決して売り出されいるわけではないが、ずっと空き地など気になる土地を購入したいと考える人も多いかもしれませんね。
調べても積極的に売り出されているわけではないので、どのように購入すればいいか分からない人も多いでしょう。
ただ、表立って売りに出されていない土地も自分から交渉を行うことで、販売してもらえる可能性もあるのです。また、交渉次第では予想よりも安く購入できることもあります。
ただ一方で、交渉術を間違えると頑なに売ってくれないことも。
そこで今回は、振り出されていない土地を購入する方法や値引き交渉をするときの注意点を紹介します。
土地の保有者に確実に売ってもらえる交渉術も紹介するので、実際に行動を起こす前に確実に購入できる術を習得します！
目次
好条件の土地が放置！なぜ売り出されていない？
駅近や周辺環境など好条件の土地にもかかわらず長い間空き地のままになっている場所ってありますよね。土地を探している人なら、放置されている土地を購入したいと考える人も多いでしょう。
ただ、売り出されていないということは「何か問題があるかもしれない」と不安に感じている人も少なくありません。
そこで、好条件の土地が放置されている理由を紹介します。土地が売り出されていない理由は、大きく分けて2つあります。それぞれの理由を見ていきましょう。
土地が売り出さず放置されている理由
すぐにでも買い手が付きそうな土地なのに売り出されていない土地には、購入時より価値が大幅に下がっていることが考えられます。
土地の保有者は、購入時より安い価格で売りだしたくないので、値上がりする時期まで待っているのです。
もちろん確実に値上がりするかどうかは明確に分かりませんが、不動産などのアドバイスで売らない戦略を取っているケースも少なくないようです。
この場合、土地の保有者は決して売りたくないわけではないので交渉次第では売ってくれる可能性もゼロではありません。
次に考えられる理由は、土地の保有者が高齢者だったり遠方に住んだりしているケースです。高齢者の場合は、体力も落ちて行動の制限もあるのでなかなか積極的に土地を売ろうとしていないことが考えられえます。
この場合も、ただ行動を起こしていないだけなので問い合わせることですぐに購入できることも多いようです。
また、遠方に住んでいる場合も仕事や育児など日々の生活に追われて土地の売り出しまで考えられていないこともあります。
仕事や育児が少し落ち着いたら、土地の売り出しを行うと考えていることも多いようですね。
どちらの理由においても決して売り出したくないと考えているわけではありません。
土地を購入したい人が自分から積極的に働きかけることで、取引できる可能性があります。戦略的に行動をおこうすことが重要だといえるでしょう。
土地を購入するためにやるべきこと
購入希望の土地がある場合、自分が何をすべきか分からない人も多いでしょう。その結果、購入を諦める人もいるかもしれませんね。
ただ、積極的に売り出されていなくても土地購入を諦める必要はないのです。そこで、ここからは土地購入に向けてすべきことを紹介します。
まず1つめが、法務局で登記簿を確認しましょう。登記簿とは、不動産の状態や権利関係を記録した証明書のようなものです。
土地を購入すると、必ず登記手続きが必要になります。そのため、登記簿を確認することで、土地の所有者やいつから所有しているのかを確認することができるのです。
| 交付請求の方法 | 受け取り方法 | 手数料 |
| 登記所窓口 | 登記所窓口 | 600円 |
| オンライン | 登記所窓口 | 480円 |
| オンライン | 郵送 | 500円 |
この登記簿は、お金を支払えば誰でも確認することができます。また、インターネット登記情報などシステムに登録すればお手持ちのパソコンから登記簿などの内容も閲覧することも可能です。
わざわざ法務局に行く必要もないので、時間が空いた時にサッと確認することができます。
気になる土地の保有者が分からないときは、まず登記簿を確認するのが望ましいでしょう。また登記簿を登記簿謄本と混同している人も多いですが、少し意味のニュアンスが異なります。
分かりやすく説明すると登記簿は登記記録全般を指す言葉で、登記簿謄本は記録された書類で誰でも確認できる証明書になります。混同しないように注意しましょう。
登記簿を確認して土地の所有者が分かったら、直接問い合わせしてみましょう。ただし、土地の所有者によってはそもそも売り出したくないと考えている場合もあります。
その場合は大きなトラブルに発展することもあるので、状況を見て不動産に相談するか判断するのが望ましいでしょう。
土地の所有者によっては自分で管理することが難しく、土地の販売を不動産に託しているケースもあります。
しかし、不動産に窓口になってもらうことで高額な手数料がかかってしまいます。そのあため、不動産に託さない所有者も多いので、最終手段として確認するのが望ましいでしょう。
放置されていた土地を購入するときの注意点
登記簿を確認して土地の所有者が確認できたら直接問い合わせる人も多いでしょう。タイミングが合えば、そのまま購入できる方向で調整できることもあるかもしれません。
土地を購入できるのはとても嬉しいことですが、焦って契約を進めてしまうとトラブルに発展してしまうこともあります。場合によっては購入者がお金で損をしてしまうこともあるので、十分に注意しなければいけません。
まず1つめは、個人間で契約を進めることです。不動産が介入してくれる場合、専門的なことは全て不動産業者に任せられます。
ただ一方で不動産を介さない場合は、不動産に支払う手数料が必要ないのでコストを抑えたい人は個人間を選択することも多いかもしれませんね。
ただ、土地を購入するには必要書類の入力や作成など事務作業が発生するので、初めて土地を購入する人は分からないことも多いはず。
知らず知らずのうちに法を犯している場可能性もあります。不動産に介入してもらうには費用がかかりますが、トラブルを避けるためにも個人間の取引は避けたほうが無難でしょう。
土地を購入したあと、新築の家を建てようと考えている人も多いかもしれませんね。
ただし、以前立てた建物と同じくらいの規模の新築を建てられるとは限りません。なぜなら、建築基準法は頻繁に改正されているからです。
| 建築基準法の種類 | 内容 |
| 単体規定 | 個々の建物の構造上・防火上・衛生上の安全を確保するための規定 |
| 集団規定 | 市街地の環境整備等を目的とする規定 |
建築基準法とは、人が安全かつ快適に暮らせるように定められた土地や建物に関するルールです。
建物を新しく建築する場合は、この建築基準法に従って建てなければいけません。ただ建築基準法は頻繁に内容が改正されているので、従来建てられたような大規模な家を建てられないことも。
土地の保有者は、そもそも建築基準法のことを知らない人も多いです。土地を早く売るために「こんな家を建てられる！」などとアピールされることもあるでしょう。
しかし、土地周辺の建築基準法が改正されていた場合は建てられないのです。土地を購入した後に家を建てる場合は、焦って契約しないように注意しましょう。
最後に、近隣と境界線が明確に分かれているかしっかり確認しておくことが大切です。
なぜなら、長い間放置されていた土地は境界線が曖昧になっていることも少なくありません。登記簿に記載された面積よりも実際は狭い場合もあるので、損をしたくないなら事前の確認が必要です。
実際に建物を建てる際にもトラブルを招く元になるので十分に注意しましょう。
分かりました！
交渉術は異なる！値引きしやすい土地の特徴
土地を購入する際、気になるのが売却価格ではないでしょうか。コストを最小限に抑えたい人は、土地の所有者にうまく交渉して値引きしたいと考える人も少なくありません。
ただ、実は値引きしやすい土地にはある共通点があるのです。ここからは、値引きしやすい土地の特徴を紹介します。
まず1つめは、ここ数年で売却条件が小まめに変更されている場合は値引きしやすい傾向にあります。
売却条件とは土地を購入したときに付けられる条件のことです。例えば、建物を建てるときは特定の建築業者に依頼するなどさまざまな条件が設けられています。
土地に対して多くの条件が付けられている場合、それを敬遠して売れ残るケースも多いのです。その結果、一つずつ条件を減らして少しでも土地を売りやすくしようと考えています。
土地を購入するとなると条件が付きまといますが、安く買えることも少なくありません。
また、期間をもう少し待てば条件が解除されることもあるようです。不動産や所有者とのタイミングが合えば、売却条件が解除されて土地を購入することもできます。
むやみやたらに値引き交渉をするのではなく、土地の売却状況を確認しておくのも重要なポイントだといえます。
2つめは、長い間売れ残っている土地です。何度も売りに出しているにもかかわらず、なかなか売れない土地は値引き交渉しやすい傾向があります。ただし、誰にも選ばれずに土地が売れ残るのはそれなりの理由があることが考えられます。
例えば、利便性が低かったり近辺の環境が悪かったりするなどがあるかもしれません。
土地を購入した後、その土地に家を建てようと考えている人は実際に住んだときに不便を感じるかもしれないと購入まで至らないのです。その結果、なかなか売れずに残ってしまいます。
ただ一方で土地の所有者は固定資産税を支払わなければいけないため、早く売り出したくて値引き交渉に応じるケースも少なくないようです。
値引き交渉で安く土地を購入できますが、購入したあとに活用できなければ意味がありません。
値引き交渉ができたとしても土地を購入するには多額の費用がかかります。土地を購入したあとに後悔しないためにも土地が売れない理由などマイナスポイントをしっかり考慮した上で購入するか決めることが大切です。
3つめは、土地の所有者と不動産の関係が良好な場合も値引き交渉がしやすい傾向があります。
一見土地の値引き交渉とは全く関係が内容にも思えますが、土地の所有者と不動産の関係が良好だと不動産との働きかけで思い通りの値段で土地を購入することができる可能性があるのです。
土地の所有者の性格もちゃんと理解しているので、気分を害することなく交渉も進められます。
もし所有者が不動産に土地の管理などを任せている場合は、関係性や契約期間の長さなどを聞いてみるのもいいかもしれません。所有者と不動産と良好な関係が築けているか確認できるでしょう。
ただ不動産もビジネスなので、素直に答えてくれない場合もあります。また土地の所有者との関係性をあまり詮索し過ぎると、不振に思われて距離を置かれてしまうおそれも。
土地の値引き交渉をする上でマイナスになるので、相手の様子を伺いながらコミュニケーションを取りましょう。
4つめは、土地の保有者が不動産会社の場合になります。不動産会社は営利を目的とした事業で、広告費はできる限り抑えて土地の売却を何よりも第一優先に考えています。
そのため、土地を購入したい人が現れると値引きに柔軟に応じで少しでも早く売却しようとするのです。
土地は決して安い買い物ではないので、できるだけコストを抑えて購入したいと考える人も多いでしょう。
土地の所有者が不動産の場合は、値引き交渉を受けてくれる可能性もあります。土地の所有者が不動産であることは珍しいことではありません。
登記簿などで土地の所有者が確認できたら、不動産かどうか確認してみましょう。相手は不動産の知識を豊富に備えるプロなので、土地の売却時にもトラブルに発展することもありません。
ただし、不動産は周囲の価格目安を元に金額を決めていることも多いので大幅な値引きは期待しないほうがいいでしょう。
売却交渉をする際に知っておくべきこと
ここからは、土地の売却交渉をするときに注意したいことを紹介します。土地の所有者によっては、売却を断られることもあります。
勉強になります！
ただし、重要なポイントを抑えておけば、うまく交渉を進められることもあるのです。
また、元々設定されていた売却価格よりも安く購入できる可能性もあります。土地売却におけるトラブル回避にも繋がるので、実際に行動を起こす前にしっかりポイントを押さえておきましょう。
値引き交渉に適した時期がある
実は土地売却における値引きしやすい時期があることを知っていますか？1年のうち最も値引きしやすいのは、1月と9月だといわれています。
なぜなら、1月と9月は不動産売買が活発に行われる時期に突入するからです。
| 時期 | 理由 |
| 1月（〜3月ごろまで） | 新生活が始まるから |
| 9月（〜10月ごろまで） | 転勤が多くなるから |
この多忙な時期に土地を売ってしまいたいと考える不動産や所有者も多いので、購入はもちろん値引き交渉もしやすくなります。
1月と9月だからといって確実に売却に応じてもらえるかは分かりませんが、不動産業界な多忙な時期を知っておくことで交渉が有利に働くこともあります。
特に土地の所有者が不動産会社の場合は、この時期に売却や値引き交渉を行えば予想よりもはるかに安い値段で購入に至ることも。
購入する前から不動産に通って関係を深めておくなど距離を縮めて交渉しやすい空気感を作るのもいいでしょう。
値引き後に購入を辞退するのはNG！
気になる土地が複数ある場合、売却や値引き交渉を同時進行で進める人も多いでしょう。
そんなときは、複数の土地売却の交渉に成功することもあるはずです。そうなると、売却する土地以外は辞退することになります。
ただし、一度交渉が成立したにもかかわらず後から辞退するのはNG行動です。あなたとの交渉を成立させるために他を断っていることもあります。
また土地の所有者は売却できる機会を逃したと考えて、大きなトラブルに発展することも。
「土地を購入しないのだから辞退しても関係ない」と考える人もいますが、信頼関係を失う行為なので決しておすすめできるものではありません。
値引きしてもらった所有者の立場も考慮して交渉成立した後の辞退は控えましょう。
分かりました！
値引き交渉を成功させる方法は？NG行動3選
初めて土地を購入する人は、どうやって値引き交渉をすればいいか分からない人も多いでしょう。ただ土地の購入費用は決して安い価格ではないので、少しでもコストを抑えたい人が多いはず。
そこで、ここからは値引き交渉を成功させる方法を解説します。また値引き交渉で失敗するNG行動も合わせて紹介しているので、確認して少しでもうまくいくように交渉を進めてみましょう。
成功の方法①最初に購入の意思を伝える
交渉をうまく進めるにあたり大事なのが、お金の話をする前に土地購入の意思をしっかり伝えることが大切です。
なぜなら、多くの人は購入するかしないか分からない時点で値引き交渉する相手の話を本気で聞こうとは思わないからです。
土地購入の本気度を伝える上でも、まずは「土地を絶対に購入したい」熱い気持ちを土地の所有者に伝えましょう。この前置きを置けば、相手も積極的に話を聞こうとします。また、お金の用意があることもこの時点で伝えておくと信頼度も高まります。
土地購入にあたり融資を受ける予定なら、審査を通過してから値引き交渉に入ることが望ましいです。土地を購入したい気持ちと一緒に伝えることで、値引き交渉を進めやすくなるでしょう。
成功の方法②相場価格より大幅な値引きはしない
値引き交渉をするにあたり、少しでも費用を抑えたい人は安い価格で交渉しようとする人もいます。もちろん相手によっては購入希望者の言値で承諾してくれる場合もあるでしょう。
ただ、うまく値引き交渉をしたいなら、大幅な値引きを提案しないことが望ましいです。
所有者の気持ちを配慮していることも伝わるので、相手を納得しやすくなるのです。逆に大幅な値引きで交渉すると「自分勝手な人」と思われ、土地売却を辞退されることもあります。
値引き額は常識の範囲内で、交渉を進めるのが大切です。ただ初めて土地を購入する人は、どの金額が適正なのか分からない人も多いでしょう。
そんな時は不動産知識を持つ不動産会社に間に入ってもらうのが望ましいでしょう。
成功の方法③交渉力のある不動産に相談する
そもそも値引き交渉をすることが苦手な人もいるでしょう。もちろん情報を集めて準備万端で値引き交渉に挑むこともできますが、値引きされることなく交渉が終わることもあります。
交渉次第では値引きすることも可能だった土地の場合は、悔しさが残りますよね。
土地の購入費用は決して安い買い物ではなく、今後新築を建てることを踏まえるとできる限り費用を抑えておきたいところでしょう。値引き交渉は得意不向きもあるので、少しでも不安が残るなら不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産における豊富な知識を備える不動産会社のスタッフなら、その土地柄を踏まえた適正価格も分かります。
また、土地売却における交渉術に熟知している人も多いので、値引き交渉がうまくいく可能性が高いでしょう。不動産に依頼することで手数料が発生しますが、あとで後悔したくないなら不動産会社に依頼することも検討してみましょう。
NG行動①仲介手数料まで値引きする
| 売買価格 | 仲介手数料（上限額） |
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
所有者との値引き交渉がうまくいくと「もっと安くできるかもしれない」という気持ちが働き、サポートしてくれた不動産会社の仲介手数料まで値引き交渉をする人もいます。ただ、仲介手数料まで値引きするのはあまりおすすめしません。
基本的に、不動産会社の仲介手数料は売却価格から算出されています。そのため、土地の売却価格で値引き交渉がすると自ずと仲介手数料も安くなってしまうのです。
不動産会社は仲介手数料も利益の一つなので、本来であれば高い価格で売却を進めたいと考えています。
それにもかかわらず、所有者との間を取り持って値引き交渉をしてくれているのです。そのため、値引き交渉が成功しているのに、そこからさらに仲介手数料の値引きをするのは心象が悪くなるでしょう。今後お付き合いが続く可能性もあるので、無理に仲介手数料の値引き交渉をするのは控えたほうが望ましいでしょう。
NG行動②値引きを土地購入の条件にする
コストを抑えたい気持ちが強いと、最初から「値引きなしでは購入しません！」と強気に出る人も少なくありません。
ただし値引きを土地購入の条件にしてしまうと、相手には良い印象として残らないため控えることが無難です。
また、土地の所有者の人はその環境を考慮して価格設定をしています。そのため、余程その土地が売れ残りでない限り、値引きを受け入れることはありません。心象も悪くなってしまうので、最初から強気に出るのはやめましょう。
提示価格で問題ないという前提で話をしながら、値引き交渉を行うことが望ましいです。もし値引き交渉に不安や疑問があるなら、不動産会社に任せるのも一つの方法です。仲介手数料は発生しますが、値引き交渉はうまく行くでしょう。
土地の運営事例6選
値引き交渉した土地を購入したあと、その土地をどう活用するのか悩んでいる人も少なくないのではないでしょうか。
自分が住む家を建築しないなら、不動産経営で少しでも収入を得るのも一つの方法です。
そこで、ここでは土地の活用や運営事例について紹介します。もし不動産経営を検討しているなら、ぜひ参考にしましょう。
はい！
アパートやマンション
土地を活かすなら、アパートやマンションを建てて家賃収入を得る不動産投資を行うのも一つの方法です。
賃貸者を集められれば、継続的に家賃収入を得られます。ただ、新築のアパートやマンションを建築する場合は初期費用がかかります。
また、空き部屋が埋まらなければ、その分の家賃収入は得られないので不動産経営がうまくいかないリスクも考えなければいけません。
もしローンを組む場合は、多額の借り入れを別の方法で返済しなければいけないのです。こんなリスクがあることを踏まえて、不動産経営を行うか検討する必要があるでしょう。
商業施設
ビジネス店舗やテナントビル、コンビニなど商業施設を建てて収益を得るのも一つの方法です。不動産経営に比べて家賃の金額を高く設定できるので、得られる家賃収入も高くなります。
しかしながら、商業施設の運営を行う場合は駅近など立地の条件が選ばれる重要なポイントになります。
また、うまく集客できたとしてもテナントが一度撤退してしまうと、次の新しいテナントを見つけるまでは時間がかかることも少なくありません。
商業施設の運営は高い収益が見込めますが、このようなデメリットがあることを考慮する必要があります。リスクを減らすなら土地だけ貸す方法もあるので、さまざまな方法を検討しましょう。
駐車場
土地を活かして駐車場やコインパーキングなどを経営する方法もあります。駐車場を経営する場合は、道路の舗装や車止めの設置などを準備するだけです。場合によっては車の舗装も必要でない場合もあるので、初期費用を抑えたい人には最適な土地活用方法だといえるでしょう。
一方でコインパーキングの場合は、車を複数止められる機材を導入しなければいけないため、初期費用がかかることが考えられます。ただ、特別な機材を導入することで多くの車を止められるので高い収益が期待できるメリットがあります。
駐車場とコインパーキングでは、初期費用や見込める収益も大きく異なるので、どちらが自分に合うか検討する必要があるでしょう。
太陽光発電
空き地を利用して太陽光発電を設置するのも一つの方法になります。太陽光発電の設置が収益になるのは、太陽光で集めた電気を売ることができるからです。
不動産投資や駐車場は集客がマストになりますが、太陽光発電による売電収入は日当たりが良ければ収入を得られます。
太陽光発電の設置は、継続的な収益が見込めるでしょう。ただし、都内など建物が集合する場所は日当たりが良くないことも多いです。
そうなると電気は集められないので、収益性は期待できないので立地面はしっかり確認する必要があります。
資材置き場
土地を活かして資材置き場として貸出すのはいかがでしょうか。通常土地を貸出す場合は借地契約を結ぶ必要があり、期間は30年以上で設定しなければいけません。
そのため、空き地とはいえ長期間貸し出したままになるのです。一方、資材置き場として貸出す場合、借地借家法が適用されないので期間の指定は基本的にあります。
そのため、自分の都合で解約を申し入れすることが可能です。土地をどのように活用するかまだ決めかねているのなら、まずは資材置き場として貸出すのも一つの方法になります。土地を貸し出している間は収入も得られるので、ぜひ検討してみましょう。
トランクルーム
土地をトランクルームにして貸出す方法もあります。トランクルームとは、自宅の収納の延長として利用できる収納サービスです。
トランクルームの広さはさまざまなサイスがあるので、自分が利用した部屋を選び、月々料金を支払います。
収納スペースが埋まれば、安定的に収益を得られることができます。収益の考え方としては、駐車場やコインパーキングの経営と似ているといえるでしょう。初期費用や修繕費用などはかかりますが、経営が安定すれば低リスクのビジネスになります。
まとめ
気になる土地を見つけたとき、販売されている様子がないと購入を諦める人も多いのではないでしょうか。ただ、土地の保有者が高齢者だったり遠方に住んでたりすることが理由で、売り出されていないだけの可能性もあります。
この場合は、土地を売りたくないわけではないので交渉すれば購入できる可能性もゼロではありません。
誰が所有しているか分からないときは、まず登記簿を確認し問い合わせましょう。そして、不快感を与えないように売却を提案するのです。
また、交渉次第では値引きできる可能性もあるのでコストを抑えられることも。もし交渉が不安なら、不動産の知識を備える不動産会社に仲介を依頼しましょう。仲介手数料はかかりますが、トラブル回避やコスト削減が期待できます。
