不動産鑑定の費用の相場って？無料の不動産査定と異なる点も徹底比較！

「不動産鑑定」という言葉を聞いたことはありますでしょうか。

不動産投資にご興味がありましたら、「不動産査定」という言葉はよく見かけるのではないでしょうか。

どちらも不動産の価値を評価するのではないかと想像はできますが、実際に関わったことがないと、なかなか依頼することはないのではないでしょうか。

不動産鑑定とは

不動産鑑定とはなにか

不動産鑑定とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」という法律をもとに、不動産鑑定士により、土地や建造物などの不動産の適正な価格などを評価判定することです。

評価基準が定められており、それをもとに見ていきますので、とても信頼の高いものとなっています。

評価されるものは、地価公示や地価調査、また相続税の路線価評価や、固定資産税の評価などの他に、個人や法人所有の資産となっています。

公的評価	・地価公示 ・地価調査 ・相続税路線価評価 ・固定資産税標準地評価
民間評価	・売買 ・賃貸借評価 ・資産評価 ・担保評価

地価公示とは、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づき、毎年1月1日においての標準地を選び、価格を判定して公示しているものです。

この公示価格は、土地の取引をする際の指標となっていて、公共事業用地の取得価格にもなっています。

3月の中旬頃に公表され、国都交通省の「土地総合情報システム」にて閲覧することができます。

引用元：国土交通省/土地総合情報システム

全国の平均は上昇傾向にあり、地価は地方圏においても上昇するなど回復しているといえます。

地価調査とは、国土利用計画法により、都道府県知事により基準地が選ばれ、毎年7月1日時点の標準価格を9月の下旬に公表しているものです。この価格のことを基準地価といいます。

相続税路線価評価とは、相続税を計算するときに利用されるもので、毎年1月1日においての市街地などの道路に面した土地の評価のことをいいます。国税庁により7月頃に公表されています。国税庁のサイトより確認することができます。

固定資産税の評価とは、固定資産税評価基準により、毎年1月1日においての価値を各市区町村により評価しているものです。これは固定資産税を計算するもととなっています。

不動産鑑定は、公的な依頼もあることが解りました。基準となる評価があってこそ、税金や価格を決めることができます。

鑑定は、正しい基準を求めるときに必要とされるものなのです。それでは、個人の方が依頼するときは何を調べたいときなのでしょうか。

続いては、評価を依頼するとなにがわかるのかについてお話をしていきます。

不動産鑑定でわかること

鑑定を依頼すると、土地や建物の権利関係や取引事例、土壌汚染の有無、土地建物の合理的な評価がわかります。

合理的な評価とは、以下の方法より最適な方法を選択して計算されます。

取引事例比例法	・評価の対象と近い条件の物件の取引価格を参考とする ・過去に似たような取引事例があるものに有利 ・マンションや土地に多く利用
収益還元法	・評価の対象の将来期待できる収益を参考とする ・「収益の価格」の算出方法として、直接還元法とDCF法がある ・賃貸アパート、賃貸マンションなどの投資用不動産に多く利用
原価法	・対象を再調達した場合の原価をもとめ、築年数などによる価格の下落を考慮して鑑定する評価法 ・一戸建てなどの建物に利用

取引事例比例法は、調べたい物件に近い条件があったときに用いられます。事例があったとしても古い場合には、選択することはできません。

原価法にて、再調達価格を修正する内容としては、破損や老朽化などによる物理的な内容や、設備などの老朽化による機械的なもの、また、対象の不動産の周辺の環境の変化などの経済的なものや、対象の土地の価値の低下を指します。

それぞれの不動産の種類によって、計算の方法が工夫されていることがわかりました。

不動産鑑定が必要なとき

不動産鑑定は、多くが公的な機関に資料を提出しなくてはならないときに必要となります。例をいくつか挙げていきましょう。

• 不動産を担保にするとき

金融機関に融資を申し込む際に担保とするときには、その不動産の適正と言える金額が必要となるため、鑑定をしなくてはならない場合があります。

• 時価による評価が必要なとき

調べたい価格が時価であるときには、鑑定された評価額を参考にします。

• 所有している法人が事業譲渡をおこなうとき

法人の事業を譲渡する際に、その法人が不動産などを所有している場合には、適正といえる価値を鑑定によって計算することがあります。

• 相続にて遺産分割をおこなうとき

相続で遺産を分割しなくてはならない場合には、遺産の評価を正確に出さなくてはなりません。

不動産に関しては、最も公平に評価額がだされる鑑定を選択することが相応しいとされています。

• 不動産を証券化するとき

証券化するというのは、不動産を評価して利益を投資家へ還元するのではなく、証券にして還元することをいいます。

その際の評価額は、公平かつ適正な価格を用いなくてはならないため、依頼をして評価額をだしてもらいます。

• 家賃などを決めたいとき

物件を貸し出す際の賃料の設定や、賃料の改定を検討する際に公正な資料を作成する際にも必要となります。

鑑定をしなくてもいいとき

固定資産税評価額や相続税路線価等を基にして判断する場合には、下記の様な依頼をしなくても済む場合があります。

• 生前贈与をおこなうとき
• 相続での財産分与のとき
• 離婚の際の財産分与のとき
• 親族間での不動産の売買のとき

このような場合には、依頼はせずに簡易的な評価を利用して計算することが可能となっています。

相手に対して正確な評価を示さなくてはならない場合では、上記の場合でも正式な依頼をおこないます。相場＝時価→鑑定が必要となる。

簡易的な鑑定とは

税務署であったり裁判所であったりと公的な場所への提出を必要としない場合に限り、不動産価格調査の報告書という形や、意見書という形で依頼するものとなります。

これらは、価格面で鑑定よりも安く済ませることができますが、効力という面では、鑑定よりも信用度が落ちてしまいます。

正確な評価は必要ではないけれども、もう少しきちんとした評価をみてみたいときに利用できます。

不動産鑑定	・裁判資料として提出するときや、税務調査にて資料を求められたときなど公的機関に提出することができる ・法的に効力がある ・簡易鑑定よりも時間と費用がかかる
簡易鑑定	・公的機関への提出はできない ・費用が不動産鑑定と比べると安い ・計算の基準や書類の形が不動産鑑定とは違う

費用の相場は

続いて料金についてお話していきます。

鑑定費用の相場

評価を依頼する料金は、依頼する内容や項目により変わってきます。

鑑定事務所ごとに差がありますので、実際に依頼する際には、ネットで各鑑定事務所のサイトを調べてみたり、または知人で紹介してくれる方がいないか検討してみたりなどの情報を収集しましょう。

事前に見積もりを依頼することができる事務所もあります。

気になることがありましたら、一度問い合わせをしてみてください。

以下に依頼する内容とおおよその費用を表にしてみました。

種類	詳細な種類	おおよその費用
土地	戸建て住宅ほどの広さ	20万円～
	とても広い土地	30万円～
建物	戸建て住宅	20万円～
土地建物	戸建て住宅	25万円～
マンション	一室	30万円～

費用の相場は、20万から30万くらいといえます。

事務所によっては、料金の設定を「基本鑑定報酬額表」というものを参考にしているところもありますので、みてみるのも参考となります。

これは、国土交通省にて公共事業での不動産の評価をするときに利用する報酬の基準のことで、こちらを参考にしている事務所が多くあることから、業界の相場に影響しているものとなっています。

インターネットで検索をすると見ることができますので、参考にしてみるのもよいでしょう。

計算方法：報酬基準型

計算の方法の一つである報酬基準型とは、対象の種類ごとに事務所の報酬額を照らし合わせて決めていきます。だいたいの事務所では報酬額を公表していますので、依頼する側も確認しながら事前に把握することができます。

計算方法：積み上げ型

計算方法の二つ目に、積み上げ型があります。こちらは、作業の量によって料金が上乗せされていくもので、土地の広さや建物の大きさによっては作業が多くなるため、採用されることがあります。

計算方法：定額型

鑑定の費用の計算方法の三つ目は、定額型です。定額型は、名前の通り種類や作業の量に関係なく費用が一定のものをいいます。こちらは、作業量が多かったり対象の不動産が広かったり、計算が複雑であっても料金が変わらないため、現在ではあまり採用されることはありません。

報酬基準型	・鑑定事務所により料金表がある ・事前にホームページで料金が把握できる ・場合によっては、積み上げ型の部分もある
積み上げ型	・依頼する作業量などにより上乗せされていく ・土地などに利用される ・どのような基準により上乗せされていくか確認したほうがいい
定額方	・依頼する内容に関係なく一定料金 ・現在はあまり採用されていない

一般的な料金形態としては、報酬基準型が多く、依頼の内容によっては、積み上げ型にて、料金が加算されていくことがあるでしょう。

不動産鑑定と不動産査定の違いとは

次は言葉の響きが似ているこの二つの内容の違いについてお話していきます。

不動産査定とはなにか

査定とは、不動産会社等がサービスの一環で算出する売り出し価格の査定を依頼することです。

査定価格は、売買の際にこの金額なら売却できるのではないかという価格となっていて、いくつかの観点の相場を算出してくれます。

不動産査定額は、算出する業者により違いがありますし、無料で査定してくれたりするものなので、正確さという面では劣っています。

もちろん、法的な効力というものはありません。したがって、裁判所や税務署へ提出する公的な資料としては採用することはできません。

査定は公的な機関には提出をしないとき、参考価格を簡単に調べたいとき、また、個人的に売り出し価格を確認したいときなどに依頼すると、費用をかけずに調べることができます。

査定を依頼するときには、インターネットの一括査定依頼サイトなどに依頼するとよいでしょう。

メリットとしては、一度にたくさんの不動産会社に頼むことができます。

考慮していただきたいことは、業者によって得意な分野と不得意な分野がありますので、その不動産を得意としている業者にお願いすることです。

また、エリアごとでも得意としている不動産会社がありますので、あくまでも参考として考えてください。

一括査定では、場合によってはとてもいい担当者に出会える機会になります。必要としない業者からの連絡には躊躇せずお断りをしましょう。

不動産鑑定の利用方法

不動産鑑定の利用方法とは、公正でかつ適正な価格を評価しているため、裁判所や税務署への提出する資料として採用できることです。

評価の内容がとても信用ができるため、評価の内容を示す相手に対して、信頼性のある情報を提供する場合には、評価依頼によってでた評価額を提出することが最も良い方法でしょう。

不動産査定書とは

「不動産査定書」とは不動産の査定結果が記された報告書のことをいいます。

査定書は、不動産会社が作成したものと鑑定士が作成したものの二種類があります。

不動産会社によって作られた査定書は、業者により無料にて査定された報告が載っています。

鑑定士の作った査定書は、簡易な鑑定で評価された報告書となっています。

鑑定士により作成された査定書は有料となっていますが、鑑定の報告書よりは料金が安くなっており手に入れやすくなっています。

しかし、簡易版であるため、裁判所や税務署へ提出する資料としては、不十分なものとなっていますのでご注意ください。

不動産査定書に記載されている内容は、査定された場所、面積、駅からの距離、査定価格、査定額の根拠、査定地の売買事例の情報などが記載されています。

こちらもやはり、利用の目的や用途によって取捨選択しましょう。

不動産査定書を確認する際には、以下の内容をチェックしてみてください。

• 査定金額の根拠が信頼できるかどうか
• 査定書の内容が見やすいものとなっているかどうか
• いくつかの査定額の比較をして査定額の幅を把握する
• 売買事例を確認する
• 建物の査定であれば、リフォーム工事などの価格の上乗せが反映されているかどうか

不動産鑑定を依頼したときの流れ

依頼する事務所を検討する

依頼をするときは依頼したい物件の地域に密着して業務をおこなっている鑑定士に依頼した方がいいでしょう。

都道府県毎に不動産鑑定士の協会があり、それぞれの地域で不動産鑑定士を探すことができますので検索してみてください。

いくつかの鑑定事務所へ見積依頼するのもよいでしょう。多くの鑑定事務所では、見積もり自体は無料となっています。

委任契約を交わす

依頼する鑑定事務所が決まったら、契約をします。

契約をすると、不動産鑑定士がその物件の実地調査や資料収集をおこないます。

必要な書類は、主に、依頼した不動産の登記簿謄本、公図や地積測量図、実測図、住宅地図、固定資産評価証明書、建物竣工図、建物の図面、建物館内規則、建物確認通知書、検査済証、売買契約書、重要事項説明書、物件概要書、マンションであればマンション管理規約となっています。

これらは、依頼先により取得してくれるものもあります。

報告を待つ

基本的に、依頼の契約が済んだら、依頼した側は報告を待つことになります。他の案件で立て込んでしまっている場合を除き、おおよそ1～2週間で不動産鑑定書が完成されます。

鑑定結果の報告を受ける

不動産の鑑定評価が終了したら、不動産鑑定事務所から不動産鑑定評価書などが届きます。

不動産鑑定士が報告する書類は、「鑑定評価書」、「調査報告書」、「価格査定書」、「意見書」があります。

不動産鑑定士の業務内容

こちらでは、不動産鑑定士についてお話をしていきます。

不動産鑑定士の業務の内容とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて決められていた国家資格となっています。

不動産の評価に関して専門的で高度な専門家であり、不動産の鑑定評価の他にコンサルティング業務もおこなっています。

業務を詳しく説明しますと、大きく独占業務である不動産の評価の業務と不動産に関する相談業務の二つとなっていて、評価の業務には、公的機関からの依頼によっておこなう業務と、民間の企業や個人からの依頼によっておこなう業務があります。

公的機関からの依頼による業務は、地価公示の標準地の評価、地価調査の基準地の評価、路線価評価、固定資産評価員としての固定資産評価、競売物件の評価、国有財産の評価などがあります。

民間の企業や個人からの依頼は、売買目的や、抵当権設定のため、証券化のためや合併、事業譲渡のためなどによる不動産の鑑定や評価をおこないます。

それから、民事再生法や会社更生法の要請により資産評価が必要な時にも資産の評価がおこなわれます。

不動産に関する相談業務に関しては、不動産鑑定士という立場からの不動産の有効活用や開発の計画などの相談などもおこなっています。

鑑定士により報告される「不動産鑑定評価書」には、以下の内容が記載されています。

鑑定評価額、価格、賃料の種類

記載されている評価額は、売買をするときの価格として利用したりします。

賃料とは、物件を賃貸に使用するときの賃料のことをいいます。評価額は一円単位まで記載されています。

また、種類とは、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4種類があります。

正常価格とは、広く一般的に不動産市場にて公開される価格とされるもので、限定価格とは、借地権者が地主から買う際に利用する価格のことを指します。

特定価格は、民事再生法により売却をおこなう際の評価額のことをいいます。

特殊価格とは、国有財産の価格をいいます。

賃料の場合の種類は、正常賃料、限定賃料、継続賃料の3種類になります。

条件

条件とは、評価するものを確定する為の条件と鑑定依頼の条件に対応した条件のことをいいます。

具体的には、不動産の現状とするとしたり、建物があるけれど更地として想定するとしたり、条件事項を記載します。

これらは、依頼者との合意のうえでの記載となります。

対象の場所、構造、用途、権利の種類

場所には、所在と地番があり、住所とは違う場合もあります。

その他に、地目も記載されています。地目は、不動産登記簿上に記載されている土地の種類のことをいいます。

宅地や田、畑、山林などがあります。

用途は、不動産登記法によって定められた建物の用途のことをいいます。居宅や事務所、店舗などがあります。

確認事項

確認する事項は、実際に調査した際に確認した内容が記載されています。

主な項目としては、実地調査をおこなった年月日、不動産鑑定士の氏名、立会人の有無、不動産管理者の氏名、実地調査をおこなった範囲、実地調査を一部出来なかった理由と対応、実地調査にて確認した資料、確認した事項、評価にて用いる数量となっています。

依頼の目的、依頼の目的に対応している条件、価格や賃料の種類

鑑定評価書には、その鑑定の目的を記載します。例えば、売買のためや相続税申告のため、融資の担保としての評価のためなどです。

価格時点、鑑定評価をおこなった年月日

価格時点とは、ここでは価格判定の基準の日となります。

賃料の場合にもこの言葉は使われますが、すべての財の価格は時とともに変化しているという変動の原則という法則により、この評価書に記されているのは、その変化し続けているなかでの鑑定したときのみの価格であるということを意味しています。

評価額の決定の理由

主な内容は、評価の手法、価格形成要因の分析、最有効使用の判定、計算の結果などについてとなっています。

評価の手法については、取引事例比較法、収益還元法、原価法の中から、その対象の不動産にあった評価方法を採用します。

取引事例比較法というのは、価格を出したい不動産と似たような物件の実際にあった取引事例を調べて比較して価格を導く方法です。中古の物件などに適しているとされています。

収益還元法とは、その不動産が将来生み出すことが想定される予測の収益を計算するものです。直接還元法とDFC法の二種類があります。

直接還元法は、不動産の価格を算出するのに多く利用される方法です。年間の収益から経費をひいた金額を還元利回りで割って計算します。

還元利回りとはキャップレートともいい、平均的な実質の利回りのことをいいます。

• 収益還元価格＝年間収益　÷　還元利回り

こちらは、賃貸用不動産や事業にて使用する不動産の額を求めるときに参考とされています。

例をだして、計算してみましょう。

年間の収益が300万の不動産があります。経費は60万円です。還元利回りが5％であった場合の収益還元価格は、4,800万円となります。

• 300万円-60万円=240万円

• 240万円÷0.05＝4,800万円

DFC法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略で、将来の収益と売却するときの価格を現在の価格に割り引いて計算する方法です。

価格形成要因の分析については、一般的な要因、地域的な要因、個別的な要因から分析し、記載されます。

一般的な要因というのは、経済の動向や近年での地価公示や地価調査の結果から考えることができることをいいます。

地域的な要因とは、その不動産のある場所の地域性や商業施設の状況、将来の状況などから考えられることをいいます。

たとえば、不動産に面している建物があれば、その状況を考えてみたり、評価する不動産の最寄りの駅や、交通機関までの距離を考慮してみたりします。

最有効使用の判定には、不動産の有効的な使用方法が記載されます。

最有効使用とは、良識と通常の使用能力がある人が最も合理的に合法的な利用法をおこなったときに最善である利用方法であることとされています。

不明事項の内容とその理由、調査の範囲

実地調査や資料収集にて不明であった事項の内容とその理由、調査できた範囲が記載されています。

• 関与した不動産鑑定士等
• 依頼者、提出先等
• 評価額の公表の有無、その確認内容

上記の内容はすべて、不動産鑑定評価書に記載しなくてはならないことと定められています。

不動産鑑定評価書の記載内容について細かく触れてきましたが、鑑定評価書を報告された際には、依頼した目的に合った内容の報告書であるかどうか、また、依頼した不動産の内容で間違いがないかどうか、それから、価格の内容にリフォーム工事の内容が含まれているかなどを重点的に確認してみましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産鑑定の費用の相場についてのご説明や、不動産鑑定と不動産査定の違いについてお話をしてきました。

機会がないと関わることのない不動産鑑定士の業務についてもおわかりになったと思います。建物や土地の価値を推し量るには、基準が必要です。

このような基準は経済にも影響が及ぼす可能性がありますから、とても重要な情報となっています。

さて、お話してきた内容をおさらいしてみましょう。

• 鑑定をおこなうときはきちんとした価値が知りたいとき。
• 不動産鑑定とは、不動産鑑定士によって有料で対象の不動産の鑑定評価をおこなうもの。
• 不動産査定とは、不動産会社によって無料で査定された不動産の評価のこと。不動産鑑定士にも依頼はできるが有料となる。
• 不動産鑑定の相場は、およそ20～30万円であるが、対象の不動産の種類や内容によって変わってくるので、確認をしなくてはならない。
• 不動産鑑定は裁判所や税務署などに提出する資料として利用できるが、不動産査定はできない。
• 不動産鑑定士に依頼する不動産鑑定には簡易鑑定もあり、不動産鑑定よりも安価で依頼できる。