新築・中古・注文住宅ごとに一戸建てを購入する手順や注意点を解説

一戸建ての購入は、人生において最も大きな買い物と言っても過言ではありません。
絶対に失敗したくないですし、納得したうえで購入したいもので、後悔したくない買い物であることは間違いないです。

一戸建ては、新築・中古・注文住宅と3つの物件タイプがあり、それぞれ特色が異なり、購入するうえでの手順も変わってきます。

住宅購入を成功させるためには、手順をしっかりと押さえておくことが大事です。
手順があやふやなままだと購入までに時間がかかるだけではなく、思わぬミスをしてしまうかもしれません。

しっかりと住宅購入の流れを把握し、余裕を持って一戸建て購入にあたりましょう。

新築・中古・注文住宅、それぞれの特徴や違いを把握しよう！

まずは新築・中古・注文住宅とは、それぞれどのような物件なのか特徴を見ていきましょう。
物件タイプにより意外と違いは大きく、どの物件がよいかきちんと見極める必要があります。

新築建売ってどんな物件？

新築の建売住宅とは、土地と住宅がバラバラではなくセットで販売されているものです。
よって全てをオーダーで作り上げる注文住宅とは違い、最初から出来上がっている住宅を購入することになります。

分譲住宅地に似たような物件がいくつも立ち並んでいることがあるでしょう。
あれこそが新築建売で、同じ材料を一括で仕入れることができるため、リーズナブルに提供可能です。

分譲地以外の土地でも、建物と一緒に販売されていれば、それは建売住宅と呼ばれます。
完成した物件を購入するという点では、マンション購入に近いかもしれません。

とはいえ最近は、住宅の施工前に新築建売の販売が開始されるケースも多いです。
そのためカラーや間取りなど、購入者の意向に添って施工していくため、ある程度の融通が利きます。

要は簡単なセミオーダーといったイメージです。

新築建売を購入するメリット

新築建売のメリットは、何といっても安さです。
販売会社は資材を大量発注することができるので、コストダウンに繋がります。

また住宅内の設備などもグレードをそこそこで抑えるため、注文住宅と比較すると価格は断然安くなるでしょう。

注文住宅のように度重なるプランニングなども不要のため、人件費を抑えることも可能です。
結果として同じ規模の住宅ですと、新築建売の方が圧倒的に安いケースがほとんどです。

さらに新築建売のメリットとして、手間が少ないことがあげられます。
一から作り上げる注文住宅とは違って、手続きなども簡単で済むため入居までのスピードが早いです。

すでに完成した建売住宅であれば、購入を決めた後すぐに入居できるためタイムロスがありません。

また既に出来上がった建売住宅ですと、現物を確認したうえで購入できるのもメリットです。
入居後の暮らしのイメージを膨らませやすいのではないでしょうか。

新築建売を購入するデメリット

新築建売のデメリットは、自分好みのデザインに仕上げられないことです。
最近ではセミオーダーのように間取りなどの意見を反映できる建売もありますが、出来ることは限られています。

ある程度規格化されたパターンから選ぶことになるため、自由度は高くありません。
分譲地に建設された建売ですと、近隣の住宅と見た目の印象が同じになるのもデメリットでしょう。
個性溢れた住宅に住みたい方には向かないです。

また建売の場合には基本的に物件が既に完成しているため、工事の様子を確認できません。
きちんと手抜きをせずに施工業者が工事にあたったか、分からないまま購入することになります。

購入時には建物が出来上がっていますので、土地の状態の確認ができないのもデメリットです。

中古住宅ってどんな物件？

中古住宅は、過去に誰かが居住していた物件を指します。
また厳密には誰も住んだことがない物件であっても、建築後1年以上経過していると新築ではなく中古扱いとなります。

中古住宅の特徴として、不動産会社を仲介して取引されるのが一般的です。
不動産会社が仲介した売主から、物件を購入することになります。

もしくは売主が第三者ではなく、不動産会社自体が所有している中古物件というのもあり、その場合は不動産会社自体が売主です。

特徴として、新築物件に比べると中古の場合には市場規模が小さいです。

中古住宅を購入するメリット

中古住宅のメリットは、新築なら購入できそうにない物件に手が届くことでしょう。
例えば駅近くの物件や周辺環境が良い物件は、その分土地価格が高いです。
よって立地条件の良い場所に新築を建てるとなると、非常に高額になりがちです。

また魅力的な土地には既に人が住んでいるため、結果として新築住宅は郊外に建てざるを得ない状況でしょう。

中古住宅であれば、新築なら住めないような利便性の良いエリアに居住することが可能です。
居住年数が経過している物件ですと建物の価値が下がるため、リーズナブルに購入できるのも中古ならではのメリットになります。

さらに中古住宅は既に建っている物件ですから、現物をしっかりと確認して購入を決められます。
居住後のイメージが沸きやすいのもメリットでしょう。

中古住宅を購入するデメリット

中古住宅のデメリットは、物件が古く痛んでいることです。

新築と比較すると当然見た目の美しさは劣ります。
老朽化が進んでいることから、中古物件を購入する際にはしっかりと物件を見極めなければなりません。

傷や汚れが比較的少なくても、基礎部分に劣化が生じている可能性もあるでしょう。

購入後すぐに修繕が必要となるケースも多いため、ある程度のリスクを抱えた上で購入することになります。

また中古物件を購入する際には、基本的に不動産会社に仲介してもらいます。
そのため仲介手数料が発生するのもデメリットです。
尚、仲介手数料の金額に関しては以下の一覧用をご参照下さい。

物件の売買価格	仲介手数料の上限額
400万円越えの部分	売買価格の3％に消費税を加算した額
200万円以上400万円以下の部分	売買価格の4％に消費税を加算した額
200万円以下の部分	売買価格の5％に消費税を加算した額

出典：国土交通省 不動産流通について

注文住宅ってどんな物件？

注文住宅は、取得済みの土地あるいは新たに購入した土地に、注文住宅会社に依頼して建てたオリジナルの住宅のことです。

そのため土地がない場合には、まずは土地購入からおこなうことになります。
既に販売価格が決まっている建売とは違い、予算に応じて建築することも可能です。

注文住宅の依頼先は、主に次の3つです。

• ハウスメーカー
• 工務店
• 建築事務所

依頼先によって得意とするスタイルや自由度の高さが変わります。
そのため注文住宅を建てる際には、依頼先の特徴を理解したうえで、自分に合ったところを選ぶ必要があります。

注文住宅を購入するメリット

注文住宅のメリットは、何といっても自由度の高さで、自分好みの住宅をつくることができます。
間取りや仕様の自由が利くのはもちろんのこと、設備なども自分で選ぶことが可能です。
細かな点まで自分の意見を反映させた家づくりができるため、納得のいく住宅に住みたい方向けです。

オリジナリティのある家づくりができるため、他の住宅と差をつけたい時などにもおすすめでしょう。

また自由度が高いということは、その分ライフスタイルに応じた家づくりをおこなうことができます。
例えば映画鑑賞が好きな方でしたらシアタールームを設けたり、自動車整備が趣味な場合にはガレージを作るなど、多種多様なアレンジができます。

生活スタイルに合わせた家づくりをおこなうことは、生活の質を高めることにも繋がるでしょう。

注文住宅を購入するデメリット

注文住宅における最大のデメリットは、費用が高くなることです。
すでに規格化された資材を用いる建売とは違い、注文住宅はオーダーですからコストダウンが図れません。

さらに自分で一から家づくりをおこなうとなると、どうしてもこだわりが出てきます。
ちょっとした部分でも妥協せず、より良い設備を加えたくなってきますので、予算オーバーになりがちです。

また注文住宅は家づくりの打ち合わせからおこなう必要があるため、完成までにかかる時間が長いです。

おこなわなければならない手続きも建売住宅より増えますので、入居はだいぶ後になります。
そのため転勤などの都合で、すぐに住宅が欲しい場合には不向きです。

打ち合わせは何度もおこなうことになるため、労力を費やさなければならないのもデメリットでしょう。

それぞれの違いを徹底比較！自分に合った住宅を見つけよう

新築建売・中古・注文住宅それぞれの特徴が分かったところで、今度は具体的な違いをみてみましょう。

自分に会った住宅を選ぶうえで、比較検討が欠かせません。
まずはそれぞれの物件の違いを分かりやすく比較した、こちらの一覧表をご覧ください。

項目	新築建売	中古住宅	注文住宅
価格	○	◎	△
自由度	△	△	○
デザイン性	○	△	◎
入居までのスピード	◎	○	△
保証	10年保証あり	契約次第	10年保証あり

価格に関しては、中古住宅と新築建売に軍配が上がります。
注文住宅は予算を決めて設計することは可能ですが、大量注文できないため資材などが高くなりがちです。

同程度のグレードの住宅を建てた場合、中古や新築よりも予算を費やすことになるでしょう。

デザイン性と自由度に関しては、やはり注文住宅がずば抜けています。

新築建売の場合、まだ施工が始まっていないならセミオーダーのようにある程度仕様変更できるものもあります。
とはいえ最初から全てが自由な注文住宅と比べると縛りは大きく、できることは限られます。

入居までのスピードが速いのは建売住宅です。
手続きも少ないですし、完成している物件を購入する場合ですと時間はほとんどかかりません。

中古住宅もリフォームをおこなわなければ、手順としては建売購入とほぼ一緒なため、引き渡しまでのスピードは速いです。

保証に関しては、注文であっても新築建売でも、どちらも10年保証が付きます。
中古住宅の保証期間は契約次第になるため、不安であれば別途保険に加入しましょう。

新築建売購入の手順を4ステップで解説！

新築建売購入の手順を、分かりやく4ステップで解説します。
他のタイプの住宅に比べると、新築建売の手順は比較的シンプルです。
手続きなども少ないため、購入においての負担を抑えることができます。

1．物件探し＆物件の比較検討をおこなう

まずはどのような物件がよいか、物件探しからスタートしましょう。
探し方としてはインターネットを利用して、希望条件を満たす物件を探すのが一般的でしょう。

他にも不動産会社からの広告などに、地域の物件情報が記載されていることもあります。
いずれにしろ条件に近い物件情報を、沢山収集して比較検討しましょう。

物件には、不動産会社自身が売主で直売しているものと、不動産会社が仲介をおこない販売しているタイプがあります。

不動産会社に仲介してもらう物件の場合には、仲介手数料を支払わなければなりません。
直売か仲介か広告などに記載されていることもありますが、分からなければ聞いてみましょう。

2．購入申し込み＆ローンの事前審査申し込みをする

気に入った物件が見つかったら、購入申し込みをおこないます。
購入申し込みをおこなうことで購入の予約ができ、他の人に物件を取られてしまう危険性がなくなります。

尚、購入申し込みの際には申し込み証拠金を支払うのが一般的です。
金額は2万円～10万円程度に設定されていることが多いです。

購入申し込みをするのと同時に、住宅ローンを組む場合には事前審査の申し込みもおこないます。
住宅ローンの仮審査では、金融機関は主に以下の点を見ています。

• 借金の有無
• 勤務形態
• 年収
• 年収における返済比率
• 購入を希望している物件の情報

3．売買契約を交わしローンの本審査申し込みをおこなう

購入申し込みをしてから1週間から10日前後で売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際に、重要事項に関する説明を有資格者から受けることになるでしょう。

この段階で手付金を支払いますが、金額は物件価格の5％から10％が目安です。
手付金支払い後、買主の都合でキャンセルする場合には手付金の返金はおこなわれないため要注意です。

不動産売買契約を結んだ後は、住宅ローンの本審査申し込みをおこなう流れとなります。
事前審査の時と条件が変わってなければ、落ちることはまずありません。

万一落ちた時のために、売買契約の内容には住宅ローン特約を入れておくのが通常です。
無事審査が通ったら金銭消費貸借契約を交わし、所有権移転登記の準備を進めます。

4．残金決済＆物件引き渡しをおこなう

最後の段階として、次の3者がローンの借り入れをおこなった金融機関に集まります。

• 売主
• 買主
• 司法書士

すでに金融機関から融資されていますので、売主に購入代金の支払いをおこない決済します。
また決済と同日に司法書士による登記もおこなわれます。

申請は司法書士がおこない、後日登記に関連する書類が届きます。
残金決済後におこなう手順は、物件の引き渡しです。

物件の引き渡しが完了したら、所有権は売主ではなく買主に移ることになります。
売主から物件の鍵を受け取り、引っ越しの準備をはじめましょう。

新築建売購入時に気を付けるべきことは？

建売の場合には、基本的に完成した物件あるいは建設途中の物件を買うことになります。
更地の段階から確かめることができないため、きちんと基礎工事が完成したのか、一抹の不安が残ることになります。

そのため焦って契約してしまうのは禁物です。
物件に不具合がないか慎重に確かめる必要があります。

金銭に余裕があるのなら、契約前に専門業者にチェックしてもらうのも一つの方法です。
第三者にアドバイスを貰い、物件の安全性を判断する参考にするとよいでしょう。

また売買契約時における重要事項の説明をその場で全部把握するのは大変です。
不動産会社には事前におおまかな説明をお願いしておくとよいでしょう。

中古住宅購入の手順を4ステップで解説！

新築建売の次は、中古住宅購入手順を4ステップでご紹介します。
中古住宅購入における流れは、新築建売の場合とよく似ています。
注文住宅に比べると手順も分かりやすく、段取りで戸惑うことはほとんどありません。

1．物件リサーチ＆リフォーム会社探しを開始する

まずは実際にどんな物件があるのかリサーチを開始します。
また中古物件の場合、リフォームを検討しているのであればリフォーム会社探しも始めなければなりません。

物件を購入してからリフォームをおこなうこともできますが、物件の状態によっては希望通りにリフォームできないこともあります。

そのため物件選びの段階から、リフォーム会社にも相談しておくのが望ましいです。
個人でリフォーム会社を探しても良いのですが、物件を扱う不動産会社に紹介してもらうこともできます。

同じ不動産会社に中古住宅の仲介と、リフォーム会社の紹介の両方を依頼すれば、話は非常にスムーズです。
物件購入からリフォーム完了まで、段取りの全てを手伝ってくれます。

2．購入申し込みをし、ローンの事前審査を受ける

購入したい物件が決まったら、実際に購入申し込みをおこないます。
売主に購入申込書の提出をし、購入の意思表示をしましょう。

不動産会社に仲介してもらっている場合には、不動産会社経由で購入申込書を渡すことになります。
購入申し込みをするのと同時に、金融機関でローンの事前審査を受けます。

中古物件の場合、リフォーム費用をどうするのか考えなければいけません。
リフォーム費用もローンを組む場合、物件のローンと一緒に組む方法と別に組む方法があります。

ローンの組み方によって、事前審査の条件も変わってきますのであらかじめ考えておきましょう。

3．売買契約の締結＆ローンの本申し込みをおこなう

ローンの事前審査に問題がなければ、その後は重要事項説明を受けることになります。
この辺りの手順に関しては、建売購入時とほぼ一緒です。

重要事項説明に納得できたら、売買契約を締結させましょう。
売買契約を結んだあとは、決済をおこなうために住宅ローンの本審査を受けます。

本審査にかかる期間はおおよそ1週間から2週間程度です。
無事に本審査に通過したら金銭消費貸借契約を結ぶことができるため、手続きをおこないましょう。

4．残金決済をおこない物件の引き渡しが完了する

最後に残代金の決済をし、鍵をもらったら物件引き渡しが完了です。
同時に司法書士による登記も進めていきましょう。

残代金の決済をおこなう日に司法書士も同席し、書類提出をおこなうことになります。
後日、司法書士から登記識別情報が送られてきますので、大切に保管しましょう。

また中古住宅でリフォームをおこなう場合には、引き渡し後にリフォーム工事にとりかかります。
そのため引き渡し後、入居の準備が整うまではまだしばらく時間がかかります。

引っ越し業者を手配する際には、実際に入居可能な時期をよく確かめておくようにしましょう。

中古購入時に気を付けるべきことは？

中古住宅を購入する際に気を付けたいのは、瑕疵担保責任の有無です。
瑕疵担保責任とは、購入した物件にもしも重大な不具合があった際に、売主が買主に保証する制度になります。

物件購入時には、買主は注意深く物件を確かめますが、欠陥を全て把握するのは不可能です。
基礎の部分など目に見えない不具合もありますし、そもそも売主自身も気づかない欠陥が生じていることもあるでしょう。

そこで買主を保護する制度が、この瑕疵担保責任になります。
瑕疵を発見した場合、売主は基本的には1年以内に必要な保証をおこなわなければなりません。

中古住宅ですと、瑕疵担保責任の保証期間に気を付けるようにしましょう。
売主が不動産会社の場合には、2年の瑕疵担保責任が設けられていますが、個人が売主ですとその限りではありません。

注文住宅購入の手順を6ステップで解説！

最後に注文住宅購入時の手順をみていきましょう。
手順としては新築・中古・注文住宅という3つの中で一番複雑です。

どうしても時間がかかりがちですから、あらかじめ段取りを把握し、スムーズに進められるように努めましょう。

1．土地探し＆ハウスメーカー探しを開始する

購入手順としては、まず初めに土地探しをおこないましょう。
同時に施工を依頼する、ハウスメーカーや工務店探しをスタートさせます。

この2つはほぼ同時進行で進めていくのが望ましいです。
と言いますのも、土地によっては希望の施工会社で住宅を建築するのが難しいからです。

希望通りの物件が建てられるか、施工会社に確認してから土地を購入するのがおすすめです。
そのため気になっている施工会社がある際には、先に施工会社に相談してみるのも一つの手になります。

ハウスメーカーや工務店によっては、土地を紹介してもらえることがあるからです。
施工会社から勧めてもらった土地であれば、問題なく理想の住宅を建築できるでしょう。

とくに施工会社にこだわりがない場合には、土地を所有している不動産会社に依頼する方法もあります。
不動産会社が施工会社も紹介してくれますので、検討してみるとよいでしょう。

2．土地の売買契約を結び、住宅ローンの仮審査申し込みをする

住みたい土地が見つかったら、地盤調査をおこないましょう。
地盤が弱い場合ですと、頑丈な家が建てられないなど問題が生じることがあります。

地盤改良するにはお金がかかるため、改良の必要性を最初に調査しなければいけません。
無事購入する土地が決定したら、土地の売買契約を結び住宅ローンの仮審査を通します。

注文住宅の場合には、この段階までに施工会社も決定させ、概算のプランを作ってもらいましょう。
土地のローンを組むにあたり、担保となる住宅の情報が必要になるからです。

3．ハウスメーカーとのプランニング打ち合わせ＆建設工事請負契約を交わす

土地の購入が済んだら、次はいよいよ施工会社との打ち合わせです。
間取りやデザインはもちろんのこと、細かな設備などに関しても決めていきます。

後悔のないように、しっかりとイメージを伝えましょう。
打ち合わせにかかる時間としては、人によりけりです。

通常ですと半年程度時間をかけて何度も打ち合わせを重ねますが、中には1年以上打ち合わせに時間のかかる人もいます。

納得できるプランが完成したら、建設工事請負契約を交わしましょう。
この際に、以下の書類が渡されます。

• 工事請負契約書
• 工事請負契約約款
• 見積書
• 設計図書

かなりボリュームのある書類になるため、契約の日に全ての内容を把握するのは大変です。
事前にコピーを貰い、内容を確認しておくのがベストです。

4．住宅ローンの本審査申し込みをし、金銭消費貸借契約を結ぶ

工事請負契約の後は、住宅ローンの本審査をおこない、問題なければ金銭消費貸借契約を結びましょう。
注文住宅の場合は、この段階の手続きに神経を使います。

一般的に、住宅ローンの融資が開始されるのは、建物の引き渡し後です。
注文住宅は土地を最初に購入しなければならないため、土地代の支払い時にお金が用意できない可能性があります。

自己資金で土地代を支払う人は問題ありませんが、土地代もローンに含めたい場合には要注意です。

土地と建物のローンをまとめられない時には、つなぎ融資に頼ることになります。
つなぎ融資とは、その名の通り住宅ローンが開始されるまでの間、借り入れができるローンです。

こちらを使って土地代を支払うこともできますが、住宅ローンと比べると金利が高めです。
よって土地と建物代をまとめてローンに組めるかどうか、あらかじめ資金計画をしっかりとおこなう必要があります。

注文住宅におけるローン契約は複雑になりがちのため、慎重に話を進めていきましょう。

5．工事の着工が開始される

工事が着工されたら、基本的には進捗状況を見守るだけです。
とはいえ現場に何度か足を運んで、きちんと計画通りに工事がおこなわれている確認するとよいでしょう。

現場の職人さんとの関係を良好なものにするためにも、ある程度のコミュニケーションはきちんと取るようにしたいです。

また工事期間中、材料や設備の納品スケジュールなどが変更になることがよくあります。
施工会社からの電話にはすぐに出られるようにしておいた方がよいです。

アポイントが取れないと、施工スケジュールに狂いが生じますので、スムーズに連絡が取れるようにしておきましょう。

工事中は近隣の住宅にご迷惑をおかけすることになります。
よって挨拶を済ませておくのも、この期間にやることの一つです。

6．物件引き渡しの完了

工事が完了したら、物件の引き渡しです。
引き渡し前には内覧会がありますので、きちんと図面通りに仕上がっている確認しましょう。

この段階でしっかりと不具合を発見しておくことが大事です。
設備の立て付けが悪くないか、トイレの水の流れはスムーズかなど、細かな点まで見ておきましょう。

アフターメンテナンスの内容や、設備の使い方なども、分からないことがあればこの時に聞いておきたいです。
問題がなければ入居のため、引っ越しをおこないましょう。

注文住宅購入時に気を付けるべきことは？

注文住宅を建てる際には土地から購入する必要があります。
土地の中には建築条件付きというものも多いです。
建築条件付き土地とは、特定の施工業者で住宅を建てることを前提とした土地になります。

ハウスメーカーなどが指定されている分、割安で購入できます。
一方で施工業者が指定されているということは、希望通りの住宅を建てることが難しくなる場合もあるでしょう。

土地を購入する際には、建築条件の有無を確認するのが大事です。

まとめ

一戸建ては金額の大きい買い物ですし、購入する手順も複雑です。
選んだ物件のタイプによって、購入までの段取りに違いが生じるため、まずはどのタイプの住宅にするか決めましょう。

新築建売や中古住宅であれば購入までのスピードは比較的速いですが、注文住宅ですと1年以上の時間が必要になります。

よって一戸建て購入の意思が固まったら、早めに動き出すことが大事です。
また一戸建て購入にあたっては、いくつかの重要な契約を結ぶことになります。

契約内容をあらかじめ確認するなど、入居までのスケジュールがスムーズになるよう工夫しましょう。
購入までの全体の流れを把握しておくことは、一戸建て購入を成功させることにも繋がります。

どんな手順で購入するのか段取りを押さえておき、疑問や不安があれば早めに解消するようにしましょう。
全体像を捉えておくことで、一戸建て購入の負担が少し軽減されるはずです。