サブリースとは？相場や賃料減額リスク・トラブル事例と回避方法を解説

賃貸経営を行なっていると、よく耳にするのは「サブリース」という言葉です。

聞いたことはあるけど、実際にサブリースってなんなのか、利用することによってどんなメリットデメリットがあるのかということはよく知られていません。

本来、サブリースとは空室リスクを軽減させるために存在している手段なので、特徴を解説いたします。

サブリースとは何？

サブリース会社が複数のアパートやマンションを一括で借り上げて、それぞれの部屋をサブリース会社が転貸する方法のことです。

物件を所有しているオーナーからサブリース会社が建物を刈り上げるので、転貸部分の空室や賃料の変動についてはあまりオーナー自身に影響はないとされています。

サブリースの大きな特徴は、物件に入居を希望する人がいた場合賃貸契約はサブリース会社が行い、その後の賃貸管理業務もサブリース会社が行うこととなるのです。

不動産投資を始めたばかり、という人であれば空室のリスクを避けるために物件購入の段階で不動産投資会社やハウスメーカーから「サブリースを依頼すると、空室リスクが避けられます」と言われることもあります。

それくらい、経営を始めたばかりのオーナーにとっては救いの手ともなり得る運用方法です。

サブリースには、パススルー型と家賃保証型の2種類があります。

	パススルー型	家賃保証型
家賃保証	無し	有り
賃料変動による影響	有り	無し

このように、パススルー型の場合は家賃保証がされないので、入居者が支払ってくれる賃料がそのまま物件オーナーの収入となり、収益増加が見込める方法です。

ただ、空室が出てしまうとサブリース会社がどうにかするわけではないので、物件オーナー自身が空室対策を行なって、賃料が途絶えないようにする必要があります。

家賃保証型の場合は、その名の通り家賃保証してくれるので、万一の空室時にも一定の賃料が支払われるような契約です。

リスクが少ないので、一般的に利用されるのは家賃保証型でパススルー型は一部の物件のみということがほとんどだといえます。

どちらの種類も大きなメリットである入居者への契約書のやりとり等の対応や賃貸管理はサブリース会社が行ってくれる、という部分に変わりはありません。

賃料の相場

サブリースの場合、家賃保証型の場合は空室の有無に関わらず、オーナーに保証賃料を支払ってくれます。

まるまる賃料を支払ってくれるのではなくて、サブリース手数料を差し引いたものがオーナーの収入です。

パススルー型は、入居中賃料の約5％程度が手数料として差し引かれます。

家賃保証型は、賃料の20％程度が手数料として差し引かれるので、手数料だけを見ると家賃保証型の方が収益が少なそう…と思うかもしれませんが、空室時にも一定の賃料を支払ってくれることを考えたら、そこまで高い手数料とも言い切れません。

ポイントとしては、最初にパススリー型のサブリースを選択した後に、家賃保証型のサブリースに切り替えたいと思っても途中で変更することはできません。

その逆も同様です。

なので、物件購入時にしっかりと検討する必要があります。

現在サブリース契約をする際に、あまりパススルー型を選択する人はいません。

ほとんどの場合が家賃保証型を選び、空室時のリスクに備えています。

ただ、賃料に関してはあまり知られていないことがいくつかあります。

サブリースの仕組み

賃料	2年ごとに賃料の改定が行われるまたは賃料の改定ができる
免責期間	契約直後は1ヶ月～3ヶ月程度の免責期間がある
解約	30年一括借上はいつでも解約可能、オーナーからの解約は不可

契約した後に「知らなかった！」と多くのオーナーが困惑する部分をまとめました。

賃料は、ずっと同じ金額を保証してくれるわけではありません。

通常、新築物件を購入した際にサブリースを同時につけることがほとんどなので、最初のうちは大体10％～20％程度の手数料を払えば済むような賃料設定がなされていますが、物件は年数が経つにつれて古くなります。

その場合、賃料の減額をサブリース会社から要求されることがあるのです。

そのほかにも、よく勘違いされることは、契約した時から賃料を保証してもらえるということです。

しかし、一般的には免責期間というその間は保証をしませんという時期が設けられているため、その間はオーナーに収入は入りません。

さらに最近は空室になった際に清掃などを理由として、1ヶ月の賃料を免責にするという内容です。

契約の際はよいことを全面的アピールされるので、こうした免責についてまでなかなか頭が回りませんが、後々驚くことも多いです。

解約についても、オーナーはサブリース会社へ物件を貸し出している側となるのでオーナーの希望だけで解約することは事実上困難です。

サブリースのメリットデメリット

サブリースをすることはメリットが多いようにも感じますが、実はデメリットもあるのでどちらも理解しておきましょう。

メリット

サブリースを行うことで得られるメリットは以下のような点です。

わかりやすいメリットは、やはり空室や万一滞納されたときのリスクが回避できることです。

一般的に選ばれている、賃料保証型のサブリース方法は空室の際にも賃料が保証されるので、不安なく運営することができます。

賃貸投資をしている人にとって1番苦しいのは、空室になることです。

空室が発生すると、次の入居者が入ってくれるまで賃料の発生はせずに収入の見込みも通常はありません。

きちんとオーナー自身で空室対策をしなくてはならず、この点がうまくいかずに運用を失敗してしまう人も多いです。

だからこそ、サブリースを利用する人が多く、運用に関してのリスクを回避しています。

また、空室もそうですがもう一つのリスクでもある賃料の滞納です。

入居時にはしっかりとした仕事をしていたとしても、病気や事故、仕事を辞めたりなどすることはあり得ます。

その間の賃料が払えるくらいに貯金をしていればいいですが、みんながそうとも限りません。

その場合は、きちんと契約通りの支払日に払ってもらえなかったり、どうしようもなくて長々と延滞するような人も中にはいます。

そのような場合、通常ならオーナーが自身で督促を行ったり、回収できなければ収入にならず逆に物件だけ使われて損をすることにもなりかねません。

サブリースを利用していると、賃料の回収もサブリース会社が行ってくれるので、安心です。

また、契約時や契約後の物件管理も全てサブリース会社が行うので、物件オーナー自身はほぼ何も行いません。

物件管理のプロに任せることで、安心感がありますし、何かと手間のかかることも自分でしなくてもいいので少ない負担で物件投資ができるのは大きなメリットです。

勉強を重ねて多くの知識をすでに習得しているのであれば別ですが、初めて賃貸投資を行う人にとってはサブリースをすることによって安心感を得ながら軽い負担で運用することができます。

こうした不動産運用をしていると確定申告がとても時間がかかるのでは、と思っている人はたくさんいます。

確かに時間が必要になりますし、細かな費用の計上なども行う必要がないので、気持ちを楽に投資をすることが可能です。

賃貸投資を行なっていると、どうしても発生するのが入居者とのトラブルです。

契約時にしっかり審査はしていますが、住んでいる期間が長くなるにつれて入居者の状況も変化していくのでトラブルに発展することも多く、本来なら物件オーナが対応しなくてはいけませんが、サブリース会社を通して対応してもらえるので安心だといえます。

デメリット

サブリースを利用することで感じるデメリットは以下のような点です。

サブリースを行う時に1番の問題点は賃料減額リスクです。

多くの人は「ずっと賃料を保証してくれる」という意識を持ってサブリースを依頼しますが、実際はずっと同じ金額を保証してくれるわけではありません。

前出したように、2年ごとに賃料の改定を行ったり、サブリース会社の都合がよい時に賃料の改定は行われます。

賃料減額リスク以外にも、本来なら賃貸投資を行なっていれば得られる収入がサブリースを利用していることによって得られないものもあります。

代表的なのが、礼金や更新料です。

通常、契約時に敷金礼金を賃料の何ヶ月分か頂戴して、収入を得ますがサブリースを通していると契約に関する業務はサブリース会社が行うので、オーナーの収入にはなりません。

更新料に関しても、物件管理はサブリース会社に任せることになるので、オーナーの収入にはならず、結局得られる収入は賃料の部分のみということになります。

そのため本当なら得られる予定の収入がサブリースを使うことで得られないことが多く、さらにいえば賃料に関しても、サブリース会社への手数料分少なく受け取るので収入の最大化は見込めません。

サブリース会社自体にも注意しなくてはならず、大手の会社であればそこまで問題視する必要親もないかもしれませんが、中にはサブリース会社が倒産してしまったということもあります。

通常、オーナーが一度サブリースを利用すると、現実的にどのように物件が運用されているのか、現在どのような入居者がいるのか、ということをよく知らずに運用が進んでいるものです。

サブリース会社が倒産してしまうと、保証も無くなるので、賃料を受け取ることができず自身で今後は物件管理や運用を引き継ぐものですが、そこで初めて入居者の状況を知ったといった状態からになりやすいのです。

もともと定期的に状況を把握しているようなオーナーであれば別ですが、多くの人がそうじゃないので、引き継いで初めて「空室が目立つ」とか「入居者の賃料支払いが不安定」ということに気づきます。

そして、その後の対処は自身で行うので、トラブルのもとや、サブリース会社側が倒産する際に一切入居者にそういった事実を知らせずにフェードアウトすることによって、入居者はそのままサブリース会社に賃料を払い続けるということもよくあります。

倒産の事態になって初めて、サブリースを利用するデメリットが見えてくる、と感じる人は多いです。

入居者については、本来サブリース会社が審査を行うので、オーナーはあまりどんな人が入居しているのか、賃料の支払はきちんと行われているのかということは知りません。

「サブリース会社がきちんと審査してくれているのだろう」と多くのオーナーは思っていますが、実はサブリース会社側も「空室を出したくない」といった感覚から、比較的安易な審査で済ませている場合も多く、無職や年収が家賃に見合っていなくても「貯金がある程度ある」とか「就職が決まりそうという話」くらいでも審査を通している場合があります。

賃料が滞納されても、オーナーとしてはサブリースを利用していれば保証はされますが、それでも入居者の属性が悪くて段々と経営が難しくなり、サブリース会社が倒産してしまえば、そのままをオーナーが背負うことになるのです。

本来なら、オーナー自身も入居者審査に口を挟みたいと思いますが、契約的にいえばオーナーはサブリース会社に物件を貸し出し、その物件をサブリース会社が他の人に貸し出しているという構図になるので、審査に対しては何もいえません。

サブリースは賃料減額のリスクがある

デメリットでも説明しましたが、サブリースを行なっているオーナーの多くが後々「サブリース会社が詐欺を働いた！」とトラブルになっています。

例えば、30年は賃料そのまま！とか空室は保証します、家賃は保証します、という謳い文句がサブリースにはつきまといますが、実際はある程度期間が経つと賃料減額リスクが発生するのです。

繰り返しになりますが、オーナーはサブリース会社に物件を貸しているので法律的にはサブリース会社が借主となり、借地借家法によって「借主は賃料減額請求が認められている」ことになっています。

要は、借りている側が「この物件は賃料が高すぎる」と考えたらいつでも「賃料を安くしてください」と申し出ることができます。

逆に、貸している側が「正当な賃料評価ができていない」と考えたらいつでも「賃料を増額します」と申し出ることもできるのです。

双方の権利として法律で決まっていることで、増減に対しての請求は契約更新時党の定めなくいつでもできます。

こうした権利をもとに、サブリース会社側は「○年経ったから賃料を減額する」「入居者が集まらないから賃料を減額する」などを理由に賃料減額請求をしてくることがほとんどです。

いつでも良い、ということは毎年「賃料を下げます」と言われても権利として認められているので、法律的には問題がないといった点が非常にオーナーとしてはリスクだといえます。

ここで気になるのは「特約に賃料減額は○年経つまで認めないなどを盛り込めないのか？」ということです。

法律でいくら決まっていても、賃料減額リスクは回避したいと思うものなので、特約に盛り込めば大丈夫なのでは？と思うかもしれませんが、この点は法律で禁止されています。

法律では「当事者の意思に左右されずに強制的に適用される」と決められているからです。

つまり、特約に「賃料の減額はできない」と盛り込むことがそもそもNGとなるので、契約上無効になります。

それを知らずに「特約に盛り込んでいるから大丈夫」と思っていると、結果的にいろんな理由をくっつけてサブリース会社から「賃料を減額します」と言われて、特約に対して伝えても結果「無効な特約」となるので、裁判で争うなどしても意味はないのです。

さらに、借地借家法の抜け穴的な考え方として「建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合は従う」とあります。

どういう意味かというと、借りている側からの賃料減額に対しての特約は無効だけど、貸している側からの賃料増額については特約に盛り込むと有効になるということです。

「○年の間、賃料は増額しません」という特約は盛り込めるので、何も知らずにサブリース側に任せてしまうと、知らぬ間にこうした特約が盛り込まれているかもしれません。

そもそも、借地借家法は借りている側を保護する観点から立法していることに関係していて、人間は衣食住は最低限必要となるので、住む場所の確保は優先されるという考え方から、借主は守られるべき存在と認識されています。

確かに、個人であればそうかもしれませんがサブリースともなると認識は変わってきます。

ですが、個人法人で法律の解釈は変わらないため、法律的にはサブリース会社の方が保護されているという考え方です。

サブリースで実際に起きたトラブル事例と回避方法

サブリースを利用すると、どうしてもサブリース会社側が法律的には保護されてしまうため、内心「トラブルが起きても仕方がないのかな」と諦めてしまいがちですが、回避方法はあります。

まず、以下のようなトラブルが本当に起きてしまったことです。

訴訟を行なってオーナー側が勝訴した場合と、法律的にはどうしようもなくて泣き寝入りになってしまう場合があるので、基本的にはトラブルにならないようにしっかりと回避する必要があります。

	A社	B社	C社	D社
トラブル 内容	契約内容違反	賃料減額の説明がない	賃料支払停止	解約したくても会社の所在が 不明
結末	集団訴訟にてA社の 敗訴	問題解決に至らず	問題解決に 至らず	弁護士を通して解約手続きを 行なった

どのトラブルも全国ニュースになり、多くの不動産投資を行なっているオーナーが「サブリースは危険なのでは？」と思うきっかけとなりました。

本来なら、オーナーが空室リスクを避けるためにきちんと物件の運用ができるようにサポートしてくれる存在ですが、利益を優先してしまった結果トラブルになることは多いのです。

A社の場合は、集団訴訟にまでなり大々的にニュースになりました。

原因は、オーナーに対して当初「契約時に費用負担をして家具・家電をレンタルすれば、7年から14年程度経過した後、A社側の負担で新品に交換します」ということを伝えていたにもかかわらず、年月が経過しても一切交換対応をしなかったのです。

契約上、明らかに違反だとしても年月が経っているとそもそも「あれってどうだったっけ？」と気づかないオーナーもいるものです。

そうなると、サブリース会社はそのままにしておくことはあるので、契約時にオーナーが魅力的に感じるような内容を言っておいてその時がきても連絡などはしないということはよくあるトラブルの1つです。

B社やC社のような、賃料問題は非常に多くあります。

契約時「○年までは賃料の減額はありません」とかそもそも一切そういうことをきちんと説明せずに「保証します」程度しか言わないまま、ということもあるのです。

ずっと保証してくれるものだ、と思ってオーナーは契約しますが結果的に「入居者は入らない」とか「物件が古くなってきた」等々の理由で、サブリース会社がオーナーに賃料減額を伝えてきて、収入が減ってしまったといったトラブルは後を断ちません。

この場合は、借地借家法が適用となるので結局当事者間のトラブルという視点から法律的にどうこうできないという辛さがあります。

また、C社の場合はサブリース会社側の経営が不振で倒産となって賃料の保証ができなくなりました。

サブリースを利用していれば永久的に保証してもらえるわけではなくて、貸し出すサブリース会社の状況もしっかり把握しておかなくては思わぬ落とし穴に落ちることになります。

D社の場合は、サブリースを解約したいなどが起きて、サブリース会社に連絡をしようとしても全く連絡先がわからない、そもそも倒産していたというような解約時のトラブルが発生しました。

結果的に、弁護士を通して解約手続きは行えましたが、簡単にすぐ解決する問題ではないです。

いつ倒産したのか、連絡先がわからないままだと入居者は一体どこに払っているのかなど適正な賃貸投資ができているのかが疑問となってきます。

回避方法はないのか

サブリースを通して賃貸投資を行なっていると、どうしてもトラブルに巻き込まれる確率は高くなります。

以下のような回避方法があります。

トラブル内容	回避方法
契約内容違反	弁護士等に相談を行い、場合によっては訴訟
賃料減額	とにかく応じない
解約問題	契約書を最初の段階で必ず確認しておく

契約内容が違反されないためには、きちんと契約書について理解しておくことと定期的にサブリース会社に連絡を取り合って、自身が貸し出している物件の状況を聞いておくことです。

「うるさいオーナーだと思われないだろうか」と気にする人も多いですが、そもそも貸し出しているのですから、自分の物件がどうなっているのかを知る権利は貸主にはあります。

サブリース会社も転貸で収益を得ているので、きちんと報告することは当然です。

こうしたやりとりがない状態だと、ハッと気づいた時には「あれ？契約にはこう書いてたのに、されてないのでは？」と慌てふためくことになるので、定期的に確認することは面倒かもしれませんが必要になります。

解約問題に関しては、通常契約書に「解約時について」の事項が記載あるので、必ず確認してください。

この点を確認しないまま契約を結んでしまうと、いざというときに苦労するのでまずは契約書を確認し、不明点があれば質問することとサブリース会社と確実に連絡が取れる電話番号などを聞いておきましょう。

中には、電話応対はしておらず、全てホームページにて問い合わせをしてください、という会社もあるのでその場合は契約を見送った方がいいかもしれません。

よりリスクを少なく賃貸投資を行うためにも契約書の確認、疑問点の解消を意識してください。

「何を聞けばいいのかわからない」と思うかもしれませんが、その場合はまずしっかりと確かめておきたいことをメモに残すなどしておきましょう。

1番問題の賃料減額リスクを回避するには

サブリース会社側から賃料減額の請求は権利として認められていますが、絶対に従わなくてはいけないということではありません。

きちんと明確な理由があり、双方が納得した上でなくては基本的には賃料減額は受けなくてもいいのです。

なので、少しでも不当だと感じるような理由・期間によって賃料減額をサブリース会社側から請求された場合は、とにかく断ってください。

「賃料が高い、と思うのであれば解約してください」と言っても問題はありません。

通常の賃貸物件でも入居者が賃料の支払対応ができなければ、オーナーは出て言ってくださいと言っても無理はないので、サブリース会社に対しても同様の対応で大丈夫です。

貸している、ということに変わりはないので、「賃料が払えないので安くしてください」という申し出に対しての拒否権は持ち合わせています。

実際にサブリース会社が退去しても、新しい管理会社を見つけることによって問題はなくなるので、心配することはありません。

自身で今後は管理していく！という方向であれば、不動産投資会社に相談したりセミナーに行くなどして、いろんな人に相談することで問題は解消されてきます。

無難に進めたい、という場合はきちんと管理会社をつける方が、物件管理を行なってくれますし、収入に関しても不安がなくなります。

サブリースで問題が起きる要因

賃貸投資の方法で、サブリースを選ぶ人も多いですが現実的には非常に問題も多い存在です。

なぜ、サブリース問題が起きてしまうのか、というとやはり法律的な整備が不十分ということです。

今現在、賃貸住宅管理業者登録制度が存在しており、きちんとルールが定められています。

ですが、登録自体に強制力はなく、登録しなくても問題はないため、サブリース会社の多くが登録はしていません。

結局、登録制度があったとしても登録しているサブリース会社が少なければあまり意味を成していないのでサブリース問題がなかなか無くならないのです。

また、サブリースを契約する際にきちんと重要事項の説明をせずに、契約に持ち込む場合も多く、結局契約後にトラブルが発生してしまうことになりやすいといえます。

重要事項説明は、契約時に説明しなくてはいけないと定められていますが、なんとなく説明して終わってしまうことが多いのです。

オーナー側も契約の際には非常に慌ただしいこともあり、大体の流れで把握してしまっている状態が多いので、はっきりしたところはよく理解していないままだといえます。

この点は、オーナー側もしっかりと聞いていなくてはいけない部分ですが契約する際はすでにサブリース会社を信頼している状態なので「騙されることはないだろう」とか「この会社は大丈夫」と思い込んでいるため、あまり聞いていない傾向があるのです。

「こんな話聞いてない」とオーナーが言っても、「契約時に説明しました」とサブリース会社に言われてははっきりした記憶がない状態だとオーナーも自信がなくなり、「言われたのかな？」と話が結果うやむやになってしまうため、トラブルがそのままということも多いです。

しっかりと、契約書を確認することと内容をサブリース会社とすり合わせることで、サブリース会社との問題やリスクを軽減させることができます。

そして大事なことは、サブリースを利用したとしても、全てをサブリース会社に任せて自分では何も物件のことがわからないという状態にならないことです。

あくまで物件を持っているのはオーナーである自分自身なので、物件の周辺状況や環境の変化などに対して事業計画を変更していくなど行うことが必要になります。

サブリース会社だけに任せていると、どうしても自分で思っていたよりも収入が見込めなかったり、賃料が正当に評価されていないのでは？という疑問を持ちやすくなるので、疑問や不安なく運用することができるのです。

サブリースはトラブルも多いが魅力も多い

サブリースは、実際にトラブルも多くオーナーとしてリスクはあると思うこともありますが、本来はメリットが多い運用方法の1つです。

まだまだ自分自身で運用管理することが難しい人の場合、サブリースをすることによって1人で運用する手間や苦労もありませんし、不安だなと思っていることはほとんどサブリースを行ってくれます。

賃貸投資を行なっている人にとって、どれだけ無理なく運用できるのかがポイントになるので、契約時にしっかりと内容を確認したり、定期的にサブリース会社に対して物件状況を確認するなど、運用に対しての意識をきちんと持っていれば問題はありません。