在留外国人は年々増加しており、法務省の「在留外国人統計」によると、2019年6月時点で、282万9,416人にのぼるとしています。日本の労働力不足は深刻な問題となっており、この課題を解決させるためにも、外国人の人たちを今後も日本に呼び込む必要があり、年々、在留外国人の方は増加しています。
そのため、外国人の方が、不動産を購入するケースも出始めており、売却先の顧客の１人として、検討してみても良いかしれません。
しかし、日本人に売却するケースと相違点がいくつかあるので、この点について今回は解説させていただきます。売却先が増えれば、それだけ自分にとっても顧客にとっても良い売買取引が可能となると言えるので、ぜひ売却先の候補として、外国人の方も検討してみることをおすすめ致します。
目次
法務省による在留外国人の統計数と主な国別による人数について
法務省による在留外国人の統計数を、まずはみてみましょう。2020年6月末の在留外国人の総数は、288万5,904人となっており、中でもアジア人の数が242万4,534人となっており、大半を占めていることが分かります。
さらに、このアジア人の内訳をみてみますと、中国人が78万6,830人となっており、第１位、韓国が43万5,459人で第２位、ベトナムが42万415人で第３位となっています。このことから、経済成長著しい中国人の方たちが、最も日本に在留し始めている傾向が伺えますね。一方で北米からは、7万3,585人、ヨーロッパからは7万8,990人とアジアと比べるとその数は少ないですが、着実に在留している方はいると言えますね。
このことから、不動産売却の際に、外国人を買主として探す場合は、アジア人、特に中国人の可能性が高いと言えそうです。
経済成長した中国ですが、政治体制が特異なこともあり、民主主義の国で、近場の先進国である日本にも中間層の移住が多くなっていると考えられ、日本から見ると、富裕層となりますので、双方Win-Winの良好な売買取引を行うことも可能であると言えます。
外国人に売却をする不動産は年々増加している傾向にある
日本に移り住む外国人の数の増加によって、外国人が不動産屋に訪れることも多く見られるようになっています。
多くが賃貸マンション目的で不動産屋に来店するなか、持ち家の購入を目的で来店する外国人も少なくありません。
ほとんどの不動産会社が外国人に向けた不動産売却マニュアルを作っておらず、外国人との売却をしていない不動産も多いあります。
しかし今後、より日本を訪れる外国人の数が増て、外国人との不動産売却の取引が一層一般的になると、外国人に対応できずにいる業者はどんどん淘汰されていくでしょう。
外国人に対して不動産を売却する方法を知っておけば、今まで隠れていたニーズの発掘にも繋がる可能性もあるので、メリットは大きいと言えます。
不動産会社ももちろん、個人が不動産を売却をする場合にも、外国人が買主の可能性を考慮して、販売の仕方を意識しておく必要がありますね。
このことを踏まえた上で、外国人との不動産売買の際にまず抑えておくべきポイントについて、みてみましょう。
外国人に不動産を売却する際にまず抑えておくべき点と売買のポイント
外国人の住民基本台帳適用対象者か確認する
まず、外国人の方に不動産を売却する場合、外国人の方の属性を確認することが重要となります。後述する住民票などの公的書類の準備の際に、住民基本台帳適用対象者かどうかで、手続きが違ってきますので、要確認事項となります。
- 中長期在留者
- 特別永住者
- 一時庇護許可者又は、仮滞在許可者
- 出生による経過滞在者又は、国籍損失による経過滞在者
➀の中長期在留者や、➁の特別永住者の方などは、市区町村に住所を有しているため、住民票や印鑑証明書を比較的早く準備することが出来ます。そのため、売買契約時にスムーズに必要書類も準備することができると言えますので、まずは、売却しようと思っている外国人の方が、➀と➁に該当するかどうかを事前に確認することをおすすめ致します。本格的な売買交渉前に確認しておいた方が無難と言えるでしょう。
また、中長期在留者以外の方の場合、不動産売却時に住民票と、印鑑証明書の代わりに用意する書類が必要となります。これは、海外に在住している人が、日本国内に所有している不動産を売却する際にも、必要となりますのでご注意下さい。
中長期在留者
中長期在留者とは
短期間の滞在(観光含む)や外交といった事情の外、3か月以上日本に住んでいる人のことです。
ほとんどが結婚や仕事などのために日本に訪れた外国人のことで、彼らは在留カードを持つ義務があります。
不動産売却の場合には、中長期在留者等となり、特別永住者や一時庇護許可者も含まれています。
中長期在留者等以外の外国人
中長期在留者等以外の外国人とは
日本に在住している理由が政治的な目的である人や、3か月以内の短期の滞在者を示しています。
以下のようなタイプに分けられます。
- 特別永住者
「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」によって定められている資格を保有する外国人 - 一時庇護許可者
船舶などに乗船している外国人が、難民の可能性があった場合などのケースに該当したときに一時庇護の目的のため、上陸の許可を受けた外国人 - 仮滞在許可者
不法の滞在者が難民認定の申請を行ったとき、一定の必要な要件を満たしたときに仮に我が国に滞在することを許可された外国人
彼らには住民票を取得することができないため、本国が発行している証明書類の提出になります。
政治的な理由(外交官など)で訪日した場合は、居住施設は用意されますし、観光を理由に宿泊するのであれば、不動産を購入するというパターンは殆どないでしょう。
また、海外在住者は住民票を所有していないので、「中長期在留者以外」と同様に海外の証明書類が必須となります。
住民票の発行と同様に、印鑑登録が出来るのは、住民基本台帳制度の適用対象者のみとなっています。
では、まずこの外国人の属性を抑えた上で、不動産売買のポイントについてみてみましょう。
日本国内において外国人との不動産売買のポイント
外国人が日本国内において、不動産の売買契約をする場合は、適用法律は日本国の法律である、宅地建物取引業法が適用されます。
そのため、売買契約書類作成や、重要事項説明書の作成などは、日本国の法律である宅地建物取引業法に沿った書類作成が求められます。
また、契約の相手方が外国人の場合、全く日本語分からないケースも考慮した対応が必要となります。
全く日本語分からない場合、契約は有効に効力を発揮しないので、その場合は、相手方の外国人の国の言語に翻訳したものを使用し、その国の言語で証明する必要があります。
このため、外国人の不動産売買については、以下のポイントに注意するべきだと言えるでしょう。
- 国内法である宅地建物取引業法についてのある程度の理解と必要書類の作成
- 相手方の国の言語を使用して対応する必要があること
- 通訳を通して契約した場合についての対応
- 住宅に関する納税義務
このように、外国人を契約当事者とする不動産売買契約については、多面的な配慮が必要であり、あらゆる場面で日本人の時とは異なることを認識した上で、慎重に進めることが重要となっていきます。
特に先述の通り、現在では中国人の在留外国人数が多くなってきており、英語の他、中国語での対応も場合によっては必要となってきます。そのため、多言語で対応できる環境を事前に把握しておいても良いと言えますね。
この点を抑えた上で、実際に外国人の方に不動産を売却する場合の注意点をみてみましょう。
外国人に不動産を売却する場合の流れと注意点を5つにまとめました
では、外国人に不動産を売却する場合の流れと注意点について、具体的にみてみましょう。
- 本人確認はどうするか？
- ローンは使用できるか？
- 登記の申請などの必要書類について
- 売却後の税金について
- その他注意点
主にこれらの注意点がありますので、１つ１つみていきましょう。
1.本人確認(身分証明)はどの様に行うべきか？
まず、本人確認についてですが、主に以下の２つの本人確認が必要となっています。
- 外国人登録証明書
- パスポート
外国人登録証明書は、全国の市区町村で発行されているので、もし携帯していない場合は、速やかに発行してもらいましょう。また、パスポートは本国、又は大使館で発行されるので、こちらが発行されているかどうか確認しましょう。
もし、外国人登録証明書の発行がされていなかったり、パスポートの発行がされていなかったりした場合。
2.銀行や信金などで住宅ローンは組めるか？
住宅ローンの適用条件とは？
外国人の方に、住宅ローンを組んでもらうことは原則、出来ないこととされています。そのため、基本的には即時取引、即ち現金決済のみ可能となっています。
しかし、住宅ローンを組むには、以下の要件を満たしていれば、例外的に認められることとされています。
- 永住許可を有すること
- 永住許可がない人は、日本国籍(帰化している場合)か、永住許可を有している配偶者が連帯保証人になっていること
他にも連続した就業に２年以上、前年度年収が300万円以上の正社員、非正社員であることなどの条件が含まれていますので、注意しましょう。
また、購入を検討している外国人の方が、➀と➁に該当しない場合で、これらの許可や帰化をしてもらってから、売買取引を行うことを検討しようとしている場合は、後述のように、相応に期間が必要となるので、ご注意下さい。
ローンの適用要件である永住許可と帰化について
永住許可
原則、長期間に渡り、引き続き10年以上日本に在留していること。
この期間の内、就労資格又は、居住資格をもって、引き続き5年以上在留していること。
帰化
引き続き、5年以上、日本に住所を有すること。
20歳以上で行為能力者。
素行が善良。
経済的に安定した生活をしていること。
原則、日本語の読み書き、会話能力があること。
となっており、いずれにしても資格要件を満たすには、長期間の在留日数が必要となっています。
ちなみに、永住許可と帰化の違いは、永住許可が元の国籍を保持したまま、日本に在留することが前提であるのに対し、帰化に関しては、申請者が自分の持っている国籍を離脱して、日本の国籍を取得していることとなっています
そのため、帰化の方が海外の在留資格を保持しない分、条件は緩和されていると言えます。
しかしながら、日本の不動産を購入しようと検討している外国人の方の場合、ある程度日本での就業経験や、資産がある方だと想定できるので、ローンの適用要件に該当する永住許可者か帰化した外国人である可能性が高いと言えます。
そのため、物件の紹介時やその前の段階で、ローンを適用することができるかどうか、つまり、永住許可者か帰化しているかどうかは、事前に確認しておいた方が、よりスムーズな売買取引を行えると言えます。
永住許可と帰化に該当しない場合で、ローンを適用したい場合
外国人の方が、日本の不動産を購入する際に、日本の金融機関の住宅ローンを利用できるかどうかですが、先述の通り、原則、永住許可か帰化に該当しない外国人の方の場合、ローン審査の適用外となっていますが、例外的に資金を借りられるケースがあります。
例えば、
- 配偶者が日本国籍を持っている
- 頭金として、物件価格の20％以上を用意できている
- ５年以上日本に住んでいる
などで、永住権を持っていなくても、永住権の取得を目指していたり、日本に住んでいて、日本語で契約内容を理解できれば、利用が可能であったりするなど、条件は様々となっています。
そのため、永住権がない場合も、住宅ローンの利用ができないかどうか、金融機関に相談してみましょう。
注意していただきたいのは、仮に永住権がない場合でローンを適用することができた場合は、金利が高めに設定されているケースが多く、変動金利か固定金利か金利のタイプが選べないケースがあります。このため、例えば、配偶者が日本国籍を持っていて、安定した収入を得ている場合、配偶者の名義で不動産を購入し、住宅ローンを利用することが選択肢となります。
このように、永住許可や帰化に該当しない場合でも、ローンの適用は可能なケースもあるので、金融機関に相談してみてもよいかもしれません。
3.不動産登記の申請など必要書類について
登記とは？
まず、登記とは何でしょうか？
登記とは、権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度のことで、商業登記や法人登記、船舶登記など、様々な種類があります。
不動産登記とは？
登記の概要を抑えた上で、今度は不動産登記について、みてみましょう。不動産登記とは、入手した土地や建物が誰のものなのかをはっきりさせるために行われています。
不動産登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿に、「どこにあるのか、どのような不動産なのか」から、「所有者は誰なのか」、「どの金融機関から、どれくらいお金を借りているのか」といいた重要情報が記録されています。
こうした情報は一般に公開されていて、手数料を支払えば、誰でも閲覧出来、登記内容が記載された登記簿謄本（登記事項証明書）の交付を受けることも出来ます。
このため、不動産を取得した時に、所有権が自分に移ったことを示すために、「所有権」の移転登記をします。この所有権の移転が登記によって行われないと、第三者に所有権を主張できないので、非常に重要な手続きとなっています。このため、不動産売買と同じタイミングで行うことが望ましいと言えるでしょう。
自分でこの手続き書類を作成するのは、難しく、一般的には司法書士に委託して、書類を作成してもらいます。売買取引の所有権移転登記についての料金は、45,000円程度～65,000万円程度となっており、保存では、2万円～3万円、住所・氏名の変更登記では、約12,000円程度となっています。決して高額というわけではないので、売買契約が完了する前に、こちらの登記書類の作成手続きも、同時進行して、契約完了と同じタイミングで、法律上の所有権の移転に関しても、契約後のトラブルを回避するためにも、完了させておくのがベストと言えますね。
登記申請と名義変更
外国人が買主の場合、通常登記の申請手続きを代理人（司法書士）に委託することになります。その場合、署名や捺印は必要がありません。（不動産登記法規則第47条第1号）
しかし、登記原因証明書情報には、署名捺印が必要となるので、結果として、認印の用意は必要となります。
また、不動産登記の際は、名義変更が必要で、法務局に関係書類を提出することが必要となります。名義変更は、対象不動産の所有権の移転を意味しており、名義変更をする場合は、登録免許税の支払いが必要となります。必要書類は後述しますが、これら不動産登記申請の名義変更をすることで、売却した不動産の所有権の移転が完了しますので、重要な法的行為と言えますね。
住民票の代替書類と取得方法について
買主が用意する住民票には、先述の➀に該当する中長期在留者の方以外の場合、外国人登録原票記載事項証明書をもって、これに代えることができます。図表にすると以下のようになっています。
住民票の代替書類と取得方法は、以下のようになっています。
| 住民登録証明書 | 自国の官公署で発行してもらう |
| その国の公証人の認証のある住所に関する宣誓証明書 | あらかじめ私着証書を作成し、自国の公証人に認証してもらうこと |
| 在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書 | あらかじめ私着証書を作成し、当該大使館領事部に認証してもらうこと |
印鑑証明書の代替書類と取得方法について
次に印鑑証明書の代替書類と取得方法について、みてみましょう。
印鑑については、外国人の内、欧米人は一般的に「サイン」ですが、アジア諸国の中国や韓国では、日本に居住している限り、印鑑登録を行えますので、その場合は、印鑑証明書付の実印を使用してもらった方が、良いでしょう。
| サイン証明書 | 自国の在日大使館又は、日本の官憲に発行してもらうこと |
| 登記委任状 | 自国の在日大使館に登記委任状を提出して認証してもらうこと |
では、これらの不動産売買で必要となる書類を整備した上で、売却時にかかる税金についてみてみましょう。
4.不動産売却後の税金や諸費用について
日本国内にある不動産を売却した場合、相手方が外国籍であったとしても、日本に税金を納める必要があります。納める税金は、以下のようになっています。
| ➀譲渡所得税 | 不動産売却に係る所得税や住民税のこと |
| ➁印紙税 | 契約書や領収書などの文書を作成した場合に、その文書に課税される税金のこと |
| ➂登録免許税 | 登記を受けることに対して、課税される税金のこと |
➀の譲渡所得税は、所有している土地・建物・株式・貴金属などを売却して得た利益である譲渡所得に係る税金を意味しています。
この譲渡所得税には、所得税や住民税が係るので、これらを総称して、譲渡所得税ということもあります。そのため、この譲渡所得税の正式名称は、「所得税」と「住民税」となっており、不動産売却時に利益が出ると、所得税や住民税を総計した税金である譲渡所得税がかかります。
➁の印紙税は、経済取引に伴って、契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づき、その文書に課税される税金です。この印紙税は、課税物件表に該当しており、「非課税文書」に該当しない文書（課税文書）に課税されることになります。印紙税の納税義務は、課税文書を作成した時に成立し、納税義務者は課税文書の作成者となります。
この課税物件表は、20種類の文書が掲げられており、実務上重要性が高い文書となっており、特に以下の４つの文書が重要となっています。
- 不動産譲渡の契約書
- 請負に係る契約書
- 継続的取引の基本となる契約書
- 金銭又は有価証券の受取書
この中でも、➀の不動産譲渡等の契約書の項目の中に、不動産売買契約書の項目も含まれており、記載された契約金額に基づき、200円～60万円（不動産の譲渡契約については、軽減措置があります。）の印紙税が課税されます。なお、契約金額が1万円未満のものは、非課税となっています。以下に印紙税の一覧表を掲載させていただきますので、ご確認下さい。
| 売却金額 | 印紙税の料金（本則税率） |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200円 |
| 10万円を超え、50万円以下のもの | 400円 |
| 50万円を超え、100万円以下のもの | 1,000円 |
| 100万円を超え、500万円以上のもの | 2,000円 |
| 500万円を超え、1,000万円未満のもの | 10,000円 |
| 1,000万円を超え、5,000万円未満のもの | 20,000円 |
| 5,000万円を超え、1億円未満のもの | 60,000円 |
| 1億円を超え、5億円以下のもの | 100,000円 |
売却金額が高くなるほど、印紙税も高くなっているので、不動産売買契約時にどれくらいの印紙税となるのか、事前に算定しておき、支払いに滞らないように注意しましょう。
➂の登録免許税は、売買時の所有権移転登記に必要な登録売買、相続、贈与、抵当権抹消など、登記の種類によって、費用が異なります。土地は、評価額の1.5%、建物は評価額の2%ですが、一定の条件を満たすと、住宅用の家具は0.3%などの軽減税率もあるので、確認しておくべき事項となっています。
売主側は、売却金額から源泉徴収される可能性があることも、併せて覚えておきましょう。
ちなみに、税金を納めない場合で悪質なケースは、税法の違反に当たるため、滞納金の増額などのペナルティが発生します。そのため、これらの不動産売却で発生する税金は余念なく対応するようにしましょう。
大体の目安として、諸費用の目安は売却金額の8％、新築マンションは3~7%、中古物件は6~8%となっていますので、こちらの資金も把握しておくと良いと言えます。
5.その他外国人と不動産取引する際の注意点
海外送金の注意点について
日本に在住していない外国人の場合、日本の金融機関の口座を持っていないケースがほとんどですので、売買代金の送金で問題が生じます。通常の流れだと、預金決済と同じタイミングで、鍵の引き渡しと所有権移転登記の手続きが実行されます。しかし、海外送金をする場合には、決済日と同日に、以下の点のどちらかを実行しておくと良いでしょう。
不動産仲介業者の口座を使用する
ポイントとしては、信頼できる会社で、送金依頼明細書を発行してもらい、着金を確認するため、送金した銀行から届いた外国為替証書を受け取るようにしましょう。
売買代金を小切手で支払う方法
不動産売買では、金融機関に現金と手数料を支払うと、金融機関が支払い人となって、発行される預金小切手が用いられることがあります。
こちらは、手間がかかるため、最近ではあまり使われていませんが、１つの海外送金の方法として把握しておいて良いと言えますね。
外国人・外国籍の方が不動産一括査定サイトを利用した場合について
そもそも不動産一括査定サイトとは？
近年はITツールの発達により、不動産の相場情報も以前よりも遥かに容易に情報を得ることができる世の中となっています。このため、不動産の一括査定サイトを利用することが出来れば、不動産の売却価格の相場をこれまでより容易に把握することができます。マンションの売却先を良い条件で見つけるためにも、有効に不動産一括査定サイトを活用していきたいところですね。下記に不動産一括サイトの一覧を掲載致しますので、ご確認下さい。
数ある不動産一括査定サイトを利用する場合の見極め方
近年はITツールの発達により、不動産の相場情報も以前よりも遥かに容易に情報を得ることができる世の中となっています。このため、不動産の一括査定サイトを利用することが出来れば、不動産の売却価格の相場をこれまでより容易に把握することができます。
マンションの売却先を良い条件で見つけるためにも、有効に不動産一括査定サイトを活用していきたいところですね。
不動産一括査定サイトの見極め方としては、主に以下の点がポイントとなっています。
- 対象エリア
- 提携会社数
- 同時依頼数
このように、対象エリアの区域が広ければ広い程、より多くの相場情報を得ることができます。
さらに、提携会社数や同時依頼数が多ければ、その分、良い条件で売買契約を行える確率が上がります。現在は数多くの不動産一括査定サイトがあります。そのため、見極めとしてこれらのポイントを把握して、有効な不動産売却を行えるようにしていきましょう。
また、口コミよりも公式サイトが掲載している口コミを見るようにしましょう。
つまり、信用性が高い情報から、まずはサイトの基本情報を収集し、その後に実際にサイトを活用する方が、より信用性が高い情報から査定情報を得ることができ、無駄を省くことにも繋がります。
外国人・外国籍の方が不動産一括査定サイトを利用する流れとは？
不動産査定一括サイトの流れについて、みてみましょう。冒頭でも解説致しましたが条件を満たしていれば、外国人・外国籍の方でも日本人と利用方法は変わらずに主な流れは以下のようになっています。
- 机上査定を依頼する
- 査定額の根拠や対応の良さをみて2～3社に絞り込む
- 選んだ2～3社に訪問査定を依頼する
実際に不動産一括査定サイトを活用すると、査定結果が複数社から届き、各社がバラバラの結果を出してきたら、どれを目安にすればよいかわからなくなる可能性があります。
そのため、気になる査定額を出してきた不動産会社があれば、直接問い合わせしてみましょう。
このように、流れとしては、複数社の査定額を比較・検討し、良い条件の査定額を把握し、その詳細について、より詳しく知る為に、直接不動産会社に問い合わせすることが、重要となっています。
また実際は、査定額より、「対応力」を重視して選ぶほうが無難な選択となることにも留意していただければと思います。
不動産一括査定サイトを使う上でのメリット
不動産一括査定サイトのメリット
インターネットを使って、査定依頼を一括で出せることです。
査定結果もメールなどで受け取れるので、複数社の査定結果を手軽に比較・検討することが出来ます。また、ほとんどの査定が無料となっており、コストをかけずに、相場情報を得ることができます。
不動産の売買には、巨額の資金が動きますので、売主側も費用を少しでも抑えて、契約できるようにすることが重要となっています。
不動産査定一括サイトを使う上でのデメリット
デメリットとしては
電話やメールでの勧誘が多い点が挙げられます。
一方で、もう少し査定結果の内容を知りたい場合など、より詳しく知りたい場合であれば、相手先から連絡がくるので、こちらから連絡する手間が省けます。
そのため、場合によっては、手間が省けるとも言えるので、自分が活用したいと思っているサイトからの、電話やメールは確認しておくようにしておくと、活用し易いと言えますね。
まとめ
外国人の不動産を売却する際は、永住許可や帰化していない場合は、手続きが日本人の場合に比べると煩雑で手間と時間がかかる点に留意して取り組んでみることが肝要となっています。
しかし、先述のように、在留外国人の方は、特にアジアからの流入が多くなってきており、中国人を始め、日本人からみて富裕層にあたる人材が日本に定住している実態があることは事実だと言えます。
そのため、当然資産ももっていると言えるので、不動産を購入したいと思っている外国人は多数いると考えられ、大きな売却チャンスとなっています。
そのため、まずは外国人の方の属性を把握して、買主にとってもスムーズに買取ができるようになる売買契約の流れを作ることができれば、より良い条件で売買取引ができるものと言えそうです。
しかし、未だ、需要はありつつも、供給体制が整備されていない状態ともいえるので、まずは不動産査定一括サイトから情報を得てみて、買主を探すことも１つの手となっています。
有効な売買取引を実現し、双方納得行く不動産売却を行っていきましょう。
はい！
