抵当権抹消手続きを自分でする方法と場所！押さえるべき注意点・必要書類

不動産を購入して住宅ローンを組む際に、抵当権という言葉を耳にするかと思います。
不動産の所有者にとって重要な意味を持つ言葉です。

抵当権についてきちんと理解し、正しく抹消手続きを行わなければ、住宅ローンの支払い滞納時や不動産売却において大きなトラブルに繋がります。

この記事では、抵当権を抹消するための手順についてを紹介しつつ、必要書類や費用についても詳しく解説していきます。

申請に失敗しないための注意点も掲載しているので、気になるポイントをしっかり押さえていきましょう。

抵当権について

そもそも抵当権とは、一体どのようなものでしょうか？
不動産購入時に耳にしていても、内容を忘れてしまった方はいるでしょう。
まずは抵当権自体について、具体的な内容を説明します。

抵当権とは何のこと？

不動産の購入時等、金融機関からお金を借り入れる際、ローン返済できなかった場合に備え、自分の資産を担保に入れることがあります。

こうして不動産等の担保を押さえ、万が一の際に差し押さえる権利を抵当権と言います。
抵当権は購入した物件の引き渡し日より発生し、返済が完了するまでは消えません。

抵当権が付けられた資産については、不動産登記簿で確認することが可能です。
あくまでもローンを組む際の担保のため、住宅ローンを組まない場合は抵当権が付くことはありません。

支払いを滞納するとどうなる？

住宅ローンの支払いを滞納すると、抵当権により住宅が競売にかけられる恐れがあります。
督促状を無視して滞納すると、次に催促書が届き、最終的には期限の利益喪失を通知する書類が届きます。

3カ月から6カ月の滞納が続き、期限の利益を喪失した時点で、住宅ローンの分割払いは不可能となり、残るは一括返済のみです。

一括返済ができない場合、銀行または保証会社による裁判所への申し立てがあり、抵当権にある住宅が競売にかけられます。

こうなると競売は強制的に行われ、所定の日までに家を出なければいけません。
また、競売によって得られた金額でローン残額を完全に打ち消せない場合、差額分の残債は引き続き支払う必要があることに注意が必要です。

抵当権の抹消手続き

不動産を売却する際には、抵当権を抹消するのが一般的です。
ローンの完済とともに自動的に抹消されるわけではなく、所定の手続きを経ることで抹消できます。

抵当権の抹消手続きが完了すると、不動産登記簿から抵当権についての記載がなくなります。
この際、必要な書類や費用などがありますが、それらの詳細は後述をご参照ください。

また、不動産売却の時以外にも、以下のような場合に抵当権の抹消が求められます。

• 新たな融資を受ける場合
• 不動産相続を行う場合

抵当権が抹消されていなければ、融資の審査が厳しくなり、ローンが組めない恐れがあります。
多くの局面で不利になってしまうので、抹消できるのであれば必ず抹消しておきましょう。

抵当物件の売却

抵当権が付いた物件は、抵当物件と呼ばれます。
不動産売却時は抵当権を抹消するのが一般的と言いましたが、抵当物件であっても売却は一応可能です。

一応というのは、買主側にメリットがないため、売却が成立しにくいという意味です。
残債がなくとも、抵当権の付いた物件は住宅ローンの審査に通りにくくなります。

さらに、ローンの支払いが終わっていない物件の場合、購入後に抵当権を使って強制的に競売にかけられるリスクがあります。

このような理由から、抵当物件の売却は非常に難しいので、物件を売却したいのであれば、原則として抵当権の抹消は避けられません。

任意売却について

不動産売却時に住宅ローンの支払いが残っていれば、残債分を売却益で補うことになります。
ただし、売却額がローン残額を下回る場合、基本的には自己資産で差額分を補わなければいけません。

ローンが完全に返済できない限りは抵当物件となり、売却が難しいためです。
このような状況で覚えておきたい方法として、任意売却と呼ばれるものがあります。

任意売却は通常の不動産売却と異なり、抵当権を持つ金融機関の承認が必要で、売却額を決めるのも金融機関です。

競売よりも多額の債権回収が見込めるため、金融機関にとってもメリットとなり、ローンの返済が残った状態でも不動産を売却できます。

また、ローンの支払いを滞納して不動産を競売にかけられそうになった際も、任意売却で競売を回避できる可能性があります。
いざという時の手段として、頭に入れておくとよいでしょう。

根抵当権について

上記で説明した抵当権の他に、根抵当権と呼ばれるものがあります。
不動産を担保にする点は抵当権と同じですが、決められた上限額の範囲内で何度でもお金を借りられるのが特徴です。

その性質上、借金を全て返済し終えたとしても、根抵当権所有者と不動産所有者間での合意がなければ抹消できません。

基本的には法人への融資時に設定されますが、シニア向けのリバースモーゲージにも根抵当権が設定されることがあります。

リバースモーゲージでは不動産を担保に必要な度お金を借りるため、根抵当権の設定が適しているのです。

ただし法人の場合と異なり、リバースモーゲージでは利用者が死亡することにより、根抵当権の抹消が可能になります。

根抵当権が法人以外の不動産に設定されることは珍しいですが、抹消手続きの手順が通常とは異なるため注意しましょう。

抵当権抹消の手順

抵当権の基本知識を押さえたところで、抵当権抹消の手続きについて見ていきましょう。
プロの司法書士に依頼することもできますが、自分で行う方法をメインにご紹介します。

抹消全体の流れ

抵当権抹消の大まかな流れは、以下のようになります。

1. 登記申請書を取得する
2. 法務局で申請相談を行う
3. 金融機関から必要書類をもらう
4. 指示に従い提出書類を準備する
5. 書類を法務局に提出すれば申請完了

それぞれの項目について、内容を見ていきましょう。

申請書類の取得

始めに行うことは、登記申請書の取得です。
取得方法は法務局で直接もらうか、法務局のホームページからダウンロードするかの2通りがあります。
どちらの方法でも構わないので、抹消のための申請書類を手に入れましょう。

法務局で相談する

登記申請書を取得したら、法務局で申請の相談を行います。
申請書を法務局でもらう場合は、相談の際に合わせて受け取れば問題ありません。

申請の方法は法務局によって少々異なる場合があるため、管轄法務局のやり方を聞いておくのが確実です。
どの法務局が自分の地域を管轄しているかは、法務局のホームページで確認できます。

金融機関か必要書類が送付される

住宅ローンを完済すると、抵当権の抹消に必要な書類が金融機関から送られます。
ローンを完済してから時間が経っている場合は、既に手元に届いているはずです。

抹消に必要な書類については別途後述しているので、書類の項目を御覧ください。
住宅ローンを完済しないと必要書類は送られてこないため、完済前の方は注意しましょう。

提出書類を準備する

登記申請書、金融機関から送付される書類が揃ったら、提出のための準備を進めましょう。
法務局のホームページを参考にしつつ、登記申請書に必要事項を記入していきます。

申請書は本来、抵当権を持つ金融機関と共同で作成しますが、金融機関の委任状を用いれば問題ありません。
申請がやり直しにならないよう、慎重に準備しましょう。

法務局への書類提出

必要事項を記入した登記申請書とその他書類の準備ができたら、法務局に書類を提出しましょう。
直接窓口で提出するのが確実ですが、郵送による提出も可能です。

正しく書類が準備できていれば、無事申請は完了となります。
申請から抵当権抹消の登記が終わるまでの日数は、一週間程度と言われています。
実際は登記所の混雑状況に左右されるため、あくまで目安の日数として見ておきましょう。

法務局に行かずとも申請は可能

上記の手順では書類の取得や相談等、法務局を訪れることを前提としていますが、法務局に行かずとも申請は可能です。

金融機関から送られてきた必要書類とダウンロードした登記申請書を用意し、郵送で提出すれば終了です。

ただし、管轄の法務局の申請方法をしっかりチェックしておかなければ、やり直しのリスクは高まります。

申請書類に不備があっても確認してもらえないので、心配であれば法務局を訪れるのが無難でしょう。

司法書士に依頼する場合

司法書士に抵当権の抹消を依頼する場合についても、簡単に説明しておきます。
司法書士に任せる部分が多いので、自分で行う場合に比べるとかなりシンプルです。

1. まずは、司法書士に相談
2. 必要書類を渡す
3. 登記完了後、書類を受け取る

大まかな流れは上記の通りで、自分で行う事としては必要書類の引き渡しがメインです。
金融機関から送付された書類をなくさずに保管し、司法書士の方に渡しましょう。

また、自分で申請する場合とは異なり、代理で申請してもらうための委任状が必要となります。

抵当権抹消のための必要書類

抵当権を抹消するためには、正しい書類を全て揃えて提出する必要があります。
申請の際に提出すべきする書類は以下の通りです。

書類名	取得方法
登記申請書	法務局で直接取得または法務局のホームページでダウンロード
登録免許用印紙帖用台紙	収入印紙を法務局等で購入し、用意した台紙に貼付して作成
登記識別情報・登記済証	ローンを完済すると、抵当権者の金融機関から送付される
抵当権解除証書	上に同じ
金融機関の委任状	上に同じ

各書類の詳しい内容や記入方法等について、詳しく見ていきましょう。

登記申請書

抵当権の抹消に欠かせない書類が、抵当権抹消の登記申請書です。
法務局で直接手に入れるか、法務局のホームページでフォーマットをダウンロードするかによって取得します。

フォーマットの状態では提出できず、法務局によって示された記載例に従って埋める必要があります。
登記申請書のフォーマットは以下の項目で構成されています。

• 登記の目的
• 原因
• 権利者
• 義務者
• 添付情報
• 申請日
• 申請人兼義務者代理人
• 登録免許税
• 不動産情報

登記の目的や添付情報等、ダウンロード時点で既に埋まっている項目もあります。
細かい項目に分かれているため、記載例と照らし合わせながら正確に記入しましょう。

何を記載すればいいかわからない時や、内容に不安がある場合は、法務局で不備の有無をチェックしてもらえます。

登録免許用印紙帖用台紙

登記申請書の中にある登録免許税の支払いには、印紙帖用台紙が必要です。
印紙貼用台紙に登録免許税の収入印紙を貼付し、登記申請書と併せて提出します。

台紙として使うものに特に決まりはありませんが、基本的にはA4サイズのコピー用紙等を用いるとよいでしょう。

台紙に貼付する収入印紙は、法務局や郵便局で手に入ります。
申請相談のため法務局を伺うならば、その際に購入するのが効率的です。

収入印紙と台紙は自分で用意しなければいけないため、登記申請書とセットで忘れずに準備しましょう。

登記識別情報・登記済証

登記識別情報または登記済証は、抵当権抹消の登記申請に必要な書類の1つです。
どちらも法務局によって発行される書類であり、売却する不動産に対する権利を証明します。

法務局ごとに時期の差はありますが、物件購入が平成17年以前ならば登記済証、それ以降は主に登記識別情報が発行されています。

発行された後、住宅ローンの残債がある間は抵当権者の金融機関が持っており、ローンを完済すると物件所有者に送られます。

抵当権解除証書

抵当権解除証書も、ローン完済後に抵当権者の金融機関から送付される書類です。
登記申請書にある登記原因を証明するための書類で、登記原因証明情報、抵当権放棄証書等、登記原因や銀行に応じて呼び名が異なります。

金融機関から書類が送られてきたら、どの書類が該当するのかをチェックしておきましょう。

金融機関の委任状

抵当権抹消の手続きは、原則として抵当権者と物件所有者が共同で行うことになっています。
その際、物件所有者のみでも手続きができるよう、抵当権者の委任状を交付するのが一般的です。

登記識別情報や抵当権解除証書と共に、金融機関の委任状が含まれることを確認しましょう。
委任状には空欄になった受任者の項目があるため、物件所有者の氏名や住所を記入する必要があります。

会社法人番号

書類ではありませんが、会社法人番号についても頭に入れておかなければいけません。
会社法人番号は、ローン完済後に送られてくる登記事項証明書や代表者事項証明書、委任状等で確認可能です。

平成27年の法改正以前は抵当権抹消に必要だった資格証明書の代わりとして、現在は会社法人番号を使用しています。法人番号が分からない場合は国税庁のホームページから検索してみましょう。

ただし、抵当権を持つ会社の代表者が変わっている場合は、登記事項証明書の添付が必要となることもあるため注意が必要です。

登記事項証明書には有効期限があるため、期限が切れると法務局で再発行を行う必要があります。
よくわからないのであれば、法務局に相談するとよいでしょう。

書類を紛失した場合

住宅ローン完済後に送られてくる書類はどれも大切なので、しっかりと保管しておくことが基本です。
しかし、万が一それらの書類を紛失してしまった場合には、どうすればよいのでしょうか？

送られてくる書類のうち、抵当権解除証書と委任状については、金融機関に再発行してもらうことが可能です。

しかし、登記識別情報・登記済証に関しては再発行ができず、事前通知と呼ばれる手続きが必要になります。

事前通知の手続きには、金融機関の印鑑証明書と実印付きの委任状が必要です。
通常の抵当権抹消登記に比べ面倒な手順が増えるため、登記識別情報の書類はなくさないように注意しましょう。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権を抹消するためには、どのような費用がかかるのでしょうか？
自分自身で抹消手続きを行う場合と、司法書士に依頼する場合それぞれについて、費用を見ていきましょう。

自分で抹消する場合

自分で手続きを行う場合にかかる費用について、以下の表を御覧ください。

登録免許税	1つの不動産につき1000円
事前調査費	登記内容を確認するために必要で、確認方法によって異なる
事後謄本取得費用	抵当権抹消の完了を確認するための費用
その他の費用	郵送費や交通費等の諸費用

それぞれの費用について、詳細を見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記申請を行うために必要な税金です。
不動産1つあたり1000円の登録免許税がかかります。

土地と建物は基本的に別々の抵当権が付いているので、一戸建ての場合は2000円の登録免許税がかかることに注意しましょう。

また、土地が複数に分筆されていれば、登録免許税も分けられた分だけかかります。
ただし、不動産の筆数にかかわらず、上限額は20,000円です。

登録免許用印紙帖用台紙に収入印紙を貼付し、登記申請の際に提出することで支払いが完了します。

事前調査費

抵当権を抹消する際は、所有している不動産の登記内容を確認することになります。
登記事項証明書は不動産購入時に受け取りますが、最新の登記内容を確認するため、新たに発行してもらうと安心です。

法務局で発行してもらえますが、手数料は発行形式によって異なります。
各形式の手数料は以下の通りです。

発行形式	手数料額
窓口での書面請求	600円
オンライン請求・送付	500円
オンライン請求・窓口交付	480円

出典：法務省 登記手数料について

また、登記内容の確認だけならば、登記情報をパソコンの画面上で確認できる登記情報提供サービスを利用しても問題ありません。

登記情報提供サービスで登記情報の全部事項を確認するための料金は、不動産1筆あたり334円です。

事後謄本取得費用

事後謄本取得費用は、抵当権抹消登記完了後、登記上からちゃんと抹消できているかどうかを確認するための費用です。

事前調査費と同じく、登記事項証明書の発行や登記情報提供サービスを利用して確認します。
絶対に必要な費用ではありませんが、数百円の出費で済むので、不安な方は確認しておくとよいでしょう。

その他の費用

上記以外にかかる費用として、提出書類の郵送費、法務局までの交通費等が挙げられます。
高額ではありませんが、雑費として計算に入れておくとよいでしょう。

他にも、金融機関から送付された書類を紛失した際等は、再発行の手数料がかかります。

司法書士に依頼する場合

次に、司法書士に依頼した際の費用について見ていきます。
かかる費用は、主に以下の通りです。

• 登録免許税
• 事前調査費
• 事後謄本取得費用
• 司法書士に支払う報酬

基本的に報酬以外は、自分で抹消登記を行う場合と変わりません。
司法書士への報酬額がほとんどそのまま金額差として反映されることがわかります。

報酬額の平均はどのくらい？

司法書士の報酬額は、依頼先や地域によって異なりますが、ある程度の相場は決まっています。
日本司法書士連合会が2018年に行ったアンケートによると、地区ごとの報酬平均額は以下の通りです。

地域区分	低額部分10パーセントの平均	全体平均額	高額部分10パーセントの平均
北海道地区	8,358円	15,532円	30,120円
東北地区	8,307円	13,863円	22,091円
関東地区	9,536円	15,613円	26,001円
中部地区	9,839円	16,638円	35,220円
近畿地区	9,933円	18,795円	32,444円
中国地区	9,471円	15,289円	26,682円
四国地区	9,917円	14,409円	21,562円
九州地区	9,737円	13,821円	22,676円

表の結果から、全体の平均は15,000円前後であることがわかります。
また、報酬額が低めのところでは10,000円弱、高めのところでは20,000円から35,000円となっています。

あくまで参考価格ではありますが、司法書士に依頼する際は頭の隅に置いておくとよいでしょう。

抵当権抹消手続きにおける注意点

抵当権抹消登記の全体的な流れや必要な書類、費用について押さえましたが、最後に手続きの注意点を見ていきましょう。

注意すべきポイントを理解しておけば、無用なトラブルを避けることができ、スムーズな手続きが行えます。

抵当権は早めの抹消を心がける

ローンの返済が終わり、金融機関から必要書類が送られてきた際、できるだけ早く抵当権を抹消するのが無難です。

抵当権の抹消自体に期限はありませんが、抹消を忘れたまま放置していると、売却時や相続時のトラブルになります。
放置すればするだけ書類を紛失するリスクも高まります。

また、代表者事項証明書が必要なケース等であれば、書類の有効期限があるため、再発行の手続きを行う手間も増えます。

抵当権を残しておくとデメリットしかないため、時間がある際に手早く抹消登記を行いましょう。

申請書類作成時の注意

抵当権抹消登記に必要な書類については前述しましたが、その際に注意したいポイントがあります。
必要書類をまとめる順番についてです。

各書類はランダムにまとめるわけではなく、重ねる順番が決まっています。
上から順に、以下のようにホチキス留めします。

1. 抵当権抹消登記申請書
2. 登録免許用印紙帖用台紙
3. 金融機関の委任状
4. 登記原因証明情報、抵当権解除証書等

これらを一つのグループとした後、登記識別情報・登記済証とまとめます。
順番が分からない時は無理にホチキス留めせず、法務局の窓口で相談しましょう。

提出書類の返却について

書類を提出する際は、原本還付についても知っておく必要があります。
原本還付とは、提出書類の原本を返却してもらう手続きです。

抵当権抹消登記の書類として原本を提出すると基本的には返却されませんが、書類の中には返却すべきものもあります。

たとえば、金融機関の代表者事項証明書の提出が必要なケースでは、金融機関から原本の返却を求められるのが普通です。

返却が必要な書類があれば、コピーを取って原本と共に提出しましょう。
抵当権抹消登記申請書と一緒にホチキス留めするのはコピーの方で、原本の書類は登記識別情報・登記済証と共にまとめます。

この際に誤って原本を申請書と綴じないよう注意しましょう。
ちなみに、登記済証は原本還付と関係なく返却されますが、登記識別情報の場合は返却されず、原本還付もできません。

住所や氏名が変わった場合

不動産購入後の結婚等で住所や氏名が変わっている場合は、それらの変更を届け出る必要があります。
変更の届出は、住所変更登記申請書を法務局に提出することで行います。

住所変更申請書の書式は、法務局のホームページでダウンロードすることが可能です。
また、住所の変更を証明するための住民票が必要であり、変更回数が多ければ戸籍謄本が必要なケースもあります。

抵当権抹消登記の申請と同時に手続き可能なので、あらかじめ必要な書類を準備しておきましょう。

物件所有者が亡くなっている場合

抵当権が抹消される前に物件所有者が亡くなっている場合にも注意が必要です。
相続登記を行った後、相続人による抵当権抹消登記を行う流れになります。
相続登記に必要な書類は、主に以下の通りです。

• 登記事項証明書または登記簿謄本
• 相続登記申請書
• 住所証明情報
• 固定資産税評価証明書
• 被相続人の戸籍謄本、除票
• 相続人全ての戸籍謄本、住民票
• 相続人全ての印鑑証明書

これ以外の書類が必要な場合もあるため、不備がないか事前に確認しておきましょう。
相続登記と抵当権抹消登記は同時に申請することも可能なので、相続登記の書類を準備しつつ、抵当権抹消の準備も進めておくとスムーズです。

不動産を売却する場合

不動産売却を考えており、抵当権が残っている場合、売却の手続きが複雑になるため注意しましょう。

抵当権が付いた状態では基本的に売却できないため、自己資産または売却益でローンを一括返済し、抵当権抹消登記と一緒に所有権移転登記を行います。

抵当権抹消登記と所有者移転登記のタイミングを合わせなければならないので、計画的な日程調整が必要です。
大まかには、以下のような流れとなります。

1. 不動産売却について金融機関に連絡する
2. 決算日がわかり次第、金融機関に書類準備をお願いする
3. 不動産の売却代金でローンを一括返済する
4. 金融機関で抹消登記の必要書類を受け取る
5. 準備していた抹消登記申請書と一緒に法務局へ提出する

不動産売買、ローンの完済、抹消登記を同時に行う必要があり、手続きが非常に煩雑です。
申請書類に不備があると売却後のトラブルに繋がりますし、多額の金額が動いています。

不動産売却を伴う抵当権抹消登記を自分自身で行うことは難しいので、司法書士に依頼しましょう。

分からなければプロに相談を

抵当権の抹消登記は様々な書類と手順が必要であり、ケースによっては非常に面倒な手続きが必要です。

書類の順番等の決まりも多くあり、書類の準備が正しくできるか不安な方は多いかと思います。
そのような方は無理して自分で準備せず、プロの司法書士に依頼するのが最も確実です。

金融機関から送付される書類さえ預けてしまえば、残りの手続きは代理で行ってもらえます。
報酬を支払う必要はありますが、手間や時間を節約できるメリットは非常に大きいです。

自分で準備した書類に不備があれば、申請がやり直しでさらに時間を取られる恐れもあります。

また、抵当権の抹消と並行して相続登記が必要な場合等、手続きが煩雑化するケースでもプロに任せれば安心です。
報酬の支払いと手間のどちらを取るか検討し、自分に適した選択を行いましょう。

まとめ

抵当権抹消手続きは、不動産の売却や相続を行う際等に必要な重要な手続きです。
住宅ローンを完済すると金融機関から必要書類が送られてくるので、なくさずに保管し、早めの手続きを心がけましょう。

必要な書類さえしっかりと準備すれば、抹消手続きは自分自身で行えます。
記入方法や綴じる順番等のルールがあるため、法務局の指示に従い正確に準備することが大切です。

申請のやり方が良く分からない方や不安な方は、司法書士への依頼を検討すると良いでしょう。
申請の手間や不備によるやり直しのリスクを回避でき、相続する場合等の特殊なケースでも解決できるのは大きなメリットです。

司法書士への依頼は別途で報酬の支払いが必要なので、状況に応じて依頼すべきか判断しましょう。