アパート経営の落とし穴!オーナーが失敗する5つの理由と成功へのカギ

不動産投資をする際に、アパートは利回りが高いと言われているため、アパート経営に関心を持たれる方は多くいるでしょう。

何故なら、マンションより設備が少ないので費用がかかりにくく、固定資産税も安いからです。

また、アパート経営を成功させ、儲かるためのポイントも解説しているので、是非ご覧になってください。

アパート経営で失敗する5つの理由

アパート経営でよくある5つの失敗理由はこちらです。

1. 立地が悪い
2. 管理会社と入居者トラブル
3. 利回りで判断する
4. 自己資金が少額である
5. サブリースとトラブル

立地が悪い

立地が悪い場所だと、入居者が集まりづらいので空室のリスクが高くなります。

アパートの空室期間が長いと、家賃収入は少なくなり、赤字が続く事で失敗へと繋がっていきます。

アパート経営のプロでも、立地が悪い場所だと失敗するものです。

立地が悪い場所は、「駅から徒歩20分以上離れている」「周辺にスーパーやコンビニなどない場所」こういった所だと入居者は集まりにくいです。

さらに、人口は減少傾向にあるので立地の悪いアパートは、今後も入居者が入りづらいと予想されます。

アパートの経年変化によって、どんどん価値が下がっていくので、売却したいとなっても中々売れにくい状況になるでしょう。

都市部で駅近だったり、利便性の良い環境だったりした場合は、人気があるので空室になりにくいです。

しかし、立地の良いアパートは価格が高いので、自己資金に余裕がないと、そもそも購入するのが難しくなります。

アパートが安い価格だったとしても、購入前に立地の調査をして、入居者が見込めるものなのか判断した方が良いです。

アパートの設備や修繕には後からでも行う事ができますが、立地に関しては場所を移す事ができないので、しっかりと立地を把握するようにしましょう。

管理会社と入居者トラブル

アパート経営では管理会社の選び方で、大きく収益が変わってきます。

アパートの空室が目立っていた場合でも、管理会社を変える事によって入居者が集まり、部屋が満室になるという事があります。

オーナーは空室が続くと、色々な原因を考えますが、実は管理会社が原因になっている場合もあるのです。

信頼できる管理会社なら、空室の期間が長くなった場合、何か得策を提案してくれるというもの。

また、入居者のトラブルで空室に繋がっていく事もあります。

入居者の主なトラブルはこちらです。

• 騒音のトラブル
• ペット飼育
• 水漏れトラブル
• 共有部の毀損
• 夜逃げ
• 家賃の滞納
• 自殺や事件

入居者トラブルは様々ありますが、この中でも騒音のトラブルが多くみられます。

例えば、深夜に楽器の演奏をしたり、大がかりな掃除をしたり、大人数の飲み会をしたりなどです。

周りの入居者からクレームが入ったら、直ぐに対応しないと退去してしまう可能性があります。そうなると、空室は免れません。

このようなトラブルを、オーナー全て行うのは困難になってくるでしょう。

そういった時には、管理会社に代行してトラブル対応してもらいます。

管理会社によっては、トラブルが悪化してしまうケースもあるので、信頼できる管理会社を選ぶようにします。

信頼できる管理会社を選ぶためには、会社のホームページにある実績や口コミなどを見て、判断しましょう。

管理会社選びに失敗すると、このように様々な損失を生んでしまう事になりかねません。

利回りで判断する

アパート経営する際に、利回りの良いアパートがつい魅力的に見えてしまい、購入を決めてしまうケースが多いのですが、利回りだけで判断するのは落とし穴と言えます。

まず、利回りの捉え方を間違えない事です。

利回りには「表面利回り（想定利回り）」と「実質利回り」があり、以下のように算出します。

• 年間家賃収入÷アパート購入価格×100=【表面利回り】

• （年間家賃収入-経費）÷（アパート購入価格+購入時の経費）×100=【実質利回り】

「表面利回り」だと実際にかかった経費が差し引かれていないので、あくまでも表面的な収益を出す利回りです。

「実質利回り」は、アパートの経営でかかった経費などを含めた計算になっているので、利回りを見る時は、実質利回りで判断する事が大事です。

特に表面利回りが高いと、何かしらの事情がある場合が多いので、何故その数値なのか根拠を調べておきましょう。

利回りが高い物件の隠れた理由は、「築年数が経っていて、高額の修繕費がかかる」「周辺の環境が悪く空室が多い」などが挙げられます。

そのため、利回りだけの判断でアパートを購入しないで、利回りの根拠を知る事が重要です。

自己資金が少額である

最近では、「資金を用意しなくてもアパート経営はできる」という宣伝を多く見るようになりましたが、実際には自己資金が少額だと、アパート経営に失敗する可能性が高くなるのです。逆に言えば、自己資金が沢山あると失敗しにくいと言えます。

基本的にほとんどの人は、アパート経営する際に銀行から融資を受けて資金調達をします。

よって、自己資金を用意しなくてもアパート経営はできるというもの。

しかし、自己資金はアパート購入価格30%位を用意しておけるのが本来の理想です。

何故なら、突然のトラブルが発生した場合、修繕費などで費用がかかるからです。

• 設備が壊れてしまったための修繕費
• 迷惑な入居者を退去させるための立退料
• 退去時の原状回復費用

上記のような突然の費用がかかることを、オーナーは想定していない事が多いです。

そのまま放っておくと、さらに空室が増え、家賃収入を得られなくなります。

また、築年数が経っているアパートの場合は、劣化している箇所の修繕に高額な費用がかかってしまう事もあります。

やはり、自己資金はあった方がアパート経営は上手くいくので、なるべく自己資金を用意しておくべきでしょう。

サブリースとトラブル

アパート経営などの不動産投資で全般的に言える事ですが、失敗する理由でよくあるのは「サブリース」のトラブルです。

サブリースは、オーナーが手数料を支払う事で、毎月の家賃を保証してくれるのです。

サブリースの管理会社がアパート一棟を借りて、入居者と管理会社がやり取りをします。

大体の手数料は、アパートが満室になった時を想定した家賃の10〜20%位を管理会社に支払う事になります。

家賃の滞納や、空室分の家賃も保証してくれるので、安心したアパート経営ができると思いきや、実はしっかり保証されたものではないのです。

具体的には、アパートの空室が増えて空室期間が続いた場合、サブリースの管理会社から家賃の減額を求められます。

家賃を減額するのは抵抗があると思いますが、平成15年10月の最高裁判決では家賃の減額請求を認めています。

この判例により、サブリースの管理会社は減額できる事が分かっていますが、アパートのオーナーは知らない人が多いです。

そのため、サブリースの管理会社を訴訟する事が頻繁にあります。

国土交通省では、サブリース契約をする際には十分理解してから契約するようにと、注意喚起を呼びかけていました。

オーナーと管理会社の間でトラブルを防ぐため、契約時に「サブリース住宅標準契約書」の活用を促しています。
参考元：住宅：『サブリース住宅標準契約書』について – 国土交通省

この契約書は国で義務づけられたものではないですが、双方が合理して契約が結ばれたものとしています。

サブリースに減額を求められたら、家賃を減額せざるおえなくなるでしょう。

そうなると家賃収入は少なくなり、ローンの支払いなどで圧迫されます。

サブリースのトラブルを防ぐためには、家賃保証を利用するのではなく、空室になりにくいアパートを選ぶ事です。

家賃保証を利用する事で、手数料が引かれていく訳ですから、最初からサブリースに頼らずに、アパートを埋められるよう対策が大切です。

アパート経営を成功させるコツ

アパート経営の失敗には様々な理由がありました。

• 調査は入念に
• 収支計画をする
• アパートの選び方
• 保険に加入
• 条件の良い融資
• 管理会社の選び方

調査は入念に

アパート経営をする際には、事前に現地へ行ってしっかり調査する事が重要です。

インターネットの情報だけでは、詳しく分からないものです。

アパートの周辺には何があるか、治安が良く生活しやすい環境か、この辺りに住んでいるのは単身層が多いのか、など細かく周りを確認します。

また、アパート周辺だけではなく、購入したいアパートの外観なども入念にチェックします。

見た目があまりにも劣化していたら、入居希望していた人も住みたいと思わなくなるでしょう。

劣化が酷い場合は、「修繕費に費用がかかりそうなので辞めておこう」と判断ができるものです。

アパートの設備や外観に問題がないと分かれば、最初から修繕費はかからず、スムーズにマンション経営を始められます。

特にしっかり見ておきたい所は、壁の塗装や照明、郵便受け、排水管などです。

アパートを購入してから、大規模な修繕をしなくても良いように、事前に直接物件を訪れてしっかりチェックをしておきましょう。

収支計画をする

アパート経営を始めると決めたら大体の人がローンを組みますが、自分でも頭金を用意しておく事で、毎月の返済額がそこまで高くならずに済みます。

基本的にローンを組む際には、最低でもアパート価格の10%〜15%を頭金として出さないとローンが組みにくいです。

自己資金が多いと経営の安定にもなるので、計画的に資金を貯めておきましょう。

また、資金調達もそうですがローンが完済するまでの「資金計画」を立てておきます。

アパート経営にかかる経費の内容を事前に調べてリストを作ります。

いざ、アパート経営を始めてみたら、色々費用がかかってくる事に気づき、そうなると経営が息詰まってしまいます。

アパート経営にかかる費用は調べておき、10年先の修繕費用の事も考えて長期的に収支計画を立てておきましょう。

アパートの選び方

アパート経営を成功させるには、アパートの選び方に慎重にならなくてはいけません。

目星がついているアパートの周辺に、同じような条件のアパートを見つけて、他より綺麗で安い所を選ぶのが重要です。

高いアパートを選んでしまうと、結局家賃も高くしないといけなくなり、結果的に選ばれにくくなります。

購入予定のアパート周辺の地価も調べておく必要があります。

地価が高くなると税金も高くなるというもの。

アパート経営をするという事は、物件を長い間、保有する事になります。

そのため、地価が高くなってしまうと税金の面でデメリットになってしまいます。

アパートを売却する場合、地価が高くなる事はメリットになりますが、長期的に経営するなら地価が上昇する物件は税金を考えて避けておくのも良いでしょう。

保険の加入

災害の被害を受けにくい地域でアパート経営をするのが良いですが、日本は自然災害とは、いつ何処で起きるか分からないものです。

もし、保有するアパートが災害の被害を受けてしまい、自費で修繕するとなったら、高額な費用がかかってきてしまいます。

突然の災害に備えて、火災保険に加入するようにしておきましょう。

火災保険に入ると火災、雹災、水災、風災、雪災、落雷、盗難などが起きた時に補償してくれます。

被害を受けたら補償金で修繕ができて、さらにはリフォームする事も可能です。

ちなみに火災保険は、地震に対する被害は補償されていないので、追加で地震保険に入らないといけません。

地震保険に入るためには、まず火災保険に加入する事が前提となります。

地震保険は地震だけではなく、津波や噴火、埋没、損壊などにも補償してくれます。

火災保険等は年間10万円くらいかかりますが、万が一災害の被害を受けてしまった場合、修繕費用が高額で負担になり、経営が続けられなくなる可能性が高いです。

そのため、いつ災害が来ても大丈夫なように火災保険と地震保険に入り、補償金を得られるようにしましょう。

条件の良い融資

ローンを支払い続けていくには、毎月の返済額が無理のない金額に設定する事です。

そのためには、返済期間は長く、低金利で条件の良い融資が受けられる銀行を見つけます。

金利が1%違うだけで返済金額はだいぶ変わってきます。

例えば、4,000万円の融資を受けて返済期間が30年だった場合、金利が2%と3%の毎月の返済金額を比較してみましょう。

金利	毎月の返済金額
2%	147,847円
3%	168,641円

2%と3%を比較してみると、返済金額の差が「20,794円」もある事が分かります。

金利は非常に重要なので、条件の良い金融機関でローンを組んだ方が良いです。

また、返済期間も長い方が、返済額が低くなります。

例えば、4,000万円の融資を受けて金利が3%、返済期間は25年と35年で比較してみます。

返済期間	毎月の返済金額
25年	189,684円
35年	153,940円

返済期間が10年違うだけで「35,744円」の金額の差があります。

月々の返済額を減らすためには、期間と金利を意識する事です。

条件の良いローンを組むには、色々な金融機関に申し込みシミュレーションをしてみると良いです。

ちなみに、アパートの状態によって返済期間は決まってくるのですが、新築だと期間は長くなります。

一方、古い木造アパートの場合は、返済期間が短くなってしまいます。

現在はデフレなため、超低金利時代と言われていますが、今後は金利が上がると予想されています。

なるべく、金利が低い金融機関を選んで対策をしておく事が大切です。

管理会社の選び方

成功に欠かせない、管理会社の選ぶポイントはこちらです。

入居率	（東京の場合）95%以上
手数料	6%〜8%
空室期間	1ヶ月程度
滞納件数	2%未満

管理会社の主な業務はこちらです。

• 入居者のトラブル対応
• 入居者募集
• 家賃滞納の督促
• 退去手続き

入居者の管理をしっかり行ってくれる会社ならば、トラブルになりそうな入居者を避けてくれます。

空室も続くようなら、入居者募集の宣伝を積極的に行ってくれるというもの。

また、入居者のクレームに迅速に対応してくれるなら、入居者は安心して長く住んでくれるでしょう。

その結果、アパートの価値は下がりにくくるので、管理会社の腕によって成功すると言えます。

アパート経営を始めた時に、委託した管理会社の対応があまり良くないと感じたら、そのまま同じ会社に委託し続けるのではなく、他の実績がある管理会社に依頼した方が良いです。

アパート経営の失敗事例

アパート経営のよくある落とし穴について、事例を紹介します。

失敗事例を知る事で、リスク回避に繋がるというものです。

しっかり把握しておきましょう。

節税対策しか考えていなかった事例

関東に住む定年退職した70代男性が、生前のうちに土地の相続で子供達に迷惑をかけないようにするためには、どうしたら良いか考えていました。

「アパート経営で節税ができる」と、不動産会社からアドバイスを貰ったので、節税対策のためにアパートを建てる事にしました。

無事にアパートは建ちましたが、すぐに満室にはならないものの、半分以上は入居。

家賃収入の目的ではなく、節税ができれば良かったので、特にアパート経営に関して気にしていなかったようです。

しばらくしてから、ある日70代男性が亡くなり、相続の整理でトラブルが発生します。

アパートの相続税は少なく済んでいましたが、アパートの入居率が半分以下になり、家賃収入が赤字になってしまいました。

まだローンの返済が残っていて、さらに管理費などの支払いがあるため、結局自己資金から負担する事になってしまいました。

利回りが高いことしか見ていなかった事例

関東に住む女性が業者にすすめられて投資用にと、地方の大学の近くにあるアパートを購入しました。

利回りが高い物件で、大学生でアパートは満室だったため女性は安心していました。

しかし、そのアパートに住む大学生達ほとんどが4年生で、すぐに退去を控えている状態。

大学は近くだけど利便性が悪いため、女性が購入したアパート付近というのは、実は入居率があまり良くありませんでした。

購入した時に満室だったのは、販売した業者が家賃を安くして入居者を集め、満室に見せて売っていたのです。

地元の事をよく知らない女性だから、このような手口に合ってしまいました。

利回りが高いというのは、何かしら原因があるのだと思い知ったそうです。

管理会社の業務がきちんと行われていない事例

中古アパートの総額が3,000万円で入居率は100%の満室、利回りは15%の物件を購入した男性がいました。

家賃収入は毎月40万円入る予定でしたが、入居者の滞納が度々みられるようになりました。

管理会社からは「家賃の遅れは少しくらいあるもの」と聞かされていたので、そういうものだと思っていたそうです。

しかし、入居者の滞納はどんどん遅れて行き、家賃は3ヶ月以上も振り込まれていませんでした。

男性は家賃収入が少なくなるので、赤字になっていきます。

管理会社は滞納した入居者に対して、賃料回収をしっかり行っておらず、夜逃げする入居者も出てきたのです。

どうやら、以前のアパート保有者が売却しやすくするために、入居者を集めて満室にしたそうです。

入居者を集めるために、保証人不要にして、審査をゆるめに通していました。

その結果、入居者が滞納、夜逃げする始末。

結局、アパート経営が上手くいかなくなり、売却して150万円の損失となりました。

現地の調査不足で失敗した事例

40代の男性が親から土地を相続したので、アパート経営を始める事にしました。

アパート経営を始めるきっかけは、「節税対策になる」「老後の生活資金になる」と不動産会社からアドバイスを受けたからでした。

男性は熱心にセミナーへ足を運ぶように。

アパート経営の勉強を始めてから半年後には、アパートを建てました。

男性は単身用のアパートの間取りにはせず、安定な家賃収入を得るために、長期入居を狙えるファミリータイプの間取りにしました。

ところが、新築だというのに入居者募集しても、中々集まりません。

何故なら、男性が建てたアパートの周辺はオフィス街で、家族向けの施設など周りになかったからです。

もちろん、入居率は悪いので家賃収入が予想よりも少なく、そのうちローンの返済が滞るようになりました。

ある日、男性のアパートは競売にかけられて、安い価格で売却されます。

売却してもローンの返済に追いつかず、結果的に借金をしてローンを支払う事になりました。

入居者のトラブルで空室になった事例

中古アパートを一棟持っている女性の話です。

アパートを購入したばかりの時は満室だったものの、退去する人が出てきたので空室を早く埋めたいとなり、管理会社に依頼して入居者募集をして貰いました。

意外と早く入居者が見つかり、空室は埋まったのですが、新しく入ってきた入居者は騒音が多く、次第にその入居者の友人達まで深夜に集まるようになりました。

他の入居者の迷惑となり、どんどん退去が増えて、結果的に空室を増やす事に。

トラブルの元になる入居者が一人でもいると、一気に損失が生まれるものだと痛感したそうです。

アパート経営のリスク対策

アパート経営で失敗したら、どうなるかと言うと

• 自己破産をする事になる
• 競売にかけられる
• ローン返済を他から補てんする

赤字を他から補てんするのは、通常よくある事です。

上記の中で最悪なパターンとしては、自己破産になります。

資産をほとんど失う事になり、ブラックリストに載ってしまうため、一定期間新たに借入れが難しくなるでしょう。

せっかく、アパート経営を始めたと言うのに、このような失敗で終わらせないためにも、リスク対策を紹介していきます。

失敗	対策内容
管理会社	日頃からコミュニケーションを取っておく
修繕費が高額	新築のアパートを選ぶ
空室	入居者の気持ちを理解する
知識不足	事前にリスクを把握しておく
入居者	審査をしっかり行う

業者とはコミュニケーションを取っておく

信頼できる管理会社を選ぶのは、アパート経営の成功にはとても重要と何度か伝えてきましたが、業者の人とコミュニケーションを取っておく事も大事になります。

何かあった時は直ぐ相談に乗って貰えたり、業者に日頃から状況を伝えておく事でスムーズに話が進んだりするからです。

管理会社の能力によっては、コミュニケーションを取っても無駄かもしれませんが、基本的に業者とは信頼し合える仲でいる事が大切です。

新築のアパートを選んでコスト削減

失敗する理由でも述べましたが、自己資金が少ないと失敗する可能性が高くなります。

理由は、年月が経つ事によって劣化する箇所の修繕費などが、かかってくるからです。

特に、築年数が経っている中古マンションを安く購入できても、後から修繕や補修費が高額に掛かる事があります。

アパート経営をこれから始める初心者の方は、補修などの手間がかからない新築のアパートをおすすめします。

初期費用はかかりますが、ローンを組む際に新築だと返済期間を長くして貰いやすいので、毎月の返済額リスクも軽減されるというもの。

しかし、新築で購入しても結局は経年変化で劣化はしていくので、年間家賃収入の5%

位は修繕費として毎年貯金しておきましょう。

入居者の気持ちを理解する

空室はアパート経営にとって、収入を得られないので大きな損失になります。

アパート経営で成功するためには、入居者に長い間、住んで貰う事です。

そのためには、オーナーが入居者の気持ちを汲み取ってあげる事が重要です。

入居者を優先的に考えられるオーナーは、痒い所に手が届く対応ができるというもの。

一方、自分の利益ばかりを考えたり、入居者の気持ちを理解できなかったりするオーナーだと、修繕などにお金をかけなくなるので、劣化や破損の部分がそのままとなり、退去の原因になるでしょう。

事前にリスクを把握しておく

この記事ではアパート経営の失敗理由や、事例を紹介していますが、これらのリスクを把握しておく事がリスク対策に繋がります。

実際に問題が起きてから対処するのではなく、トラブルになる前にスムーズな対応ができるのが望ましいでしょう。

また、リスクだけ把握するのではなく、経営の知識やアパートの見極め方、ランニングコストなど様々な情報を集めます。

マンション経営の知識取得は、成功に繋がります。

審査をしっかり行う

入居者のトラブルでは騒音など主にありますが、他の入居者が快適な生活を送れるように、入居者の審査はしっかり行う事が大事です。

家賃滞納も結局、勤続年数や年収など細かく審査を行う事で減るものです。

しかし、あまり審査を厳しくし過ぎると、空室の状態が続きやすくなるので、最低でも保証人を付けておくなど徹底しておきましょう。

目先の利益にとらわれないようにする

アパート経営の失敗事例に多くありますが、大体の人は目先の利益に目が行ってしまい、後々失敗する羽目になります。

アパートを販売する業者は、「儲かる物件ですよ」と営業目的ですすめて来るかもしれませんが、そのまま鵜呑みにしてはいけません。

利回りが高く、満室なアパートだとしても、実際に自分の目で物件を確かめたり、調査をしたりしておきましょう。

また、自分でも知識をつけておく事で、業者が言っている内容は、根拠のあるものか判断できるというものです。

まとめ

アパート経営のノウハウをしっかり勉強すると、利益は出せるものなのです。

不動産投資は、投資の中でもミドルリスクと言われているので、知識を付けて堅実に計画性を持って行うと成功する確率も上がります。

実際に、アパート経営をしている人の体験談などをチェックして、おくのもおすすめです。

セミナーへ行って不動産関係者から情報を得るのも良いでしょう。

アパート経営のメリットだけで判断せずに、必ずリスクや失敗事例を把握してから、事前に回避できる道を見つけつつ成功へと繋げていきます。

最初から儲かるとすすめられた物件は注意する必要があるので、この記事を参考にして頂けたら幸いです。