仲介業者なしで不動産売買を契約するメリット・デメリットと必要な知識

手数料を払うのが嫌で仲介業者なしで不動産売買の契約を検討する人がいるかもしれません。
業者へ依頼せずに個人で不動産売買した方がメリットはあると考え、なかには仲介業者へ依頼しない判断をする人もいます。

確かに不動産売買を仲介業者なしですることにはメリットがありますが、デメリットもあります。
業者へ依頼するかどうか判断するには、まずメリットとデメリットを理解した上で、自分の場合はどちらが最善かを決定するのが良いでしょう。

今回は不動産会社へ依頼せずに不動産売買の契約をするメリットとデメリットについて詳しく説明していきます。
仲介業者なしで契約するために必要な知識も紹介するので参考にしてください。

仲介業者なしで不動産売買を契約するメリットは2つ

仲介業者なしで不動産売買を契約するメリットは主に2つあります。

• 費用の節約
• 自由に売買ができる

それぞれのメリットについて紹介していきます。

仲介手数料がかからないため費用の節約が可能

仲介業者なしで不動産売買を契約する代表的なメリットは、費用を節約できることです。
不動産売買では様々な費用が必要ですが、特に大きいのが不動産会社へ支払う仲介手数料です。
仲介手数料は不動産の売買価格によって上限額が変わってきます。

不動産の売買価格	仲介手数料
～200万円	不動産の売買価格の手数料率（5%） ＋ 消費税
200万円～400万円	不動産の売買価格の手数料率（4%） ＋ 消費税
400万円～	不動産の売買価格の手数料率（3%） ＋ 消費税

400万円以上の部分は不動産の価格帯により手数料率が変わるので計算が難しいですが、下記の計算式を使うと簡単です。

上記の計算式を使いながら4000万円の物件が売れた場合の仲介手数料を計算してみると、最大で約110万円を不動産会社へ支払わなければいけないことが分かります。
仲介手数料率はわずか3%ですが、不動産価格が高額なので手数料も高くなるのです。

売買契約を仲介業者なしで行うなら仲介手数料の費用が丸ごと節約できます。
不動産売買には消費税がかかりませんが、仲介業者を通すと手数料の部分に消費税がかかります。
しかし仲介業者なしの不動産売買であれば手数料が発生しないので消費税もかかりません。

出典：国土交通省 不動産流通について

仲介業者なしで不動産売買を契約すると、手数料と消費税の費用が節約できます。

自分が思うような販売・広告展開をし自由に売買ができる

不動産売買を仲介業者なしでする別のメリットは、自由に売買できることです。
仲介業者へ売却を依頼すると業者が全ての販売活動をしていきます。

折り込みチラシやインターネットへの広告展開をしてくれるのですが、人によっては自分ならもっと上手にできると思うかもしれません。
自分で作るチラシやインターネット広告の方が効果的だと思っても、業者へ依頼していると広告内容を変更してもらえないことがあります。

すぐに買い主が見つからない場合は特に不動産会社による販売活動の効果が無いと感じたり、広告展開が遅いと感じたりするでしょう。

仲介業者なしで不動産売買を契約することで、自分が思うような販売活動や広告展開をしていけます。

仲介業者なしで不動産売買を契約する知っておきたいデメリット　

仲介業者なしで不動産売買を契約することにはデメリットもあります。
知っておきたいデメリットは5つです。

• 価格のトラブルが起きやすい
• 契約書のトラブルが起きやすい
• 手間がかかる　
• 買い手がすぐに見つからない
• 住宅ローンが組みにくい

各デメリットについて見ていきましょう。

不動産価格のトラブルが起きやすい

仲介業者なしで不動産売買をすると価格のトラブルが起きやすいです。
不動産価格というのは立地や建物の状態によって大きく変わってきます。
同じ立地でも建物の築年数や間取りが違うだけで価格が違ってくるのです。
不動産価格は様々な条件を考慮して売却価格を決めなければいけないため、適正価格を決めるのがかなり難しいです。

仲介業者に売買を依頼しないケースでは、売り主が自ら売却価格を決めなければいけません。
売り主が適正価格だと思っても、契約の際に買い主はそう思わないことがあります。
結果として双方で価格の折り合いが付かず、契約が決裂するトラブルがよく発生します。

不動産会社へ依頼すると双方が納得しやすい価格を最初に設定し、契約中に価格交渉が難航しても契約条件を調整しながら話し合いがスムーズにいくようサポートしてくれます。

自分で契約書を作成するため契約書トラブルが起きやすい

契約書のトラブルが起きるデメリットもあります。
仲介業者なしで契約する場合、売り主が自分で売買契約書や重要事項説明書を作成しなければなりません。
売買契約書の内容は法的に決まっている訳ではないため定型フォーマットがなく、売り主自ら必要事項を網羅した契約書を作成する必要があります。

契約書の内容に不備があると後からトラブルになります。
特に不動産価格や瑕疵担保責任の部分はトラブルになりやすいです。

契約書の不備を理由に締結したと思った契約が破棄されることや、引き渡し後に賠償請求されることがあるので気をつけてください。

不動産売買の一連の流れの一つ一つに手間がかかる

不動産売買の契約に手間がかかるのも別のデメリットです。

土地や家の売却はとにかく手間がかかります。

適正価格を決めるために立地条件や周辺環境、建物のコンディションなどを調べなければなりません。
売買契約をするために必要な書類が全て揃っているかを確認しなければならず、書類が足りなければ作成したり書類申請をしたりする必要があります。

買い主と何度も話し合いながら最終的な売却価格を決めることや、契約条件を変更することもしなければなりません。

仲介業者がいれば全ての業務を任せられますが、業者に依頼しないのであれば自分でしなければいけないのです。

不動産の買い手がすぐに見つからない　

仲介業者なしだと買い手がすぐに見つからないことがあります。

個人で不動産売買をするケースでは、買い主は直接の知り合いか個人売買サイトを通して知り合った相手になります。
知り合いに声を掛け、個人売買サイトに売却情報を載せたら、後は興味がある人から声がかかるのを待つだけです。
場合によっては誰からも声がかからず時間だけが過ぎていくことがあります。

不動産会社へ依頼すると売却情報は全国の不動産会社が見られるサイトに情報が載ったり、一般の人が不動産情報をチェックするポータルサイトへ掲載されたりします。

売却情報が多くの人の目に触れるので買い手がすぐに見つかる確率が高くなります。

銀行側の審査が厳しくなり住宅ローンが組みにくい

仲介業者なしで不動産売買を契約すると住宅ローンが組みにくくなります。
不動産売却の際に買い手側は住宅ローンを組んで購入することがありますが、仲介業者なしの取引だと銀行側が住宅ローン契約を渋ることがあるのです。

通常、銀行は住宅ローン申込者と契約する前に売買契約書を確認します。
契約書の確認時に売買契約書が個人で作成したものと分かると、銀行は不動産売買契約が安全に締結されるかどうかを警戒し、住宅ローン審査を厳しくすることがあります。

仲介業者なしで不動産売買を契約する際に必要な知識とは？

不動産会社へ依頼せずに不動産売買を契約する際に必要な知識は3つあります。

• 契約と引き渡しのタイミング
• 契約解除事由
• 現況有姿で売却

始めに知っておくべき知識は契約と引き渡しのタイミングです。
一般的な不動産売買では売買契約をしてから引き渡しまで、3週間から4週間ほどの時間がかかります。

契約から引き渡しまでの期間を利用して、買い主は引っ越しの準備をしたり住宅ローンの契約をしたりします。
準備期間の間に契約破棄されないように売り主は買い主に手付金を契約時に要求できます。

手付金を契約の時に支払い、買い主が契約を解除するときには手付金を放棄することになります。
反対に売り主が契約を解除する際は、手付金の2倍の金額を買い主へ支払います。

手付金の額は不動産売買価格の1割程度が相場です。

残金は引き渡しの時に買い手から支払われることになります。

覚えておきたいのは、物件の借主が購入をする場合は契約日と引き渡し日が同じになることがあるという点です。
賃貸契約者の借主が自分が住んでいる家やマンションを購入する際は、すでに購入物件に住んでいるので契約日と引き渡し日が実質同じになるのです。
借主が買い主になるケースでは手付金を支払わず一括支払いになることがあります。

仲介業者なしで不動産売買を契約する際は、契約解除事由を決めておいてください。
契約解除事由とは、仮にこういう事由が発生したら契約は解除しますという覚え書きです。

例えば、買い主の住宅ローン申請が通らない事由や、買い主が残金を支払わない事由が含まれます。
契約解除事由に該当する事態が発生したなら違約金なしで売買契約を破棄できます。
個人売買の時には契約解除事由に何を含めるか慎重に検討してください。

契約の際に必要な別の知識は現況有姿についてです。
現況有姿とは売却物件の今の状態のことです。
買い主が物件の現在の状態を自分で見て売買契約に納得することを、現況有姿で売却と言います。

個人間で不動産売買をするときに気をつけるべきなのが物件の状態に関するトラブルです。
買い主が引き渡し後に物件の問題を指摘し、売り主に修理や賠償を求めてくることがあるからです。

引き渡し後のトラブルを防ぐのに役立つのが現況有姿で売却することです。
もし物件に何らかの問題があっても買い主が容認できるのであれば、現況有姿での売却が成立します。
売り主は当然契約の際に買い主に物件の問題点を伝えておかなければなりません。

仲介業者なしで不動産売買するなら知っておくべき物件価格の知識　

仲介業者なしで不動産売買を契約する人が知っておくべき別の知識として、物件価格についての知識があります。

先にも説明したとおり不動産の価格を決めるのは簡単ではありません。
価格を決めるためには不動産についての理解や経験が必要です。
適正な物件価格を設定すれば買い手はすぐに見つかりますし、価格交渉に時間もかからず契約をスムーズに締結させられます。

契約を成功させられるかどうかは価格設定にかかっていると言っても過言ではないのです。
適正価格を設定する重要性と設定の方法について説明します。

適正価格にするのは脱税と疑われないため！？

不動産に適正価格を設定しないと買い手が見つけにくいですし、契約時に相手から値下げ交渉をされます。
値下げ交渉が始まると契約に時間がかかりますし、話し合いが険悪になることがあり、最悪の場合は契約決裂となることがあります。

しかし、適正価格が重要な理由はそれだけではありません。
適正価格が設定されていないと脱税を疑われることがあるのです。

気をつけなければいけないケースは、法人の代表や社長の個人資産を会社が購入するときです。
法人の代表や社長が個人的に所有している不動産を会社が購入するときに適正価格でなければ、脱税のための売買ではないかと疑われるのです。
しかし適正価格であれば脱税の嫌疑は掛けられません。

適正価格を設定するために役立つのは、自分で相場を調査することと不動産鑑定士の鑑定評価書を用意することです。

自分で不動産相場を調べる方法は2つ

不動産相場を自分で調べる方法は主に2つです。

• 近隣の不動産取引価格を調査
• 現在の近隣不動産の販売価格を調査

近隣の過去に行われた不動産取引価格を調査すると相場が見えてきます。
今までの取引価格を調べるために役立つのがレインズという国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトです。

直近1年間の売買価格を地域別や築年数別に調べられます。

土地総合情報システムというサイトも実際に売買された不動産の価格情報が調べられるので活用しましょう。

現在の近隣不動産の販売価格も調査してください。
一般の不動産情報が掲載されているポータルサイトが役立ちます。

自分が売りたい不動産と似た条件の物件が、いくらで売られているか調べてみましょう。

個人売買で役立つ鑑定評価書とは　

法人が関係する不動産の個人売買をして税務署から脱税が疑われる場合、不動産鑑定士による鑑定評価があると役立ちます。
個人で相場を調べていても税務署に対して説得力がありませんが、鑑定評価書があれば正規の証明資料となります。

鑑定評価書とは、国が決めた不動産鑑定評価基準に基づいて価格評価が行われたことを証明する書類です。
書類を取得するためには国の定めた手順を踏まなければいけないため時間と費用がかかりますが、証明資料としては説得力があります。

税務署へ鑑定評価書を提出するだけで不動産売買が適正価格で取引されたことを認めてくれます。

鑑定評価書は不動産鑑定士しか作成することができません。
不動産鑑定士へ依頼して鑑定評価書を作成する費用はどれくらいかかるでしょうか。
法律で作成費用が決まっていないので各鑑定士によって手数料は違ってきます。
土地と建物の両方を鑑定するのか、税務署用の書類か裁判所用の書類かによっても費用が異なります。

ここでは一般的な税務署用鑑定書の相場を掲載します。

鑑定する不動産のタイプ	不動産の詳細情報	相場
土地	戸建て規模の土地	20万円以上
土地	規模の大きな土地	30万円以上
建物	戸建て規模の建物	20万円以上
土地&建物	戸建て規模の土地と建物	20万円以上
マンション	戸建ての一室	30万円以上

表の相場はあくまでも参考価格ですが、20万円から30万円前後が相場です。

大手の不動産鑑定会社は価格が高くなりがちですが、個人事務所は価格が安くなる傾向があります。

仲介業者なしの不動産売買で役立つ実測精算の知識　

仲介業者なしの不動産売買に役立つのが実測清算の知識です。

実測清算とは、売買契約の際に登記簿記載の不動産面積で契約と決済をし、引き渡し日までに実測をして誤差があればその分を後日精算することです。

物件の借主と売買契約をする場合、契約日と引き渡し日を同じにするのであれば時間がないので実測清算はできません。
しかし契約日から引き渡し日までに期間が空くケースでは実測清算ができます。
どのようなケースで実測清算をした方が良いのでしょうか。

実測清算が必要になるケースは3つ

実測清算が必要になるのが以下のケースです。

• 戸建て賃貸
• 隣地
• 借地権が付いた土地

他にも実測清算が必要になるケースがありますが、上記の3つが主に必要になるケースです。
これらのケースは土地面積が曖昧になっていることが多いです。

実測をせずに曖昧な境界線のままで売買契約をしてしまうと、後からトラブルになることがあるので気をつけてください。

起き得るトラブルとして、売却後に買い主が自分で面積を測ってみたら契約書に書かれている面積より小さいことが判明し、差額分の返金や賠償を求めてくることがあります。

境界が曖昧で土地面積がはっきりしない物件の対処法

境界が曖昧で土地面積がはっきりしない物件の対処法は測量図を用意することです。
測量図には3つのタイプあり、それぞれ特徴が違います。

測量図のタイプ	特徴
確定測量図	一番信頼性のある測量図。 隣地所有者が立ち会いながら官民査定が行われる。
現況測量図	隣地との境界確認なしの測量図。 大まかな面積しか分からないので正規書類として売買契約には使えない。
現況測量図 (官民査定省略)	官民査定を省略した測量図。 隣地所有者立ち会いの測量だけを行う。

不動産売買で使用できるのは確定測量図と現況測量図 （官民査定省略）です。
現況測量図 （官民査定省略）は買い主の了承があれば使用できますが、官民査定が省略されているため確定測量図ほどの信頼性はありません。

土地の境界線や面積が曖昧なときは、引き渡し日までに確定測量図を用意するようにしてください。

確定測量図を取得するには、半年ほどの時間と70万円前後の費用がかかります。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）は仲介業者なしで契約する際に必要な知識なの？　

瑕疵担保責任（契約不適合責任）は不動産会社へ依頼せずに売買契約をする際に必要な知識です。
なぜなら瑕疵担保責任（契約不適合責任）によって、せっかく結んだ契約が解除されたり損害賠償を請求されたりすることがあるからです。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）について詳しく解説していきます。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは　

瑕疵とは、売却した目的物が通常持っているべき品質や性能を欠くことを意味します。
不動産に使われる瑕疵には4つの種類があります。

瑕疵の種類	瑕疵の内容
物理的瑕疵	家の傾きや雨漏り、シロアリ被害や土壌汚染
心理的瑕疵	過去に取引物件や隣室で自殺や殺人事件があった、火災や事故現場になった
法律的瑕疵	法律によって自由な使用が規制されている
環境的瑕疵	周辺の騒音や異臭に悩まされる、反社組織やカルト教団の事務所がある

売却する不動産に以上のような瑕疵があるときには、売買契約前に買い主へ伝えなければなりません。
買い主へ伝えずに契約を結び、後から瑕疵が発見されたときには損害賠償か契約解除の責任が求められます。

法律的には瑕疵担保責任（契約不適合責任）が発生する期間は実質無期限とも言えますが、それではあまりに売り主に不利になるため、通常は売買契約後1年間は瑕疵担保責任があります。

仲介業者なしで契約する際は、3ヶ月の瑕疵担保責任を付けることが一般的です。

瑕疵担保免責特約の注意するポイント　

民法によると瑕疵担保責任は任意規定なので、売り主と買い主双方で申し合わせ、一切瑕疵担保責任を追求しないという条項を契約に含められます。
売り主は一切瑕疵担保責任を負いませんという覚え書きをするのです。
これが瑕疵担保免責特約と呼ばれるものです。

しかし、瑕疵担保免責特約には注意すべきポイントがあります。
瑕疵担保免責特約は、売り主が知らなかった瑕疵についてだけ有効という点に注意してください。
購入した物件に買い主が住み始めてから瑕疵に気づいても、売り主が知らなかった瑕疵であれば瑕疵担保免責特約が有効ですが、もし知っていた瑕疵であれば特約は適用されません。
この場合、特約は無効となって売り主は瑕疵担保責任を負わなくてはいけなくなるのです。

瑕疵担保免責特約を付けるからといって売り主は安心してはならず、事前に買い主へ物件の瑕疵全てを説明していなければなりません。
誠実に情報を開示しておけば、後から買い主が何らかの瑕疵を見つけても、瑕疵担保免責特約が無効になることはないでしょう。

個人売買をするときには口頭で事前に瑕疵を説明するだけでなく、瑕疵の情報を告知書として書面に残しておくと良いです。

仲介業者なしで不動産売買を契約するために必要な司法書士についての知識　

司法書士についての知識も仲介業者なしの不動産売買をするときに役立ちます。
不動産売買では登記移転をしなければならず、登記手続きを自分でやるか司法書士へ依頼するか決めなければいけないからです。

物件によっては司法書士へ頼まずに自分で行うことができます。
司法書士へ依頼した方が良いケースと自分でできるケースについて見ていきましょう。

司法書士が必要なケースと必要ないケース　

司法書士への依頼が必要ないケースを最初に考えます。
売り主と買い主が一緒に法務局へ出向き手続きができる場合は必要ありません。
買い主が親族や友人、近所の人の時などは協力して一緒に法務局へ行き、自分たちだけで手続きを行えます。

取引の当事者が双方揃っているときは手続きが簡単なため、法務局の担当者が親切に教えてくれます。
登記官と呼ばれる公務員の職員が必要書類や手続きの手順を教えてくれるのです。

売買する不動産に抵当権が付いていない場合も、司法書士へ依頼する必要がありません。
しかし住宅ローンの支払中で抵当権が付いているケースでは、司法書士への依頼が必要です。

抵当権が付いていると住宅ローンを組んでいる金融機関から抵当権抹消書類を取得しなければなりません。
金融機関は専門家以外による登記移転手続きを警戒し、抵当権抹消書類を一個人には発行してくれません。

そのため、住宅ローンの抵当権が付いている場合は司法書士へ依頼してください。

司法書士に依頼するときの費用相場

司法書士へ登記手続きを依頼するときの費用をチェックしておきましょう。
不動産売却時には売り主と買い主の双方が登記費用を支払う形になります。
売り主は抵当権の抹消をするための登記費用を支払い、買い主は所有権移転と抵当権設定の登記費用を支払わなければなりません。

それぞれの登記費用には3つの費用が含まれます。

• 司法書士への依頼料
• 登録免許税
• 登記事項証明の取得費用

それぞれの費用相場を表からご覧ください。

費用項目	相場
司法書士への依頼料	15,000円
登録免許税	1,000円
登記事項証明の取得費用	600円円
合計	16,600円

司法書士への依頼料相場は抵当権抹消書類平均的な大きさの土地と建物一軒ずつで15,000円前後です。
依頼料は地域によって2,000円から3,000円ほどの差があります。

登録免許税は不動産1個につき1,000円となり、土地と建物それぞれに支払う場合は2,000円になります。

同じく登記事項証明の取得費用も不動産1個につき600円なので抵当権抹消書類土地と建物セットの場合は1,200円です。

不動産登記に必要な書類は売主と買主で別です

不動産登記に必要な書類や準備すべきものは売り主と買い主によって変わってきます。

売り主が用意するもの	買い主が用意するもの
権利証または登記識別情報	委任状
委任状	住民票
印鑑証明書	本人確認書類
固定資産評価証明書
実印
住民票
抵当権抹消書類
本人確認書類

売り主が用意する権利証または登記識別情報は、登記名義人を識別できる書類です。
住宅ローンを利用している人は権利証、または登記識別情報をローン契約している金融機関が保管していることがあります。

委任状は司法書士へ手続きを委任するために必要で、司法書士が作成してくれます。
印鑑証明書は登記申請日前より3ヶ月以内に発行されたものでなければなりません。

実印と印鑑証明書を用意しましょう。

固定資産評価証明書は買い主の登録免許税の税額を計算するために必要です。
住民票は住所を証明するために必要ですが、住所の履歴が確認できないときは戸籍の附票も用意してください。

抵当権抹消書類は住宅ローンを契約している金融機関が作成してくれます。
本人確認書類は免許証やパスポートを使えます。

上記の書類を全て引き渡し日までに揃えておくようにしてください。
仲介業者や司法書士へ依頼しないときは誰もチェックしてくれませんから、書類に漏れがないか注意しましょう。

仲介業者なしで不動産売買を契約するのがおすすめなケース　

仲介業者なしで不動産売買を契約するのがおすすめなケースは2つあります。

• 買い主をすでに見つけているケース
• 買い主が物件を熟知しているケース

売り主がすでに不動産を購入する買い主を見つけているケースです。
仲介業者の主な仕事は買い主を見つけることですから、すでに買い主がいるのであれば個人で契約しても問題ありません。

別のケースは買い主が物件を熟知しているケースです。
賃貸契約の借主が住んでいる物件を購入する場合や隣地の住民が購入する場合がこのケースに該当します。

法人が社長や代表の資産を購入するケースでも仲介業者なしで契約することが可能です。

反対に、仲介業者なしでの契約がおすすめでないケースは上記以外のケースです。
買い主が見つかっていないなら仲介業者へ依頼した方が早く見つけられます。
さらに買い主が物件を熟知していないのであれば、後から瑕疵担保責任のトラブルが発生する可能性があるため、仲介業者へ依頼した方が問題を未然に防げます。
不動産会社を利用した方が売却する物件をプロの目でチェックし、瑕疵の事前説明や免責特約の設定をしてくれます。

瑕疵担保責任に少しでも不安があるなら仲介業者へ依頼しましょう。

仲介業者なしで不動産売買を契約するメリットは、費用が節約できることと自由に売買ができることです。
個人で売買契約をすることで不動産会社へ支払う仲介手数料を節約できます。
不動産は高額商品の売買ですから仲介手数料も高く、数十万円から数百万円することがあります。
高い手数料と手数料にかかる消費税を節約できるのは大きなメリットです。
自分の好きなように販売活動ができるメリットもあります。

一方デメリットは売却価格や契約書のトラブルが起きやすいことや、買い手がすぐには見つからないことです。
売却価格を設定するためのリサーチと契約のための書類を揃える時間と手間もかかります。
個人売買では住宅ローンが組めないケースもあることを覚えておきましょう。

買い主がすでに見つかっていて物件を熟知しているケース以外は仲介業者へ依頼した方が安心です。