不動産の価値が上昇しているとき、満室状態のとき、大規模修繕が行われる前。
こういったタイミングは不動産投資用物件の売却に適したタイミングだと言われています。
個人投資家の皆さんの中には所有する物件の売却タイミングに備え、情報収集していらっしゃる方も多いでしょう。
不動産売却で最も重要なのは不動産会社選びであるとよく言われますが、投資用不動産の場合は売却活動に加えて資金面や将来的な投資計画の相談もすることになりますので、不動産会社の意義はより大きいものとなるでしょう。
より良い不動産会社を選ぼうとする個人投資家は、不動産会社選びの時点で疲弊してしまいがちです。
そんなとき便利なのが、個人投資家がおすすめする不動産会社ランキングといった内容のサイト。
名の知れた業界トップクラスの企業を見て、この会社なら絶対に高く売れるはず！と思う方も多いでしょう。
でもおすすめされたランキングを鵜呑みにして不動産会社を選んでしまっては、収益物件を良い条件で売却できないかもしれません。
大切なのは自身が所有する投資用不動産の種別やエリア、現況に合ったところを選ぶことなのです。
個人投資家がチェックする不動産会社ランキングの中から最適な業者を選ぶためのポイントについて解説していきます。
個人投資家が収益物件として売却するマンション一室と、住み替えで売却するマンション一室。
どちらもマンションですが、何か違いがあるのですか？
一般的な居住用物件の場合は築年数や駅までの距離などが重視されますが、収益物件の場合は入居率やオーナーチェンジのタイミングなど収益性やその他様々な条件も査定額に影響するのですよ。
まずは投資用不動産の売却ポイントについて詳しくみていきましょう。
目次
収益物件は専門業者ならではの売却ノウハウが必要
一般的な居住用不動産と同じ売却手法では、投資用不動産を有利な条件で売ることはできません。
なぜなら、投資用不動産の売却は一般的な不動産売却とは異なる点が多いからです。
まず、売主の目的が異なります。
一般的な居住用不動産の売却目的はより高く売ることが重要視されますが、投資用不動産の場合は不動産投資の利益を最大化することが最重要目的となります。
売却時の価格だけではなく、タイミングも含めた今後の投資方針を含め考える必要があるのです。
入居率の改善や収益向上のための対策法、さらには売却後の資産の組み換えも検討していかなければなりません。
投資用不動産と居住用不動産では、査定方法も異なります。
一般的な居住用物件の査定では、過去の取引事例が重視されます。
マンションであれば、同じエリアにある類似物件がベースとなり、その他条件を考慮し補正率を掛け合わせて査定価額を算出します。
しかし投資用不動産の場合は、過去の取引事例に収益性が加味されるのです。
賢く収益物件を売却するためのポイント
一般的な居住用不動産の売却と投資用不動産の売却では、売買に関してあらゆる点が異なります。
それはつまり、売却を仲介する不動産会社に求められる知識も異なるということです。
入居率や利回りの悪化、修繕工事、設備投資の資金問題、入居者の存在等。
不動産会社にはこれらのような、収益物件ならではの問題を解決するためのノウハウや知識が求められるのです。
収益物件を早期高値で売却するなら、収益物件に特化した業者への依頼が重要となるでしょう。
みんなは不動産業者をどうやって選んでいる？
投資用不動産の売却では、収益物件の取引に特化した専門業者のノウハウが必要不可欠です。
では、個人投資家は一体どのようにして優良な不動産業者を選んでいるのでしょうか？
| テレビやインターネット | 51% |
|---|---|
| 知人の紹介 | 34% |
| 不動産会社の紹介 | 9% |
| その他 | 11% |
従来ですと知り合いの投資家から紹介してもらった業者に依頼して取引を進めるケースが多かったのですが、表のデータをご覧いただくと分かる通り、個人投資家の間でもインターネットでの不動産業者選びが主流になっているようです。
実際、インターネット上では個人投資家がチェックしたおすすめ不動産会社ランキング、個人投資家が調べた高く売れる不動産会社ランキング、おすすめ一括査定サイトランキングなどといった、不動産売買を検討している人に向けたサイトが多く見受けられるようになりました。
このようなサイトを見れば、普段馴染みのない不動産会社を知ることができますから、売却を依頼する業者を選ぶのにとても便利です。
しかし、ランキングそのものを鵜呑みにしてはいけません。
ランキング1位の不動産会社が必ずしもあなたの不動産売却に適しているとは限らないのです。
最も有利な条件での売却を目指すなら、ランキングの中から売却の事情や対象物件の現況に見合った最適な不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産の売却査定では、業者によって査定価格に300万円以上の差が出ることも少なくありません。
投資用不動産の査定のベースとなるのは類似物件の過去の取引事例です。
査定額はデータがあってこそ正確性が高まるものですから、実績の無い分野の査定となると適切な価格からかけ離れた査定額になってしまう可能性があるのです。
一般的な居住用不動産に特化した業者が収益物件の適切な査定額を算出するのは難しいもの。
収益物件に特化している専門業者であっても、不動産種別やエリアに対する得意不得意というものがありますので、それらを考慮して選ぶ必要があります。
次項より、個人投資家がチェックする不動産会社ランキングの中から、最適な不動産会社を選ぶためのポイントについてお伝えしていきますので、売却予定不動産の現況や条件と比較しながら最後までご覧ください。
不動産によって変わる業者選び
個人投資家向けの不動産会社ランキングでは、必然的に広範囲のエリアに対応する大手不動産会社の名が上がりがちです。
確かに、動くお金が大きい不動産売買は経営が安定している大手の方が安心ですし、大手ならではの情報量や実績も魅力的です。
しかし、売却対象不動産や所在エリアによっては中小地元不動産会社が良い場合もあり、上手くマッチングすれば好条件での売却も可能です。
中小地元密着型不動産会社はランキングで下位に並ぶことが多いのですが、不動産会社選びの際には是非チェックしてみましょう。
下記の表は、大手不動産会社と中小地元密着型不動産会社の違いやメリット、デメリットを整理したものです。
| 項目 | 大手不動産会社 | 中小地元密着型不動産会社 |
|---|---|---|
| 資金力 | 資金力があり、経営が安定している | 資金力が小さく、経営が不安定なところもある |
| 情報量 | 支社やグループ企業とのネットワークにより情報量が豊富 | 特定エリアの情報量が豊富 |
| ノウハウ | 社内でノウハウが共有されている | 個人単位でノウハウが蓄積される |
| 規模 | 少額案件を取り扱わないことが多い | 少額案件でも対応してくれる |
| 対応力 | 関係部署への確認等で対応に時間がかかる | フットワークが軽く、スピーディーに対応してくれる |
| サポート | サポート体制が充実している | 大手に比べると不十分 |
| 融資 | 金利の優遇が受けられる可能性 | 提携金融機関が少ないため、優遇が期待できない |
では、それぞれのメリットデメリット等について詳しくご説明します。
大手不動産会社のメリット
大手不動産会社のメリットは、資金力を生かした広範囲に及ぶネットワーク力といえるでしょう。
県を跨いで情報や知識を共有できるため、担当者一人ひとりがノウハウを兼ね備えているのも強みの一つです。
不動産会社によって異なる層の顧客を抱えているものですが、規模の大きさゆえ、取引対象となる顧客の層が幅広いのも特徴的。
企業から個人投資家まで人脈が広いため、マッチングまでのスピードも速くなるでしょう。
中小地元密着型不動産会社と比較して優れているのは、サービスやサポート面の充実度です。
投資用物件の場合はインスペクションを標準サービスとして付帯しているところも多く、またアフターフォローも充実しています。
企業グループ内に管理会社がある場合は、売却手続きはもちろん、出口戦略を含めた投資方針までワンストップで任せられるでしょう。
大手不動産会社のデメリット
全国エリアのネットワークが充実している大手ですが、狭いエリアの情報網や企業、個人との関係性は薄いです。
不動産需要は条件やエリアで需要が異なりますので、個人投資家が投資対象とするマンション一室や狭小土地等の場合、共同住宅一棟を取り扱うことが多い大手では不向きなケースがあるかもしれません。
大手の場合は囲い込みされやすいのもデメリットといえるでしょう。
必ずしも大手だから囲い込みされるというわけではありませんし、宅建業法の違反行為に該当することから従来よりもそのような行為を行う業者は減っています。
しかし、営業担当者のノルマが設定されていることの多い大手では、未だ仲介手数料目当ての両手介入をしているところも少なくありません。
囲い込みをされてしまうと売却タイミングを逃すばかりか、相場よりも低い価格で取引されてしまう可能性があるなど、売主が不利益を被る可能性が高くなります。
大手が向いている人
個人投資家が投資不動産を売却するとき、大手不動産会社に売却の仲介を依頼すると良い人は下記に当てはまる人です。
- 都心部の物件を売る人
- マンションを売る人
- 早く売りたい人
- 手厚いサポートを受けたい人
大手不動産会社は全国エリアに強いとはいえ、やはり名の知れた大手なら都心部に取引が集中します。
個人投資家が対象となる少額投資物件でも、都心部にある高需要の物件なら他の物件に埋もれにくく、有利な条件で売却できる可能性が高まります。
物件の担保力が高ければフルローンで融資してもらえるなど、資産の組み替えも有利に進められるでしょう。
中小地元密着型不動産会社のメリット
中小地元密着型不動産会社のメリットは、スピーディーな対応力と積極的な営業活動が期待できる点です。
会社規模が小さい分、担当者は個人で動きやすいため、顧客に対する対応も早くなるでしょう。
資金面や情報量が少ないため広告数も少なくなりますが、短期間で顧客の要望に応える個人単位の営業力は強みとなります。
地域特有の需要や環境を熟知しており、地元企業や有力者との信頼関係も構築していると考えられるでしょう。
中小地元密着型不動産会社のデメリット
大手に比べて資金力、情報量等が劣るのに加え、担当者の力量にとって全てが左右されてしまうことがデメリットとなります。
大手であれば社内全体で知識やノウハウを共有しているため、媒介契約を結んだ後に問題があっても担当者を変更することで改善できます。
しかし、規模の小さい会社の多くは営業スタッフが少なく、また個人単位でノウハウが蓄積されていますので、契約途中で担当者を変更したくても他に有能な人が居ないという事態になりかねません。
最近は中小地元密着型不動産会社でも付帯サービスを取り入れるところが増えてきましたが、有料サービスが多く、大手と比べてまだまだ不十分だとも言えるでしょう。
中小地元密着型不動産会社が向いている人
個人投資家が不動産売却で中小地元密着型不動産会社に仲介を依頼すると良いのは下記に当てはまる人です。
- 郊外の物件を売る人
- 農地や林地を売る人
- 売却をコンパクトに済ませたい人
大手では高収益・高需要な物件が多く取り扱われ、それに該当しない物件は数多ある情報の中に埋もれてしまいます。
そのため、比較的需要が少ない郊外の物件や遊休地は好条件の投資用不動産として注目されず買い手が見つかりにくいのが現状です。
しかし、中小地元密着型不動産会社なら独自のネットワークを生かした営業活動により、大手では見つけられないような買い手が付きやすくなります。
また、担当者と短期間でスピーディーな取引が可能となりますので、売却をコンパクトに進めたい人にも最適でしょう。
確かに、地方にある投資用のアパート一棟なら、中小地元密着型不動産会社の方が買い手は見つかりやすそうですね。
提携数の多さは大手に劣りますが、顧客との結びつきの強さは小規模不動産会社も負けていません。
地方の場合は不動産会社が懇意にしている地主や企業も多いので、収益性が安定していれば買い手が見つかる可能性が高いでしょう。
会社の専門性で売却スピードが変わる？！
不動産会社によってメインとする業務は異なります。
売却の仲介を請け負う会社であっても、違う分野の業務をメイン事業としているところがあるのです。
不動産会社は大まかに分けて下記3つの事業をメインに事業を行っています。
- 開発会社
- 管理会社
- 売却会社
メイン事業を把握したい場合は企業の公式HPを確認しましょう。
例えば、業界トップクラスに位置する不動産会社。
メイン事業は大規模商業施設の開発だが、企業グループにはハウスメーカーや管理会社等が一通り揃っており提携する金融機関も多い。
しかし不動産売買を行う事業は、CRE戦略としての企業不動産か一般居住用不動産のみで、個人投資家は顧客にしていない。
このように、事業規模に関係なく、対象顧客に制限のある大手不動産会社が意外にも多いものです。
逆に、大手デベロッパーほど物件保有数は多くないが、投資用不動産の売買に特化しているため、投資額が少ない個人投資家の顧客を多く抱えるところもあります。
個人投資家がランキングの中から不動産会社を選ぶ際は、会社の事業内容と自身の投資規模や物件種別、エリアを照らし合わせることも重要です。
開発会社
マンションやニュータウン等を建設して分譲するデベロッパー系やハウスビルダー系のことを指します。
土地開発やマンションデベロッパー、ハウスメーカーなど、グループ企業に役割が特化されているのが特徴的です。
いわゆる大手不動産業者がこれにあたり、総合不動産業者として不動産分野のほぼすべてをグループ内でこなしています。
売却物件が都心部のマンションだったり、開発に適した広大な土地等の不動産売却ならデベロッパーへの依頼がおすすめです。
管理会社
物件の清掃やメンテ、住民管理などの管理業務全般を請け負う会社のことです。
清掃や保守といった短期業務から、修繕費積み立ての管理や計画立案といった長期業務まで、生活維持に関する業務を行っています。
一見管理業務しか行っていないように見えますが、管理しているマンションの分譲物件の売買を行っている場合もあります。（宅建業を持つ会社に限る）
物件や周辺環境を熟知しているため、買主側との取引がスムーズに行われる確率が高く、ターゲット層を絞って広告活動ができるでしょう。
売却会社
中古不動産の売買や仲介を基本的業務としている会社です。
物件の査定や情報収集、購入希望者を募る販売活動など、不動産売買にかかわる業務全般を行うため、最も専門性の高い部類といえるでしょう。
戸建てやマンションに関わらず幅広い不動産種別に対応できるノウハウを持ち合わせており、仲介会社同士で不動産情報を共有できる（レインズ）ため、広く情報を拡散できるメリットがあります。
個人投資家が調べた不動産会社おすすめランキングといったサイトの中には、収益物件（収益不動産）の売却に特化した専門業者も紹介されています。
一般的な居住用不動産の仲介では、買い手を見つけるための売却活動や契約書の作成、引渡しなど諸々のサポートを受けられます。
収益物件売却に特化した業者であればこれらに加え、投資価値を高めるための施策やキャッシュフローを含めた投資計画の相談、最適な売却タイミングの提案など、収益物件ならではの問題解決に向けた取り組みも期待できます。
また、専門業者なら収益物件の買主となる投資家や提携する買取業者を多く抱えている可能性が高いため、早期売却が見込めるでしょう。
管理会社やリノベーション業者、買取業者など収益物件にかかわる業種への人脈も広いため、好条件で売却できる確率も高まります。
物件や目的に合ったサポート・サービスを選ぶ
全国には約12万もの不動産会社があると言われており、他社との差別化を狙って特徴や強みを生かした手法で事業を進めるところが増えてきました。
その一つに、サポートやサービスの提供があります。
不動産売却を依頼すると無料のサービスを付帯してくれる所が増えてきているのです。
不動産売却のサポートやサービスでは、下記のような不動産売却の成功率や公平性、安全性の高い取引ができるものが提供されています。
コストを抑えて物件の印象を高められるものや、不動産売買におけるリスクの軽減に役立つサービスが提供されています。
投資用物件の場合は他の物件売買に比べ、物件選定がシビアになるもの。
床に傷があれば買い手はコストをかけて修繕し運用することになりますから、購入希望の優先候補に挙がりにくくなります。
そのような時、内装修繕のサービスが無料で付帯される不動産会社に依頼すれば即運用できる状態で取引できるため、売却成功の確率はアップするでしょう。
個人投資家が売却する物件の状況によっては、各社のサービス内容を比較して不動産会社を検討するのも良いでしょう。
短期売却を目指すなら買取保証
売却専門業者の中には、仲介の付帯サービスとして買取保証を提供しているところもあります。
仲介の場合は契約を締結するまでの間にリフォームや価格交渉などを行うため、売出してから売却成立までに半年以上時間がかかることも少なくありません。
しかし、投資用不動産は投資計画や市場の動向を見極め、適切なタイミングで売却しなければ損失を被る可能性があります。
適切なタイミングを逃すと価格を下げて売り抜ける必要に迫られる恐れもあるでしょう。
タイミング重視で売り切るなら、買取を含めた売却を検討することが大切です。
買取なら取引は最短3日程度のため早急な現金化が期待できますし、仲介手数料は無料、瑕疵担保責任を負う必要もありません。
売り時を逃さない、スピーディーな取引ができるでしょう。
買取は相場よりも大幅に安い価格で取引されるのでは？と思われがちですが、必ずしも仲介よりも安く買い叩かれるわけではありません。
個人投資家→業者へと経営を引き継ぐ場合は、転売による利益を求める必要がないので実勢価格で取引されます。
たとえ金融機関からの融資が受けられない築古物件や空室リスク高物件でも、将来的な収益性が見込めるのであれば実勢価格での買取りとなる可能性が高いでしょう。
個人投資家が不動産売却を成功させるためには出口戦略が重要です。
売り時を逃さぬよう、様々な売却方法を検討しておきましょう。
ランキングに並んでいるものを鵜呑みにせず、よく吟味して選ぶことが大切ですね！
数あるうちの選択肢であり、実績の豊富さや特徴、強みが抜きん出ている業者を知るためのサイトであると心得ておきましょう。
不動産会社は1社に絞らなくても良い
個人投資家がチェックするランキング等を参考に売却を依頼する業者を検討しても、1社に絞れない場合もあるでしょう。
実は不動産の仲介を業者に依頼する場合、一般媒介契約を結ぶことで複数社と契約することができます。
一般媒介契約で複数社と契約を結んだとしても、仲介手数料を支払うのは買い手との契約を結ぶことができた1社のみとなりますので、金銭的な負担は一切ありません。
投資用物件もネット上で閲覧できるようになった最近では、物件情報の拡散効果がより高くなる一般媒介契約のメリットが大きい場合もあります。
では、不動産売却の仲介を業者に依頼する際の3つの媒介契約と、それぞれの違いについてみていきましょう。
| 契約内容 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 契約できる不動産会社の数 | 複数社との契約可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主が見つけた買主との取引 | 可能 | 不可 | 不可 |
| レインズへの登録 | 任意 | 必須 | 必須 |
| 業者から売主への状況報告 | 報告義務なし | 2週間に1度以上 | 1週間に1度以上 |
| 契約期間 | なし | 3ヶ月間 | 3ヶ月間 |
表をご覧いただくと分かる通り、一般媒介契約以外の契約方法では1社のみとしか媒介契約を結ぶことが出来ません。
自由度の高い契約方法であるといって良いでしょう。
レインズへの登録義務は定められておらず任意となっていますが、売主が依頼するとほとんどの不動産会社が登録をしてくれます。
レインズへの登録によって中古不動産市場全体に物件情報が行き渡るうえ、媒介契約を結んだ複数社がそれぞれネットや紙媒体の広告で情報を拡散してくれるため、買い手とマッチングできる確率が高まるでしょう。
ただし、契約期間が設けられておらず状況報告の義務もないため、積極的な営業活動が見込めない可能性もあります。
一般媒介契約を結んでいる不動産は必ずしも自社で契約成立となるわけではない＝仲介手数料をもらえる可能性が低いということで、必要以上の広告費や宣伝活動を行わない傾向があるのです。
自由度が高い反面、このようなデメリットがあることを踏まえ、目的に合わせて賢く選択することが大切です。
一般媒介契を結んだ方が良いケース
3つの媒介契約はどれも一長一短ですから、一般媒介契約なら絶対に良いというわけではありません。
個人投資家向けのランキング等を参考にしても1社に絞れない場合は、一般媒介契約を結ぶのも一つの選択肢となるでしょう。
その中でも、特に下記のような目的がある場合は、一般媒介契約がおすすめとなります。
- 急いで売却したい場合
- 売却が難しい物件を売る場合
不動産をネット上で検索するのが当たり前のこの時代、販売戦略を立てる上でネットでの情報拡散に適うものはありません。
一般的な居住用物件であれば不特定多数の目に届く紙媒体や広告等が結果的に有利に働くことも考えられますが、投資用不動産はそうはいきません。
収益物件、投資用不動産、個人投資家向け物件などといったワードで検索する人たちにピンポイントで情報を届けることが売却の早期高値売却の秘訣となります。
最近はレインズだけでなく、不動産会社が付き合いのあるポータルサイトに物件を登録して集客を狙う販売戦略をとるところも多くなりました。
一般媒介契約であれば各社それぞれが懇意にしているポータルサイトへの掲載が期待できますので、より多くのターゲット層に情報が行き届くと期待できるでしょう。
そのため、急いで売却したい場合や収益性や空室率に問題があったり、修繕が必要などといった売却が難しい物件の場合も、一般媒介契約を結ぶことでより良い条件での売却が目指せるでしょう。
投資用不動産の売却なら一括査定サイトがおすすめ
個人投資家がチェックする不動産会社ランキングの中から最適な業者を見つけるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトとは、一度の申し込みで複数の業者に査定の依頼を申し込めるサービスのことで、利用料は無料です。
ネット上で物件情報を入力したら後日各社の担当者から査定結果の連絡が来るのを待つだけという手軽さが魅力のサービスとなっています。
本記事では、個人投資家がチェックする不動産会社ランキングの中から最適なところを選ぶためのポイントをお伝えしてきました。
- 会社や特徴や規模によって得意不得意が異なること
- 会社の専門性で売却スピードが変わること
- 会社によって提供するサービスやサポート体制が異なること
これらのポイントを考慮して最適な業者を選ぶためには、複数社を比較検討して見極められる一括査定サイトの利用が最も効率的といえるでしょう。
一括サイトを利用すると、次のようなメリットを得られます。
- 高値での売却が目指せる
- 相場を把握できる
- 担当者の対応や営業力を比較できる
各社の査定額とその根拠を比較し、最も納得のいく価格を提示してくれた会社を選ぶことができます。
また、これまでの実績や事業内容、担当者の対応力やコンサルティング力も比較できますので、信頼できる業者選びにも大変有効な方法となるでしょう。
不動産一括査定サイトの多くは居住用物件と投資用物件の両方を査定対象としており、査定申し込み時に投資用物件（収益物件）にチェックを入れることで、査定する不動産会社が投資用不動産に対応できるところに自動的に絞られる形となります。
投資用不動産の実績が全くないところに情報が流れるわけではありませんので心配いりません。
とはいえ先述した通り、業者によって得意とする不動産種別やエリアは異なりますので売却に特化した業者であっても査定額に20～30%の差が出る事も少なくありません。
そのため、一括査定サイトを利用する際は必ず3～5社に査定を依頼しましょう。
比較対象が多いに越したことはありませんので、大手や中小地元密着型不動産会社などバランスよく選択し、申し込むことをおすすめします。
一括査定サイトなら不動産に最適な業者を選ぶことができそうです！
ネット上で無料利用できるのも嬉しいポイントですね。
一括査定サイトを利用して複数社の比較をするとき、ランキングにある情報を比較材料にするとより明確に違いが分かります。
それぞれのサイトを上手く活用して、賢く不動産会社を選びましょう！
まとめ
ここまで、個人投資家がチェックする不動産会社ランキングの中から最適な業者を選ぶためのポイントについて解説してきました。
一般的な居住用不動産と投資用不動産では、売却の目的が異なります。
不動産会社を選ぶ際は投資利益を最大化することを目標とすると同時に、将来的な投資方針も含めた販売戦略を練ることが大切です。
過去の取引事例に収益性も加味した査定額の算出方法がとられるなど、査定方法も他の不動産売買とは大きく異なります。
投資用不動産の売却では専門的なノウハウや豊富な実績、コンサルティングを持ち合わせた不動産会社を選びましょう。
個人投資家の多くはネット上で売却の仲介を依頼する不動産会社を選ぶ傾向にありますが、ランキングやおすすめされているところが全ての人や不動産に最適であるとは限りません。
業者ごとに得意不得意、特徴、強みは異なります。
大手だから必ずしも安心というわけではありませんので、売却する不動産の条件や売主の要望と照らし合わせて多くの選択肢から検討しましょう。
収益物件に特化しているところ、売却をメイン事業として行っている業者であれば、投資用不動産を好条件で売却できる可能性が高くなります。
一括査定サイトを利用し、納得できる査定額を出してくれるところやコンサルティング力の高い担当者がいるところを選ぶと安心です。
