不動産買取相場の調べ方は?市場価格との関係や高価買取のコツなどを紹介

仲介で不動産を売るより、会社が買取をしてくれると、とてもスピーディーで手間がかかりにくいです。

そして、買取でもなるべく高く売却できるようにコツも掴みましょう。

不動産買取相場はどのくらい?

買取とは、不動産会社が家や土地を直接買ってくれるシステムです。

買取相場は、仲介で売る時の価格70%くらい安くなってしまいます。

仲介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に入って、売買取引をしてくれることを言います。

例えば、物件が3,500万円の市場価格だったとしたら、買取になると2,450万円です。

数字で見ると1,050万円も差があるので、とても安く感じてしまいます。

なぜそんなにも安くなってしまうのでしょうか?

買取が安いのはなぜ?

不動産会社は仲介で物件を売る時に、仲介手数料を貰ってそれが利益になっています。

買取になると仲介をする訳ではなく、売り手と直接のやり取りになるので、仲介手数料を請求できません。

よって、仲介手数料の分が引かれる形になるため、買取価格は安くなるのです。

そして、買取した物件は改修工事をすることで、買い取った時の価格より上乗せてして売って利益にしています。

ところが、改修工事は高額で、さらに売り出すための広告費や人件費、税金など色々コストがかかります。

コストをかけても、買取した物件が売れるとは限りません。

不動産会社は買取することで、これらの損害を受ける可能性もあるため、仲介の相場より安い価格になっています。

仲介で売る時との違いは

買取と仲介で物件を売る時の違い

	買　取	仲　介
価　格	仲介の売却額の70%	買取より高い
買い手	不動産会社	個人
仲介手数料	なし	あり
売れるまでの期間	1.5ヶ月	３ヶ月〜6ヶ月
契約不適合責任	負わない	負うもの
面倒さ	ほとんどない	買取よりある

それぞれ解説していきます。

価格

仲介で売った時の70%になるので、かなり安くなってしまいます。

• 仲介の相場×70%=物件の買取価格

不動産会社が買取をした物件を再販した時の利益は、20%くらいです。

とはいえ、必ずしも売れる訳ではないので、買取で得られる利益は大体10%弱と言われています。

仲介だと買取より高い価格で売れるので、仲介で売った方が得をするでしょう。

買い手

仲介で物件を売る時は、個人が買い手になりますが、買取の買い手は不動産会社です。

会社は、買い取った物件を改修してから買い手を見つけ再販し、利益を出していきます。

仲介手数料

買取の場合は、仲介をしないので手数料はかかりません。

仲介の時は、売買契約が成立した時に報酬として不動産会社に支払います。

仲介手数料の上限は以下の計算式で決められています。

契約金額	仲介手数料の上限額
200万円以下	取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下	取引額の4%＋2万円＋消費税
400万円超	取引額の3%＋6万円＋消費税

仲介をして2,500万円で物件を売ったとしたら、手数料はいくらになるでしょうか。

• （2,500万円×3%+6万円）+10%=約89万円

売却額から仲介手数料を引くと、売却益を出せます。

• 2,500万円-89万円=2,411万円

買取で売った時の価格はこちらです。

• 2,500万円×70%=1,750万円

仲介手数料を支払って売却した時は2,411万円、買取で売却した時は1,750万円になり、差額は661万円です。

仲介手数料を払って売っても661万円もお金が得できるので、買取より仲介で売却した方が良いのが分かります。

売れるまでの期間

仲介に比べると、買取は売れるまでの期間が早いです。

最も早くて1週間で、買い取ってくれます。

引き渡しまでになると、1ヶ月くらいかかりますが、それより早い時もあります。

仲介で売ると3ヶ月〜6ヶ月が最も多く、長いと1年近くかかることもあるので、早く売りたい時は買取がおすすめです。

契約不適合責任

契約した内容と異なる場合、売り手が買い手に対して責任を負う制度のことです。

下記の項目が該当する物件を、買い手に伝えないで契約してしまった時に責任を負います。

• シロアリの被害
• 屋根の劣化による雨漏り
• 排水管や設備の損傷

とはいえ、伝えないで契約をしたと言うより、買い手自身が気づかないで売却しているケースもあります。

例えば、屋根が劣化していることに気づかないで売ってしまった場合、買い手は雨漏りに気づき、売り手に修理を求めます。

買い手から修理を求められたら、売り手は修繕費用を払わないといけないのです。

築年数が経っている物件を、仲介で売る時は注意しましょう。

面倒さ

物件を引き渡すまでの流れは、買取の方がスムーズになるので、面倒さが少ないです。

買取の手順	仲介の手順
査定をする	査定をする
	媒介契約を結ぶ
契約を結ぶ	物件を売り出す
	内見の対応
引き渡し	買い手と契約を交わす
	引き渡し

買取だと内見の対応をしなくても良かったり、引き渡しの時に家具を残しても良かったりするので、手間がかかりません。

買取の利点

仲介との違いを紹介してきましたが、次に買取のメリットをいくつか挙げていきます。

• 現金化までスピーディー
• 契約不適合責任を負わなくて良い
• 近所にバレないで売却ができる
• 修理をしなくても良い
• ハウスクリーニングをしなくても良い
• ローンの残りを交渉してくれる

買取だと物件を売却する期間が早いので、現金化も早いのです。

すぐにお金が必要な場合はメリットになります。

契約不適合は、急に修繕費を求められたら支払わないといけないので出費になりますが、買取だと責任を負うことがないので安心できます。

家を売る際に、近所の人に知られたくない場合もあるでしょう。

仲介だと内見に人が訪れるので、バレやすいですが、買取は周りに知られずに売却できます。

築年数が経っている家の場合、仲介は修繕工事が必要になり、費用がかかるものです。

買取は、自分でリフォームしなくても売れるので、手間がかかりません。

また、ハウスクリーニングを入れなくても良いです。

家を売ってもローンの残債がある場合は、買取だと不動産会社が銀行に交渉してくれることもあります。

買取の欠点

次にデメリットを紹介していきます。

• 売る時の価格が安い
• 不動産会社に言われるがまま
• 買取を断られることもある

1番のデメリットは、価格が安くなることです。

仲介手数料が発生しないことや、再販の目的で買取するため、安くなってしまいます。

不動産会社が買い手となると、専門知識があるプロと交渉になるので、どうしても会社の言いなりに。

しかし、不明な点は色々教えてくれるので、話はスムーズにいくでしょう。

築年数が経っている物件でも買取してくれますが、再販が難しいような物件の場合は、断られることもあります。

買取のメリット、デメリットが分かってきたら、次に買取相場の調べ方を見ていきましょう。

不動産買取相場を確かめる方法

仲介で売る時の価格70%まで安くなってしまう買取ですが、実際の相場はいくらぐらいになるのか調べ方を紹介していきます。

相場を知る方法

不動産の相場は、下記のサイトから調べられます。
「国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System」

国土交通省が公表しているサイトで、売買取引された記録を基にしています。

手順はこちらです。

1. 取引時期を選ぶ
2. 土地や宅地などの種類を選ぶ
3. エリアを決めて検索

検索すると、以前に取引された記録を調べられますが、ここに載っている価格はアンケート上の数字になるので、実際の成約価格ではありません。

目安にはなるので、参考にしておきましょう。
「価格天気図」

1979年に創業された、株式会社東京カンテイが提供している不動産データバンクです。

天気予報図のように例えられていて、ひと目で価格動向が把握できます。

• 晴れマーク：価格が上昇している
• 曇りマーク：停滞時期
• 雨マーク：価格が下落している

年別で日本全国の市場が分かり、初心者の人でも見やすいのでおすすめです。
「REINS Market Information（レインズ）」

レインズは実際に成約した価格が分かるので、確実な買取価格を出すことができます。

さらに、駅からの距離や間取り、築年数など入力できるので、価格が調べやすいサイトです。

不動産会社に査定して貰う前に、自分でも相場を調べておきましょう。

築年数で相場を確認してみる

不動産流通機構の2021年のデータを見てみましょう。

中古マンションと戸建ての成約した価格が、築年数ごとに記してあります。

首都圏中古マンション・中古戸建住宅　築年帯別成約状況【2021年01〜03月】

中古マンション

築年数	価格
〜築5年	5,951万円
〜築10年	5,414万円
〜築15年	4,856万円
〜築20年	4,548万円
〜築25年	3,674万円
〜築30年	2,185万円
築30年〜	1,984万円

中古戸建住宅

築年数	価格
〜築5年	4,555万円
〜築10年	4,149万円
〜築15年	4,068万円
〜築20年	3,747万円
〜築25年	3,454万円
〜築30年	2,868万円
築30年〜	2,241万円

引用元：公益財団法人　東日本不動産流通機構 

マンションと戸建てを比べてみると、マンションは築年数が経つと一気に価格が下がります。

築15年くらいまでいくと、築5年との価格の差は1,000万円近くもあります。

戸建てはマンションより緩やかに価格が下がりますが、築20年以上になると、やはり築5年との差は1,000万円近くです。

こちらの価格は平均になるので、目安にして考えておきましょう。

もっと不動産買取価格を正確に知りたい場合は、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定を出して貰うのもおすすめです。

業者を選ぶポイント

買取をして貰うのは、個人ではなく不動産会社なので、会社選びは特に慎重になった方が良いです。

IR資料を見てみる

依頼したい不動産会社が決まったら、その会社が上場している場合、IR資料を見ておくと良いです。

IR資料とは、会社の経営状況や業績が分かる資料です。

資料を見ると、そこの会社が得意としている不動産の種類や、力を入れている地域はどこなのか分かります。

自分の物件のある地域に、力を入れている会社なら買取価格も通常より高く買い取ってくれる可能性があります。

よって、会社の資料やホームページなどを見て、企業情報を仕入れてから選ぶようにしましょう。

行政処分されたことがないか

以前に何か処分を受けていないか「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」こちらから調べることができます。

公開されている期間は5年までになり、処分の内容は免許取消や、業務停止になったことがないかなど分かります。

事業者名で調べる時は、キーワードが1つのみになるので、複数のワードを入れて検索しないようにしましょう。

信頼できる買取会社を選ぶ際は、念のためにこちらのサイトから処分歴がないか調査しておくと安心です。

宅建免許番号を見る

宅地建物取引業をするためには、許可を貰う必要がありますが、その際に与えられる番号です。

宅建免許番号を見ると、そこの会社が何年間業務を行なっているのか大体把握できます。

年数が長いから信頼できる会社とは断言できませんが、参考にはなるでしょう。

番号を見るためには、会社のホームページを調べると載っています。

具体的には「国土交通大臣免許（3）第○○号」というのが免許番号です。

この「（3）」数字は、免許を更新した回数を表していて、数字が大きくなるほど更新をしていることになるので、長く業務を行なっている会社として判断できます。

悪徳業者には気をつける

買取で物件を売ろうとしている人は、ローンの返済などでお金を急いで必要としていることが多いです。

したがって、早く売らないといけない心境で、心に余裕がなく冷静に判断できない状態です。

このような売り手の心境を逆手に、騙そうとしてくる悪徳な不動産会社は中にはいます。

悪徳な会社を避けるためには、複数の会社に査定を依頼して、他の会社に相談してみるのが良いです。

色々な会社から意見を貰って、冷静に選ぶようにしてください。

会社の口コミを見ておく

悪徳な業者を避けるためにも、口コミを調べて会社のイメージを把握できると安心です。

会社によって取引にかかる期間や、買取価格も様々なので、複数の会社と比較することも大事ですが、口コミも見ておきましょう。

実際に取引した人の生の声が投稿されているので、会社を選ぶ判断材料になります。

不動産会社の売却口コミが調べられる「おうちの語り部」を見て決めるがおすすめです。

高価買取のコツや注意点

相場が大体把握できて、依頼する不動産会社にも目星が付いてきたら、買取をして貰います。

買取は、仲介より価格が安くなってしまいますが、それでもなるべく高く売りたいものです。

数社から査定を出して貰う

なるべく高く買い取って貰うためには、複数の会社に査定を依頼します。

会社によって力を入れている地域が異なるため、査定価格は違ってきます。

買取で査定を出して貰いますが、査定額が実際に売却する価格です。

複数の会社に査定をして貰った結果、100万円以上の価格差があるのは多いです。

査定を出して貰った会社で必ず、売却をしなくても良いので、まずは査定額を比較してから会社を選ぶようにしましょう。

保証を使って売る

買取に保証制度を設けている会社があります。

この保証は、最初に仲介で売却活動をして、期限が近づいても売れないようなら、最終的には不動産会社が買取をしてくれる制度です。

前述したように仲介で売った方が高い価格になります。

期限までに売れなかったら、不動産会社が買取をしてくれるので、どちらにせよ売却ができるのでおすすめです。

高く売れる可能性もあり、必ず買い取ってくれる制度なので、保証が付いている会社を選ぶのも良いでしょう。

また、即時買取という制度もありますが、高く売る訳でなく、最短で買い取ってくれるものなので、すぐに現金化したい人にはおすすめです。

時期を見て売る

新生活が始まる3月頃は、家を買う人が多くなる時期です。

仲介で物件を売る際には、この時期を目安に売却活動をする人は多いですが、不動産会社が買取をする時も、3月辺りは高い価格で買い取ってくれます。

不動産会社も家を買う人が多い時期は、再販しやすい状況になるので、いつもより高く買い取ってくれる訳です。

売却を急いでいないであれば、1月〜3月頃に買取を申し込むと良いです。

買取に適している人や物件

買取に適している人や物件を紹介していくので、当てはまるようなら前向きに検討しましょう。

すぐにでも売りたい

仲介だと3ヶ月〜6ヶ月は売却までに期間がかかります。

マンションは人気が高いので割と早く売れますが、戸建てだと時間がかかりやすいです。

よって、戸建てを早く売りたいと考えている人は、買取で家を売却した方が良いです。

ローンの返済や、医療費がすぐに必要で困っている人は、買取を選択することをおすすめします。

築年数が経っている

仲介で築年数が経っている古い物件は、売れ残ることが多いです。

特に、1981年前の旧耐震基準の物件は、地震が来たときに危険なため、耐震工事をする必要があります。

	新耐震基準	旧耐震基準
震度5強	ひび割れ程度	倒壊しない
震度6〜7	倒壊しない	規定なし

工事費用は高額になるので、仲介で売り出すには手間とお金がかかるというもの。

そのため、不動産会社に買取して貰うのが得策と言えます。

1981年前のリフォームされていない物件は、悩まずに買取をして貰うのが良いです。

取り壊して更地にしたい

空き家をしばらく放置していたため、取り壊して更地で売ろうと考える人もいるでしょう。

更地で売った方が高く売れるというもの。

ところが、解体費は高額になります。およその目安はこちらです。

建物種類	坪単価	30坪	50坪
木造	3〜5万円	90〜150万円	150〜250万円
鉄骨造	4〜6万円	120〜180万円	200〜300万円
RC造（コンクリート）	6〜万円	180〜240万円	300〜400万円

100万円を超えることがほとんどなので、費用を準備するのが困難な場合は、買取を利用すると良いです。

買取なら自分で解体をする必要もないので、おすすめです。

事故物件

部屋の中で殺人や自殺などがあった場合は、特殊な改修工事を行います。

事故物件を綺麗な状態に回復できたとしても、告知をしなくてはいけないので、買い手が見つかりにくいです。

その時は、仲介で売ろうとするより、買取で売却した方が良いでしょう。

事故物件専門の業者もあるので、売りやすくなります。

ゴミが溜まって掃除が困難な物件

沢山のゴミが溜まって、ゴミ屋敷状態になっている物件でも、不動産会社は買取をしてくれます。

ゴミを処理する際、業者に頼むと費用がかかり、高い場合は100万円を超えることも。

ゴミを処理できても、物件の劣化がひどい場合は、改修工事費用がかかってきます。

買取は、ひどい状態の物件でも買い取ってくれるので、最初から不動産会社へ相談すると良いでしょう。

買取の注意点

仲介で売るより色々な事情がある場合、買取はとてもメリットになります。

気をつけるポイントが2つあるので、見ていきましょう。

郊外など需要が少ない地域は買取できないこともある

不動産会社は、どんな物件でも買い取ってくれる訳ではありません。

会社としては再販することが目的で買取をしているので、需要が少ない地域は買取してくれないこともあります。

基本的に、郊外は人口も少ないことから、購入希望者がなかなか見つかりにくいです。

よって、不動産会社にリスクになるような物件は、買取が困難と言えます。

諸費用がかかる

不動産会社に物件を売る際には、仲介手数料は発生しませんが、諸費用はかかってきます。

主にこちらです。

• 印紙代
• ローンの手数料
• 抵当権を外す費用
• 税金　等

印紙代は、契約金額によって金額が異なるので確認しておきましょう。

平成4年3月31日までは軽減措置が施行されています。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用元：国税庁　不動産譲渡、建設工事の請負に関する契約に係る印紙税の軽減措置 

抵当権を外すときの費用は、物件の値段によって異なりますが約5万円くらいです。

ローンの手数料は銀行によって決まっているので、問い合わせておきます。

物件を売るのが決定したら、すぐに銀行に連絡しておくのが良いでしょう。

また、物件を売ったときに利益が出たら、譲渡所得になりそこに税金がかかってきます。

大体の場合は、3,000万円の控除が適用されるので、所得が出ても控除によって税金がゼロ円になります。

控除を使うには申告する必要があるので、物件を売った次の年には確定申告を必ず行うようにしてください。

よくある質問

買取を申し込む前に、よくある質問があるので、事前に解決しておきましょう。

仲介で売れにくいなら買取を選ぶべき?

仲介で売却活動しても1年近く売れないような場合は、買取を検討してみるのが良いです。

ただし、買取で売ると仲介で売る価格の70%になってしまうことは覚悟します。

仲介で売れる方が得なので、買取の前に見直すポイントを紹介します。

• 広告のデザイン性
• 囲い込みされていないか

売却活動を業者任せにしてしまうと、広告が魅力的なのかどうか、気づかないでそのまま時間が過ぎていることがあります。

特に、写真は重要な宣伝になるので、綺麗に撮れているか確かめた方が良いです。

購入希望者を集めるために、広告を見直しておきましょう。

また、不動産会社に囲い込みされていないか、確認した方が良いです。

囲い込みとは、売り手と買い手の2人から仲介手数料を貰うために、他に買い手が現れても不動産会社が勝手に断ってしまうことを言います。

仲介の会社からではなく、他から全く購入希望者が現れないなら、囲い込みされている可能性があります。

不信感を感じたら、他の不動産会社に仲介を依頼した方が良いです。

価格交渉は可能?

あまりにも買取価格が安いなど納得いかないようなことがあったら、交渉してみましょう。

その時は、自分でしっかり相場を調査してからです。

売るタイミングによっても価格は違ってくるので、色々調べてから交渉に挑んでください。

しかし、買取は安い価格で売却することになってしまうので、高く売りたいなら仲介を選択しましょう。

買取前に不具合を直すべき?

不具合は査定に反映されますが、基本的にそのままの状態で買い取って貰います。

結局、改修工事をするにしても、お金と時間がかかってしまうので、不動産会社にそのままの状態で引き取って貰う方が効率的です。

よって、売り手は修繕をしなくても問題ありません。

隣の土地と境界が曖昧でも売れる?

隣の土地と境界がはっきりしていないと、物件を売却できません。

一般的に境界が曖昧な場合は、取引ができないです。

ただし、境界が曖昧でも隣の人とトラブルがないようなら、買取してくれることもあります。

今後、境界をはっきりさせることが前提となりますが、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。

相続した家が親名義でも買取はできる?

物件の登記上、名義が親なら買取はできません。

登記の手続きをして、相続人を自分にすると物件は売却できます。

ローンの残債があっても買取できる?

ローンがまだ残っていても、買取はできます。

ただし、買い取って貰った金額で、ローンが完済できるなら可能です。

完済できないようなら、自己資金で充当しなくてはいけません。

まとめ

買取相場は、仲介で売却する価格の70%前後です。

よって、仲介で売るより安い価格で売却することになってしまいますが、買取にはそれ以上のメリットが多くあります。

買取は不動産会社が直接買い取ってくれるので、仲介手数料はかかりません。

また、早く取引ができるので、すぐ現金化できます。

築年数が古くてリフォーム代がかかるような物件も、そのまま買い取ってくれます。

自分の物件が買取に適しているなら、迷わず不動産会社に買い取って貰った方が効率良いです。

なるべく高価買取をするなら、新生活が始まる辺りの繁忙期に申し込みましょう。

最もおすすめなのは、買取保証制度を取り入れている会社に依頼して、最初は仲介で売ってみることです。

仲介と違い買取の場合は、買い手が不動産会社になるので、信頼できる会社かどうかじっくり選んで決めるようにしてください。

会社次第で買取価格は大きく変わってくるものです。