家を売るベストなタイミングって?築年数などの観点から徹底解説

そろそろ自宅を買い替えたいと考えたり、相続した家を売りたいと考えたり、色々な理由から売却したい時がくるでしょう。

実際に家を売るとなったら、一体いつの時期が最適なのか悩むと思います。

売るタイミング次第では、100万円以上損することや得することもあるので、しっかり時期を見極める必要があります。

家を売るのに最適なタイミングとは?

売却するのに最適な時期は、様々な観点から見ることができます。

まずは、不動産の相場や市場の動きから見ていきましょう。

不動産の価格相場

経済の動きにより、家の価格は変動するものです。

景気が悪いと価格は下がり、景気が良くなると価格も上がっていきます。

家を売るにはいつのタイミングが高く売却できるのかというと、不動産の価格が高い時です。

国土交通省が公表している令和2年12月の住宅の不動産価格指数は前月比1.6%増で上がっていました。

特にマンションは2013年からずっと上昇し続けています。

2021年のオリンピックまでは不動産の価格は上がると言われています。

しかし、オリンピックが終わってしまってからは、価格が高止まりになると予測できるので今後上昇することはないでしょう。

よって、家を売るなら、オリンピック前のタイミングということになります。

オリンピックの後は上昇続きだった分、価格が下がることが考えられます。

価格が右肩下がりならすぐに売る

価格指数を見て、家をいつ売ったら良いか判断する目安はこちらです。

• 価格が右肩下がりならすぐに売る
• 価格が右肩上がりなら様子を見ながら売る
• 価格が変わらないならいつ売っても一緒

価格が下がり続けている状況なら、どんどん下がる一方と予想できるので、なるべく早く売った方が良いです。

一方、価格が上がり続けているなら、今後も上昇する傾向にあるので、高止まりするまで様子を見て売る方が高値で売却できます。

価格の動向ですが気をつけるポイントとして、必ず上記のような動きになるかは誰にも分からないということ。

あくまでも予想になるので、個人の判断で見極める必要があります。

2022年には売った方が良い!?

1992年に施行された「生産緑地法」の期限が2022年なので、生産緑地の土地の税金が上がり、課税を避けるためにも土地を売却する人が増えることで、相場は一気に下落すると言われています。

生産緑地とは、都市部にある農地のことで30年は農作業をしないといけない代わりに、節税ができることから農家の人は制度を受ける人が多くいました。

2022年を迎えると法的な効力は無くなり、課税になることから土地を売る人が増えるという訳です。

土地を売る人が増えることで、使用していない土地が全国各地に増えるため、不動産の相場が下落すると予想されています。

土地だけではなく、家にも影響を及ぼす可能性は高いです。

よって、家を売るなら2022年までに売れるように動いておいた方が良いでしょう。

次は、築年数によって売る時期を見ていきます。

築年数で見る売り時のタイミング

建物の価値は、築年数が経つに連れて下がっていくものです。

家を高く売却するためには、築年数があまり経っていない状態で売ることがポイントになります。

戸建てとマンションでは価値の下がり具合が全く違うので、それぞれどのタイミングに売れば良いか解説してきます。

戸建ての場合

戸建ては木造で作られているので、マンションと比較すると価値がとても早く下がってしまいます。

戸建ての売却でベストな時期は築10年〜20年と言われており、最近は中古物件に人気が集まっている傾向です。

築年数ごとに特徴を紹介していきます。

築10年の間に一気に下がる

戸建ては築10年の間に一気に価値が下がり、新築の時の50%くらいまでになってしまいます。

築10年の間で価値が勢いよく下がってしまうので、築1年だけでも価値の差がかなり異なります。

家を建ててから10年以内で売却を考えているなら、なるべく早く動いた方が良いでしょう。

築20年経ってくると緩やかに下がる

築20年が経ってくると築10年に比べて緩やかに家の価値が下がっていき、築15年までは新築の価格の30%は下がることが多いです。

国が定めた戸建ての耐用年数は22年とされているので、築20年を超えると価値はほぼ無いに等しいです。

よって、戸建ての価値があると言えるのは築20年までになるので、念頭に置いておきましょう。

築20年超えると価値は無い!?

築20年まで家の価値はありましたが、超えてくるとほぼ無くなるので、価格が停滞ぎみになります。

さらに築30年経ってくると、家を取り壊して更地にした方が買い手は集まりやすいことも。

改修工事をして綺麗にした家なら更地にしなくても良いですが、修繕などほとんどされていないなら、売却活動をしても売れ残ってしまうでしょう。

戸建てで築20年超えても売れる?

築20年を超えると価値はほぼ無くなると前述しましたが、中には高く売れることもあるのです。

高く売れる条件としては、リフォームがされていたり、都市部の利便性が良い場所だったり、する物件です。

戸建てを購入する際には、ほとんどの人が一生暮らす予定で買うので、築浅で売るのは何か事情があるのかと思われがちです。

そのため、一般的に戸建ての売却は築20年くらいのものが多いと認識しておきましょう。

戸建て築浅を売るポイント

築浅だと価値があるので早く売れば高い価格で売却できますが、家を建てたばかりなのに離婚してしまった場合、築4年くらいまでは売らずに住んでおいた方が良いです。

理由は、家を建ててから3年の間は固定資産税がとても少ないからです。

そのままにしても費用はそこまでかからないため、ただ寝に帰るだけでも良いので賃貸に引っ越さず住んでおいて、3年経ってから売却するのがおすすめになります。

マンションの場合

価値の下がり方がゆっくりのマンションは、どのくらい緩やかなのか2020年の12月までのデータは下記の通りです。

首都圏中古マンション築年帯別成約状況【2020年10〜12月】

築年数	価格
〜築5年	6,060万円
〜築10年	5,377万円
〜築15年	4,668万円
〜築20年	4,366万円
〜築25年	3,567万円
〜築30年	2,207万円
築30年〜	1,958万円

引用元：公益財団法人　東日本不動産流通機構 

戸建ての場合だと築10年で新築の半分の価値になりますが、マンションは築10年経っても戸建てより緩やかなのが上記の価格をみると分かります。

築年数ごとに解説していきます。

築5年〜

築浅のマンションは高く売れるのと、購入希望者も集まりやすいです。

建物の設備などは全く劣化が見られない状態なので、新築との差はあまりないと言えます。

築10年〜

新築のマンションより安く購入できるので、人気のある年数です。

築10年を超えてくると、少々古くなったのが分かる時期で、管理がしっかり行われていないと、劣化が早く進んでしまうでしょう。

築15年以上になると、大体のマンションでは大規模修繕工事をします。

マンションの持ち主は修繕費を払わないといけないので、このタイミングに買うのを避ける人は多くいます。

工事が終わった後に売却活動をした方が、買い手は早く現れるでしょう。

築20年〜

ここまで年数が経ってくると、時代を感じさせる作りの間取りだったり、バスルームやキッチンの不具合が出てきたりする頃です。

古いマンションとして見られてしまうでしょう。

よって、高く売りたいなら、改修工事をして新しい設備を入れるなど、考えなくてはいけません。

しかし、改修工事は高額になるので困難となったら、買い手がマンションを買った後、リフォームしやすいように家の価格を安くしてあげる方法もあります。

築20年経つとニーズが少なくなり、購入希望者が現れにくいので、売り方は考えないといけません。

築30年〜

築30年以上になると、家の中の設備などは入れ替えた方が良いでしょう。

ニーズも少ないので売却額もかなり下がってしまいます。

この時期も大規模修繕工事が行われます。

税金や金利から判断して売るタイミング

所得税を見て売る

家を売却して利益が出たら譲渡所得が生じるので、その所得に対して税金がかかります。

家の資産価値が高いと所得が発生しやすく、売った時に利益が出なければ所得はゼロになります。

所得税は、譲渡所得に税率をかけて算出しますが、家をどのくらい所有していたかで税率が変わってくるので、下記の表で確認してください。

所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得（5年以下）	9%	30%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得（5年超）	5%	15%	0.315%	20.315%

短期譲渡は家を売却した年の1月1日から5年以下になります。

5年以下の所有だと、5年超えの長期譲渡に比べて約2倍もの税率がかけられる事が分かります。

よって、家を所有して5年超えたタイミングで売った方が良いという訳です。

しかし、5年超えなくても税金の特例を受けられるものがあります。

次に紹介していきます。

3,000万円の特別控除

自分が住んだ家（自宅）であった場合は、どのくらい所有していたか関係なく、条件を満たしていれば3,000万円の控除を利用できるのです。

計算式はこちらです。

• 家の売却額-（家の購入額+経費）-3,000万円の控除=譲渡所得

計算式を見ると分かる通り3,000万円の控除があるので、所得が3,000万円以下ならマイナスになるので税金がゼロ円になります。

この特例は期間などないので、いつでも利用できます。

ただし、空き家を売却する場合は、誰も住まない状態になって3年が経った12月31日までに売らないと特例を受けられません。3年経つ前に空き家は売っておきましょう。

マイホーム軽減税率

譲渡所得が3,000万円を超えてしまっても節税できるマイホーム軽減税率の特例があります。

この特例を受ける条件は主にこちらです。

• 家を所有してから10年を超えていること
• 自宅である
• この特例を以前に受けていない
• 一緒に生活している家族との取引ではない

3,000万円の控除を利用した後に、所得がある場合は下記の税率で算出します。

譲渡所得	所得税	住民税	合計
6,000万円以下	10.21%	4%	14.21%
6,000万円超	15.315%	5%	20.315%

所有して10年を超えていないと特例を使えないので、所得が3,000万円以上になりそうなら10年経ってから家を売ると良いでしょう。

相続税の一部を取得費にできる特例

実家などを相続することになったら、10ヶ月以内に申告しなければいけません。

申告後、相続した家を3年以内に売却すれば、相続税の一部を取得費にできます。

取得費とは家を買った時にかかった費用なので、取得費が増えれば所得を少なくできるので税金も節約できます。

つまり、この特例を利用するためには、家を相続することになってから3年10ヶ月までに売却することです。

相続税も節税できるので、実家などを相続することになった場合は、3年10ヶ月以内に売るようにしましょう。

ローンの金利を見て売る

金利が高い時よりも、低い時期に家を売った方が売却しやすいです。

買い手が家を買うときに住宅ローンを利用するので、金利に対して敏感になっています。

そのため、金利が低いと利息も減るのでローンが利用しやすくなるのです。

買い手としては、金利によって家の価格が一緒でも返済総額が変わってくるので、金利が低い時期に購入しやすくなります。

金利を決めている日本銀行は2021年1月に金利をこれからも低くしていくと公表しています。

ローンの金利もこの影響を受けるので、今後も低金利が見込まれます。

よって、金利の低い今が、家を売りやすいタイミングです。

注意点

金利が低いということは、経済情勢が良くないということなので、そうなると家の相場は安くなり、購入希望者も少ない状況になります。

ローンの金利が低い時期というのは、売却の判断基準にもなるものですが、金利だけでなく、他の観点からも考えておきましょう。

住み替えの時は買う時期も大切

家を売却する人の半分くらいは、新居に住み替えようと考えています。

住み替えをする人は、売る時期だけを見るのではなく、買う時期も重要視した方が良いです。

新しく家を買う時期でおすすめなのが、こちらです。

• 家の相場が安い時に購入する
• 低金利の時に家を購入する

家の相場が安い時は購入にベストな時期ですが、売る際には高値で売却は難しくなってしまいます。

したがって、住み替えの最適な時期は、相場が高く低金利の時になります。

生活スタイルを見て売るタイミングと注意点

最初に家を売るにはいつの季節が最適なのか紹介していきます。

季節に合わせる

家を売る季節で最適なのは3月です。

理由は、子供の進学や転勤などが多いため、それに伴い引っ越す家庭が増えるからです。

2021年統計集の不動産流通を見ると、1年の中で2、3月が最も住宅が売れています。

よって、2、3月に家を売却できれば高く売れやすいと言えます。

この時期に売却するためには、12月頃には活動を始めて、1月には買い手を集められる状況にしておくと良いでしょう。

ニーズのある時期を逃してしまうと、高く売れるはずの家が低価格になったり、売却までに時間がかかったりしてしまいます。

早く売らなくてはいけない理由がないのなら、またニーズがある時期まで待って売るのもおすすめです。

生活スタイルからみる

家を売却する半分の人は、住み替えをするためですが、国土交通省が公表しているデータの住み替えの理由は下記になります。

最近5年間にした住み替えの理由

理　由	割　合
通学や通勤の便利さ	35.9%
部屋の数と広さ	21.8%
単身赴任や離婚で独立した	18.6%
新しくて綺麗だから	16.6%
結婚した	14.5%
費用を節約するため	13.5%
同居する	12.0%
使いやすさ	11.1%
周りの利便性	10.5%

引用元：平成30年　住生活総合調査

交通の便

2、3月に最も家が売れる時期と同じ理由で、交通の便の良さがトップに来ていました。

職場や学校に通いやすい場所に住みたいと考える人が多いということです。

子供のため

次に多い理由で、「部屋の数と広さ」ですが子供が増えることで住み替えをしています。

当然、子供が増えてくると部屋が必要になります。

また、狭い家だと子供が大きくなった時、生活しにくい状態になるので、広い住居に引っ越しておきたいもの。

家族が増えるタイミングで売却を考える人が多いです。

環境の良さ

住んでいた家の周りの環境や、住み心地が嫌になってきて売る人もいます。

築年数が経ってくると、建物は劣化してしまうので、雨漏りやひび割れで快適に暮らすことができなくなります。

改修工事を行えば綺麗になりますが、構造によっては限界があって解決できないこともあります。

また、周りにコンビニや診療所などが全くなく、通勤もしにくいとなると家を売ることを考える時期でしょう。

晩年の準備

定年になったり、子供が成人して出て行ったりしたタイミングで家を売却する人もいます。

家から子供がいなくなると、夫婦だけの生活になるので部屋が余ってしまい、2人暮らしに丁度良い家に引っ越す方も多いです。

高齢になるとバリアフリーの整った家が良いので、そう言った理由から売却の時期を考えると良いでしょう。

売却に最適な時期を逃さないコツ

これまで家を売るベストな時期を紹介してきました。

次に、売るタイミングを逃さないためにはどうしたら良いか、コツを把握していきましょう。

売却する半年前から行動する

家を売ると決めてから数日で売れることはなく、大体半年くらいかかります。

流　れ	内　容	期　間
売る前	相場を調査	3週間前後
	査定する
	業者と契約
売却活動	内覧会	3ヶ月
	買い手と話し合い
	売買契約
契約後	清算	2ヶ月

売りたい時期の半年前から動いておくようにしましょう。

2月に家を売りたいなら、8月くらいから自分でも相場を調べて、不動産会社に査定をして貰います。

査定をする際には、複数の会社に依頼して査定額を比較することをおすすめします。

都市部か郊外で違いがある

家を売るまでに半年くらいかかるのは平均の期間になりますが、エリアによって多少違ってきます。

例えば、東京だと引っ越してくる人が多いので、売却までにかかる期間は3ヶ月程度が平均になります。他の都市部のエリアも同じくらいの3〜4ヶ月です。

一方、郊外になると6〜7ヶ月くらいかかると言われています。

郊外に家がある場合は、売却の期間は余裕を持ってプランを立てると良いでしょう。

不動産会社によって売却のスピードは違う

家を売却するまで、大体半年かかることが分かりましたが、中々売れないと価格を下げる羽目になることが多いので、早く高く売れることが理想です。

早く売るには、不動産会社の腕にかかっていると言っても過言ではありません。

営業力がある担当者なら、頑張って早く家を売ってくれるでしょう。

一方、実績がなく熱心ではない担当者なら、購入希望者が現れても逃してしまい、中々売却ができない状況になりかねません。

色々な不動産会社を比較して、信頼できる担当者を見つけるようにしてください。

売却をしない方が良い時期

相場が上がっている最中

相場が上がっている時に、焦って家を売却してしまうと、価格がまだ上がりきっていない状態と考えられるため、損をすることになります。

高止まりするまで待たないと、本来利益になるお金も逃してしまいます。

相場が上がっている時や、これから上がる見込みがあると予想できる時は、高く売却できる時期を見計らっておくのが重要です。

具体的には、売る予定の家の周りに再開発のプランがあったとしたら、近い将来価格が上がっていくもの。

専門家や不動産会社に相談して、助言を貰いながらベストな時期に売却をしましょう。

税金の特例が受けられない時期

税金の特例を後少しで受けられるという時期に家を売ってしまうと、税金を多く払うことになってしまいます。

情報不足によって本来払わなくても良い税金を払うのは、とても損になります。

よって、税制優遇の内容をしっかり覚えておくようにして、時期が来たら家を売るようにしてください。

売却をする時の注意点

家を売却する時に気をつけておくべき点を紹介していきます。

改修工事をする箇所を押さえる

なるべく高く家を売りたいと考えて、リフォームをした方が良いかと思う人は多いでしょう。

ところが、買い手としては自分好みにリフォームしようと計画している人もいるので、改修工事をするなら最低限の部分を行っておくと良いです。

改修工事の費用を家の価格に上乗せしてしまうと、売却価格が相場より高額になってしまい、中々売れない状況に陥ってしまう可能性が高くなります。

改修工事をする最低限の箇所が分からない場合は、不動産会社にアドバイスを貰うと良いでしょう。

買取を考える

色々な事情から、売却をするまでの期限が決まっている場合、計画通りに家が売れると良いのですが、売れ残ってしまい期限が過ぎそうなら「買取」をおすすめします。

買取とは、不動産会社が直接家を買い取ってくれるシステムです。

そのため、仲介手数料はかかりませんが、相場より2割くらい安い値段で買取されます。

直接、不動産会社との取引になるので、すぐに売却できるのがメリットになります。

早く家を売りたいと考えているなら、買取を選択しても良いでしょう。

価格の決め方

売却価格の決め方ですが、買い手から値引き交渉されるのを視野に入れると、相場の1割くらいを目処に価格を決めると良いです。

とはいえ、価格を決めるのは仲介している不動産会社と話し合ってから決めるようにしましょう。

家の周りの相場より、高過ぎる価格で売ってしまうと購入希望者から避けられてしまうので注意してください。

また、3月は家が売れやすい時期ですが、同時に競合相手も増えることになります。

家の場所や、造りによってベストな売り時があるので、不動産会社からアドバイス受けながら決めていきましょう。

査定を前もって何度も行っておく

売却に最適な時期は、色々な観点からみることができますが、いつがベストなのか家の条件で違いがあります。

査定を行うと築年数の判断だけはなく、評価額や立地、周辺環境など色々な角度から調査することになるからです。

家を前もって売ると決めているなら、不動産の価格がどのように変動しているのか確かめるために、査定を何度かに分けて受けておきます。

1番手軽な方法は、一括査定サイトを利用して、定期的に価格を把握すると良いでしょう。

一括査定はネットからいつでも査定ができ、無料なので利用しやすいです。

本格的に売却すると決めたら、現地に来て行う訪問査定を受けるようにしましょう。

ローンの残債があっても売れる?

住宅ローンがまだ残っていても、家を売却することはできます。

住み替えのほとんどの人は、ローン中に売却をしているというもの。

しかし、気をつけなくてはいけない点があるので解説します。

残債があっても売れるという訳

ローンがまだ残っているということは、家の抵当権は銀行にあります。

抵当権がある家は売れないので、売却する時には返済を終わらせないといけません。

よって、ローンの残債は家を売ったお金で完済することになります。

ローンの残債をしっかり認識して、家の売却を考えることが重要です。

売ったお金で返済が終わらない場合

家を売ったお金でローンが完済できない場合は、自己資金から払うとスムーズですが高額になるので、難しいことが多いです。

そのような時は、住み替えローンを組むと解決できます。

住み替えローンとは、次の新居をローンで買う場合、今まで住んでいた家のローンと一本化できるローンのことです。

ただし、借入額が高額になるので、審査に通るのが難しくなることは念頭に置いておきましょう。

まとめ

家を売るベストなタイミングは、様々な見方から判断できることが分かりました。

• 相場の動き
• 築年数
• 税金や金利
• 季節や生活スタイル

家の条件によってタイミングが違ってくることもありますが、上記の項目を目安に売却する時期を考えると良いでしょう。

ベストな時期に家を売れば売却益が期待できますが、時期をミスってしまうと相場よりも低い値段になってしまい損をしてしまいます。

また、家を売るまでの期間は余裕を持って設定しましょう。

売り急いでしまうと、買い手に足元を見られて価格を下げて売ることになってしまいます。

なるべく、買い手を選ぶような状態が理想です。

家を売りたい時期の半年前には不動産会社へ査定の依頼をして、ベストな時期を逃さないようにします。

不動産会社の選び方でも売却価格は変わってくるので、複数の会社を比べて自分に合った所を選ぶようにしましょう。

また、実績のある担当者に売却を依頼できれば、心強いです。