元付・売主（貸主）物件情報のみ！不動産広場のメリット・デメリットを解説

あなたは、不動産売買の『元付（もとづけ）物件』というのをご存知でしょうか？

元付物件とは簡単に言うと、不動産の売り主と買い主の間に不動産会社が1社だけ入り、双方の取引をまとめることです。

そしてこの元付物件は、いわゆる不動産投資のプロ（個人投資家さんや副業大家さんなど）が、アンテナを張り巡らせて探しまくる物件でもあります。

つまり元付物件は、それだけお値打ちのある、超人気物件だということです。

そこでここでは、初めて不動産を購入する人でもできる、簡単な『元付物件の探し方』についてまとめました。

理想の住まいを買うということ

住まい選びは、快適な人生を送るうえでとても重要ですよね。

『そこに戻るだけで、何だか心が落ち着いてホッとくつろぐことができる』

『大切な家族と一緒に長い時間を幸せに過ごす場所』

それが理想の住まいです。

また、住まいは、人生の中でも最も多くの時間を過ごす拠点となる場所でもあります。

ですから賃貸であれ、マイホームであれ、『理想の家に住みたい…』という想いは、誰しもが必ず一度は思い描くものでしょう。

そんな住まい選びですが、ひとたび『理想の家に住みたい…』とこだわるようなると、とたんに難しく、複雑になってしまいます。

賃貸とは比較にならないマイホーム購入

例えば、賃貸物件であれば、その時の気分や通勤の利といった条件などで、ある程度妥協しつつ気軽に決めることができます。

賃貸物件は、仮に物件選びを失敗しちゃったとしても、引っ越しをすればすべてを振り出しに戻せるので、極端に言えば何度でも仕切り直しが可能です。

ですが、マイホームのような不動産物件の購入となると、そう簡単にはいきません。

賃貸物件と比べ、金額も比較にならないほど高額になります。

そして賃貸物件のように、ちょっとした失敗くらいは許される、また簡単に仕切り直しができる、ということもないでしょう。

今の仕事との兼ね合いだったり、通勤事情だったり、子供の学校のことであったり…

というような、さまざまな個々の生活スタイルに合わせるのはもちろんのこと、これから10年20年先の人生を見据えた決断をしなければなりません。

つまり、これから多種多様に変化するかもしれないあなたの人生を加味しながら、高額なお金を払って不動産の購入をするという一大決心をして、契約を結ばなければならないのです。

人によっては、何十年にも渡る住宅ローンという重い負債を背負い込むことになります。

ですから、マイホームを手に入れようとする誰しもが失敗しないようにと、慎重に、臆病になります。

マイホームは人生で何度？

普通の人にとって、不動産の売買取引をすることは、一生のうちでもそう頻繁にはありません。

不動産は人生を左右する大きな買い物ですから、普通は一度か二度、多い人でも三度でしょう。

つまり普通の人は、誰しもが不動産購入に慣れていないワケです。

そんな不慣れな状態で、人生を左右する（かもしれない）最も高額な買い物の決断をするのですから、不安になったり、慎重になったりするのは仕方のないこと。

• 毎月きちんと支払いできるだろうか…
• 頭金などの資金計画はどうしよう…
• そもそもどこを頼ればイイのだろう…

初めてなのですから、ワカラナイことだらけですよね。

更には、

不動産を購入するときの法的手続きを全然知らないなどといった不安も、少なからずあるかと思います。

ですが、安心してください。

不動産売買に慣れている人なんていません。

誰もが最初はシロウトさんなのです。

ですからまず最初は、理想の住まいを手に入れる方法を知ることから始めましょう。

あなたの理想の住まいの条件とは？　

あなたの理想とする住まいとは、どのようなイメージでしょうか？

ここでは例として、平成22年6月に国土交通省が発表した「住生活に関する国民アンケート報告」（全国に暮らす国土交通行政インターネットモニター994名の回答）を見てみましょう。

このアンケートで理想の住まいと答えた内容は、

安らぎ、くつろぎの場所	91%
家族の団らんの場所	71%

となっています。

そして、高齢者になるにつれて

老後のもしもの保険・安心材料

18.4％

と答えた人が多くなってきています。

また住宅性能面では、

採光・通気性が良い	39.8%
地震に強い	38.8%
光熱費など設備のランニングコストが安い	31.9%
断熱性などの省エネルギー性能に優れている	26.7%

といった、省エネを重視した生活スタイルを望む人が多くなっています。

更に住まいの周辺環境で近くにあると望ましい施設では

スーパーマーケット	63.6%
医療・福祉施設	60.6%
銀行・郵便局	52.7%

となっている一方で、

コンビニエンスストア	23.6%
公園・緑地	19.3%

などは意外にも優先順位は低く、近くにあったら便利という程度に収まっています。

さてさて、あなたの理想の住まいの条件はどうでしょうか？

「上記の内容とほぼ一緒だ…」

ということであれば、まずはあなたも現時点で、上記のような理想の住まいの条件をザックリと方向性だけでも決めておく必要があります。

出典：国土交通省 国土交通行政インターネットモニターアンケート調査

理想の住まいの方向性が決まったら

さて理想の住まいの条件がある程度決まったら、ココからはいわゆる『競争』になります。

あなたの理想とする条件は他の人とほぼ同じということですから、理想の住まい選びレースに参加しなければなりません。

というのも、理想の住まい選びとは、不動産売買で理想の物件を探すコトだからです。

あなたの理想の住まいは、あなた以外の人にとっても理想である可能性が高いということ。

不動産物件はその名のとおり動かない、動かせない物件のことですから、極端にいうと世界に一つしかありません。

そんな世界に一つしかない不動産物件の中から、あなたはライバルと競争しながら高額なお金をかけて、理想の住まいを手に入れるレースに参加しなければならないのです。

コレが現実です。

理想の住まいを手に入れるのに最も大切なのは情報集め

あなたの理想とするオンリーワンの不動産を見つけ出す方法、それはたくさんの物件を観てその中から選ぶことです。

とにかく不動産物件をたくさん観て、比較して、比較して、比較して…コレを繰り返しながら「これこそ最高！」と確信できる物件を探し当てるしかありません。

つまり、たくさんの優良不動産物件の情報を知ることからスタートするということです。

ですがどうでしょう？

あなたは、優良不動産物件の情報の集め方って知っていますか？

まあ今はネットで調べれば、住みたいエリアの情報や地域環境など、ある程度のことはスグに検索できます。

ですが、不動産売買の場合は、ネットショップで口コミをチェックして即買いできるようなモノではありませんよね。

• 実際のロケーション
• 五感で感じる土地の雰囲気
• ご近所さんのイメージ

など、前出の必須条件以外にも加味・検討しなければならない、たくさんの条件があります。

だって高額なお金を使う、一生に一度の買い物（になるかもしれない）。

そのために必要な情報は、どんな小さなことでも集めて知っておいたほうが良いです。

購入してから後悔しないために、です。

また不動産売買は、お金さえ払えば良いのかというと、決してそんなことはありません。

売り主と買い主の双方の合意、つまり売買契約を結ぶことが必要なのです。

不動産売買とは

不動産売買とは、物件を売りたい人（売り主）と、物件を買いたい人（買い主）のマッチングで成立します。

あなたは理想の住まいを手に入れたいのですから、物件を買いたい人（買い主）です。

ですからまずは、物件を売りたい人（売り主）を探すことからスタートします。

特に不動産売買の場合は、高額な契約になるにも関わらず、物件を売りたい人（売り主）の方が有利になることも多々あります。

いわゆる「欲しい人に高く売る」的な感じですね。

そのような不動産売買に関わる不合理を排除すべく、日本の民法は契約関係にある当事者同士が対等・公平であることを原則として定めています。

つまり、土地や建物などの不動産を売買するときや賃貸借するときは、事業者と消費者との間に交渉力や情報量などで差が生じることのないよう、さまざまな法律で厳しく規制をしているのです。

そんな売り主と買い主の円滑な不動産売買契約を、法律に沿って仲介するのが不動産業者さんです。

一般的な不動産売買の仕組み　

個人向けの住宅や不動産の売買契約においては、その間を取り持つ不動産業者さんに仲介業務をお願いするのが一般的です。

というのも、日本全国の不動産売買物件情報『レインズ』を閲覧できるのは、正式な認可を受けた登録不動産業者さんだけだからです。

ちなみにレインズとは、不動産取引の円滑化と適正化を目的とした国土交通大臣指定の不動産流通機構コンピューターネットワークシステムのこと。

正式な認可を受けた不動産業者のみが登録・利用できる不動産ネットワークで、日本全国の不動産売買物件情報を閲覧できます。

なおレインズは、個人売買といった一般媒介契約物件には必要ありません。

ですが多くの優良物件を比較・検討するのなら、レインズを扱える不動産業者さんの方が情報は豊富であることは間違いありません。

そんな仲介業務の形態は次のようになります。

単独仲介	1社が売り主と買い主双方の取引に関与すること
共同仲介	複数の業者（通常は2社）が一つの取引をまとめること

そして1つの不動産売買を共同仲介でまとめるときは、売主側の業者（元付業者）、買主側の業者（客付業者）に分かれます。

元付（もとづけ）業者	売り主側の仲介業者売り主から不動産売却の委託を受け、レインズに物件登録をし、客付業者から買い主の紹介をうける重要事項説明書の作成と売買契約書案の準備売り主は元付業者に対して仲介手数料を支払う
客付（きゃくづけ）業者	買い主側の仲介業者客付業者は元付業者に買い主の紹介をする共同仲介だけでなく不動産業者などの売り主に買い主を紹介する場合も客付となる客付業者の仕事は、物件の説明、住宅ローン、名義変更の登記などの手続きの手配など買い主側の立場で買い主の権利を守るのも客付けの仕事

また、このときの仲介手数料は、宅地建物取引業法の報酬規定で令和元年10月1日より次のように定められています。

■宅地建物取引業法の報酬規定　国土交通省　告示　第1552号

売買又は交換に関する報酬の額	・200万円以下の金額の100分の5.5 ( 5.50% ) ・200万円を超え400万円以下の金額の100分の4.40 ( 4.40% ) ・400万円を超える金額の100分の3.30 ( 3.30% )
売買又は、交換の代理に関しての依頼主から受け取ることのできる報酬額	・売買又は交換に関する報酬額の計算方法により算出した金額の2倍以内とする ・宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から受ける報酬の額が売買又は交換に関する ・報酬額の計算方法により算出した金額の2倍を超えてはならない

…ちょっとワカリヅライですよね。

なので、ザックリとした例を出しますね。

2000万円の不動産売買の仲介手数料は、400万円を超える売買契約のときに適用される簡易計算方法だと次のようになります。

・簡易計算により算出された媒介報酬 ＝ 400万円を超える売買金額 × 3.30% ＋ 66,000円(税込) 

　⇒20,000,000円 × 3.30% ＋ 66,000円(税込) = 726,000円

この726,000円の2倍以内が仲介手数料の上限ですから、一般的には売り主が元付業者に726,000円、買い主が客付業者に726,000円を支払うというカタチです。

一方の、1社が売り主と買い主双方の取引に関与する単独仲介の場合は、双方の手数料両方をもらえますから、最大1,452,000円の仲介手数料になります。

と、こう聞くと、あなたはこんなコトを考えませんか？

「だったら単独仲介（1社が売り主と買い主双方の取引に関与する）のほうが、少しは手数料が安くなるんじゃない？」

って。

ハイ、必ずしも手数料が安くなるとは限りませんが、その可能性が高くなるのが単独仲介物件である『元付（もとづけ）物件』です。

元付物件とは？

元付物件

売り主(地主)・貸し主から、買い主または借り主を探してほしいと直接依頼された地元密着型の不動産会社が扱っている物件

つまり元付物件とは、オーナーから直接依頼を受けている不動産業者が、客付不動産業者を通さずに売買する物件のことです。

そして、少しでも安く不動産物件を買いたいという場合は、

元付の不動産業者を探して指値交渉をするのが良いと言われています。

それは、元付の不動産業者がすべての交渉窓口となるので、そのぶん融通が効きやすくなるからです。

元付物件と一般的な不動産売買の違いは？

一般的な不動産売買の場合は

売り主　⇔　元付業者　（⇔　レインズ　⇔）　客付業者　⇔　買い主

という流れになりますが、元付物件の場合は

売り主　⇔　元付業者　⇔　買い主

となりますから、売り主・買い主の双方とも交渉がしやすい、話がしやすい、タイムラグや言い伝え間違いが少なくなるという違いがあります。

元付物件の査定は元付業者がリードする

不動産売買の査定、つまり希望販売価格は、売り主と元付業者が相談の上で決め、レインズに登録します。

その際、物件の査定に用いられるのが次の３つです。

取引事例比較法	査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、立地条件の違いや売買時期、個別性などを比較しながら不動産価格を査定する方法
原価法	同じ建物を新築した場合の標準価格から、築年に応じた減価修正をして不動産価格を査定する方法
収益還元法	賃貸用不動産などにした際に将来生み出すと期待される収益から不動産価格を査定する方法「直接還元法」という1年間の賃貸利回りから査定する方法と、「DCF法」という一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する方法がある

上記のいずれも、その土地に詳しく精通した不動産業者のほうが有利に話を進めることが多いです。

このように元付物件の査定は元付業者がリードするので、査定根拠がより明確にわかります。

元付物件を探す方法

日本全国の不動産売買物件情報は、前出のレインズというシステムに掲載されます。

その登録は元付業者が行いますから、取引形態を確認すればスグにわかります。

以上を踏まえて、元付物件のメリットとデメリットを比較してみましょう。

元付物件のメリット

元付物件には次のようなメリットがあります。

仲介をする客付業者が存在しないので交渉がスムーズ　

元付物件は、売り主と買い主の交渉を元付業者担当が一人で行うことが多いので、間に人を挟みませんから交渉がスムーズに進むようです。

　また、売り主と買い主双方の心情を汲み取りやすい交渉方法ですから、話がしやすいだけでなく、伝言ゲームのようなタイムラグや言い伝え間違いがありません。

売り主、買い主と距離が近い

不動産売買は高額取引契約ですから、単にお金だけではない要素がとても重要になります。

　それは担当者の人格もまたしかり。

売り主にとっては長年保有していた大切な不動産を様々な事情で売るわけですし、買い主は理想的な住まいを手に入れるという熱意で交渉します。

　そんな、どちらも損をしたくない、どちらにとってもwin-winとなる結果にするのは、元付業者の担当者スキル次第と言っても過言ではないでしょう。

物件担当者で判断できる

元付業者の担当者には、大きな買い物を双方が喜んで契約できる契約をまとめ上げる誠意と熱意が求められます。

　逆をいうと、元付業者の担当者次第で良い物件かどうかを見分けられます。

　多くの元付業者さんは、誠意と熱意が伝わるように物件ごとの担当者も顔写真を共に掲載などをしています。

データの裏がわかる

　元付業者の担当者は、売り主以上に元付物件に精通しています。

　地図や図面だけでは分からない、住み心地や周囲の環境までを知り尽くしている、それが元付業者の担当者ですから、より詳しい物件情報を直接得ることができます。

売り主との距離が近い

　売り主の希望売却金額であるとか、どこまでなら値引きしても良いといった心情を一番理解しているのが、元付業者の担当者です。

それだけ売り主に近い立場で買い主の希望を直接聞いてくれますから、客付業者を介して交渉をするよりもスムーズに進むようです。

金額や条件、入居の時期など双方の希望を調整しやすい

　元付業者の担当者はどちらにとってもwin-winとなる結果になるまで双方の交渉を直接してくれます。

元付物件のデメリット

元付物件のデメリットはさほどありませんが、強いて挙げるとすれば

元付物件数は少ない

全国で星の数ほどある不動産屋さん。

それらは物件の仲介で利益を上げていますから、一つの取引に複数関わりたいというのが本音でしょう。

ですから貸し借りではありませんが、双方の利権を求めてお互いに利益を確保し共存するという古い体質が不動産売買にあることは否めません。

また、売り主から直に依頼される元付物件は希少価値があり、多くの不動産投資のプロ（個人投資家さんや副業大家さんなど）が、アンテナを張り巡らせて探しまくっています。

ですから全国的に一般流通しないことが多いのです。

このように、元付物件のデメリットはほとんどありません。

むしろ共同仲介物件のほうが、次のようなデメリットをはらんでいます。

共同仲介物件のデメリット

中間マージンは確実に発生する

不動産売買は高額の取引契約であり、そう頻繁に発生するものでもありません。

つまり元付業者・買付業者にとって、仲介手数料は大切な売上であり利益です。

ですから共同仲介物件の場合は、双方ともそう簡単に値引き対応などはしてくれません。

ですが、元付物件の場合は効率良く対応することも可能なので、値引きや特典をより多く引き出す余地があります。

情報伝達が遅い

共同仲介物件の場合は、交渉のやりとりが伝言ゲームになりがちです。

そして双方にとって利益を得るための交渉ですから、一つのことを決めるのにも時間がかかる傾向になることは否めません。

情報の食い違いが多い

共同仲介物件の場合は、売り主・買い主の双方に元付業者・買付業者の担当者が窓口としてつきます。

つまり最低でも4人が、高額物件の交渉を伝言ゲーム形式で行うワケです。

人の性格は十人十色といいますから、それぞれの担当者がすべて誠意や熱意あふれる人であれば良いのですが、そうでない場合は…。

理想的な元付業者を探すには？

理想的な元付業者を探す方法、それはやはりあなたが買いたいエリアを地元とする不動産屋さんを選ぶのが一番です。

エリアの情報やウラ事情、地域環境などは、やはり長い営業履歴を持つ地元密着型の不動産屋さんが一番情報を持っています。

そして不動産業界というのは、前出のレインズのようなシステムや宅地建物取引法のように法律もシッカリ適用されているので、小さな地元業者さんでもやっていけるように出来上がっています。

地方になればなるほど手広く商売をする必要がなくなる、それが不動産業界です。

だから地方に小さな不動産屋さんが、たくさんあるんです。

地元情報に精通していて、まるで道案内人のようにあなたの希望にあった優良物件を紹介してくれる。

それが地域密着型の不動産屋さんの強みです。

全国大手業者は知り得ない地元だからこそ掴んでいる情報こそ宝の山。

不動産そのものが動かない資産ですから、それこそ長い年月をかけたお付き合いをしている地域密着型の不動産屋さんに分があるということです。

不動産売買は、不動産屋さんとの信頼関係で成り立つ商売です。

ましてや、地元に古くから住んで不動産を所有している売り主と、一番の信頼関係を構築できているのは地域密着型の不動産屋さんだけ。

そんな地域密着型の不動産屋さんで、最高に相性の良い担当者と巡り合うことができれば、あなたの理想の住まいはどんどん現実になっていきます。

元付物件を効率よく探せる不動産広場

そんな元付物件を、インターネットで効率よく探せるのが『不動産広場』です。

不動産広場がサイトで公開している物件は、すべて元付・売主物件ばかりで、仲介だけや客付けだけをする不動産業者は一切いません。

売り主さんや大家さんから直接売買や賃貸を依頼された元付不動産業者しか分からない情報が見られる物件検索サイトです。

利用料	検索や査定はすべて無料で利用できる
対応エリア	全国47都道府県（この掲載時点で）
査定にかかる時間	約60秒
同時に依頼できる数	最大10社（この掲載時点で）
査定できる種類	土地一軒家分譲マンション（一室）アパート一棟マンション一棟分譲ビル一室分譲ビル一棟店舗工場倉庫事務所

以上のような不動産物件の中から、インターネット上で優良な元付・売主物件だけを最初から選んで決めることができる、それが不動産広場です。

不動産広場のメリット

不動産広場のメリットは次の３つです。

元付・売り主業者の持つ不動産情報をネットで簡単に検索できる

不動産広場のサイトに掲載されている物件は、すべて優良な元付・売主物件だけです。

ですからあなたは、自ら元付不動産物件を探す手間をかけることなく、優良元付・売主物件だけをネット上で比較・検討することができます。

また競売物件、投資物件、軍用地なども元付・売主物件として掲載されていますから、理想の住まいづくりに向けて幅広い選択をすることも可能です。

紹介物件ごとの担当者がわかる

不動産広場のサイトに掲載されている物件は、すべて物件ごとの担当者も顔写真を共に掲載しています。

理想の住まい探しは不動産会社との信頼関係が大切ですし、その交渉窓口となる物件担当者との相性も重要になってきます。

不動産広場ではそのような買い主のニーズに応えるべく、インターネット上にまずは物件担当者の顔出しをしています。

これはご紹介する物件に絶対の自信があるから、顔を出すことができるという姿勢に他なりません。

もちろん、担当者が優秀かつ誠実であることも重要ですから、あとはあなたが選んで判断するだけです。

元付・売り主業者と直接取引できる

不動産広場は地元情報に精通した元付・売り主物件のみ掲載されていますから、大手不動産業者よりもおトクな査定額を引き出す可能性が高いのも魅力。

また不動産広場は余計な仲介業者が一切介在しないので、情報のタイムラグが発生しません。

例えば物件を気に入って本格的な交渉をしたいと思ったときに、既に別業者で契約済だったというような行き違いがないのです。

物件担当者は常に売り主と連絡を取り合って新鮮な情報を共有しており、情報の食い違いなどもありません。

なにより物件担当者が査定を行っているので、売り主以上に物件に詳しいこともあります。

そして、地元密着型の不動産業者でもありますから、エリアの情報やウラ事情、地域環境などに詳しいのはもちろんです。

このような地元で長い営業履歴を持つ地元密着型の不動産屋さんだけが掴んでいる情報ほど、買い主にとって信頼できるものはありませんよね。

不動産広場で検索できる

不動産広場は、次のような検索を簡単にすることができます。

• 新築物件
• 競売物件
• 投資物件
• 賃貸物件

また、既に不動産物件を保有していて売りたい、住み替えや買い替えなどを検討したいときでも

• 一括無料査定
• 不動産会社
• 不動産の資格教材の販売

という売り主側の立場で利用をすることもできます。

このように売り主と買い主、双方にとってwin-winの関係を取り持つ、新しいカタチの不動産売買ポータルサイト、それが不動産広場です。

まとめ

ここでは、あなたの理想の住まいをおトクに購入するための

• 元付・売主（貸主）物件の仕組み
• 元付・売主（貸主）物件だけを扱うポータルサイト不動産広場のメリット・デメリット

についてまとめました。

ですから、ここまでお読みになったあなたは、

元付物件はその仕組みを知れば知るほどおトクであることはご理解いただけたと思います。

だって、いわゆる不動産投資のプロ（個人投資家さんや副業大家さんなど）が、アンテナを張り巡らせて探しまくる、それだけお値打ちのある物件。

それが元付物件だからです。

そのような競争が激しく、人気が高い元付物件なので、初めてマイホームを購入する人や不動産購入に不慣れな人には情報すら入ってこないということも珍しくはありません。

とってもおトクな元付・売主（貸主）物件なのに、今までは不動産業界を深く知る人にしか得られなかった優良物件情報。

それらをインターネット上で自由に観ることができて、スマホでいつでもどこでも気ままにチェックできる、それが不動産広場です。