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15年度のキャッシュフローについて>> 管理人が発行する赤裸々メールです

少し前ですがちょうど2棟目を購入した平成15年度のキャッシュフローを公開しました。初心者の方が見るにはこのあたりの時期が一番参考になると思います。
特に確認していただきたいところは、収入に対する借入金(元金)と利息のところです。返済期間の長さや借入金利により、収入に対する比率がとても大きくなっています。
金利上昇リスクやタイムリスクをヘッジした為に、現状の事業リスクは大きくなっています
高利回り物件を見つけた「ある探し方」や、賃貸業に向いている公的機関をメルマガで紹介しています
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平成15年度(2棟目購入年)のキャッシュフロー状況


収入(受取家賃) 5,520,000
収入合計 5,520,000 解説1
借入金(元金)返済 2,310,000 解説2
借入金(利息等)返済 1,630,000 解説3
管理費等不動産会社支払 540,000 解説4
固定資産税 210,000 解説5
火災保険 140,000
費用合計 4,830,000
差引き 690,000



注意事項

この表は不動産投資による収支をイメージしてもらうために、1年のキャッシュフローを簡単に示しました。(一万以下の金額はカット)リフォーム費用や物件購入の仲介手数料等は省いてあり、なるべく通常の年にどんな収益になっているか知ってもらうための表となっております。


解説1  <
収入について

収入は札幌の物件12ヶ月分と茨城の物件7ヶ月分(6月購入)の家賃と敷金未返還分の合計。
平成16年の目標収入は770万円、その達成計画方法は

・16年度は12ヶ月フル稼働する茨城のアパートの入居率を上げて、プラス100万円。
・平成16年7月頃までを目処に3棟目を購入して、プラス120万円。


解説2  <
負債について

借入金は、札幌は15年(10年固定)と茨城10年(10年固定)となっている。借入年数を延ばすと年の返済額は減るが、その分利息を多く払うようになる。ドルフ・デ・ルースさんは元金を短く返済するのはもったいないと言っているし結構、借入期間には悩みました。ただ、リスクヘッジの観点からは無借金経営の物件が多くなるほど、賃貸経営は安定すると考えて気合を入れて(笑)短期で返済しています。

借入は固定金利がいいか?変動がいいか?議論があるが、難しいところです。もし金利上昇&人口減少・景気減退による空室率上昇が同時に起こった場合は、借入割合が高い程事業リスクが高くなると判断した為、私は固定型を選びました。仮に金利が上がらなくても、損したとは思わず、安心の為の保険料と考えています。

借入期間については長くて15年、出来れば10年以内で組むようにしている。期間が短い分、長期での返済と比べ1回の返済金額は大きくなりますが、
それでもキャッシュフローがプラスになる物件を購入するように心掛けていますし、プラスにならなければ無理に買わないようにしている。
と、言っても「買いたい買いたい病」にかかって、もがき苦しむ時は結構あります(^^;)


解説3  <
利息について

借入利率は札幌の物件がノンバンクから約4%(複利)で、茨城の物件は個人からで5%(単利)。札幌の物件に関しては時期が悪かったとはいえ、借入利息はとても高いです。ヘタクソ〜(><)茨城の物件に関しては両親からの借入なので、親孝行のためにこの利息となっています。父さん、母さん、温泉でも行ってくだされー。

今後もう少し借入元本が減ってきたら、ノンバンクのほうは繰上返済をするかもしれません。「かも」というのは、今後「いい物件」を見つければ、その金額をさらに投資に振り分けるためです。今の所は未定だが、金融機関との信用作りは今からどんどん行っていき、より良いファイナンスを心掛けます!


解説4  <
管理料等について

管理手数料は受取家賃の5%を支払っています。それ以外に札幌では地域の習慣として、入居が決まると業者に広告宣伝費として家賃一ヶ月分を取られています。(場合によっては2ヶ月の人もいるようです)最初は自分が担当している管理会社だけだと思ったが、調べてみるとどうやらほとんど全ての会社が宣伝費を徴収しているようです。(12社確認)嫌な慣習だなー。。

あと茨城のアパートについては、仲介手数料をこちらが負担し、お客さんにはゼロ円に設定しているので、その分経費が余計に掛かっています。競争力がないので価格やサービス勝負になるのは仕方ないところです。


解説5  <
税金について

固定資産税は札幌の物件のみの金額です。茨城の物件は来年度から年14万円の予定に。全国的にも札幌の固定資産税は非常に高い。また、新築は中古に比べて建物の価値が高いので、その分固定資産税は高くなっています。

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