農地の売買手続きと流れ
農業を継ぐ予定がない、農業を辞めたい等の理由から、所有する農地の売却を考える人も多いことでしょう。
しかし、一般的な住宅と異なり、農地は簡単に売れるわけではありません。農業委員会という組織からの許可が必要となるのです。
さらに、農地として売却するか転用して売却するかによっても、重要なポイントは変わってきます。
農地を農地として売却する場合、地目を変更する必要がありません。
しかし、農地として売却できるのは農業を生業としている人に限られるため、趣味で農業をしている人は農地として売ることができないのです。
手続き上クリアしなければならない条件もあり、また買い手が見つかるまで時間がかかることも理解しておく必要があります。
一方、農業従事者が売却する場合、控除の対象になったり税金面で優遇を受けられたりするメリットもあります。
農地として売却する場合
農地法第3条に基づけば、農地を購入できるのは農業に従事している人に限られます。
なぜですか？
なぜなら、所有権移転が認められているのは、次の条件をクリアした農業従事者のみだからです。
1つ目には所有する全ての農地において耕作を行うこと、2つ目には常時農業に従事していること、3つ目には農業を営む上で必要な各種機材等を有していることが挙げられます。
このことからも、すでに農業を営んでいる人に限られる理由がわかるでしょう。
農地から地目を変更して売却する場合
一方、地目変更により農地を売却することもできます。
農地を宅地に変更することで、より早いタイミングでより高く売れる可能性が出てくるのです。
ただし、地目変更はその条件や手続きの基準が非常に厳しく設定されているため、決して簡単な選択肢ではないことも理解しておきましょう。
これら2つの方法については後述しますが、まずは所有する農地の地目を再確認したり専門家に尋ねたりする必要があるので、手間や費用がかかってきます。
農業地が市街化区域内にある場合や開発区域に入っている場合等は、地目を変更して宅地にした方がメリットはあるかも知れません。
地目には9つの種類がある
土地といってもその定義は曖昧であるため、登記簿で区別された地目によって用途を判断します。
9種類がある地目のうち、宅地は一般住宅用の土地を指します。田畑のうち田は用水を使い耕作している土地で、畑の方は用水を使用しない土地です。
山林と原野も混同しやすいですが、山林は耕作しておらず竹木が生い茂っている土地で、原野とは木や雑草が広がり耕作していない土地を指します。
家畜を飼っている土地は牧場、灌漑用以外の貯留池は池沼とされます。
温泉が湧いている土地は鉱泉地と呼ばれ、以上に当てはまらない土地は雑種地となります。農地は耕作することを目的とした土地であるため、田か畑という地目が該当します。
ただし地目とは登記簿上で区別されたものですから、実際の土地使用状況と合致していなくてはなりません。
農地の場合は、事実上の耕作を行っている必要があり、所有者がどのような目的で土地利用しているかに関わらず客観的に判断されます。
したがって、一時的に耕作を行っているだけでは農地として認められず、見た目にも利用状況としても常に農地として機能していることがわかることが必要です。
宅地を農地に転用したい場合
もし、住宅地を農地として転用したい場合は、自治体に対する各種の手続きが必要になってきます。
まずは建物を取り壊して整地し、耕作できるように土もよく手入れして作物を育てていきます。そうすることで客観的に農地だと判断できるようになり、地目も田畑のいずれかとして認められるのです。
田畑として認められたら、1カ月以内に地目変更のため登記申請を行わなければなりません。
ここまでできたら、農地転用届や農地転用許可といった手続きを自治体に対して行うことになります。
家庭菜園は、あくまでも住宅に隣接する土地を使った簡易的な耕作ですから、農地とは認められません。
したがって固定資産税も宅地用として適用されます。
ただし、よほど明確な目的がない限り、宅地を農地にしたいと望む人は少数派で、逆に農地を宅地にして売却したい人の方が多いのが現実だと言えます。
農地の売却は簡単ではない
農地を手放したくてもすぐにそれができないのは、農地法による縛りがあるからです。
農地法によれば、農地として土地を購入できるのは、その土地の農業委員会から許可を得た農家や農業従事者となっており、新規に農業を始めようとする人は除外されます。
現在、深刻な問題として農業従事者の高齢化に伴う廃業や後継者不足があり、それが原因となって農地が荒れ果ててしまう現象が多発しています。
ひとたび農地を放置してしまうと、土はかたまり草が生えた耕作放棄地になってしまうのです。
現に、過去1年間のうち農地として使われず今後も耕作の予定がない農地は、農地全体の10％にも上ると言われています。
使われていたとしても、自宅の食をまかなう程度にしか作物を作らない遊休農地であることから、日本では相当の農地が放棄されている状態だと言ってもいいでしょう。
つまり、耕作放棄地が増えるということは、それだけ農地は買い手が見つかりにくく売りにくい物件なのだということがわかります。
耕作放棄地や遊休農地はできるだけ早く売却を
国としての施策の方向性として、耕作放棄地や遊休農地を減らし有効活用しようとする動きがあります。
固定資産税も引き上げられるため、経費がかからないからとりあえず所有しておこうとか、手放すのは惜しいといった理由で所有し続けるには限界が出てくるでしょう。
税金面の問題だけではなく、放置しておくことで土地そのものの状態が悪くなってしまうことも危惧されます。
荒れ果ててしまえば、その分、農地として復活させることが難しくなるでしょう。
このような背景事情から考えても、使用していない農地を所有している場合は早めに売却を検討した方が良いとも言えます。
農地にかかる税金や負担
農地にも固定資産税がかかる
農地には、放置していてもお金がかかってきます。
代表的なものとして固定資産税がありますが、他にも各種税金の支払いが必要です。
また、前述の通り、放置しておくことによるデメリットも発生します。ここでは、特に固定資産税について取り上げます。
農地に限らず不動産には年ごとに固定資産税がかかります。
毎年1月1日時点でその土地を所有している人に対し、使用の有無を問わず請求書が送られてくるのです。
固定資産税の算出方法は、固定資産税評価額×1.4%となっており、評価額とは土地の資産的な価値を示します。
農地の評価額は土地そのものに留まらず、育てた作物から得られる収益も資産として評価されることから、計算式は若干複雑になり、税額も高くなる傾向にあるのです。
固定資産税算出のために農地の種類を調べる
以上のように、農地の評価方法は一般住宅と異なることから、特定市外化区域農地、生産緑地、一般農地、一般市街化区域の4種類に分けて考えていかなければなりません。
| 農地の種類 | 特徴 | 評価方法 |
| 生産緑地 | ・環境保全、農林漁業に適した土地 ・指定から30年間は転用禁止 ・500㎡以上 | 農地評価（農地利用目的として評価） |
| 特定市街化区域農地 | ・首都圏、中部圏、近畿圏の特定市街化区域にある ・将来宅地になることが見込まれる | 宅地並評価（評価額の1/3に課税） |
| 一般市街化区域農地 | ・特定市街化区域以外の農地 ・10年以内に市街化を図る | 宅地並評価（評価額の1/3に課税） |
| 一般農地 | ・上記に当てはまらない ・農地として利用される | 農地評価 |
固定資産税算出のために負担調整率を求める
負担調整率とは、農地の固定資産税評価額が一気に上がることを回避するための割合です。
固定資産税の算定式は評価額×税率となりますが、農地に限り負担調整率を乗じて額を求めていきます。
負担水準は、前年度の課税標準額÷本年度の評価額の式で一般農地としての数値を算出するか、前年度の課税標準額÷本年度の評価額×1/3の式で市街化区域の数値を算出するかのいずれかになります。
具体的な負担調整率は、次の通りとなります。
| 負担水準の区分 | 負担調整率 |
| 0.9以上のもの | 1.025 |
| 0.8以上0.9未満のもの | 1.05 |
| 0.7以上0.8未満のもの | 1.075 |
| 0.7未満のもの | 1.1 |
固定資産税評価額をもとに計算する
一般農地、生産緑地、市街化区域農地、特定市街化区域農地の種類によって固定資産税を算出することができます。
| 一般農地・生産緑地の固定資産税額 | 前年度の課税評価額×負担調整率×税率 |
| 市街化区域農地の固定資産税額 | 前年度の課税評価額×負担調整率×税率 |
| 特定市街化区域農地の固定資産税額 | （前年度の課税標準額÷本年度の評価額×1/3×5％）×税率 |
放置している農地にかかる税負担は大きくなる
放置された農地に対する動きは活発化しています。
作物を育てることなく空き地になっている農地に対して、税額を上げる動きが表面化してきたのです。
それが、平成29年に行われた税制改定における、限界収益修正率の撤廃です。
そもそも限界収益修正率とは、農地におけるその年の収益の割合を示すもので、課税評価額を55％まで減らす調整の役割を担っていた割合でした。
しかし、この制度が撤廃されたために、作物を育てて収益を得ていない耕作放棄地や自宅用などきわめて小規模な利用しかしていない遊休農地については、減額前の本来の税金を納めなくてはならなくなったのです。
遊休農地に関しては、農業委員会と農地中間管理機構が協議して認定するか、遊休農地であることを農地所有者に勧告して納税対象としています。
対象となることで、それまでとは違い、逆に一般的税額の1.8倍もの固定資産税が課税されてしまうため、負担は非常に大きなものとなったのです。
農地売却には複数の税金支払いが必要
農地を売却しようと思ったら、印紙税、登録免許税、譲渡所得税がかかります。
農地を売却するには契約書を作成しますが、その際に印紙を貼る必要があります。
印紙は納税を示すものですから、売却代金に応じた金額のものを貼付する必要があるのです。
| 農地の売却代金 | 印紙税額 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
農地を売却し相手方に所有権が移ったら、所有権移転登記を行わなければなりません。その際に発生するのが登録免許税になります。
農地の場合は、2021年を境に税率が変わりますので注意しましょう。
2021年3月31日までは売却価格の1,000分の15の割合ですが、2021年4月1日からは売却価格の1,000分の20と高くなっています。
例えば2021年3月31日に1,000万円で農地を売却した場合の登録免許税は15万円ですが、2021年4月1日に売却すると20万円になり、非常に大きな差が生じることになりました。
この他、所有権移転登記を依頼する司法書士などの専門家に対する報酬も必要になりますので覚えておきましょう。
農地を売却した際、購入時よりも高く売れた場合は、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の算定式は、税率×｛譲渡価格－（土地取得費＋売却費用）｝となります。
土地取得費は農地購入時にかかった費用、譲渡価格は農地売却時の成約価格、売却費用は不動産会社への仲介手数料や整地費用を含め農地売却のために発生した費用を指します。
もし農地購入時の価格がわからない場合は、概算法を利用し、売却価格の5％を取得費として計算することになります。
農地の所有期間によって税率は変わる
出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
出典：国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
譲渡所得の税率については、どれくらいの期間に渡り農地を所有していたかによって変わってきます。
農地の所有期間が5年より長いか短いかに左右されるのです。5年以下であれば短期とされ、5年を超えれば長期とされます。
なお、譲渡所得税がかかる場合、住民税や復興特別所得税も連動して発生しますので注意しておきましょう。
売却にはタイミングも重要で、以前は2020年東京オリンピックをピークとして不動産は高く売れると言われていました。
しかし、オリンピックは2021年に延期されたうえ世情は非常に不安定になっているため、売却するのであれば少しでも早く動くべきだと言えるでしょう。
苦労して節税に励むのも一つの方法ですが、早く土地を手放して身軽になるのもまた一策です。
農地売却に伴う各種費用
諸費用としてまず挙げられるのは、不動産会社に対する仲介手数料です。
土地取引では一般的に、不動産会社を間に置く媒介契約により売買を行いますので、不動産会社に対して（売却額×3％）＋6万円の費用を仲介手数料として支払わなければなりません。
土地に抵当権がついている場合は、これを抹消してからでなければ売れません。
このため、司法書士などの専門家に依頼して抵当権抹消の手続きを行う必要があります。
抵当権抹消手続きには土地と建物に対してそれぞれ1,000円の登録免許税がかかります。手続きは煩雑であり、必要書類をいろいろと揃えなければならず手間と労力は避けられません。
一般的には、抵当権抹消手続きを司法書士などの専門家に依頼することが多いと言えます。
この他、隣の土地との境界が曖昧になっている場合は、測量をした上で売却することになります。
測量を依頼するには40万円前後の費用がかかりますが、境界をはっきりさせることができるので、売却する土地の面積を正しく計測することが可能になるのです。
測量費用は売主が払いますので、売却を検討している人は予め心づもりをしておきましょう。
なるほどです！
売却には農業委員会の許可が必要
地目を変えて農地を売却したい場合
農地法第5条に基づけば、農地の売却には農業委員会による許可が不可欠となります。
これを地目の転用と言いますが、地目を変更するには一定の基準を満たしている必要があり、また農業委員会の許可がなければ転用することはできません。十分に注意しましょう。
以下の条件を満たした場合、後述する許可を得て売却が可能になります。
| 農地の種類 | 概要 | 許可が下りるかどうか |
| 農用地区域内農地 | ・農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地（通称農地） | 原則不許可 |
| 甲種農地 | ・市街化調整区域内の農地 ・集団のうちで機械などの工作に適した農地 ・土地改良の工事などから8年経っていない農地 | 原則不許可 |
| 第一種農地 | ・良好な営農条件を整えている農地 ・特定改良区域内にある農地 ・周囲の農地よりも耕作の条件が良い農地 | 原則不許可 |
| 第二種農地 | ・市街地として発展する可能性がある農地 ・概ね10ヘクタール未満 ・駅や役場など市街地の中心部から500m以内にある農地 | 許可されることがある |
| 第三種農地 | ・市街地の中にある農地 ・駅や役場など市街地の中心部より300m以内にある農地 | 許可されることがある |
3条許可・4条許可・5条許可とは
地目を変更せず農地のまま売却したい時に3条許可が必要になります。
これには農業委員会の許可が必要で、農地法第3条により権利移動の制限に該当しないかどうかを判断されます。
農業委員会の許可を得ずに農地の所有権移転が行われても、その所有権移転は無効とされる上、罰則が適用される可能性もあります。所有する農地を自己利用の目的で宅地等に転用する場合は、4条許可が必要になります。
4条許可は原則的に都道府県知事が判断するものですが、農地が市街化地域であれば特に許可は必要なく、農業委員会への届出を行うだけで問題ありません。
なお、農地の面積が4ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣による許可が必須となります。
所有する農地を売却目的で宅地等に転用する場合は、5条許可が必要になります。
5条許可も原則として都道府県知事による判断が必須ですが、農地が市街化調整区域内にある場合は農業委員会への届出を行うだけで事足ります。
なお、4条許可と同様、4ヘクタールを超える農地については、農林水産大臣による許可が必須となります。
農地法第5条によれば、必要な許可を得ずに農地の所有権移転が行われた場合、取引の効力は発生せず、逆に原状回復を命ぜられることもあります。
また、罰則が科せられる可能性もありますので注意が必要です。
農地転用して売却する際の注意点
農地を売却する際、宅地等に種別を変更することがありますが、これを農地転用と呼びます。
早く宅地に変更してしまえば売却もスムーズに行くのではないか、という見方もありますが、農地の転用は農地法によって厳密に管理されているのです。
農地転用には、原則的に都道府県知事による許可が欠かせません。
簡単に農地から宅地に変更できるわけではなく、農地を宅地に変更する理由や何を建てるのか、使用用途は何か、といったことが明確になっていなければ、許可を得ることができないのです。
農地転用とは決して単純な手続きではなく、むしろ法律によって厳しく制限を受けたものであるからこそ、事前の準備は丁寧に行う必要があるでしょう。
| 農地転用の許可がおりないもの | 農用地区域内または集団的農地内にあるものについては、役所か農業委員会で確認可能 |
| 転用資金がない場合 | |
| 今までに農地法違反を犯したことがある場合、違反転用・都市計画法違反・建築基準法違反に問われる可能性がある | |
| 家を建てる計画が具体化していない場合 | |
| 周辺の農地や用水に重大な支障を及ぼす恐れがあるとき | |
| 権利者の同意を得る必要があるもの | 農用地区域内または集団的農地内にあるものについては、役所か農業委員会で確認可能 |
| 財務省や銀行などの抵当権が設定されているもの | |
| 使用賃借権や賃借権が設定されており、農地を貸しているもの |
農地の相場とは
農地はその広さで価格が決まるのではなく、立地条件や農地としての種類も影響します。ここでは、所有のうちの売却相場を左右する、農地売買の傾向について知っておきましょう。
お願いします！
農地の所在地により価格は変わる
同じ面積の農地でも、その所在地域がどこかによって価格相場は変わってきます。
例えば、いわゆる田舎にあたる純農業地域の農地と市街地に存在する都市的農業地域の農地では、所在する地域が異なるため金額も変わってくるのです。
この場合、都市的農業地域の農地の方が、高値が付く傾向にあります。
農業ニーズとしては地方や郊外地の方が高いのですが、農地へのアクセスは重要になります。結果として相場にも差が出るのです。
田なのか畑なのかによっても差が出る
用水の利用状況によって田か畑かに分かれますが、実は田か畑化により価格も左右されるのです。
一般的に言えば田の方が高値は付きやすいと言えるでしょう。
また、純農業地域と都市的農業地域のどちらに所在するかによっても、金額の差は大きく開くことになります。
農地の相場は下がる傾向にある
農地の価格は全体的に見て下落の様相を呈しています。
農地による差はありますが、将来的に農業ニーズが下がっていく可能性もありますし、後継者不足や所有者の高齢化により農地を手放すことも考えられることから、全般的に見て買い手が付きづらい傾向にあると言っても良いでしょう。
このため、農地を売却したい場合は、他の地目へ転用できるかよく調べ、農地転用により使い勝手の良い土地として売却を検討した方が良さそうです。
なお、農地転用には前述の通り条件や許可が絡んできますので、事前によく確認をしておきましょう。
以上のことから言っても、農地はその相場を簡単に出せるものではありません。
そのような時には、不動産会社の査定を利用する等して相場の予想を付けておくことも大切です。
以下に、田と畑の相場の違いを整理しましたのでご参照ください。
| 1反（田） | 1反（畑） | 1坪（田） | 1坪（畑） | |
| 純農業地域 | 約125.6万円 | 約91万円 | 約4,200円 | 約3,046円 |
| 都市的農業地域 | 約352.2万円 | 約336.8万円 | 約11,854円 | 約11,456円 |
不動産会社に売却を任せる場合
農地転用と地目変更の可否がカギになる
農地として売却する際にかかる費用は、登録免許税や司法書士への報酬くらいなので、あまり金額の心配をせずに済みそうです。
このため、仲介手数料を取られる不動産会社への依頼を避けて、あえて個人間取引を行う人が多いのも事実です。
実際、農地の相場は下落傾向ですし、不動産会社としても農地の取り扱いは即収益に結び付きにくいため、あまり好まれないと言っても良いでしょう。
しかし、農地を転用するとなれば話は別です。農地を農地として売ることが難しくても、農地を他の用途に転用し、地目を変更できれば、不動産会社としてもかなり売り込みやすくなるからです。
宅地は人気の売買物件ですが、農地も宅地として転用できれば買主が見つかる可能性も大きく上がることが期待されます。
農地はとても広い土地ですから、アクセスの良い立地であればマンション建築のニーズなども期待されるでしょう。
宅地として転用できることが最も条件良く売却できる可能性があり、買い手も見つかりやすく売却価格も高くなることが考えられます。
不動産会社としても、売却しやすい土地を扱うことになるので売り込みやすく、最終的には仲介手数料を得ることができるため、売主と不動産会社の両方にとってウィンウィンの状況になるはずです。
農地以外の用途に転用できるかどうかがカギであり、売買価格も買い手の見つかりやすさも格段に良くなる傾向があります。
前述の通り、所有する農地が転用可能かどうかを農業委員会に問い合わせてみることが大事です。
転用が可能な場合、農業委員会に申請し、1ヶ月ほど待った上でようやく手続きを進めることができるようになります。
農地売却の経験を持つ不動産会社を探すことが大事
不動産会社に売却を依頼する場合、農業委員会への手続きに慣れているかどうかもポイントの1つとなります。
農地売却の経験がある不動産会社であれば、許可取得の可能性も高くなるからです。先に述べた法的許可のように、農地の売却には厳しい制限が設けられています。
不動産会社にとっても手間や労力がかかる作業となるため、複数の不動産会社に問い合わせて、農地売却の経験があるかどうか予め確認するようにしましょう。
複数の不動産会社から無料で査定を受けられる不動産一括査定をするのも1つの方法です。
備考欄等に、農地として売却したい旨や、宅地に転用したいが手続きに戸惑っている等、一言添えておくとその点を考慮した回答を得ることができるでしょう。
まとめ
ここでは、農地の売買手続きやその流れについて説明してきました。
農地はそのまま売却するよりも転用した方が売りやすいということもわかりました。また、固定資産税のほかにも印紙税や登録免許税、譲渡所得税といった各種税金がかかることも明らかになっています。
農業委員会という組織が非常に重要なポジションにいて、売却する上で避けて通れないハードルになっている点も理解できたでしょう。
地目を変更して転用するための条件やルールについてもまとめました。
農地の場合、他の不動産に比べると、税金の計算や売却までの流れが決して簡単ではなく、手間や労力を要するものです。
農地に特有のルールに沿って手続きを進める必要があり、それでいて宅地とは異なる法的制約も存在します。
しかし、その過程をクリアしなければ売却まで辿り着くことができませんし、手続きが煩雑だからと言って放置してしまうと、その間にも農地は荒れていってしまいます。
荒れた農地はさらに買い手を見つけるのが難しくなるので、思い立った時点で売却に向けた様々な動きを開始するべきでしょう。
気を付けたいのが、不動産会社への仲介手数料を節約しようとして個人で取引する場合です。
急いで売りたい時ほど要注意だと言えます。
ルールに則って簡単ではない手続きを不備なく行う必要がある中で、自力で全て問題なく進めることは至難の業だからです。
申請さえ受け付けられない事態となれば、早く売りたくてもかえって時間も手間もかかってしまうことになってしまいます。
農地の売却とは、それくらい複雑なものだと認識しておくべきでしょう。
農地売却に関する手順や注意点をよく確認して、1つずつ階段を上がるように手続きを進めていくことが大切です。
売却の方法によっては、後で特別控除を利用できるものもあり、節税にも活かすことができます。
決して簡単ではなく、逆に煩雑な農地売却ではありますが、不動産会社という専門家に依頼して確実に手続きを進めることも、選択肢の1つとして考えておくと良いでしょう。
自力ではハードルが高い作業であっても、経験値の高い不動産会社であれば、問題なく難解な部分を乗り越えられることが期待されます。
自分でわからないことがあった場合も尋ねることができます。自分だけの想像で、おそらくこれでいいだろう、たぶんこうだろう、という判断で進めることは避けたいものです。
上手に専門家である不動産会社を利用して、安心して所有する農地の売却を成功させることを目指したいものです。ぜひ、手続きは慎重にすすめるようにしましょう。
勉強になります！
