土地や戸建てマンション売却時に住民票を移すタイミングと必要な書類一覧

不動産売却時は新居への引っ越しを伴います。
そこで気になるのが、いつ住民票を移すかというタイミングの問題でしょう。
基本的には売却手続き完了前でも後でもよく、むしろ気を付けたいのは引っ越しのタイミングと合わせるという点です。

理由として、住民票の移動は引っ越し後14日以内におこなうことが法律で定められているからです。

ただし売却完了前に引っ越しをする場合は、少々注意点があります。
もし買い先行での引っ越しを検討しているのであれば、余計な手間を増やさないようしっかりと注意点を理解しておかなければなりません。

また不動産売却時には用意する書類が多く準備も大変です。
段取りよく売却を進めるために、住民票移動に関する注意点と準備すべき書類一覧を把握しましょう。

土地や戸建てマンション売却時に住民票を移すタイミングは？基礎知識は？

戸建て及びマンションを売却すると、住むところがなくなりますので新居に引っ越しをすることになります。
住居が変わった際には住民票を移す必要がありますが、問題はそのタイミングです。

賃貸から賃貸へ引っ越すのであれば住民票を移動させるタイミングはそれほど気にしなくてよいです。

しかし物件売却時においては諸々の手続きがあるので、住民票を移すタイミングを考慮しなければなりません。
物件売却における住民票の移動について、見ていきましょう。

不動産売却時、住民票を移すタイミングは引っ越し次第

住民票は引っ越しをした日から原則14日以内に移さなければならないことが、住民基本台帳法にて決まっています。

そのため住民票を移すタイミングは、自ずと引っ越しをするタイミングとセットになるでしょう。

引っ越しをすれば住民票を移すタイミングが自動的に決まるわけです。

よって厳密に言うと気にしなければならないのは、住民票を移すタイミングではありません。
引っ越しをするタイミングです。

とはいえ今回はテーマが住民票を移すタイミングですから、以降話を進めるにあたり便宜上住民票を移すタイミングとしてお伝えします。

ただし14日以内に住民票を移さなくても問題ないケースも、例外としてあります。
それは下記のような場合です。

• 新住所に住む期間が1年以内の場合
• 生活拠点が変わらない場合

新住所に住む期間が1年以内の場合とはどういうことかと言いますと、例えば単身赴任などです。
単身赴任で一時的に移り住むけれども、1年以内に帰ってくることが決まってる場合ですと、住民票を移さなくても問題視されることはありません。

また学生の場合ですと進学のために一人暮らしをしているけれども、卒業後は実家に戻るつもりの人も多いはずです。

こういった場合は生活拠点が変わらないと見なされるため、同じく住民票を移動しなくても罰則を受けることはありません。

住民票を移さないとどうなるの？問題は確定申告です

住民票は引っ越しから14日以内に移すことが法律でも定められていますし、移さないと生活において不都合が生じます。
例えば以下のような不利益を被ることになるでしょう。

• 引っ越し先で選挙が受けられない
• 確定申告の際に前の居住地における税務署まで行く必要がある
• 免許の更新を行う際に前の居住地まで赴く必要がある
• その自治体に在住の住民のみ利用可の公共施設などが利用できない
• 各種証明書類が欲しい時に、前の自治体まで行かなければならない
• 本人確認が必要な公的書類を郵送で受け取れない

このようにさまざまな不都合が生じるため、自分自身のためにも引っ越しと合わせて住民票を移動しておく必要があります。

特に問題なのが確定申告です。

不動産売却時は翌年に確定申告をしなければならないため、住民票を移動していないと旧住所の税務署まで行かなければなりません。

移さない場合の罰則は？

住民票は14日以内に移すことが法律で定められていますが、移さないと罰則があるのかというのも気になる問題でしょう。
引っ越し時における住民票の移動は義務ですから、罰則もきちんと定められています。
未移動に対する過料は最高5万円と、住民基本台帳法第53条にて規定があります。
刑事罰ではないため前科が付くことはありませんが、5万円の支払いを命じられたら拒否することはできません。

実際のところ5万円の罰金を請求されるケースはほぼないですが、法律で定められている以上請求されても文句は言えません。

日常生活において不便なだけではなく、過料まで発生してしまうのは不利益でしかないです。
よって例外として認められているケース以外は、14日以内にきちんと手続きをおこなうことが大事でしょう。

住民票を移す方法とは？同一市区町村内か別の市区町村で比較

ここからは引っ越し時に住民票を移す方法についてご紹介します。
住民票を移す流れに関しては、同一市区町村内で引っ越しをする場合と、別の市区町村内に引っ越す場合とで少し変わります。

同一市区町村内での引っ越しであれば、現在利用している自治体の窓口に転居届を提出するだけで済みます。
よってこのパターンなら比較的スムーズに住民票の移動が完了するでしょう。

少々大変なのが、別の市区町村へ引っ越しの時です。
現在住んでいる自治体の役場で転出届の手続きと、新住所の役場で転入届の手続きをおこなう必要があります。

要は転居届の場合と異なり、2度役場まで足を運ばなければならないのです。
よってスケジューリングをよく考えることが大事です。

ちなみに海外へ引っ越しする際も、現在住んでいるところの自治体に転出届を出さなければなりません。

また住民票を移動するのに合わせて、郵便局の手続きもおこなうとよいでしょう。
こちらは特に規定はないものの、郵便局の自動転送サービスに登録し、新住所へ郵便物が届くように手配した方が何かと好都合です。

同一市区町村内での引っ越し

同一市区町村内での引っ越しなら、手続き手順は少なく簡単です。
以下のような流れになります。

1. 引っ越し後14日以内に自分が住む自治体の役場に行く
2. 転居届を提出する

基本的には平日に行くのが望ましいですが、仕事などで平日に行けない人のために土日でも受け付けてくれる自治体もあります。

いずれにしろ開所時間は自治体によるため、市区町村のホームページなどで確かめておきましょう。

また人によっては転居届を提出するだけでなく、下記の内容変更などを行なわなければいけないこともあります。

• 国民健康保険証
• 高齢者医療受給者証
• 乳幼児医療証

これらは後日手続きしてもよいのですが、何度も足を運ぶのは面倒ですから転居届を提出するついでに終わらせておくのが望ましいです。

そして引っ越す時にはマイナンバーカードあるいは通知カードの住所変更も必要となります。
よって印鑑と身分証明書も持参する必要があるため、それらと共に持っていきましょう。

他の市区町村内への引っ越し

他の市区町村へ引っ越す場合は、同一市区町村内での引っ越しと比べて手順が増えます。
具体的には以下の手順を踏むことになります。

1. 引っ越しの14日前から引っ越し当日までの間に、引っ越し前の市区町村の役場へ行く
2. 転出届を提出し、転出証明書を受け取る
3. 引っ越し後14日以内に、引っ越し後の市区町村の役場へ行く
4. 転出証明書と転入届を提出する

このように他の市区町村へ引っ越しの場合は、2つの役場へ足を運ばなくてはいけません。
分かりやすいように以下の表にまとめていますので、ご参照下さい。

項目	転出届	転入届
手続き場所	引っ越し前の市区町村における役場	引っ越し後の市区町村における役場
期限	引っ越し14日前から引っ越し当日まで	引っ越し後14日以内

持ち物は同一市区町村内での引っ越し時とほぼ変わらず、以下のようになります。

• 転出証明書（引っ越し後の役場へ行く際のみ）
• 本人確認書類
• 印鑑
• 国民健康保険証（該当者のみ）
• 高齢者医療受給者証（該当者のみ）
• 乳幼児医療証（該当者のみ）
• 印鑑登録証（転出時・持っている人のみ）

間違えてはならないのは、必ず転出届を提出してから引っ越しをする点です。

もし転出届未提出で引っ越しをしてしまった場合、足を運ぶことが難しいでしょうから、郵送で手続きをおこなうか代理人に依頼することになります。

戸建てやマンション売却で住民票が必要なケースとは

戸建てやマンションを売却する際に、住民票が必要になる場合と不要な場合があります。
どんな時に住民票が必要なのかと言いますと、売却しようとしている不動産を登記した住所と、現在自分が住んでいる住所が異なる場合です。

具体的に言いますと、売却前に引っ越しをしてしまうと、14日以内に住民票を移すことになります。
この際に、登記した住所と自分の現住所が異なるという状態が生じます。
要は新しい不動産を購入してから売却するという、買い先行のスタイルを選択した時です。

逆に登記した住所と現住所が一緒であれば、住民票を用意する必要がありません。
つまり引っ越しをする前に売却するのであれば、特に住民票は準備しなくてよいということです。

このように売却を完了してから引っ越しをした方が楽ではありますが、違いとしてはそれくらいです。
よって多少手間がかかっても問題ない場合は、住民票を移すタイミングはいつでもよいという結論になります。

ただし買い先行で住民票の手続きを行う際には、必ず印鑑登録証明書を元の自治体で発行しておいてもらってください。

理由は最後の項にて詳しく解説します。

戸建て・マンション売却の買い先行と売り先行の違い

不動産売却前に新たな不動産を購入しておくことを買い先行、一方で不動産の売却が完了してから不動産を購入するのが売り先行です。
戸建てやマンション売却の際には、買い先行と売り先行のどちらにすべきか悩むかと思います。

同時進行で事を運ぶのが最も理想的です。

古い物件の引き渡し日に、新居へ入居できれば無駄がありません。
しかしすぐに不動産を買ってくれる相手が見つかるとも限りませんし、新居を決めるのに時間がかかる可能性もあります。
タイミングよく理想的な住み替えをおこなうのは難易度が高いですから、買い先行と売り先行のどちらが良いか決めておくのがポイントです。

売り先行の場合は、前述のように住民票の準備が不要で手続きが簡単です。
実際の売却額を把握したうえで新居探しができるため、金銭面において安心感があります。
他にも新居に入居する日が未定なわけですから、売却を急ぐ必要がないのもメリットでしょう。

一方の買い先行ですと、すでに新居が決まっているため仮住まいを準備しなくて済みます。
新居探しにじっくり時間をかけられるため、納得のいく不動産を見つけやすいのも魅力です。

このように買い先行と売り先行は一長一短ですから、住民票を用意する手間以外のことも考えたうえで選択しましょう。

譲渡所得の確定申告時も住民票が必要となるケースがある

不動産を売却して利益が出た際に、譲渡所得が発生します。
譲渡所得がある際には確定申告が必要なのですが、確定申告時にも住民票が必要な場合があります。

また不動産売却時に損失が出ると譲渡損失になりますが、その際には他の所得と損益換算が出来ます。
損益換算も確定申告でおこなうため、基本的に不動産売却時は、翌年に確定申告をおこなうことになります。

譲渡損失時は必ず確定申告しなければいけない訳ではありませんが、他の所得税との相殺ができるため、確定申告した方がお得でしょう。

どのような際に住民票が必要なのかと言いますと、特例の適用を考えている場合です。
ただし全ての特例で住民票が必要ということではありません。

適用する特例によっては住民票を準備しなければならないため、まずはどのような特例で住民票を必要とするのか見ていきましょう。

買い換え特例など特例を使う際に住民票が必要になります

どのような特例を使う時に住民票が必要なのかと言いますと、以下の2つです。

• 特定の居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産売却時には新たな住宅を購入することが多いですが、購入した不動産の金額が売却金額よりも上回っている場合、次の売却時まで譲渡所得税の繰り越しができるのが買換え特例です。
要は次回の売却時まで税支払いの先延ばしができます。

譲渡所得税の支払いから逃れられるわけではなく、あくまでも先延ばしという点がこの特例において注意すべきポイントでしょう。

次回売却時の譲渡所得に加算されるのですが、必ずしも次回の税負担が重くなるとは限りません。
条件次第では3000万円特別控除の適用ができますし、そもそも高値で売却できるかどうか分からないです。
買換え特例は上手に活用できれば、節税効果の見込める特例ではあります。

一方居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、譲渡損失が出た際に活用できる特例です。
譲渡損失が出た場合は、前述のように他の所得と損益換算が可能です。
また同年における他の所得だけで差し引いてもまだ損失が残っている際には、翌年以降3年間相殺することができます。

これら2つの特例を使いたい際には、住民票を準備しましょう。

住民票以外にも不動産売却時に揃える書類は？必要書類一覧

不動産売却時において、先に引っ越しをしてから売却を完了させる場合には、住民票の取得が必要ということが分かりました。

住民票の準備以外にも、不動産売却時には揃えなければならない書類がたくさんあります。
どのような書類が該当するか表にまとめてありますので、ご参照ください。

必ず準備すべき書類	任意もしくは該当者のみが準備する書類
身分証明書	土地測量図・境界確認書（戸建て）
印鑑証明書	建築確認済証および検査済証（戸建て）
登記済み権利証あるいは登記識別情報	重要事項説明書
固定資産税評価証明書あるいは固定資産税納税通知書	耐震診断報告書
マンションの管理規約や使用細則（マンション）	アスベスト使用調査報告書
—	地盤調査報告書
—	住宅性能評価書
—	既存住宅性能評価書
—	住民票

媒介契約時に使うものもあれば、売買契約時に必要となる書類もあります。
書類により使うシーンはさまざまですが、いずれにしろ売却を決めたら早めに準備するのが望ましいです。

これらの書類にはどのような特徴があるのか、詳しく見ていきましょう。

身分証明書・実印 売却不動産が共有名義の際は全員分です

まずは本人確認ができる書類として、身分証明書の準備が必要です。
注意点として、売却する不動産が共有名義の場合には、名義人全員の身分証明書を準備しなければなりません。

相続などで譲り受けた不動産ですと、名義人が遠方で暮らす場合もあるでしょう。
準備するのに時間がかかるため、余裕を持って揃えておきましょう。

身分証明書は媒介契約時や売買契約時など、不動産売却におけるさまざまなシーンにて使います。
顔写真付きのものの方が使いやすいため、マイナンバーカードや運転免許証などが望ましいです。
他には有効期限内のパスポートなども身分証明書として使えます。

同様に実印も使用する機会が多いため、印鑑登録をしてある実印を早めに用意しておくとよいでしょう。

印鑑証明書はマイナンバーカードがあればコンビニでも入手可能

売買契約を結ぶ際には実印を押すのですが、この時使用した印鑑がきちんと役所で登録済みのものであることを示す必要があります。
そこで必要なのが印鑑証明書です。

こちらも身分証明書と同様に、不動産の名義人が複数の場合には、全員分の印鑑証明書を準備しなければなりません。

売買契約時に印鑑証明書が必要になる他、所有権移転登記するタイミングでも使います。
よって印鑑証明書を取得する際には、最初から複数枚準備しておくと無駄がないです。

また発行から3か月以内のものしか認められない点も要注意です。

よって売買契約を結ぶ日がいつになるかを念頭に置いたうえで、入手するのが望ましいです。

印鑑証明書は役所にて取得できますが、マイナンバーカードをお持ちであればコンビニなどでも入手可能です。

登記済権利証あるいは登記識別情報

登記済権利証は、不動産の所有権がきちんと自分にあることを証明するための書類になります。
他人が自分になりすまし、悪用するのを防ぐために設定されているものです。

不動産取得時に法務局より交付されているため、自宅などに保管されているはずです。
2004年以降は登記済権利証に代わり登記識別情報となっているため、12桁のパスワードのようなものが交付されています。

よって登記済権利証か登記識別情報のどちらか持っている方が必要になりますので、売却が決まったら準備しておきましょう。

売却時は所有権を買主に移すことになりますが、その際の変更手続きで使います。
他にも住宅ローンの借り換え時などにも使う書類となるため、他人に勝手に持ちだされることのないよう厳重に管理すべき書類です。

固定資産評価証明書あるいは固定資産税納税通知書

固定資産税とは、毎年1月1日時点での土地や家屋の所有者に課せられる税金です。
不動産売却時には、引き渡し時期に応じて売主と買主で固定資産税の負担を分ける必要があります。
そのため一体いくらの固定資産税が課せられているのか、正確に判断しなければなりません。

そこでそれぞれの負担額を算出するために使う書類として、固定資産税評価証明書あるいは固定資産税納税通知書があげられます。
また不動産の所有権を移す際に登録免許税が発生しますが、その計算をするためにも固定資産税評価額を把握しなければなりません。

いずれにしろ仲介依頼している不動産会社から準備するよう指示が入りますので、最新のものを用意しておきましょう。

土地測量図・境界確認書（戸建ての場合）

土地測量図と境界確認書は、土地の面積や境界を正確に判断するため必要な書類です。
売却後のトラブルを回避するために、どこまでを所有しているのか明らかにしなければならないからです。
要は売却対象となる土地を、明確にするために用います。

不動産を購入した際に渡されているはずですから、きちんと保管されているか確認しておきましょう。

ただし相続などで譲り受けた古い土地の場合、きちんと境界線の測量がおこなわれていない可能性があります。
その際には改めて測量をおこなわなくてはならないのですが、測量には時間がかかります。

売却活動と同時進行で進めていくことになるため、なるべく早い段階から土地測量図と境界確認書の有無を確認しておくことが望ましいです。

建築確認済証および検査証書（戸建ての場合）

建築工事前から建築後にかけて、その建物がきちんと基準に適合しているかどうか検査をおこないます。
検査基準を守っていることが確認できた場合に交付される書類が、建築確認済証や検査証書です。

要は違法建築物ではないことの証となる書類です。

こちらも不動産購入時に渡されているはずの書類ですから、ご自宅に保管されているものになります。

建築工事に関する情報が記載されている書類のため、買主側からすると重要度の高い書類です。
今後リフォームなどをする際にも参考となるため、この書類がきちんと揃っていることは買い手からの信頼を得るためにも大切です。

よって買い手探しにも影響を及ぼす書類ですから、売却することを決めたらすぐに用意しましょう。

マンションの管理規約や使用細則（マンションの場合）

マンションにおいて共用部の使い方や管理体制を示した書類が、管理規約および使用細則になります。
例えばペットの飼育可否やリフォームする際の規定などが書かれています。

よって暮らしやすさを大きく左右する要因のため、管理規約および使用細則の内容がどうなっているのかというのは、買主にとって非常に重要な情報です。
購入すべきか否かを判断する重要書類と言っても過言ではないでしょう。

そのため売却活動の段階で、仲介依頼する不動産会社から提出を求められます。

ただし万一紛失してしまった場合でも、マンションの管理会社が同じものを保管しているはずです。
不動産会社が入手してくれるでしょうから、用意できなくても何とかなる可能性が高いです。

その他不動産売却時に任意で揃える書類

他にも売却時に用意しておきたい書類はいろいろとあります。
例えば以下の書類です。

• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書
• 地盤調査報告書
• 住宅性能評価書
• 既存住宅性能評価書
• 建築設計図書
• 工事記録書

必ず用意しなければならない書類ではないものの、買い手にとって有益な情報が記載されている書類に違いありません。
きちんと情報開示をすることは、買い手からの信頼度アップにも繋がります。

また買い手にきちんと安心材料を与えることは、スムーズに売却できるかどうかを左右する要因になります。
買い手にとって重要な書類は任意であっても出来る限りきちんと集め、提示してあげるのが望ましいでしょう。

土地や戸建てマンション売却で特に気を付けたい印鑑登録証明書について

不動産売却時には、先に新しい不動産を購入してから売却する方法と、売却完了後に新たな不動産を購入する方法の2パターンがあります。
どちらのパターンでも引っ越しを伴いますが、その際に住民票の移動が必須です。

基本的にはどちらを選択しても問題はないため、住民票を移すタイミングはいつでも構いません。
ただし1つだけ注意点があり、印鑑登録証明書に関することです。
どういったことなのか、詳しく見ていきましょう。

登記上の住所と住民票の住所が一致していないといけない

不動産売却時に所有権移転登記をおこないますが、この際に印鑑登録証明書が必要になります。
手続き時の実印が本物であることを証明しなければならないからです。
この時に準備する印鑑登録証明書は発行から3か月以内、かつ売却物件を登記した住所と一致したものでなければ受け付けてもらえません。

売却物件の不動産所有者と、登記上の人物が同一人物かどうか法務局で紐づけができないからです。

ここで問題なのが、住民票を移動してしまうと元の住所での印鑑登録が抹消してしまう点です。
印鑑登録は住民票のある居住地でしか発行できないため、不動産売却前に住民票を移してしまった場合、登記上の住所と印鑑登録の住所が一致しないというミスマッチが生じることになります。
よって所有権移転登記が出来なくなるため、不動産売却に支障をきたしてしまいます。

そこで対策として、不動産売却が完了する前に住民票を移す場合には、あらかじめ印鑑登録証明書を取得しておきましょう。

住民票を移す前に印鑑登録証明書を発行してもらえば、登記上の住所と一致しているため有効な書類になります。
印鑑登録証明書さえ手に入れば住民票を移動してしまっても問題は生じないため、あとはタイミングを気にしなくて大丈夫です。

買い先行の場合、住民票移動前に印鑑登録証明書を取得しよう

つまり買い先行で売却をおこなう場合には、住民票を移す前に印鑑登録証明書の取得を忘れてはいけません。
また売り先行であれば売却時の書類として住民票は不要ですが、買い先行で引っ越ししてしまっている場合には住民票の用意も必要になります。
よって手続き面を考えると、買い先行は少々面倒です。

ただし買い先行の場合には仮住まいが不要であったり、新たに購入する不動産選びに時間をかけやすいといった大きなメリットがあります。
単に手続き面の大変さだけで選択肢から除外してしまうのは、少々もったいないです。

手続きに関しても、住民票移動前に印鑑登録証明書を貰っておくことと住民票を準備することだけですから、それほどハードルは高くないはずです。

また万一印鑑登録証明書を発行し忘れたとしても、解決策はあります。
余計な手間は増えてしまいますが売却できないわけではないということを、覚えておきましょう。

不動産売却時にもし印鑑登録証明書を取得し忘れたら？

不動産売却において、印鑑登録証明書を貰うまえに間違えて住民票を移動させてしまうことがあるかもしれません。
また印鑑登録証明書の有効期限は3か月ですから、その間に売却ができないというケースもありえます。

このように登記上の住所と印鑑登録証明書の住所が異なる状態に陥ってしまった場合、印鑑登録の方を戻すことは二度とできません。
そのため方法としては、不動産登記上の住所を変更させる手段を取ります。
つまり法務局にて、住所変更登記をおこないましょう。

住所変更登記のやり方について解説します。

住所変更登記は自分自身でも行えます

住所変更登記は司法書士に依頼してやって貰うこともできますが、それほど難しくないため自分自身でおこなってもよいでしょう。

やり方としては住所変更登記申請書に必要事項を記入し、必要書類と一緒に法務局へ提出するだけですから簡単です。
ちなみに用意すべきものは以下になります。

• 住所変更登記申請書
• 住民票の写しもしくは戸籍の附票の写し
• 印鑑
• 身分証明書

住所変更登記申請書は法務局のホームページよりダウンロード可能です。
住民票の写しあるいは戸籍の附票の写しだけ自分で取得すればよいため、登記手続きの中でもかなり簡単な部類に入ります。

申請にあたってもし分からない点がある場合には、法務局の職員に尋ねることもできます。

まとめ

買い先行で引っ越しする際には、売却時に住民票を準備しなければならないため手間が少し増えます。
また住民票を移してしまう前に、印鑑登録証明書を忘れずに取得しておきましょう。
不動産移転登記には、登記した際の住所と一致している印鑑登録証明書が必要となるからです。

住民票を移動させてしまうと住所不一致の状態になり、売却手続きが進められなくなります。
その状態を回避するためにも、印鑑登録証明書をあらかじめ取得しておくことが大事なポイントです。

以上のことさえ気を付けておけば、住民票を移動するタイミング自体は売却前でも後でも問題ありません。
売却前の引っ越しと売却後の引っ越し、どちらに分があるかを考えることの方が大事です。

買い先行と売り先行の判断は、余計な出費を減らすためのポイントになります。
メリットの大きい方を選択するためにも、手続きの手間だけに捉われず、多角的な視点から決断しましょう。