宅地建物取引士の登録実務講習（Day1）公式セミナーを大公開

まず宅地建物取引士ですね。もう”者”から”士”に代わって何年ほど経ちましたでしょうかね。
格上げされたんですね。”士”っていう一つのグループに入りました。かっこいいですよ。この意義ですね。

皆さんこれからやる立場になってきますのでちょっと読みましょうかね。宅地建物は一般国民にとって極めて貴重な財産でありその取引が慎重かつ安全に行わなければなりません。
その為、宅地建物の取引にあたっては取引しようとしている宅地または建物の掲出・種別・構造等についての知識はもちろんのこと宅地や建物に関する権利その取引に関して必要される法律上の知識不動産についての評価に関する知識等の専門的かつ広い知識を有することが要求されますってことですね。宅地建物取引士になりました。

これから皆さん大いに色んな方から相談を受けるかと思います。これ本当です。実際問題「宅建試験受かったよ」って「いや凄いね」「宅建試験ってすごく難しい」っていう風に皆さん思われてるんですね。それなので凄い知識あるんだなって思ってこれから皆さん不動産のご相談いっぱいされるかと思いますよ。

しかしながら以下なんですけれども一般国民にとっては宅地または建物の取引は一生の間に何度も経験することはなく取引に着いて十分な知識を有しないことから取引をめぐる事故や紛争が多数発生しています。って書いてあるますけれども多数本当に発生しております。

このような事故や紛争をできる限り少なくし取引が完全かつ円滑に行われるようにする為には宅地建物取引に関し専門的な知識を有する者の関与が必要です。

このような要請から設けられたのが(宅地建物)取引士の制度ですっていうことです。本当に不動産の知識って皆さんないです。

私も不動産鑑定士になって初めて街の相談業務に行きました。新宿の西口の京葉デパートの下ですね。新宿西口のイベント広場っていうところがあるんですね。
そちらで初めて無料相談って言う感じで私も該当の相談員として立たせていただいた折に不動産に関しての相談で一番多かったのが

「不動産を売却したいんだけどどうしたらいいですか」

鑑定評価なんてもうそういう所では本当に100件あったら1件あるかないかぐらいなんですけれどもほとんどの方が

「不動産売りたいんですけどどうしたらいいですか」

が一番多くて次に資産運用として空いてる土地を活用する為にディベロッパーさん等ですね。プロのそういう方が想定建物を設計して老後の資金のレントロールですね。

35年間の趣旨計算を持ってきて
「これ本当に失敗しませんか」
そういったご質問ですがダントツで多かったのが
「不動産を売りたいんですけどどうすればいいですか」
っていう質問が多かったことに対して私すごく衝撃を受けたんですね。

小さい時から実家が花屋さんなんですけれども母が小学校三年生の頃に花屋をもう一店舗持ちたいっていうことで不動産の探しにいつも自転車に載りながら色んなところを家の近くを回って探してたっていうのがあったので不動産を買うには不動産屋さんでしょ。不動産を売るにも不動産屋さんでしょ。って言う知識はあったんですけども「不動産を売りたいんだけどどうすればいいですか」って「不動産を売りたいなら不動産屋さんに行ってくださいよ」って皆さんここにいられる方とかZoomの方皆さんそう思われますよね。
「不動産屋さんにまずは相談するべきなんじゃないですか」ってこんな無料相談会に来て「不動産売りたいんですけど」って「いや私は業者として登録しておりますのでどうですか専任契約結びますか」って話ですよねもうそれぐらいの勢いになってきます。

なんですけれどもその話はさて置いておいてそれぐらい皆さんが知らないっていう事実を皆さんまずは知ってくださいっていうことです。それからそれで今度は試験に合格しててプロとしてやはりお話しする機会になってくると思います。

この人は宅建士を持ってるんだからこの人の言うことが正しいになってしまうんですね。

なので豊富な知識を付けてくださいっていうことをお願い申し上げます。

次の市の登録のところですね。こちらが今の皆様に該当するところになってくるんですけれども試験に合格した者で宅地もしくは建物取引に関し2年以上の実務の経験を有する者または国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上を有すると認められた者っていうことで今大臣が実務の経験と同等を有する者と認められた者っていう講習がこの実務登録講習にあたるということになります。ここいいですよね。
予備校では即日発行されます。皆様明日の午後の試験終了後にはそちらを持って帰れることになります。3枚じゃないか。これは五点免除講習じゃないですね。1枚いただいて帰るようになります。再発行にはお金かかりますので皆さん失くさないようにしてくださいね。

そしたら今度5ページに行きましょう。取引士が担当する固有の業務っていうことで皆さん宅地建物取引士が担当する固有の業務っていうことですね。こちら宅建業法でも嫌なほど勉強したと思います。重要事項の説明です。

重要事項説明書への記名・押印契約の成立時に交付すべき書面の記名・押印っていうことで重要事項の説明等絶対に取引士でないとできなくなっております。今2年以上なくてももしかしたら業者にお勤めして1年間ぐらいある方もいらっしゃるかもしれません。
今まではお客様を取ってきても先輩におねがいしますだったのがオープンから受け入れるところからクロージングまで全部がご自分自身で今度はできるようになるといった感じになってきますね。

次にですね。取引士に課される義務等っていうことで3つありますね。

1.取引士の業務処理の原則
2.信用失墜行為の禁止
3.知識及び能力の維持向上ですね。

取引士の業務処理の原則ですけれども取引士は宅地建物取引業の業務に従事する時は宅地または建物取引の専門家として購入者等買い手の利益の保護及び円滑な宅地または建物の流通に資するよう公平かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければなりませんっていうことです。

この公平誠実義務についてっていう所なんですけれども取引士は宅地建物取引の専門家として専門的知識を持って適切な助言や重要事項の説明等を行い消費者が安心して取引を行うことができる環境を整備することが必要です。買い手が安心して取引を行うことができる環境を整えることが安心ですよね。

それが最後の買いますよに繋がってきます。この為取引士は常に何をしなければならないのかっていうとこなんですけれども取引士は常に公正な立場を保持して業務に誠実に従事することで紛争等を防止するとともに取引士が中心となってリフォーム会社・瑕疵保険会社・金融機関等の宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携を図り宅地および建物の円滑な取引の追行を図る必要があります。

ってことでちょっとこの4行ですね。線引いていただきたいですね。以下ですね。
この為取引士は常に公正な立場を保持してって言うところから宅地及び建物円滑な取引の追行を図る必要があります。という4行ですね。ちょっと線引いておいてください。

このような取引士が中心となってリフォーム会社って書いてありますでしょう。リフォーム会社ですね。修繕等を行う時とか買った家をリノベーションしたいよとかいう時とかリフォーム会社や保険屋さんとかローン提携のための金融機関等ですね。
常に連携って訳じゃないですけれどもチームワークじゃないですけれどもやはりそういった知り合いの方を一人でも多くお客様のニーズによってリフォーム屋さんなんかも異なってくると思うんですね。この方はこのリフォーム屋さんがいいかなとか色々あるかと思うんです。

それなのでそういったニーズにすぐに対応できるように色んな方との連携を図っておくことが必要になってきます。

それとあとは宅建業として営むためには不動産鑑定士我々みたいな資格業の人はもちろんあとは土地家屋調査士とか司法書士と言われてる資格の方との連携なんかも登記する際には司法書士になりますし売る際に確定測量図と言って知的測量図とかを作らなければなりません。
その際に土地家屋調査士さんとの連携プレイも必要となってきます。
それなので色んな方との交流を図ってそういった方々の知識を色んな知識を得てやっていくことが大切になっていきます。

なので取引士が中心となってリフォーム会社・瑕疵保険会社・金融機関等の宅地建物取引に関連する業務に従事する者との連携を図りって書いてあるでしょ。宅地及び建物の円滑な取引の追行を図る必要がありますってあります。こういった文章が例えば宅地及び建物の円滑な取引の追行を図る必要がないとかねそんな感じです。最後の20問の試験におきましては。

次ですね。信用失墜行為の禁止ってことです。
(2)取引士は宅地建物取引士の信用または品位を害するような行為をしてはなりませんっていうことです。信用失墜行為の禁止ってどんなことなのってことですね。これは肝に銘じておいてくださいね。
取引士は宅地建物取引の専門家として専門的知識を持って重要事項の説明等を行う責務を負っておりその業務が取引の相手方だけでなく社会からも信頼されていることから宅地建物取引士の信用を傷つけるような行為をしてはなりません。取引士の信用を傷つけるような行為とは取引士の職責に関しまたは職責の執行に著しく悪影響を及ぼすような行為で取引士としての職業倫理に反するような行為であり職務として行われるものに限らず職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれますってことですね。

よく宅建においての例えばっていうよりも不動産鑑定業務においての例えばで不動産鑑定士って依頼者から言われた価格出すんですよね。ってよく依頼者から言われることがあるんですね。
なので先生例えば1億円する土地なのにもかかわらず自分安い方がいいから先生これ3000万円として鑑定評価書作ってくださいって依頼とかたまに来るんですよ。もう依頼者の方から鑑定評価額を決定されちゃうみたいなケースが来るんですね。

それをやってる業者があるんです。実際に。あるから問題になってるんですよね。
あるから結局鑑定士って依頼者から言われた価格出すのが不動産鑑定士ですよねって言われて電話掛かってきて急にそんなこと言われてそんな話は私絶対受注しませんけれどもだから鑑定士ってお客さんから言われた額を出すのが不動産鑑定士であって不動産鑑定士はお客様に従うだけの鑑定士だなんて私達のプライドもズタズタじゃないですか。

そうやって本当に一人の方が宅建業としても何かを言ってしまったらその行為っていうのは結局皆さんに派生をしてきますので一言一言も気を付けて業務の方をなさってくださいねっていうことなんですね。

ここでも皆さんそんなのをうんうんなんて実感できる方もいらっしゃるんじゃないかなと思うんですね。そういったこともありますよ。逆に一億円のものを二億円として鑑定評価書書いてください。

なんてそういう例えばもありますしまた後々お話ししますけれども実践の価格ですね。不動産で売買されてる価格と私どもが出してる鑑定評価額ですね。
こちらはニアリーイコールであって必ずしも一致しない価格になってくるんですけれどもやはりそういった言われた価格を書くのが不動産鑑定士ではありませんということです。

次ですね。(3)に行きます。
知識及び能力の維持向上っていうことで取引士は宅地または建物の取引にかかる事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければなりません。

取引士は宅地建物取引の専門家として常に最新の法令等を的確に把握しこれに合わせて必要な実務能力を磨くとともに知識を更新するよう努めるものとされております。

実際には取引士証の交付の際に義務付けられている法定講習および各地にて宅建協会等が実施するコンプライアンス等の講師を受講することが望まれますっていうことで知識及び向上ですね。法律常に歩いております。税制改正。本当に毎年のように改正されて新しいものが盛り込まれております。

そこまで皆さん把握してくださいってお願いはしません。大変ですからねやはり。
なのでもし売買等にあたってお客様からよく私どもに急にメールでもよく来るんですけれども聞かれることは今本当に相続において不動産を売却したい方がすごく多いです。すごく多いですね。
私のところにも凄くそんな(内容)で来ます。「先生、私の手元にいくら残りますか」って言われるんですね。相続等におきましては簡単に式に当てはめることも難しくなってきます。っていうのも取得価格があるのかないのかっていう取得価格ですね。相続等でいただいてると皆さん(取得価格の)明細ない方多いですよね。

結局先祖代々から頂いている土地なのでもう買った額がないんですよ。
私の母とかが収益用不動産で買ってるものに対しては新しいので買った額がありますよね。買った額がダイレクトに売った代金から引けることになるんですけれども取得価格がないとなると売却価格の5%になってしまいます。

それなので「いくら手元に残りますか」と言われても売った金額によっても左右されますしその額がないではほとんどが変な話税金として持ってかれるようなイメージとして捉えてもいいのではないかなって本当にざっくりとしたお話をするんですけれども本当に正確な知識等を知りたかったら税務署に相談してみるとか今税務署の方でも凄く相談の方を受け付けておりますのでそういったところを税金等に限ってはご相談してくださいとかあとは税理士さんに確認させていただいてとかあとは都税事務所なんかに行くとこのぐらいの冊子で2021年度の不動産の税制に関するものが置いてあるんですね。

小冊子でそれなんかはこれから皆さん不動産業にお勤めされててやはりお客様の目の前に立つ際にはそちらを見ながら税金等を聞かれたら大台だけでもご説明してあげるといいのかなと思います。

詳細な説明はしない方がいいです。
というのも自分たちが間違ってお伝えしてしまった時に相手方が得するように間違えてるのならいいんですけれども損するようにして間違えて説明した時に凄く大変ですからね。営業マンがなんかすごい間違ったこと私に凄く言ってきたになってしまうので気を付けてください。

何でもそうですよね。得するように間違える分にはある程度目は瞑れるけど損するように間違えた時には大変です。宅地建物取引士ってかっこいいですよね。名刺に宅地建物取引士って今度書けますもんね。

私なんかも不動産屋さんに行くとやはり最初に名刺をパッてもらった時に書いてあるか書いてないかを見ますよね。それがあれだって訳じゃないんだけれどもやはり第一印象として持ってるのか持ってないのかっていうそういった目線に立ってしまうっていうのはこの業界にいるからしょうがないのかなとは思うんですけれども今後先も皆さんは書けるお立場になりますので責任を持った上で仕事してくださいってことですね。

次ですね。6ページに行きます。守秘義務の遵守と基本的人権の尊重ですね。
こんなところすごく試験においても勉強したかと思いますね。

業者もその被用者たる取引士もその他の従業者も正当な理由がある場合を除いてその業務の上で知り得た秘密を他に漏らすことは許されません。

この2行最初にちょっと線引いておいてください。

業者もその被用者たる取引士もその他の従業者も正当な理由がある場合を除いてその業務の上で知り得た秘密を他に漏らすことは許されません。ということですね。ちょっと線引いておいてください。
正当な理由がある場合っていうのはよく裁判とかで求められた場合ですね。
こんな正当な理由が求められるような場に皆さん今後先ならないことを私願っておりますのでよくこういった講習で出会って「先生、私即に中小企業とかで施設を今後先書いていかなきゃいけないんです」とか言ってる方とか結構受講生の中にはいらっしゃるんですね。

それでまた一人で開業して重要事項説明書書けないからって言って昨日なんかも一昨日なんかもそうなんですけどこの受講生で結局もう先生しか頼りがいないのでって言われて私重説書いてあげてるんですよ。先生この契約してきましたとか言って書類一式全部ゆうパックで送ってくるんですね。

でもできないって分かってかわいそうだからって重要事項説明書律儀に結構書いてあげるんですけどもですが私が最後に何を申し上げるかって言ったら私の名前でこの印鑑で重要事項説明書が発行されるのではありませんっていうことですね。皆さん分かりますか。あくまでもその方の印鑑でいきます。

だから私が一応現地もしょうがないと見に行って初めての時なんて「先生、先生」で遠足気分でなんだか一日付き合わされて上水道から役所調査まで全部付き合わされてもう遠足のようで調べることを私も忘れてポーンなんて忘れて帰ってきてあとから私一人で役所に行って何か調べてきたっていう経緯もあったこともあったんですけどもそれぐらい皆さん私が例え手伝って書いたとしても皆さんの印鑑で行きます。

何かあった時には皆さんの責任です。

ですので誰かが恐らく書いてくれたとしてもそれには安心せず疑いの目を持って注意深く一回見てみるといいですよねっていうことですね。そんな裁判にならないようなことにしてくださいねってことですね。正当な理由がある場合っていうのはいわゆる裁判等でしょうかね。求められた場合です。

なのでこういった感じで手を変えて試験問題って作られますよね。業者もその被用者たる取引士もその他の従業者も正当な理由がある場合においてもその業務の上で知り得た秘密を絶対に他に漏らすことは許されないとかそんな感じで手を変えてきますでしょ今後先、賃貸系不動産管理士とか皆さん目指されますか。どうですか。受けられました？
今年私なんかも言われて一問一答を2,3回やって過去問も2,3回受けましてもう何年か前ですけどでそんな感じで宅建士取って賃貸系不動産管理士とか受けてると皆さん一貫して見えますでしょ。

そういったマルバツする時に「こう来たら多分×だな」とか「こう来たら〇だな」っていうのが大体推測できるようになってきません？何か問題全然分からなくても大体こんな感じで来た文章は〇なんだ×なんだみたいな感じでって感じでそんな感じに〇×の20問が構成されてきます。

その下ですね。宅建業はって言うとこなんですけども宅建業は根幹産業である衣食住の内の住にかかわる重要な業務を担っています。これは日本国憲法で保障された国民の居住・移転の自由にかかわる重要な業務でもありますってことですね。衣食住である住ですよね。住む家がないと困りますよね。それぐらい重要です。

ただ今昔ほどと違って大国一家の主が家を買う絶対持つっていう習慣って習慣っていうかなんだろう慣習なのかな。なんかそういうのがなくなってる傾向にあるかな。賃貸派の人も結構多いですよね今。一生涯自分賃貸派でいいとか考え方によるんですけれども不動産を持つ私の知り合いなんかは富山県出身の彼は私にいつも言うんですよ。
「小川さん家はさあれだよ東京に生まれて東京に土地を持ってるんだよ」
お持ちの家で相続でもらってる土地で先祖代々花屋さん老舗100年以上続く花屋さんなんですよ。

それなもんで先祖代でそこを売ったら誰が相続の時もらうんだって私要らないみんないらないよって税金に持ってかれちゃうからその分の評価額・取得価格のある高い方がいいなって私なんか分かってますので「この土地が一番いらない」とか言っちゃってそんな感じに生きてますけども東京に土地を持ってるだけですごいんだって言ってその彼富山から出てきてこの前初めて荻窪の方に荻窪なんかすごいところに家買っちゃいましたけれども夢だったんですって東京に土地を持つっていうことが彼も不動産鑑定士で不動産業に従事しておりますのですぐローンに困ったりあとは仕事を辞めて転職して給料がなくなったりした時にもすぐ売れる不動産そういった不動産の戸建を買ってましたね。そんな話も追々できたらいいなと思います。

次8ページに行きましょう。皆さんどうですか不動産好きですか？
私不動産好きでたまらないっていう受講生とかもいて面白いんですけれどもこの前なんかも先日もちょっと違う予備校等で講座やってたんですけども「先生、私不動産が大好きでたまらないですよ」私も多分皆さんから比べたら不動産バカとして生きてきたんじゃないかなと思うんですよね。

小さい時から私ちょっとまたカルチャーショックなことを前言われたことがあって「先生、若手の方ですね。」「先生の言ってることを多分通じてないです」って言われたんですね。凄くショック激しかったんですよ。阪神淡路大震災って皆さんここにいらっしゃる方知らない方いらっしゃいます？知らないって凄く若いですよね。

私が10歳の時に阪神淡路大震災がありました。社会科見学の日だったのでよく覚えてるんですけどもその阪神淡路大震災を受講生30人ぐらいで全員知らなかった講義もあったんですね。
「えっ、嘘…」みたいなもう凄くびっくりしてしまったんですけれどもそれぐらいの時ですね。昔は不動産の新聞に普通に競売物件とか載っかってたんですね。普通の広告にも凄く多かったです。土日の広告になると不動産のチラシばかりでその価格と見極めながらこの競売の不動産凄くお得だなとかそんなことばっかりやってたんですね。

賃料相場とかも大学生の時に「何処に借りるのが一番得？」なんて言われても賃料相場も全部入ってるんですよ。その賃料相場とか皆さん今後先一つの指標ですね。主軸としたらパーキングのお値段1時間あたりに全部換算してやるんですよ。そうするとその土地の相場が大体つかめてくる。高いか安いか。だって銀座とかなんて凄い高いでしょう。
20分500円とかその普通の標準的な賃料のところ見た方がいいと思う。パーキングの貸し時間を見た方がいいんですけれども土地値が安ければ安いほどほとんど無料に近かったりするじゃないですか。あとは”ららぽーと”とかに行った時にも1時間無料とかだけど池袋とか新宿とかになると3時間で大体5万円の商品券ですよね。
私商品券すぐ買っちゃうんですけれどもパーキング代を浮かせるためにそういったのも上限とかで全然高いじゃないですか。パーキングの値段を1つの土地相場の指標とするといいですね。高い安いとかが(わかる)。

だから結局田舎に行っても「この土地って結局パーキングのお値段が高ければ人気な土地なんだな」「それなりに人が来る土地なんだな」って把握できるし全然安ければ安いほどむしろ無料に近いところなんていうのはほとんど人が来ないところ。

むしろそこら辺の無料のところに停めちゃっても支障がないようなところみたいなそういったところでも色んな相場感が受け止められます。面白いですよ。
だから街をただ歩いてるだけじゃなくて今日も新橋の駅の目の前ですね。

なんとビックカメラかヤマダ電機がなくなってましたよね。皆さん分かります？
ポッポ電車があった目の前の本当に駅の真正面のビルですね。マクドナルドの隣ぐらいかな椿屋珈琲の隣かな皆さん気付きました？っていうか新橋駅自体がそんなに来られなかったら分かんないですよね。立ち退いてましたね。どっかに移転したのか。すぐそこにも電気屋さんありますから電気屋さんばっかりですからしょうがないのかなと思うんですけれどもなくなってましたね。

あとイベント広場みたいなところっていうのは大体もう出ていってしまってますよね。一棟全部出ていった経緯がちょっとビルが古くてなくなっちゃったのかそこら辺私も見てないので分かんないんですけれどもどんな理由で撤退されたのかっていうことですね。

ではですね。次、8ページに行きまして不動産取引の流れということで受付業務から引き渡しまでって言うとこですね。今後の流れになってきます。

宅地建物取引士として動くとしてどうやってやるのかこちらをちょっと読むと不動産取引に従事する者は購入相談者(買いたい人)や売却相談者(売りたい人)等の受付から(物件の調査から)引き渡しまで間違いなく追考できなければなりません。

不動産の取引に必要な知識は不動産に関する一般的な知識に限らず業法をはじめとする業務規制都市計画法等の法令上の制限基礎知識としての民法等の法律税金対策にも一通りの知識を必要とします。
これらは取引士に限ったことではありませんが国家資格を有する取引士の信用を失墜することがないよう常に幅広い専門知識を取得する必要がありますということですね。

これ今までお話しした通りやはり不動産を動かすには色んな知識を必要とします。重要事項説明書を作成するにあたりましてはこちらの講義重要事項説明書と売買契約書を最後書かせるっていうことが目的ですのでやはりこの法令上の制限ですよね。一番間違えてはならない建ぺい率と容積率とか全面道路の幅員とかそういうのによって建てられる建物等が全部変わってきます。

実際問題丸の内なんかでは容積率売買っていう言葉が存在してしまうぐらい容積率が重要だってことなんですね。

だからこういうところを間違いなくできるっていうことが大変必要になってきます。そして民法等の法律税金対策ですね。売りたい買いたい人でやはり普通の戸建て住宅等を相手にする普通の一般業者にお勤めになりますと皆さん大体の方が売った場合どれぐらい税金かかりますか？買った場合どれぐらい税金かかりますか？大きいですよね。
不動産の価格に対して私も9月末に買って不動産取得税納めてくださいねっていうのが2月末に来るらしいですね。

やはり売った後にまたかかる税金等も買った後にかかる税金等もあります。そこら辺も全部建物を買う代金とかも決めなければならないので税金等はある程度不動産屋さんでも知っておくことが大切になってきます。なので税理士さんと手は絶対組まれた方がいいのかなと思いますね。

特に以下ですね。ちょっと読みますね。特に初期に行う取引対象物件の各調査は不動産取引で最も基本的かつ重要な調査となります。この物件調査が不十分だと顧客に不足の損害を与えるだけでなく業者自身の信用を失い損害賠償請求されたり業法上の監督処分を受けることになりかねませんっていうことですね。

この特に以下の3行ですね。ちょっと線引いてもらっていいですか。初期に行う取引対象物件の各調査は不動産取引で最も基本的かつ重要な調査となります。この物件調査が不十分だと顧客に不足の損害を与えるだけでなく業者自身の信用しない損害賠償請求されたり業法上の監督処分を受けることになりかねません。っていうことですね。

実際問題家の近くにもありました。すごくでかいすごくでかいって訳でもないけれども多分120,30坪の土地でしょうかね。動いてずっと更地のままでもう何だか雑草も生えてきたら書かれて雑草また生えてきてみたいな相当年月があったと思うんですね。
5,6年か7年8年ぐらいそのままだったんじゃないですかね。今は共同住宅建ってますけれどもうちの母が本当に家から凄く近いので「喜恵子ちゃん喜恵子ちゃんお願いだからちょっと不動産屋さんに行って不動産どうなってるかどうか聞いてきてくれない？」って言われたんですね。町の不動産屋さんがいいですね。
そういった場合には町の不動産屋さん大体情報知ってますよね。

そのちょうど斜め前に不動産屋さんがあるのでそこに私テクテク行きましたよね。「ここの不動産ちょっといいなと思ってるんですけど」「この不動産って売りに出されてるんですかどうなんですか」っていうことを聞きに行ったんですね。
そしたらそこの不動産買った不動産屋さんが結局重要事項説明書の間違いによって想定建物が建たないってことになってしまった。事態が起きたらしいんですね。重要事項説明書に書いてあったそれで今裁判で争っているそんなような事態になってしまったっていうことなんですよ。だから本当に気を付けなければならないっていうことですね。

そんなような重要事項説明書を皆さん書かないように気を付けてくださいね。二方路地だったので二方路地とかだとちょっと分散されて色んな特定道路との関係があって容積率間違えてしまったのか。
そこら辺も私は見てもないので定かじゃないんですけれどももう何しろ想定してた建物が建たなかったっていうことで結局凄い裁判沙汰になってて終結して共同住宅が分かんないですけどその方が逃げて違う方が建てたのかそこら辺は定かじゃないですけれども共同住宅が建ってる経緯があります。

なので本当に近くでそういったことがあるんだなっていうことを身に染めて実感しましたので皆さん損害賠償請求されたりしないようにしてくださいってことですね。

この3行線引いておいてください。

それではですね。8ページですね。今度の不動産取引の流れって言うところで皆さんの取引の流れ今後先お客さんが来た場合どのように対応していくのかっていうことを勉強していこうかなと思います。
まずですね。購入相談受け付け。上の真ん中のフローチャートっていうのはこれ勝手にフローチャートって呼んでるんですけども私がフローチャートは今後先もこんな流れでいくのかっていうことですね。頭に叩きつけておいてください。購入相談受け付けっていうことで最初に「いらっしゃいませ」ですよね。

皆さん私マンションの営業部隊の売り子ちゃんやってましたよね。違うところでは再来女王なんて言われたこともありました。某不動産屋さんには「何食べたい」と言われて「ウニを食べたい」って言ってウニを死ぬほど食べさせてもらいましたね。ウニじゃなくてお金の方が良かったですけどウニになっちゃいましたけども再来女王って言って結婚して主婦になってちょっと暇だったので地域のマンション売り子隊と言ったら取れるんですよね。
どんどん皆さん再来って言う言葉を覚えておいていただきたいんですけれどもマンションですと一回お客様が来られますでしょ。そのモデルルームに来られてその時に営業マンは何としてでも次に来ることに新規分譲だったので私中古はやったことないんですけれども新規分譲マンションでしたので次にここのところに来てもらうことを目的に置くんです。

新規分譲のマンションですとそれなので何とかこうにかその時の会話で次に来ていただく日の確約をもらうんですね。それが結局再来を何件取れるかでその2回目に来るっていうことはその不動産に対してある程度買う気があるお客様ですよね。買う気のないお客様はもう1回で来ないですよね。

そんな感じでその時に感じたのはその地域性ですね。全てを取得することが大切だなと思いました。

再来を取るためにはそのお客様のニーズに即した例えばご高齢者であれば老人ホームとかじゃないですけれども老人ホームがあったりここら辺のフラットで行けるようなフラットっていうのは平らで坂道のないところでここまでのスーパーに行けるだとか病院があるだとか色んなことを知る。
若い夫婦の方に限っては正しく子育てとかもしてく環境小学校がある小学校もここの学域だとここの小学校があるとか子供の遊ぶ場所があるとかあと病院とかもあるとかスーパーがあるとかそのお客様のニーズに即したご対応をすることによって再来が殆どの100%までは行かないですけれどもほとんどの確率で取れて再来女王って言われましたね。某大手のとこに勤めた時に上司が言うんですよ。

新規分譲にいきますと卓上マップっていうのが置いてあるんですね。皆さん見たことありますか。よくマンション広告なんかみ見ても周辺のことがいっぱい書いてある図面なども一緒に入ってると思うんですけれども後でネットで検索してみたら卓上マップにそのマンションの周辺のことが全部まとまってるんですね。
やはり知らない地を売ってる時には私も凄く大変でした。ご案内しててもここにこれがありますだああだこうだロボット式なんですね。その地をすごく理解することによって売れるようになるんだってすごい営業マンの言葉が耳に残っててその地域知ってる地域でしたので凄く売ることができる。

売るっていうか私はアルバイトの派遣だったので再来取ることで終わりだったんでしたんですけどもすごくその再来っていうのがその地域性を知るっていうことが第一に取れるんだなっていうことを凄くその時実感しましたっていうことでちょっと本題からそれちゃったんですけども購入相談受け付けっていうことで皆さん戸建てとかでしたらどのような不動産を買いたいのかっていうことですよね。
購入ってことで価格帯・金額ですね。金額もそうですしどこのエリアを買いたいのか場所等そういったことを聞きますよね。

あとは戸建てを買おうとしてる方っていうのはこれ不動産屋さんの規模とかにもよってくるかと思うんですけれども町の不動産屋さんですとそんなにその町に町の不動産屋さんをご自分自身が今後先経営するってなるとその町の周辺の不動産を買いに皆さん来ますでしょ。
地元の不動産屋さんですとだけどある程度中堅になってくるとちょっとエリアが広くなってきてこういったところに住みたい。ひばりヶ丘広島の出身の友達は言うんですよ。ひばりヶ丘が広島駅に似てるんだって言うんですよ。
だからひばりヶ丘に住みたいって言うんですよ。

私も広島駅なんて後にも先にも一回しか行ったことがないのでそのイメージが分からなかったんですけどもあとはお客様のご意向を聞くんですよね。
今日も夜中に地震ありましたでしょ。震度5強の知りません？あったんですよ夜中に5強の地震があって今後先また大きな地震が起きなきゃいいなと思っているんですけれどもとりあえず最近幸いなことにも大きな地震はなく水害が大きくあったところで止まっておりますよね。
なので今お客様は地震よりも水害を気にされる方が多い。なので水害ハザードマップを見てここのエリアが水害ハザードマップにあたってないからこのエリアがいいとか何を着眼点としてそのお客様が来られてるのかどうかですね。っていう意向を聞いてあげてください。

あとは勤務地とかは個人情報をお聞きできればそれがお聞きできることが一番ベストですよね。あとは年収です。あとは持ってる車の車種によって大体その方のランクが分かるって言ったら申し訳ないですけれどもハイスペックな高級車をお持ちであればそれなりのガレージとかもあったり家にあったりするかもしれないじゃないですか。
なのである程度のマンションある程度の不動産を売ることができるなとかそういった価格帯とかですね。あとはエリアとか一番重要視されてきます。

例えば私達のおうちですと収益用不動産を買うエリアも決まってて大体桜台から西武池袋線の沿線沿いしか買わないんですね。だからだいたい石神井公園、大泉学園とかに収益用不動産が大体集中して持ってるんですね。
私の持ってるのは練馬春日町に集中して2軒しかないんですけども2軒あったりして大体皆さん買うエリアって決まってるかと思うんですね。そういったエリアですね。戸建て住宅とかになりますと普通のサラリーマンが買うには価格帯が重視されてくると思うので今も凄く高いですね。桜台エリアだと6,7000万円目の前のちょっと斜め前とかも一定線で第一種低層住居専用地域とかでも凄く高く売れたりしてますね。

なのでその購入者の属性のことをお聞きするっていうことですね。ある程度のエリアが絞られて価格帯この物件調査ですね。この物件調査っていうのは物件紹介に入ります。実際の不動産の紹介になりますよね。

不動産の紹介するにあたっても3軒とかに留めてくださいね。

その5軒も10軒もどんどん「当たれ発砲！」みたいな感じでばって出してそうしても購入者ですね。買おうとしてる人が余計に困ってしまう可能性も高いです。決められないお客様って結構いますよね。なので多くて3軒かなって思うんですね。
1軒で決めるっていうことは買う方としても凄く気に入ってない限り「ちょっとな」って感じがあると思うので3軒ぐらいですね。多くてもその際に気を付けていただきたいのが価格ですよね。買えるお客様なのか。買えないお客様なのか。

例えば5000万円でしかローン組めない買えないよっていう方に1億円の物件どんなにご案内してても売れないでしょう。実際問題買いたいって言ったってローン審査で駄目になったり最終的に駄目になりますよね。
なのでおそらく物件調査の段階でローン審査が入ります。買う意向のある方は実際問題本当に買う気のある方はローンの仮審査してみませんかって事前審査ですね。
事前審査してみませんかっていう段階で拒否らずに分かりましたって言ってきます。だってそれが分からなかったらそのお客様が買える金額がまず把握できないでしょう。
まずそれの把握をしてくださいね。物件調査で買える価格帯も把握せずご案内してたって結局ダメになってしまう可能性が高いので買う方って言うのは変な話不動産屋さん100社に頼むことができるんですよ。それを自分の店に留めなきゃいけないんです。留めなきゃいけないなんて言い方おかしいけれども留めて売ることによって初めて成功報酬が入るんです。私どもには。

だから売るのは凄く大変です。それで物件調査ってことで物件を何枚か見せてじゃあ実際問題価格帯も合う実際に現地行ってみますかってことで現地のご案内が入ります。

その現地のご案内する際にはやはりその現地のことお客様の来られるニーズに即応した現地のことをある程度事前学習してください。それ必須です。

必ずしも駅から近いとは限りませんけれどもある程度駅から歩ける距離であれば実際問題皆様の足で歩いてあげてから現地ご案内してあげてください。この営業マンが凄く私達の為に動いてくださってるなっていうのが一般のお客様にとっては受けがいいです。

すごく親身になってくれてるなとか事前に何かこうしてくれたああしてくれたっていうことがうちの母の決め手にはいつもなってます。気に入ったお兄ちゃんがいるとそのお兄ちゃんのところで2軒買ったり3軒買ったりそのお兄ちゃんがいなくなった瞬間その不動産屋さんとはかかわらなくなっちゃいましたね。

その方っていうのはすごい親身になって動いてくれましたね。これフローチャートを見るとその物件案内後の資金計画ってなってますけどそれはないですね。実際問題不動産屋さんに入ったりすると資金計画っていうのは物件調査のお客様が来た段階でローンがどれぐらいまで組めるお客様なのかどうかっていうことを打診します。
必ずこれをしないで物件案内をしたって何もなりませんからっていうことでこの不動産気に入ったねってことで条件交渉っていう流れに売り手と買い手が一致する条件交渉のところに入ります。

ではですね。今度売却相談受け付けの方ですね。この不動産を売りたいですよって来た方です。買いたい人がいても売りたい人もいなければ一致しませんから条件交渉っていうことにもなりません。
なので今度売りたい方が来ました。これはですね。売りたい方が何を持ってくるか分かりません。何も持ってこない方場所さえ指示してくれてこの場所ですかってことで分かればどんどん進められますね。

物件調査です。ここの物件調査に皆さん今後先勉強する法令上の制限とか役所での調査等が入ってきますね。

物件調査この不動産がどんな建物なのかっていうことですね。価格査定ですね。この建物がどれぐらいの価格なのかっていうことで価格を打診します。

お客様が例えば価格査定の段階で同時並行で絶対お聞きしなきゃいけないのがこの謄本を見れば分かるんですね。ローンが組まれてる額がローンの組んだ額だけは登記簿謄本で分かります。

初回に登記簿謄本を見ればローン組まれてる額がこのようにして登記簿謄本を見たことがない方もいらっしゃると思うので201ページですね。201ページをちょっと開いてみてください。

登記簿謄本って大きく表題部って言われている土地の表示と言われているものと権利部っていうところに大きく分かれてるんですね。

住宅ローンが載っかってる箇所は権利部の中に更に甲区と乙区に分かれておりまして乙区の所有権以外の権利に関する事故っていうところですね。これが住宅ローンのことです。

登記の目的に抵当権設定って書いてありますでしょ。皆さん金融機関から住宅ローンを組むと抵当権が金融機関から設定されます。
っていうことでこれ住宅ローンのことなんですね。

権利者その他の事項っていう一番右側を見てください。この方ですね。債権額っていう2行目に金3050万円って書いてあります。これが当初買われた時の住宅ローンの組んだ額で借りた額ですね。住宅ローンを借りた額のこと債権額っていうのは借り入れ金額です。金融機関からの借り入れ金額のことを指します。
なのでこの方は3050万円の住宅ローンを組まれて買ったんだなっていうことが推測できますっていうことで今残債ありますかっていうことをこれまた8ページに戻っていただいて価格査定のところに何で重要になるのかってことなんですけれども次に住宅ローンの残債まだありますかってことを聞いてください。
というのもなぜこういうことも聞かなければならないのかって申し上げますと売却価格で住宅ローンの残債額を補いたいですよね。

皆さん全部オーバーローンなんてダメですよね基本的になので売却代金で補えるか補えないかをまず知る為にも住宅ローン残債額を聞いておきます。それから価格査定という話ではないんですけれども最初に聞いておきます。オーバーローンにならないようにできる限り売らなければなりません。

本当に皆さん私今自分の年齢別に隠してないんであれなんですけれどもさっき10歳の時に阪神淡路大震災って言ってるので自分の年齢モロ分かるんですけども38歳なんですね。そうすると大体5歳とか3,4,5,6ぐらいの時がバブル絶頂期になってるんですね。バブル絶頂期にその時に不動産買った方っていまだに住宅ローンの負債結構凄い方多いですよね。住宅ローンすごく抱えてる方今皆さん市中金利見てますか。
金融機関等で貼られている市中金利が結構0.7%とか時には0.4%とか書いてあったりすると思うんですけどもその時のバブル絶頂期の住宅ローンなんて4%とか5%とかそれこそ2倍返すような考え方ですよね。5000万円借りたら1億円返すみたいなだからどんなに払い続けても払い続けても元本に行き着かないんですよ。
もう利息ずっと返してだからその時買った方っていうのは結構泣いてる方多いですよね。ご年配の方でそういった方がもし売るよってなった場合には下手するとオーバーローンになる可能性が高いです。

コロナで住宅ローン破産なんてそういった記事もよく見ますよね。コロナだからっていうわけではないと思うんですけれどもそういった記事もよく目にします。

なのでこの価格査定ってそういった住宅ローンの残債額も加味して組んであげなければならないっていうことです

価格帯でじゃあその価格でいいよっていうことの売り主の承諾が得られれば売買契約になってきます。この売買契約っていうのは皆さん宅建業法で勉強したかと思うんですけども一般・専任・専属専任っていう契約主体がありました。

できる限り専任以上の契約主体で取ってください。
専任以上の契約主体で取れれば一般でなければ大体ほぼ私どもでしか牛耳ることができないのでその1社が牛耳ることしかできないのでいいのかなと思うんですけれども今も私のところに事故物件の大島てるに載っかっているのは事故物件案件が来てるんですね。
もう専属でしたら私全然高く売れる業者とか打診してるんですけども一般になると相当価格値切られる可能性が高いですね。色んな方のあれになってしまうのでだから何か今ちょっと色々やってるんですけども専任以上であれば私がお願いする方も安心して私のところからしかお客さんって牛耳れないじゃないですか。

だけど一般になってしまいますと自分たちが動いても結局他で決まってしまうっていう可能性があるので一般になってしまいますと業者さんも真剣みがなくなってしまいますよね。裁判案件なんかになると一般でしか取れない案件なんかも確かにあるんですけどもそれは専属としても行ける不動産なので専属で取りたいなと思うんですけどもそんな売買契約主体ですね。何で結びますかっていうことです。できる限り専任以上で皆さんとってくださいね。

指定流通機構って言われているレインズっていうのに載せる義務があります。これ載せる義務あるんですよね。一般売買以外は載せる義務があります。ですが実際問題は良い不動産だとこんなのに載せる前にも売れてしまったり載せないで一般公開されずに売ってる不動産なんかも多くあるっていう実態は皆さん覚えといてください。
これ税金ってここに書いてありますけれども大体価格査定の時にこの価格で売ると税金がこれぐらいかかるんじゃないかっていうことも全部価格査定の段階に織り込まれます。

一致するとこちらも一致して売却相談受け付けで資金計画購入者の方と売却者がこの価格でいいよ例えば5000万円でいいよじゃあ5000万円で条件交渉が整いましたってことになるとそれから重要事項説明と売買契約決済引き渡しっていう流れになってきます。

結構疲れるんですよね。見て分かるように結構長いですよね。疲れますよね。結構大変です。お客様を決めるまでは本当に大変ですね。この流れをちょっと頭に叩き込んでおいてください。

また業者として中小と大手の良い点・悪い点なんですけれども今後先もし皆さんがご就職されて今後先独立開業して一人で不動産屋さんを開きたいとかそういったことをお考えである方であれば小さな不動産屋さんに行ってお客様の客付けから最後のクロージング重要事項説明書までもう一貫して全部自分がやらせていただけるような不動産屋さんに勤めることをお勧めします。

また私たちみたいにマンション売り子部隊とかになってくると結局営業部隊だけなんですよ。営業を売って重要事項説明書はその契約事務っていう部隊がいて全て部署で分かれてしまっているんですね。
それなのでそういうところに行ってしまいますと重要事項説明書を書いたりする経験が積めないんですね。なので一貫して全部見たいよっていうことであればある程度中小の企業にお勤めした方が良いのではないかなと思うんですよ。
そういったところでも今後先に就職どうするかって悩まれてる方なんかは変わってくるかと思います。

土日やりたくないわとかでしたら法人営業の方に行ってみるとか色んなこともありますので良かったらご相談ください。ではですね。1つずつの細かいところって言う訳じゃないですけれども同じようなテキスト見てきて来られてる方は分かるんですけれどももう本当に色んなところに同じことばかり書いてあるのでここで読んだ方がいいかなと思うところをピックアップしながら行きたいと思います。

次に9ページの(3)のところをちょっと見てください。
相談受け付け業務っていうところをちょっと見ていただきたいですね。売り主に対する確認事項と買い主に対する確認事項って書いてあります。この物件調査をするにあたって売却相談受け付けが来た時に売り主に何を確認するのかっていうことですね。

物件概要種別所在等の確認ということで地図等をいただく地図で場所さえ所在できれば地番等を全部調べることができるので場所さえ把握できればオッケーです。

物件の所有者(売り主)の確認ですね。所有者と売り主が違う場合もありますのでこちらは絶対に確認が必要になってきますね。相談依頼内容の確認どうして売りたいのかってことですね。相続で納税するために売り急いでいるのかとかそういった意思ですね。色んな内容があります。

4.売却希望価格の確認ですね。この売却希望価格の確認という中に先ほど申し上げた住宅ローンの残債額なども含まれているといった理解です。

5.引き渡し時期等の確認ですね。これ住んでれば今すぐに引き渡しできるものなのかそれともまだ転居先が決まってないから実際売買が決まったとしても家賃っていう感じで逆に買った人にお家賃をお支払いして住んでる方なんかもいらっしゃいますよね。
新しい所が決まるまでそういった引き渡し時期の確認ですね。売却理由の確認と売却の4番とは併合するのかなと思うんですけども売り主宅への訪問日時の確認ってことで売りたいよっていうことになればある程度不動産屋さんも内覧して売るようになってきます。
収益用不動産以外ですよ。アパートなんかは駄目ですよ。
貸し物件で収益用不動産で売りたいよって来てもじゃあ内覧をしますなんてダメですよ。

それは駄目ですけれども自宅等であればある程度どんなところに亀裂とかあとでインスペクション調査って言って建物内部の調査にも関わってくることになってくると思うんですけれどもある程度不動産屋さんも見させていただけるのであれば見ることが重要になってくるのかなと思います。

8.その他相談・依頼状況に応じた対応等っていうことですね。こんなことが売り主に対する確認事項ですね。

では逆に買い主に対してはどんなことを確認するのかってことですけども購入理由の確認が重要なぜ買いたいのかっていうことですね。

今の家が狭くなってしまったから必要なのか。それとも子供が今賃貸だから小学校上がる前に家を買いたい。これ結構凄く多い。多いっていうか私がちょうど今子供が小学校1年生と年中さんでいるので周りの方が年小さんぐらいから賃貸だから小学校はもう一定のところでもう肝を据えてそこの場所で決めて住みたいっていう方が多かったりして家を買うっていう方が結構多くいるのかなって思いますね。

購入理由の確認どうして買いたいのか。あと予算の確認これかなり重要ですね。予算の確認ですよ。自分の給料に年収等に見合わない不動産をどんなにご紹介してても売れませんので予算の確認です。これ絶対してください。

③で希望物件の種別ってことで土地建物マンション等どんなのがいいのかってことですね。戸建て派なのかマンション派なのかこれ来たとしても希望物件の種別のところで賃貸派なのかどうかっていうことは聞いてあげてくださいね。賃貸でもいいって思ってる方っていうのはなかなか凄くいい不動産がない限り買う方に結び付くのも結構難しかったりもする可能性もあります。

あとは希望エリアの確認こういうのは大体お勤めになった業者によって遅延性のあるところのお客様しか来ないとか色んなことがあると思うのである程度特定できるのかなとは思います。あとは入居者の希望時期あと現在の居住の内容等の確認ですね。入居希望時期これ必要ですよね。
いつ頃ぐらいからその新しい不動産に住みたいのか。例えば現在の不動産が結局来年取り壊し予定だから今後先6ヶ月以内で新しい転居先を見つけなければならないとかそういった思いもあるのかもしれませんし色んな想定できる状況があると思います。

あとは希望に合う物件の選定ですね。4.とか2.とか全部2.3.4.加味して5.が希望に合う物件の選定になってくるかと思います。その他できる対応等っていうことですね。買い主に買っていただくっていうのは本当に大変になってくるかと思います。だから逆に私みたいに専属で売り手しかつけない。っていう不動産屋さんなんかもあると思いますよね。買い手探すのってすごく大変じゃないですか。
だから売り手のみ専属しかやりません。

ポイントのところなんですけれどもこれポイント的をついてるんですけれども顧客のニーズを正しく把握すること顧客のニーズを正しく把握してください。

それでないと売るにも営業マンなんか私と全然合わないわで終わっちゃいます。売り物件に対し物件をよく見ないで周辺相場感だけで安値に査定することはやめてくださいってことですね。絶対営業マンとして価格を下げる際には現地に行き最寄り駅とかを確認して価格を査定してください。

よく売り手で現地に行かないし最寄り駅も何線も使えるところなのに一線道しか書いてなかったりしたりする時もあります。物件をよく見ないで本当に相続でもらった土地とかですと皆さん営業マンの方もそんなに本当に売る気あんのかなと思った。今までに不動産広告なんかもすごく目にしてますね。
物件をよく見ないで私どもが買った地元なんですけれども小竹向原っていう駅に副都心線ですね。皆さん小竹向原なんて馴染みありますか。受講していると「先生私も同じ氷川台駅が最寄り駅です」とか「私先生桜台駅のあそこに住んでるんですよ」とかたまに近所のスーパーなんかでも「先生～」なんて会ってしまうんですけどもたまに遅延があったりするんですね。その不動産屋さんですね。小竹向原の駅と氷川台っていう駅があって私どもが買った収益用不動産がちょうどたまたま1分か2分ぐらいだけ氷川台って駅の方よりだったんですね。

ですが小竹向原の駅っていうのは今や急行が止まるターミナル駅。ターミナル駅なんていうほど大きくないですけれども急行が止まる駅なんですね。新宿三丁目の方から来ると新宿三丁目→池袋→小竹向原その次は和光市とか飛んでしまうんですけれども西武線直通になるのか東武東上線直通になるのかって感じなんですけれども氷川台っていうのは小竹向原が次の駅なんです。

そうすると急行が止まる駅と急行の止まらない駅では不動産価格にダイレクトに影響してきます。この影響を見逃してたんですよ。それなのでちょっと安かったんですね。その時に小竹向原は大体つくばエクスプレス線ができた時にも皆さんご存知です。日暮里、上野から流山とかそっち方面に行くつくばエクスプレス線ですね。
できた時には地価公示価格っていうのがありまして1月1日の価格を3月下旬に公表する価格で地価公示と言われている価格があるんですけれどもほとんどベストテンですね。足立区が占めました。つくばエクスプレス線ができた時にそれぐらい駅ができることによって不動産価格の上昇ですね。招くんです。
それなので副都心線ができた折にも小竹向井原駅の周辺の相場は上がりました。ですがそれを不動産屋さんは知らずに結局氷川台の駅を最寄りとして置くことによって価格が安かったんですね。

だからもう見た瞬間に買いますっていう感じで買った不動産なんですけれどもそのような感じにやはり急行が止まるか止まらないかで不動産価格っていうのは影響してくるっていうことを覚えといてください。

これ売る方が損してしまったっていう不動産ですよね相続でいただいた不動産らしいので売る方も天からのぼた餅財産で1円でも入ってくれば嬉しいって思いがあったのか分かりませんけれどもそんな感じだったということですね。
これ売り主が凄いかわいそうですよね。しょうがないですね。

売り主もそれを承諾して価格それでいいですよって言ってる訳ですから次の丸ポチなんですけども顧客に何も根拠もないのに過大な期待を絶対に抱かせないこと持たせないでください。

根拠もないのにもう少し高く売れるんじゃないですかとかもう少し安く値切った方がいいですよとかあんまり言わない方がいいですよってことですね。自分が当事者であればいいですけれども当事者ではない不動産屋さんといえども第三者ですので売り手買い手といった当事者から見たら第三者ですのであまり言わない方がいいかと思います。

あとは4.の丸ポチですけれども顧客からの質問に回答できるよう常に業務の知識の研鑽を積みかつ種々の新しいデータを用意しておくことってことですね。業務の知識向上に重ねてくださいってことです。丸ポチ最後の2つ目ですね。2つ一緒なんですけども取引に必要な費用については間違いがあってはならないこと特に税金これ次の丸ポチと一緒です。税法については毎年改正がされているので税理士等の専門家に確認してもらうように助言することってことで税金関係っていう計算はすごく複雑です。

お客様から提示される書類だけでは私どもがもしかしたら不十分な計算方法をしてしまう可能性がありますのでこちらはご自分自身で専門家に打診してみてくださいってことをお願いしてください。あまり税金計算をしないためにも先程言った都税事務所とかに置いてあるので2021年度の不動産の税制っていう本がありますのでそういった本のところの該当箇所を見せながらこれにあたりますよねみたいな感じで逃げてください。

税金関係逃げてくださいっていう言い方もあれなんですけれども細かいところまで付き合ってやってしまってもしそれが間違ってたなんてことになったら凄く大変になりますので専門家にご相談してみてくださいってことで勤める会社によってはかかりつけの税理士さんがいてその税理士さんが全て対応してくださることもありますしそれはお勤めする不動産屋さんによっても全然異なってきますので私から何てそのお客様に回答していいのかどうかっていうことは言えないんですけれども税金関係とかはお客様のご自分自身でしっかりと確認とってくださいってことを申し上げてください。

では次ですね。物件調査ですね。物件調査で何で重要なんですかっていうことですけれども物件調査はその物件って言うのは不動産ですね。売りたい不動産の調査のことになります。

不動産取引において最も重要な業務の一つです。この調査が不十分だとその取引は成約に至らないばかりか仮に制約できたとしても顧客との間に紛争が生じ顧客に不測の損害を与え業者自身にも善管注意義務違反による契約責任や不法行為責任が発生しかねませんということですね。
この物件調査の重要性ですよね。本当にこれが第一の決め手になります。物件調査の分類ですけれども直接売り主から聞き取る調査2.現地における調査3.公募等による調査公募っていうのは取引登記簿謄本のことを言います。
公募って登記事項証明書とか登記簿謄本とか色んな言い方ありますけども全部事項証明書とか3つぐらいあるのかな言い方として全部事項証明書・登記簿謄本2つぐらいは最低ありますよね。ですが書いてある内容は一緒です。基本的に一緒です。なので大丈夫です。

「先生、登記簿謄本って書いてあるのに」「全部事項証明書って書いてあるのって違うんですか」って言われても中身は書いてあること自体は変わりありません。

4番目ですね。法令上の制限に関する調査っていうことですね。行政のことですよね。建ぺい率とか容積率とかそういったことになってきます。あとは生活関連施設調査ってことで上水道・下水道・ガス管とかどうなのっていうことですね。これ全部必要になってきますね。ここが重要事項説明書を書く際におきましても一番重要になってくるかなっていう箇所になってきます。あとは登記簿謄本とか地図等を見ながらこれ実践のところでお話しした方がいいですね。3番の次は11ページの聞き取り調査っていうところに行きましょう。

直接聞き取り調査っていうとこですね。(1)の権利関係対象物件の調査ってことで権利主体のところで売り主の本人確認っていうところを見てください。
売り主の本人確認これ凄く必要になってきます。絶対に行ってくださいね。売り主が誰なのかどうか1.売り主本人から直接住所・氏名・年齢等を徴収し所有者が誰かを確認するっていうことです。所有者と売り主が一致していればいいんですけれども問題ないんですけれどもたまに売り主と所有者が違う場合もあります。
これが②ですね。

登記情報上の名義人は必ずしも真の所有者とは言えない点に注意する。

ちょっとここ線引いてください。この2行登記情報上の名義人は必ずしも真の所有者とは言えない点に注意するっていうとこですね。線引いてください。

登記識別情報・登記済証を有しているからといって所有者であるとは限りませんで皆さん登記識別情報・登記済証ってどんなのか分かりますか。これなんですね。200ページですね。200ページをちょっと見てください。いいですかね。これが登記識別情報通知と言われているものになりまして実際に売買されて買った方が法務局に権利済み移転登記の申請書をしますね。買った時にそして出来上がってくるのがこれなんですね。
法務局で出来上がったものは登記識別情報通知って言われております。今はこれなんですけれどもこれになる前は登記済証って言ってわら半紙のようなものになっております。金額なんかもペン習字のような筆で書いてあって法務局の印鑑がポンと押してあってわら半紙のような今にも崩れそうななんかなんですけど今やこういった登記識別情報通知って言う風になってます。下の14桁のところですね。 3×4の12桁のところにはシールが貼ってあってそこが見えなくなっております。

実際売る時に初めてこれを開封して法務局に届け出るようになってます。ここに皆さん来られた方は今後先に収益用不動産とか買う際とか何かやる際にはご自分自身で移転登記してみてくださいね。

凄い移転登記って楽なんですよ。
慣れてくると慣れてくるとっていうか何も難しいことをせずに移転登記書類なんて書けてしまいますので不動産屋さんによっては自分でやることを認めませんなんて言われることもありますけれども自分でできる際には私もこの前もそうですし大体家で買う不動産は全部私が移転登記の書類を作成して全部やってしまいますのでそれぐらい楽なんですね。何も大変な作業はないので司法書士さんの代金が何十万円割愛できる訳ですからやってください。
なのでこれ登記情報上の名義人は必ずしも真の所有者とは言えない点に注意してくださいねっていうことです。
あと住んでる方と所有者がこの登記簿上の名義人と違うってことはよくあることだと思います。

あとは③ですね。固定資産税等誰が納めているかを確認これ11ページに戻っていただいて実際に固定資産税等誰が収めているんですかっていうことを確認してください。これは体裁上絶対聞いた方がいいです。

4番の登記情報上の前所有者から移転を受けたことに間違いないかを確認。

これは普通の不動産であれば行わないんですけれどもちょっと怪しい言い方はおかしい。怪しいってどんな不動産が怪しいのって突っ込まれてしまうと思うんですけれどもやたらと早く移転登記が順次繰り返されているような不動産3ヶ月おきにどんどん移転が行われているようなだから普通の人で普通ってじゃあ何なのって言われたらちょっと困ってしまうんですけど普通の業者にお勤めして普通に戸建てを普通の方に戸建てを売ってたりする分には恐らくその移転登記の前も相続からいただいたとか30年前にこの不動産を買ったよとかそんな感じで大丈夫だと思うんですけども業者間ですごく展開が早くやられてるような移転登記が順次繰り返されているような不動産につきましては少し用心してかかってあげてください。

普通に営業してる分には関わらないとは思うんですけれどもこの前も重要事項説明書で頼まれたのが三為契約でしたね。皆さん知ってますか？
三為って業者さんが売るんですけど三為なんてあんまり言っていいのか言ってはいけないのか分かんないですけど今は法律的に結局1つ不動産屋さんに本来では売り主から不動産屋さんに移転登記をしなくてはならないんですけれどもこちらの不動産屋さんへの移転登記を割愛して直接売るみたいな他人物売買みたいな感じになってくるような形式を三為契約なんですけれどもなんか声が小さくなってしまいましたけれどもちょっと今言わない方が良かったかななんて思ってそんな場合ですと謄本とか色々重要事項説明書も別途特約等を書かなきゃいけないので難しくなってくるかなと思うんですね。

あとは売り主の本人確認に行きまして⑤ですね。
対象物件の周囲の人は誰を所有者として理解してるかを確認するってこれしなくていい。しなくていいって絶対しないでくださいって言う訳じゃないですけれどもこれする人っていないと思うんですね。周りの人に隣の人に「この人が住んでますか」なんてやったら警察官に怒られてしまいます。怪しい人になってしまう。
不動産屋さんといえどもそんなやってる業者さんっていないんじゃないかなここにこの人住んでるか確認しますみたいなどう聞いてもちょっと怪しいですよね。そんなことになったらって思うんですってことで売り主の本人確認ですね。絶対にこちらは見落とすことなく行ってください。

売り主の本人確認する際にも今や相続でなってたりすると1人じゃない共有名義の不動産についてもありますよね。1人名義だったらその人が売りたいよってくれば問題ないです。
ですが共有名義で2人とか3人で持たれてる時にその3人のうちの1人でも売りたくないっていう人がいらっしゃると売ることが難しいのでそこら辺は気を付けてください。
どんなにその3人中1人は売りたいと思っているもう1人は売るんなら売ってもいいやって思っているでも1人は断固として売りたくないって思いの人が1人でもいるとその不動産を売ることができなくなる可能性もあるのでまず動く前にその人の売る意思が3人ともあるのかどうか共有者全員とも一致して売りたいと思っているのかどうかってことを確認してください。そこはすごく重要になってきます。

一人でも売る意志がないとその不動産を売ることができなくなりますので気を付けてくださいね。相続とかでいただいた土地だとよく本当に鑑定評価なんて今相続での直評価お願いします。

何でこんなに揉めてるんだろうとか思っちゃうぐらいに涙が出ちゃうような案件いっぱいあるんですけれども私弁護士じゃないのでクライアントの依頼者の方と関わりあうことの方が少ないんですけれども本当に相続で売りたい売らないだとか「色々先生お願いできますか」なんて来ても共有者全員売る気がない1人の人はこの土地に愛着があって1人の人はない別にお金さえ手に入ればいいとか思ってたりする方とかいらっしゃったりして色々なことありますよねっていうことで次ですね。12ページに行きましょう。

次ですね。権利関係の調査のポイントっていうことで個人の場合はですね。
登記簿謄本とか住民票とかになってくるかと思うんですけれども法人の場合ですね。法人の場合はちょっと見てください。法人の場合ですね。法人の場合の株式会社・特例有限会社を含むってことで調査書類に

1.登記事項証明書
2.定価
3.代表者の印鑑証明書

一定の場合には株主総会取締役会の議事録の確認が必要後方で会社の代表者と契約を進めるって言うとこなんですけども法人の場合に何が調査書類として必要になってくるのかどうかってことでこちらですね。ちょっと線引いておいてください。全部クルって囲っちゃってもいいと思います。

株式会社のところ今やすごく法人が不動産を売却って言う機会がすごく増えてるかと思うんですね。今本当に税金対策の為にって言ったら私のとこの鑑定評価で税理士さんからの依頼で一番多いのは個人から法人へ自分の持ってる会社への売買をしたい。売却をしたいからっていうことですごく依頼が時価評価ですね。税務署に提出する不動産価格を査定していただきたい。ということでの時価評価案件が凄く多いです。

なので今後先それだけ株式会社に移転されるとなると今度株式会社としての売却も多くなってくるのかな今回私も不動産を買う際に「先生、法人として買われたらどうですか」とか色々思ったんですけど法人として買ったら法人として買ったらで結局不動産収入が全部売上高に計上されてしまうんだよなそれはそれでまた高いななんていろいろ考えて個人で買った経緯にしたんですけれどもその株式会社が買う際にですね。

皆さん個人として買えば個人のものになってお客様からそういったご相談を受けることがあると思うんです。
今後先個人で買った方が得か法人として買ったほうが得かじゃないですけれどもその際にある程度税金関係のこととかも法人税関係なんかは相手にする依頼者によってはある程度の知識を持っておいてもいいのかなと思います。

そういう意味においても知識の向上ですよね。そういうことが必要になってくるのかなと思います。

ではですね。次13ページに行っていただいて今度は敷地と隣地との状況とかのところになるんですけども敷地ですね。
不動産の敷地ってどうなってるのかっていうことなんですね。地形・地番・地整・境界確認・日照・擁壁・隣地との高低差・上空河川の有無ですね。
地形ですけれどもこの

①建築基準法上敷地は原則として道路に2m以上接しなければなりません。

っていうことなんですけれども今後のこれ重要ですって言って今まで皆さんに線引いていただいておりますでしょ。そこが必ずしも実務において重要かって言ったらそんなこともない箇所も結構あります。

ただ最終試験ですね。明日の試験においてすごく重要性が高いっていうことです。実務においてすごく重要なこととか口で普通に喋ってますのであれなんですけどもこの①のことは本当に実務上絶対に覚えておかなければなりませんね。建築基準法上敷地は原則として道路2m以上接していなければなりませんってことですよね。これはもう不動産の知識として絶対に最低限皆さん知っておかなければならない知識になります。

この敷地は道路に2m以上接しなければならないってさてどんなことなのっていうことなんですけども例えば14ページにあるちょっと真ん中より下のこの絵を見てください。路地上敷地って書いてあるところの絵がありますでしょう。
絵が真ん中のよりちょっと下にあるかと思うんですね。道路に2m以上って書いてあってこの矢印で出されたところダブルっていうところありますでしょ。このダブルが例えばここが2m以上これ間口って言われてるものなんですけれども午後間口奥行きっていう言い方も勉強します。

間口って言われてるところが道路に原則その敷地が2m以上接しなければならないっていうことでこのダブルっていうところが2mなければならないってことなんです。よく皆さん再建築不可物件見たことありますか再建築不可この物件は不動産の価格を見てて安いと思って飛び込んだ価格の不動産って大体再建築不可って書いてあることが凄く多いですっていうのは間口ですね。
ここの道路が原則として2m以上接しなければならないんですけれどもこれが2m接してない道路のことを再建築不可と言いましてその今建ってる建物をリフォーム等はできます。新築そっくりさんのようなリフォーム等は可能ですけれどもそれを全部壊して新たに建物を建てることはできませんよっていう不動産になります。

なので再建築不可って言って大体価格も普通の通常の価格よりも30%程度とか20%程度は安いことが多いです。っていうことを知っていただきたいなって思います。