一させる
• 花を飾る
• 小さな絵を飾る

花や植物を飾ると殺風景な部屋でもいろどりが増えておしゃれに見えます。

また普段使っているタオルは生活感が出るので、トイレや洗面で使うタオルは新しいものを出しましょう。
この時ブランド物で統一させると見栄えが良くなります。

他にもシャンプーや洗剤類は、雑貨店でも手に入るおしゃれな詰め替えボトルで統一させると高級感が増します。
ポイントは色を統一し、シンプルなデザインを選ぶことでホテルのような演出をすることができます。

ホームステージングなどプロの力を借りて差をつける

最近中古マンションや戸建て売却で人気が高まりつつあるのが、ホームステージングです。

中古物件の売却では空き室を内覧することも多く、家具などのインテリアが何もない状態だとそこでの暮らしをイメージしにくいです。
そこで物件の魅力を高めるために、家具や小物で空間を演出し、購入意欲を高めることができるのがホームステージングです。

空き室対策でできたホームステージングですが、最近では居住中にも対応する企業も増えてきました。

生活感丸出しの古い家具や、子供が貼ったシールでいっぱいの家具などをおしゃれな家具に交換して撮影や内覧を行ってもらいます。

ホームステージングは不動産業者でサービスを提供している所もありますが、費用を払って利用することもできます。
費用は不動産業者によって差がありますが、以下を参考にしてください。

プラン名の例	コンサルティングの相談・セルフでのコーディネート	最低限の家具を用意するシンプルなプラン	水回りを含むリビングのコーディネート
概要	専門家への相談や自分で家具を選んで配置をするプラン	リビングで使用する最低限の家具を用意したプラン	リビングだけでなく水回りのレイアウトもアピールするプラン
費用の相場	5万円～	20万円～	30万円～

プランは不動産業者によっても様々ありますが、相場は5万円～30万円程度かかります。

他にもトータルコーディネートでプロのカメラマンによる撮影や、その写真を広告に使用するなどのプランもあります。

値段は高いですが物件の魅力を最大にし、成約率アップや成約までの時間短縮を狙えるので早く売却したい人に向いています。

他にもプロに任せる方法としてハウスクリーニングを利用する方法があります。
部屋の汚れを自分で落とすことができない、築年数が経っており自分で対処できない場合は依頼すると良いでしょう。
ハウスクリーニングも、不動産業者で内覧準備としてサービスがある所も多いです。
費用については不動産業者と提携する民間企業によって異なりますが、一般的な相場は以下になります。

ハウスクリーニングの場所	料金の相場
浴室	13500円～18100円
キッチン	14200円～16000円
レンジフード・換気扇	13500円～17000円
トイレ	7400円～9400円
家全体（2LDK）	50000円～90000円
家全体（3LDK）	70000円～100000円

ハウスクリーニングは汚れが気になる水回りがメインですが、家全体のクリーニングを行うこともできます。
費用もプランも様々あるため予算に合わせて選択することができます。

当日内覧者に行うべき対応ポイントとやってはいけない注意点

内覧準備が出来たら、当日内覧者に行うべき対応ポイントについて覚えておきましょう。
購入希望者が内覧に来ても、案内を行うのは基本的に不動産業者の営業マンです。
そのため不動産業者にお任せしても問題ありませんが、対応ポイントをおさえて気持ちよく内覧ができるようにしましょう。

失敗しない対応ポイントについて、また内覧でやってはいけない注意点をいくつか解説します。

長い時間ゆっくり内覧できる雰囲気づくり

内覧の時間は部屋の広さでも変わりますが、大体30分から1時間程度かかります。
購入希望者が納得いくまで長い時間ゆっくりと内覧ができるような雰囲気作りが必要です。

ペットや小さい子供がいると、気が散ってあまり見られない可能性もあります。
できるならその時間帯は外出してもらいましょう。

基本的に不動産業者が案内しますが、来た時に挨拶をしたりスリッパを出したりと、お出迎えの配慮はあった方が好印象を与えます。
また「ゆっくりと見てください」、「分からないことは聞いて下さい」、などの声掛けがあると相手が気を遣わなくて済みます。

室温に気遣い換気を行い内覧中は快適な室温に

天気が良いのであれば、事前に窓を開けて新しい空気を取り入れ、窓を開けたままにして換気を行いましょう。

季節的に寒い、または暑いとならないよう快適な室温にするためにエアコンなどを利用してください。
内覧に来た時に部屋の快適さをアピールすることは非常に大切な対応ポイントです。

湿気が多い、寒いといった不快感は住んでいない人からすると、部屋の間取りに問題があると考えがちです。
悪い印象が残らないように、部屋の換気と室温は失敗しないようにしましょう。

内覧者の視界に入らないよう適度に距離を置く

購入希望者は居住中の人に気を遣って長居をしないように気を遣う人が多いはずです。
遠慮がちになってしまうので、できるだけのびのびと見学できるよう、あまり視界に入らない方が良いでしょう。

例えばゆっくりと洋服を選びたいのに、ずっと店員がついて見て回るとそれが気になって購入意欲が落ちる場合があります。
それと同じで、質問されない限りは同じ部屋にいないようにしましょう。

売主が居ると価格面などを営業担当者に相談しにくくなる場合もあるので、距離を置いた気遣いを心がけてください。

できる限り全て内覧で見せられるようにしておく

内覧で迷うのがどこまでの部分を見せれば良いのかという部分です。

購入希望者の気持ちとして考えれば、部屋の隅々まで見たいと思っているのは当然の事でしょう。
寝室などプライベートが分かってしまう部屋は見せたくないと思いがちですが、自分が住めばどこで寝るのかなど当然見学したいはずです。

またクローゼットの中の広さや形状も、確かめたいと思っているでしょう。
そのためできるだけ内覧準備で見せることを心がけ、見られたくないものは予め戸棚の奥や見えないように箱などに入れておくのが対応ポイントです。

確実でないことを安易に答えない

購入希望者は周辺環境も気になっていますが、確実でないことを安易に口にするのは危険です。

例えば近くにある空き地が、今度スーパーになるそうだ、駅を広げる計画を行っているようだ、などです。

内覧に来た人はそれを絶対の事だと捉えてしまい、後々トラブルになるリスクがあります。

価格面での交渉になったら口約束をしないこと

購入希望者が内覧に来て価格面での交渉を行っても、口約束をしないようにしてください。
値引き交渉については内覧後不動産会社と相談しながら決めた方がスムーズです。

絶対に値引きはしない、という強硬な態度を取らず、やんわりと「家族と相談したいので」、「迷いがあるので少し考えます」、などとうまく逃げるのが良い対応ポイントです。

残置物に関しても口約束で「カーテンやエアコンも残しますよ」、と言わないようにしましょう。
失敗しないためにも、残置物については申込段階で再確認をして、書面で設備付帯表として残すのが本来の対応の仕方です。

内覧者からの質問に答えられるようにしておく

内覧者から「こんな良い部屋を何故売るのですか？」と質問されることがあります。
すぐに答えられないと、何か裏があるのではと思われてしまいます。
嘘をつく必要はありませんが、以下のような前向きな理由があるなら用意しておきましょう。

• 子供が増えて手狭になった
• 仕事で新しい地域に住むため
• 子供が巣立って広すぎる

また他にも周辺地域でアピールできるポイントがあれば、リスト化しておくことがベストな対応ポイントです。

• 安い商店街やスーパー情報
• 学校の評判や通学路の安全性
• 交番の有無や防犯情報
• バルコニーから花火大会が見える

決め手になることではありませんが、細かい質問にも答えられるようにしておくことが失敗しない内覧準備と言えます。

中古マンション・戸建て売却で内覧に来てくれない原因や対策法

中古マンションや戸建て売却で、様々な内覧準備や対応を行っても何故か内覧自体に来てくれないということもあります。
内覧に来てくれない時に考えられる原因と、その対策法についてポイントを踏まえておく必要があります。

広告の量が足りない・内容に問題がある可能性

考えられる理由として広告の量が足りない、または内容に問題があり、購入希望者にその広告が効いていない可能性があります。
まずは不動産会社の担当者に、どんな売却活動を行っているのかを聞いてみましょう。

• ネット広告の場合どの媒体なのか
• ネット広告はいつから掲載しているのか
• チラシの場合配布したエリアはどこか
• チラシをどのくらい投函したのか

通常であれば広告量の報告は担当者から受けているはずです。
もし受けていない場合は担当者に聞いてみましょう。

仮にそれでも対応してくれない、広告活動に問題がある事が分かったとします。
その場合は現在契約する不動産会社との契約期間が終了するタイミングで、会社を変えることも考えましょう。

専任媒介の途中契約では、経費を請求される可能性もあるので、事前にチェックしておきましょう。

新しい不動産会社を選ぶときは、不動産一括査定サイトを利用して今度は失敗しないようにすることが対応のポイントです。
特に売却を急いでいる場合は一軒ずつ査定依頼をかけていては時間も手間もかかります。
効率よく優良な業者を選ぶためには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

そもそも不動産の売却価格が高い

売却価格が高ければ、値引き交渉をする前の段階で比較候補にも入りません。
売却価格が高い時の対応方法は、不動産会社と相談して値引きを行うか、不動産会社を変更するどちらかがあります。

不動産のポータルサイトでは価格帯で絞り込みをかけることが多いので、価格を変えると検索対象が広がり見つかりやすくなります。

値引き以外の方法では、不動産業者を変える対策があります。
不動産業者の中には他社よりも高い査定額で釣って、契約を取りたいために高い価格を提示する業者もいます。

他にも以下のような態度の業者には不動産の売却を依頼しない方が良いでしょう。

• 媒介契約の義務を守らない
• 連絡が正確、迅速でない
• 広告の見直しを相談しても対応をしない
• 売却戦略がない

上記が理由で内覧がないと感じたら、不動産業者の変更を検討しましょう。

良い不動産業者を比較するためには、やはり様々な不動産業者に査定依頼をかけて実際の対応を見ることが対応ポイントです。
便利に探せる不動産一括査定サイトを利用しましょう。

内覧の受け入れ時間や曜日が限定されている

内覧の受け入れの曜日や時間帯は売主が決めますが、日曜の午前のみなど制限をしていると内覧しにくくなります。
限られた日時にせず、できるだけ平日の夜など対応時間帯を増やすことで対策してみてください。

この部屋の間取りならこういう世帯がくるだろう、と決めつけず内覧を幅広く受け入れることが良い対応ポイントになります。

そもそも売りにくいマンション・戸建てである

売却活動を行っても売却期間が長引く場合は、そもそも売りにくい物件であることも考えられます。

例えば旧耐震基準である、過去に事件や事故があった物件では、安く価格設定をしても売却に時間がかかる可能性があります。

どうしても売れない場合は不動産業者で買取を行う業者で買取を選択することも一つの手段です。

買取で査定依頼をかけて、納得いく不動産業者が現れたらそちらに依頼することもできます。
買取は仲介と比べて価格は安くなるのですが、いつまでも売れない状況を打破するための対応策になるので覚えておきましょう。

中古マンションや戸建て売却では、居住中の売却ができ、メリットも多くあります。
購入希望者がどの部分を気にして内覧に来るのかを押さえておき、失敗しないための内覧準備を着々と進めましょう。

自分で掃除を行える部分は掃除をし、物を減らしおしゃれに見えるインテリアのコツをつかむことが大事です。
もし不安な場合は専門家に依頼することもできるので、費用相場を知っておきましょう。

また当日の対応ポイントは、内覧者をお客様として出迎えることが大切だと解説しました。
テンションが上がって忖度したり、買ってほしい人が現れたら口約束をしがちですが、後のリスクがあるので避けたい所です。

もし内覧に人が来ないのであれば、理由はいくつかありますが、まずは不動産業者に相談しましょう。
それでも対応しない場合は、不動産一括査定サイトで新しいパートナーを見つけることが失敗しない売却のポイントです。