みんなの「アパート購入しちゃいま〜す宣言^^」←その後の活動紹介
9月28日(金)現在61名の仲間が参加してくれてます^^。。

このページでは、みなさんの購入宣言後の目標達成へ向けての動きを紹介しております。
絶対目標達成だぜ〜!という人も、宣言しちゃったけど大丈夫かな〜?という人も、
自分のペースでそれぞれ頑張っていきましょうね〜(^^)/

■はじめてご覧になる方はまず「購入宣言」のページをご覧下さい。
 そちらのページに「アパート購入しちゃいま〜す宣言」、宣言の趣旨・宣言方法が紹介してあります。





■広末がりおさん (追加報告頂きました^^) 広末がりおさんの宣言は⇒こちら

買っちゃいました。中古アパート1棟(1R×2+1DK×6)現在4戸あいてます(涙)

札幌市内 地下鉄駅徒歩3分 築 22年 土地40坪 
満室時利回り10パーセント、赤字スタートです。

買いの決め手になったのは近所。まずは勉強します。




■ももななさん (追加報告頂きました^^) ももななさんの宣言は⇒こちら

築古21年の1k6室のアパートを取得しました。表面利回り22%です。
修理代が心配ですが、それも財布の中身レポートを見ながら何とかしていきたいと思っています。

これからも宜しくお願いします。




■げんまいさん (3/18、追加報告頂きました^^) げんまいさんの宣言は⇒こちら

現在の保有物件は札幌に区分所有5、千葉県に木造アパート2、店舗つき住宅1、
鉄骨3階建て住居1の9物件、保有部屋数が35になりました。

2005年に目標としていたアパート取得は蓋を開ければ区分所有1と店舗つき住宅1と
中途半端でしたが、2006年に入ってからアパート1と鉄骨1が加わりちょっと進歩できました。

2005年末にたてていた2006年の目標はアパート1件、RC物件1件取得でしたの
で、RCが鉄骨になったものの一応達成できました。

まだ今年も3ヶ月しかたっていないので、2006年の目標を改めることにしました。
「法人設立と保有部屋数50をめざして努力」としたいと思います。



■SS1155さん (1/19、追加報告頂きました^^) SS1155さんの宣言は⇒こちら


今年(H18)1月にもう1棟購入しました! 今月中に所有権移転予定です。

これで区分所有1、アパート3になりました。さすがに立て続けだと金融機関の
目が厳しくなってきますね。なんとか融資OKでました。まだまだ増やす予定なんだけどなー。

担保に出す資産が1つもない私としては融資先にペコペコするしかありません(笑)
また動きがでましたらメールします(^-^)



■ラッキーさんご夫婦さん (7/19、追加報告頂きました^^) ラッキーさんの宣言は⇒こちら

ご無沙汰してます。ラッキー夫です。
 
7月14日に無事、2棟目アパートの決済が完了しました。
アパートは平成5年築、2DK 6戸と1K 2戸の合計8戸。
 
満室時表面利回りは15%超!ですが現在3戸空室の為、10%てとこです。
(空室の原因は駐車場不足で、6台分しかありませんが
来春までには満室にしたいものです。)
 
公園と市の施設の隣り、スーパーマーケットと購入宣言仲間の小澤さんの
アパート近しと
いう環境です。
 
そもそも、4月中旬に市の施設で小澤さんとキャシュフロー101のゲーム会をした後で、
 
「何かいい物件ないですか〜、(目の前の)このアパートなんてキレイで良さそう
ですよね。」とラッキー妻。
 
「これ(目の前のアパート)売りに出てますよ」と小澤さん。
 
この一言から事態は急変しました。
 
この物件ネットや広告等にもまだ掲載されていなかったので、
媒介している不動産屋さんを小澤さんに教えていもらい、
不動産屋に連絡をとり詳細を送ってもらいました。
物件価格3250万で満室時表面利回り約13%と微妙なところでした。
 
銀行で担保価値など相談し、ゴールデンウィークの連休前に2700万で指値をしました、
連休明けて2週間回答がなく、半ば諦めかけていましたが2900万ならと売主さん(これ以下
だと抵当権が外せませんと言ってました)。1週間ほど考えてるフりをして(田舎なので投資
物件の足が速くないのでユックリです)じらしながら2850万でならと買付けをいれました。
 
不動産屋さんも、50万ぐらいなら何とかしますと即答
(あまりに即答だったので100万て言えば
良かったと少し後悔)。
 
これが決まったのが6月9日。しかし、前もって確認を取ったはずの銀行が!!
正式に融資をお願いし(事前に相談していたので好感触!火災保険も好きな所に入って良しと)
1週間で回答しますと言われ待つこと1週間。
 
審査の回答指定日に「この物件ちゃんと抵当権外してもらえるんですか?
て保証会社が聞いてきたんですが・・・」と銀行さん。
え?・・・と普通外すでしょ!
司法書士さん立合いで抵当権を外して引渡しでしょ!
それに回答指定日にする質問じゃない!
1週間なにしてたの?と怒り。
 
さらに
 
「保証会社の審査がもうすこし・・・」で1週間。・・・2度目の回答指定日
 
銀行さん:「OKでました!保証料が約44万。火災保険が20年一括でお願いします、約106万
       でも政令耐火構造だと36万ぐらいですむそうです。建築確認書ありますか?」
 
ラッキー妻:「火災保険?どこでも良いて言ってなかった!知人に頼んでJAにお願いしたのに!」
 
一棟目のときも火災保険20年一括で96万と言われ、ゴネて半分
(これでもかなり高額です)にした経緯があったので、
今回は注意してました。
 
ラッキー妻:「この条件どう思う!呑むつもり?」
 
ラッキー夫:「政令耐火構造の様だし、前回より大分安い(火災保険)から仕方ないと思う。」
 
ラッキー妻:「冗談じゃない!知人に頼んでJAにお願いしたのに!JAの方が3分の1で済む。
        銀行の方から何処でも良いといったのに!明日、銀行に行って文句言ってくる!
 
と大激怒。
 
次の日、妻は地方銀行の本店に苦情の電話を入れ、1人で銀行(支店)に
出かけていきました。約1時間半交渉してきた
ようで、結果、保証会社が悪い!
保証料を取った上になにを言ってるの!と云う事で 妻と母が連帯保証人、
自宅にも抵当権設定(アパートの担保価値が有ると言っていたのに!)して
支店決済するとのこと。正式な回答は
また!1週間後。
 
そんなことで、当初予定していた7月1日(かなり余裕をみてました)
では間に合わず。14日となりました。
 
今回は、実家に抵当権を付けてしまいましたが、結果として保証料と
火災保険で70万近く諸費用が安くなった
ことで良しとしました。
 
そして、妻の行動力には脱帽です。(かなり良い経験になったようで、決済にも同席しました。)
また、情報を頂いた小澤さんにはとても感謝しています。(ネットワークて本当に大切ですね。) 
これからも、物件を増やしていこうと思っていますが金利を3年固定にしたのと、
実家に抵当権を付けてしまった為、
繰り上げ返済すべきかどうか悩んでいます。

※コテツ注:実はラッキー妻さんからも以下の様なメールを頂いております(笑)

こんにちは〜ラッキー妻です。
昨日、主人が2棟目の購入のいきさつを送ったと思うのですが,

あまりにも私って
「恐く」書いてありません?
 
今日見てビックリ!
あの言い方はぜったい主人のいいかたです!(きっぱり)
わたしじゃないぞ〜(^ ^)/



■マーボさん (5/20、追加報告頂きました^^) マーボさんの宣言は⇒こちら

マー坊です。1LDK×6戸の中古アパート1棟を先日購入しました。
諸経費込で約2000万でした。現金500万、親からの借入金1500万。
人生最大のの借金です。

現在6戸中4戸入居中です。
満室時の利回りは約12パーセント、あまり高くはないですが、
これから自力でリフォームをしてこれ以上下がらないよう努力するつもりです。

次はいい物件が見つかり次第、できるだけ築浅物件(10年以内)を購入したいと思います。
わからないことだらけですので、いろいろ質問するかもしれませんが、その際はよろしくお願いいたします。



■オカダンデブーさん (5/20、追加報告頂きました^^) オカダンデブーさんの宣言は⇒こちら

物件購入しました。地方都市に区分所有(1k)買いました。実質15%で回ります。
次は、今年中を目標にローンを組んでの物件の購入を狙ってみたいと思います



■SS1155さん (5/15、追加報告頂きました^^) SS1155さんの宣言は⇒こちら

購入します宣言したSS1155です。ついに私も2棟のアパートのオーナーになりました
。立 て続けに3月に1件、4月に1件購入することになり大忙しです。
ただ、資金不足のため1割にも満たない頭金で購入したため現在1棟は完全赤字です。

なんてったって購入時12部屋中4部屋しか入ってないんだもん・・・。
”前オーナー頼む よーっ”て感じです。

ところで管理委託で5%が相場みたいですが定期清掃って管理費に含まれています?
含ま れているとすると不動産屋さんがわざわざ掃除するんですかね?そんなわけないですよ ね?
清掃業者に任せることになりますかね?だとすると5%なんて微々たる収入から儲け
があるんですかねー。コテツさん、皆さんおしえてください。




■ヘムヘムさん (4/19、追加報告頂きました^^) ヘムヘムさんの宣言は⇒こちら

事務所分割リフォームがもうじき始まります。
リフォーム終了をまたずに、事務所賃貸者の募集を開始する予定です。

それと同時進行で、今日中古アパートを1棟、ローン特約つきで申し込みました。
部屋数が6の物件で満室時表面利回り15%(推定)です。
リフォーム代込みで地方銀行15年返済フルローン(変動金利2.3〜2.5%程度)
という条件で銀行の内諾を頂いてます。
入居している部屋が1部屋だけなので、当分の間赤字ですが頑張ってみます。



■こーじさん (4/7、追加報告頂きました^^) こーじさんの宣言は⇒こちら

こーじです。ご無沙汰してます。 結局昨年11月に購入したマンションは、満室になって
不動産収入は年間900 万円、表面でちょうど20%となりました。ただ、営繕費がいっぱい
かかって大変 です(^_^;)

今度は、築18年木造、土地300uの建物170u、ワンルーム8戸を1500万 円で買い付け
入れて、1550万円で通りました。土地は路線価で1800万円ですから、土地買ったらアパートが
おまけで付いてきた、というところでしょうか。

今週末、 いろいろな契約書などを見せてもらって、来月末頃購入かな、と思っています。
全額自己資金です。二刀流のムサシさんとはスケールが違いますが、株でなんと か
諸費用を賄いました。

でも、これで自己資金を使い果たし、株式投資は当分お 預けです。
現況は1室3.8万円/月で4室空き。残り4室を3万円まで下げて満室化を目指す作戦です。
うまくいけば、これまた表面20%近くまでいきます。

賃料収入は、
自宅マンションが年360万円、
2棟目(2004年11月購入) 年900万円、
3棟目年約300万円で、

少しずつですが、着実にアップ。 税金考えると、レバレッジをかけない方がROIが
上がるような気がしています。 この点は、脱サラして専業大家さんになればまた話が
違ってくるので、もう1棟 ローンつけて買って、即退職、というのが今のもくろみです。
果たして、うまくいくでしょうか?



■ヘムヘムさん (3/22、追加報告頂きました^^) ヘムヘムさんの宣言は⇒こちら

さて、購入宣言その後ですが・・・アパートがほしかったのですが、自分の事業用に
事務所を購入する必要があったため、とりあえず中古事務所を購入しました。
建物の構造から、うまくリフォームをすれば2つの事務所として使えそうなので、
そのうち1つを貸し出す予定です。借りてくれる人が見つかればですが、その家賃
で借入の返済が出来ればラッキーという感じです。借入はフルローンで国金1.55%でした。

次こそはアパートを。予定変更で、年内にとりあえず1棟目をめざして頑張ります。



■ぱるるさん (3/10、追加報告頂きました^^) ぱるるさんの宣言は⇒こちら

購入宣言をしてその後の経過ですが、 2月末に物件価格1500万、1DK×2・2DK×1(満室)、
駅より徒歩2分 の物件に買い付けをしました。

仲介の不動産屋さんに地銀も紹介していただき、 現在審査結果待ち中です。(ドキドキ♪)
その審査結果も明日わかるそうです。 その後はまた報告します




■ねこさん (2/13、追加報告頂きました^^) ねこさんの宣言は⇒こちら

13日に初めて中古アパート1棟の契約を迎えます。 価格:3600万円 1K×8戸中7戸入居中。
利回り10% 毎月キャッシュフロー8万円を見込んでいます。

買付けから契約までトントン拍子にいき 自分でもこんなに簡単でいいのかなと思ってます。
融資が満額でおりる予定ですが、変動金利2.1〜 2.3%(未決)がもう少しなんとかなればと。
政府系の国民金融公庫ですと固定金利でもう少し安いと 思うのですが、どなたかいい知恵が
あれば教えて下さい。



■げんまいさん (2/8、追加報告頂きました^^) げんまいさんの宣言は⇒こちら

1月31日に札幌の区分所有の物件の契約を終えました。30平米程度の古い物件で、
短期滞在者用に使って もらえるように新しい家電をそろえてもらいました。

1年以上だと家賃は28000円と破格の値段ですが、 最初の契約者は3ヶ月契約なので
42000円とれることになりました(笑)。一応実利回りで12%程度を見 込んでます。
これは今すんでいるマンションの管理費に充当する計画です。



■小澤繁久さん (12/30、追加報告頂きました^^) 小澤さんの宣言は⇒こちら


アパートの決済が12/22に完了しました。これで晴れてマージも土地付きアパー トのオーナーに
なることが出来ました。間接的に私がオーナーです。
なんか今日の天気みたいに晴れ晴れという感じです。 11時から銀行の小部屋を借りて
私、売主、不動産屋、司法書士の4名で打ち合 わせ。

1.預かり敷金をこちらに頂いて領収書を渡す。
2.司法書士さんから、法務局に提出する申請書類の説明と署名捺印。
3.必要書類(会社の資格証明書)を渡す。
4.振込み書を頂いて残金1150万円+下水道受益者負担金の権利を買い取る
  15万円ほどを合計して、振込み。
5.不動産屋に手数料50万4千円を手渡し。
6.鍵、建築確認書(図面付き)、現契約書6通をいただく。

順番は前後するけれど、上記のことを行って完了! 銀行を出たときの空気がうまかったなー、
まるで希望退職した日の空気のようだ った。




■サムライさん (12/20、追加報告頂きました^^) サムライさんの宣言は⇒こちら

サムライ 『戦況報告』〜冬の陣〜

拝啓 コテツ殿ならびに皆様  師走の候、益々ご清祥のこととお慶び申し上げるでござる。  
さて、拙者サムライは現在、今後の人生プランの構築中でござるが、それについてひとつの
大きな節目になるであろう選択を迫られている次第でござる。

拙者の当面の第一目標は、貸家一棟でござる。そこで、「マイホームとして新築を建てて、現住の
家を貸家として所有する」か、「賃貸物件として新築を建てて貸家として賃貸し、現住所にそのまま
住みつづけるか」という選択でござる。

これでこの先のライフプランが大きく変わってくることは目に見えているでござる。拙者は将来
住みたい場所が決まっているでござる。よってそこの土地に建物を建てたいのでござる。
人気地区なので早いにこしたことないのでござる。


前者の場合、自らすぐ希望地に移り住むことができて気持ちいい生活をおくれる ことになるが、
現住を賃貸に出すための修繕費が懸念されるでござる。

後者の場合、新築貸家にするので当初の修繕の心配もなく、賃貸を続けておいて折りを見て
将来移り住むことが可能である。しかし、自らの新築への入居という夢は儚く散りゆくでござる。
いかがなものだろうか。一見どちらでもいいと思われるが、やはり収益性と生活 満足性を
トータルで考えて、得なほうを選びたいのでござる。悩みどころでござる 。

コテツ殿や、ほか皆様方はどんな考えを持っているのか、当初持っていたか、が知りたいでござる。
拙者の住まう地域は、自分の家を建てて初めて一人前というワケのわからぬ風習の強い
風土でござる。その為、賃貸経営よりもまずは自分の家という考えが皆強い。イコール皆
満足している、とは限らないでござる。

拙者は、本質を見極めたいでござる。 永き旅を続けているうちに手に入れたものがひとつ。
それは『不動産屋のコネ』 でござる。拙者、忍びの術も心得ていて、不動産屋に忍者のように
忍び込み、お近づきになることができた。

不動産屋のお偉いさん曰く、まず若いうちに家を買うのがいい。今すぐ買うのがいい。
結婚する前でもいいから買うといい。とのことであるが、自分達の住宅販売 に苦戦してるというのが
見え見えな返答であり、本来の、「本当に得するライフプ ラン」の提案ができていないと感じたでござる。

でもまぁ、地域でも有数の信頼できる不動産屋ならしいので、これからもその不動産屋には忍ばせて
いただき、学ぼうと思うでござる。着々と『若き虎』計画は進行中でござる。これから寒い季節が
やってくるでござる。不動産流通も春までは鈍くなる時期と見られる。しかし虎は眠らないでござる 。


何事も健康が第一でござる。どうか皆様も、ご自愛くださるようお願い申し上げ たいでござる。                        
                                                          敬具

追伸【冬の一句】
・雪降りて 物件管理 おろそかに
(冬は物件管理には何かといつも以上に気を使う必要があるでござる)

・クリスマス プレゼントより 一戸建
(おなごへのプレゼントに5万使うより、夢に向かってタネ銭にしたいものでご ざるよ・・・)

・年賀状 「アパート買った」 自慢げに
(拙者も年賀状にて、祝!アパート買ったどー!と書いてみたいでござる)




■DAWGパパさん (12/20、追加報告頂きました^^) DAWGパパさんの宣言は⇒こちら

コテツ様&皆様、

宣言通りビル1棟とはいきませんでしたが、何とか年内に大家になることができました。
今年6月に初めて金持ち父さんの本に出会い、以降コテツ様を始めとして、たくさんの方 の
Web Log を拝見しながら、収益物件のお勉強をしてきました。

たくさんの物件を(といってもまだ数十程度)見てきましたが、 6,7月に比べ、良さそうに見える
物件が極端に減ってきてしまっているように感じます。 皆様と違って、私程度の知識ではもはや
太刀打ちできないエリアになってきたのでしょう か。

来年もまた1棟と思っておりましたが、少しゆっくりと見ていこうと、今は考えております。
今回入手できた物件は、キャッシュフローはきわめて健全で、良い物件だと思っておりますが、
資産価値はあまりないようです。(kuwabara.biz さんからは、おしかりを受けるような物件かも)

ただ、初めての物件で、右も左もわからず、どこかに落とし穴が無いか、
不安だらけの日々を 過ごしております。
この物件は、はじめから、今の法人への一括契約でしたので、間取りが社宅(寮に近い)のようで、
一括契約が切れると、客付けに苦労しそうな感じがします。そのへんも非常に心配で、そこのヘッジ
をしておきたいのですが、良いアイデアが浮かびません。



■楽ちんさん (12/2、追加報告頂きました^^) 楽ちんさんの宣言は⇒こちら

今夏より物件調査をはじめ、全部で13件になります。書類ではその10倍以上は見ています
11月に宣言し、その月に1件、この12月も1件調査いきました。
この2件が今までで 一番良い物件でした。融資の件で銀行に審査してもらっているあいだに
買付け入り (他人に)決められました。

指値でいきたいのでローン特約なしで買付け出そうとおもっていて、2度とも先を越 されました。
一件は情報もらって3日後、もう一件は情報もらった翌日に買付入ったようです。
銀行から結果もらったのは2週間以上かかりました

今回の教訓  
● 良い物件は足が超〜はやい(すばやい対応(買付け)が必要)  
● 銀行の審査まちでは永遠に買えない(ローン特約付で買付け証明を)

今回の成果  
●(銀行の審査ははじめてでしたが)物件の評価の仕方・シュミレーションの組み方を理解する  
●営業マンと親しくなれた。わたしの不動産購入の意欲を伝えることができた。
希望の物件情報入れば連絡くれるとのこと、次回の行動       
●物件即日調査(情報もらったその日)し、内容良ければ、即日買付証明をいれる

今までの経験をバネにしてかならずや一棟マンションを手に入れてみます



■ガンタロウさん (11/19、3度目の追加報告頂きました^^) ガンタロウさんの宣言は⇒こちら

コテツさん、こんにちは。11月18日に残金決済が終わりまして、やっと私もいえぬしさんになれました。
感無量ですが、これがゴールではなく、スタートですのでこれからも気を抜くことなく、
第二棟購入を目指したいと思います。



■小澤さん (11/19、追加報告頂きました^^) 小澤さんの宣言は⇒こちら


今回は競売ではなく、普通に不動産屋さん経由。自分だけで見に行こうかと思っていたが、
以前受講したセミナーにもあったように、弱点を探して、指値の根拠にしようかなと思い一緒に
見に行くことにしました。

もっとも弱点としたところがそんなの全然大丈夫とかいわれてしまうかも?
その辺は慣れと知識とでしょうね。そんな場合にも宅建持ってたりするとはったりになるでしょうね。
出来るだけ自信満々で行こうと思います。 [続きを読む]




■ふらんくさん (11/16、追加報告頂きました^^) ふらんくさんの宣言は⇒こちら


不動産屋に紹介を受け、平日時間があれば嫁さんに頼んで見てきてもらい、
週末にかかるときは夫婦で物件の見学に行くのですが、そう簡単に”これだ!!”
とい う物件に会えず苦しんでいます。

まあ、そんなに早く最愛の物件(嫁さんの次で す。)が見つかるわけはないと思いつつ、
少しめげています。ここは気分転換に最寄の駅にある銀行二行に突撃融資相談を行いました。

不動産屋の話では”りx xx銀行”は今は行け行けなのでかなりの融資が期待できるとの話でしたが、
出てきた担当者は今一愛想が良くなく、話も盛り上がりませんでした。
(物件もないのに盛り上がる分けないか、、、、)

もうひとつの銀行は不動産屋の”ここ は厳しい”との話にもかかわらず、
担当者からは前向きな話が出てきました。

銀行からの融資を引き出すのは不動産を運用する上で、物件を探すことと同じくら い重要ですが、
これは銀行によるものだけではなく、担当者によっても結果がかなり代わってくるのではないか
と身をもって感じた次第です。
アパート購入には まだまだ時間がかかりそうですが、あせらず進めて行こうと嫁さんと話しており ます。




■ラッキーさん (11/13、追加報告頂きました^^) ラッキーさんの宣言は⇒こちら


近所にアパートが売りに出ていたので調査にいってきました。
物件は築18年軽量鉄骨2階建 2DKの6戸で現在満室。 表面利回りは17.3%で
かなりお手頃なプライスが・・・・しかし、 すでに買い付けが入ったそうで。

残念、、、売り情報は1週間も 前から知りながら詳細は今日知りました。
1棟目のアパートが近所なので、リスク分散ということで、他県 での物件中心に探していた為、
今回は初動が遅れてしまいました。でも、なかなか居住地域外の融資は難しいようです。
(コテツさん 秘訣おしえてください。)
ちょっと気が緩んでました、気を引き締めて次いってきます。





■ガンタロウさん (11/9、2度目の追加報告頂きました^^) ガンタロウさんの宣言は⇒こちら

だんだんアパート購入宣言も盛り上がってますね。
言葉に出してしまうと実現しちゃうんですね、きっと。

私の方は、今週の月曜日、銀行に行って沢山の書類に実印を押しまくってきました。
それで11月18日に、最終的に銀行で決済をする予定です。もう少しです。

うれしいですが、“好事魔多し”と言いますので、気を引き締めて 望みたいと思います。
それでは、また、ご報告します




■ヤマさん (11/8、追加報告頂きました^^) ヤマさんの宣言は⇒こちら

RC一棟物件は、他の人に買われてしまいました。悔しいけど仕方ありません。
その後、いい情報が2件入ってきました。

@軽量鉄骨2階建て2棟(築17年・築10年)・・・利回り16.6%
A軽量鉄骨2階建て2棟・木造1棟(築8年・7年・9年)・・・利回り17.9%

@について融資審査中です。この物件、土地値(路線価)が売値となっており
担保価値は十分です。審査中の銀行には、全額でお願いしております。
Aについては、売主の都合で保留中です。




■こーじさん (11/7、追加報告頂きました^^) こーじさんの宣言は⇒こちら

東京港区は自宅用だったのですが、昨年末転勤後今年のはじめに賃貸に出しま した。
月30万円の家賃収入があります。「サラリーマンの私にもできた!アパー ト・マンション経営」の
著者と同じいきさつですね。これで毎月ポケットからお 金が出ていく負債(港区マンション)が
、毎月ポケットにお金が入ってくる資産 に転化しました。本当に楽になりました。目からうろこでした。

そこへ、2004年5月30日の日経新聞に「本当に有利?不動産投資」と書い てある記事を見て、
不動産投資に興味を持ちました。その中には、沢さんのアパー ト購入例も出てきます。
以来、「藤山流成功の奥義」とか、「サラリーマンの私にもできた!アパート・ マンション経営」とか、
当ホームページからリンクのある「実録アパート投資」 などを見て、研究を重ねてきました。

コテツさんのホームページにある、物件情 報のリンクは大変役に立っています
(でも、これにat home webが載ってないの は、何故?)

一昨日(16年11月6日)、下記の物件(不良債権処理を請け負う、とある不 動産業者が
任意整理された会社の保有マンションを再生化したもの)を直接購入 して、ようやく目標達成への
道筋が見えてきました。
築年は古いですが、60〜 70年くらいは持ちそうなくらい、しっかりした駆体です。
天井防水、外壁塗り 替え、室内リフォームも終え、給排水管の最低限の手直しも
済んでいるので、普 通の物件に比べてだいぶ状態がよく、仲介手数料も不要でしたので、
お買い得物 件だと思います。
長野県 4500万円、築25年RC、2DK+3DK 14戸 年18.2%

今後も勉強と情報収集に励み、予定通りの目標達成を実現したいと思います。
ところで、今はよいのですが、このまま物件を積み上げると、節税が大変重要に なりそうですね。
そのことに気が付いたのは、夏でした。購入価格2億円強、年間家賃収入3080万円、
札幌駅まで徒歩圏で利便性は最高、満室経営も夢ではないお宝物件を見 つけ、
銀行の融資も東京港区物件の売却を前提に、担保評価ではOKが出たのですが、
年2%家賃が低下していく、といういかにもありえそうな前提で給与所得を含めた
税金支払いも考慮して、EXCELで25年シミュレーションを行ってみまし た(借入期間20年)

すると、なんと、時間が経つと全然手元にCFが残らない(むしろ15年くらい経過すると赤字になる)
という悲しい結果になってしまいました(T_T)
これでは早期の脱サラはできませんので、購入をあきらめざるを得ませんでした。

投資金額がふくらみ、レバレッッジがかかるとなぜ苦しくなるか、というからくりは、次の通りです。
所得税は累進税ですので、不動産所得が倍になると、税金は例えば3倍にもなり、 税引き後
不動産所得は例えば1.5倍にしかなりません。
しかし、物件価格が倍に なると、銀行への元本返済額は2倍以上になります。
元本返済は経費にならないため、 1.5倍にしかならない税引き後不動産所得から
2倍以上の元本返済を行わなけ ればならない訳です。

また、不動産所得は何棟別々に持ってようが容赦なく合算して計算されますので、
2棟持っている人が3棟買い、4棟買い、と買い増されると、そのうちやは り累進課税で
税負担がとても重くなっていきます。

こうした点は、皆様はどのように対応されているのでしょうか?




■健吾さん (11/3、4度目の追加報告頂きました^^) 健吾さんの宣言は⇒こちら

さてつづきです。ホウ〜閑静な住宅地に似つかない畑・・・その奥に広がる竹林。
一瞬、田舎の山奥にトリップしたか?と、そう思わざるを 得ない光景でした。
おまけに道路付けが悪く、前面道路に車は通行できません。もしかしたら・・2mないのでは・・・
これで建築確認下りるのかよつてところでしょうか?

すぐに、紹介頂いた不動産社長に電話を入れると、既に市には確認済みで、
建築確認は下りるとのこと(ほんとかよ?)さらに、私が一番心配していました
金融機関のローンも調査済みで、地銀最大手 Y銀行の融資OKとのこと。
(但し都銀は打診した3行すべてに断られたとの話)

期待と不安が入り乱れて、血圧が一瞬170位 に上昇したかもしれません。
結局近隣を何度も見て歩き、駅の改札で乗降客のタイプを研究したり、
地元の不動産に聞き込みに入店 したりと、4時間はうろうろしていました。
いつものことですが、不動産をこうして品定めする時間が三度のメシより好きで、
なんて 表現すればよいでしょう?ん〜ギャンブルに似ているのでしょうか?
(ちなみに、小生、トランプすらいたしません)

ふと、気が付くと、お腹が音を立てていましたので、駅近くの吉野家で、
豚ドンつゆだく卵かけを口いっぱいにほおばり、一瞬の幸せ を感じる神無月のとある一日でした・・
(で、結局、どうだったの?そんな声が聞こえてきます・・・) つづく・・




■健吾さん (11/1、3度目の追加報告頂きました^^) 健吾さんの宣言は⇒こちら

さて、その後ですが、早くも八王子のリベンジ物件が見つかりましたので、途中報告いたします。
場所は、渋谷から電車で20分。近くには大学も位置し、関東では人気の私鉄沿線!
高台にその土地 は存在しまして、近隣は所謂新興住宅地。
近隣の路線化は51万円。実勢168.3万円です。

比較的大手の不動産社長さんからの紹介で、任意物件になります。
土地坪72坪で、一坪あたり33万! 思わず、 エ!エ〜っ! という声しか出ませんでした。
信じられない(これは、きっとダマシダ。(そう 間違いない!)

ただ、紹介頂いた不動産社長は、同郷(京都)の方で、今までもお世話になっている・・・
何はともあれ、金曜日に仕事を休み、現地にいって参りました。ホウ〜なるほど・・・ 続きは後日・・・




■コロンボさん (10/30追加報告頂きました^^) コロンボさんの宣言は⇒こちら

最近、気になる物件が出たので不動産屋に問い合わせしているところです。
売値は3500万円、どのくらい下げてくれるのかが問題ですが。
土地付きアパートで、築10年表面利回りは約13パーセントなので
まあ、いい物件だとは思うのですが。

あとは、どのくらいのローンが組めるのか、銀行とも交渉しなければ ならないでしょうね。
動きがあったら、またご報告します。




■ももななさん (10/30追加報告頂きました^^) ももななさんの宣言は⇒こちら

先日、利回り18%の中古APの紹介を受けました。郊外で土地100坪は魅力的だったのですが、
10世帯家賃2万円、駐車場が2世帯分。現在満室。家賃滞納はないとの事でしたが、
入居者の多くが高齢で、生活保護を受けている人も何人かいるらしい。
(だから逆に家賃の滞納が無いと言われました。)

念の為、入居者を教えていただけないかと不動産会社に調べて貰おうとしたら、
既に他のお客様の買い付けが入ったそうです。 縁が無かったものとしてまた他の物件を探します





■てりぃさん (10/27、2度目の追加報告頂きました^^) てりぃさんの宣言は⇒こちら

先日は気分転換(?)に違う業者に行ってみました。 私より若い女性が担当となりました。
彼女曰く「どうして自宅を買わないんですか?自分は賃貸で、他人に貸す物件を探すっ て、
手順が逆だと思うんですけど」と…。 そこで思いきっていってみたんです!

土地が余ってたり裕福な人の税金対策でやるアパー ト経営は、道楽だと思うんです。
でも私みたいに何もないところから始めるのは、一種起業だと思うんです。
だから経営者として、まずは事業を軌道に乗せたい。自宅を買うの は
、事業が成功してから。それからですよ
」って。

そしたらなんと「そういう回答なら、銀行も納得するかもしれませんね。私も銀行回って
聞いてみますので、てりぃさんもご自身で何行かまわってみてください」と!!!!
こう言ってはなんですが、あまりに若い女の子で全然期待してなかったんですよ(^^;;
でもなんだか、1歩進んだ様な気がしますっ。

これで弾みがつけば、次々と!!!! なんて、とらぬ狸の皮算用している、単純な私です(爆)





■健吾さん (10/27、2度目の追加報告頂きました^^) 健吾さんの宣言は⇒こちら

検討中の八王子の物件ですが、建築見積もりを依頼していた会社より連絡が入りました。
水道管の設置に300万円必要との事・・・・・・・・(ショック)
2日前に売主さんから、打診していた値引き金額の了承を得て、新築8戸のアパートで、
利回り11%確保! の夢は無残にも砕け散りました。

{計算では、実質9.2%}→決して悪くない数字ですが、
現在所有のアパートが新築で、12・7%で運用しているもので、きっと、バカな男なんですね、
ステップアップしたいのです。 ステップダウンは、許せないのです!

よし、リセット!次の物件にチャレンジ!!





■ガンタロウさん (10/26追加報告頂きました^^) ガンタロウさんの宣言は⇒こちら

動きがありましたので、御報告します。
昨日(10月25日)、正式に銀行融資を申し込みました。
本当にこれで買えるんでしょうか?たぶん買えるんでしょう。初めてだから、まだ不安です。
A棟8室B棟4室、計12室の物件です。
 
残金決済まで気を抜かず、一気に行きたいと思います。
それではまた、決まりましたら連絡します。




■健吾さん (10/24追加報告頂きました^^) 健吾さんの宣言は⇒こちら

私はと申しますと、現在、八王子近くの土地を検討中でありまして、現在、建物の見積もりを取りながら
土地代金を含めた収支をシュミレーションしております。
目標のビル1棟とは 違う方向に行っておりますが、まあ、寄り道もいいか、ってところです





■サエひでおさん (10/22追加報告頂きました^^) サエひでおさんの宣言は⇒こちら

北関東の物件に買い付け入れました。セキスイのプレハブ築19年、8世帯(一部屋20平米)、
土地100坪(車5台)、1部屋空室、利回り13%。
価格2480万を2300で指値しました。
これと言った物件と言うわけではなく、いたって普通です。1900なら即買いなんですが・・。
実は2200で指すかどうか悩みました。「売り主の理由が特に売れたらいいな〜」だったので2300でも
無理かもしれませんが、そのときはそのときで次頑張ります^^




■てりぃさん (10/12追加報告頂きました^^) てりぃさんの宣言は⇒こちら

こんにちわ。 先日アパート購入宣言した、てりぃです。
実はこの3連休、20室ほど内見したのですが…。

何故アパート1棟を目指しているのに「室」かというと、不動産屋で言われたんです!
「頭金500万600万ぐらいじゃ、3000万台のアパート1棟なんて買えないよ。
第一、ローンが組めないよ。せいぜい貸せて1500万ってところだもの。」

「でもどうしても不動産投資したいなら、区分所有のワンルームマンションを
都内に買いなさい。その後やっぱりアパートがほ しいなら、今後それを担保で
入れて、とやりながら増やしていったらどう?」って。

だからこういうHPがあるって話をしたら「その人は多分、親の家を共同担保に
入れてるか、その他に不動産か何かを持っててそれを担保に入れたんだよ」って(T_T)
しかもアパートローンもそこで聞いてもらったら、都銀も(比較的おおらかな)スルガ銀行も
5%近い利子で変動じゃないと、その頭金なら組ませられないと言われました。
住宅ローンって裏技も聞いてもらったんですけど、敷地の半分が住居になってないとダメ
なんですって…。

「サラリーマンでも大家さんになれる」の著者の方が書いてましたが
「都内のワンルーム マンション(18ヘーベー以下)に投資するほどバカ
なことはない。
サラリーマン大家は絶対にやっちゃいけない」って。おもいっきり、
そのシチュエーションに嵌まってしまって るんですけど(ToT)
もう既に挫折というか、昨夜もうなされてしまった、私です。




<■小澤さんの追加報告の続きです>

不動産屋とは実は沢山お話したのは今回が始めて。前回アパートありませんか?
と見に行ったのはホンの5分も話さなかったから。 とりあえず物件の前で待ち合わせをした。

少し時間前に行って自分だけで見てお こうと思ったのだが、すでに見えていたので、
話しながら基礎や、屋根や壁など のチェックしながら写真に取った。
一応、あんまり素人には見られなかったのかな?と自分で勝手に思っていたが、どうなんだろう。

一通り、物件見た後周りの状況なども見つつ不動産屋の車につ いていき事務所へ。
書類などを頂くが、欲しい細かいものは出てこないな。とりあえず銀行に説明付く
レベルのものは頂いた。

手ごろな価格で利回りもある程度納得できるのに近いので買いたいそぶりを見せたら、
1週間キープしてくれるそう。その間に計算や調査をしてお返事するということになった。
んーんどう出るか な?その後電話で彼女と話して、説明したら、さすが女性の視点から
付近の住宅の庭の状況は花が咲いていたりするのかとか、路にゴミが散乱していたら
やだなーとかなるほど。


後日再度アパートの調査に行ってきた。近所のスーパーに車を止めてまずは、スーパーを見学。
このあたりのチェーン店なので、品物の状態は良好、ただしあんまり広くはない。そうはいっても
日常生 活分は充分そろう。まあOK、でそこからアパートまで歩いたら2-3分で着いた。

近いなーこれはとってもプラスだろう。物件自体は後回しにしてそのまま駅まで 歩いてみた。
20分以上かかるなと思ったらなんと隣の駅だった。あれあれ、線路沿いを歩いて目的の駅到着。

超ローカル線なので時刻表を見ると大体1時間2本で朝晩だけ3本。まあこんな もんでしょう。
ほんとは電車や昇降客なども見ないといけないのだろうがちょっ とパス。無人駅だし、聞けないな。
駅からアパートまで戻るが12分ぐらいかかる。もっとも遠回りしたかもしれな い。道々の店や、
町の雰囲気を感じる。

アパートの周りのまちの雰囲気も見て、再度写真を撮ったり、おなじみのメー ターチェックなど、
あとは周りのアパートもちらっと見る。ということで、あとは利回り計算をきちんとして基準以上
であること、不動産屋にデータ提出の依頼を再度しよう。その結果をみて判断ということだね。

この不動産屋はアパートの管理費は5−7%と言ってきた。そこで、5%と7%の違いは何か?
その中には何と何が含まれるのか?とFAXで 聞いたところ下記の答えが帰ってきた。

1.未払い家賃の督促 2.建物、備品の苦情相談 3.巡回による保全管理
4.補修工事及び改修工事の手配、費用の調整 5.滞納者の督促手配及び契約違反者の対応
6.入居者賃貸借条件改定手続き 7.賃貸借契約の更新手続き 8.明け渡し時の意思の事前確認
9.  〃  の室内点検 10.内装等修復工事に関する助言
11.明け渡し(退去)に伴う清掃、修理、工事等の手配 12.空室管理

以上7% ということで、清掃とかは含まれていない。それで7%って高いような?
どうなんでしょうか皆様。 といってももう返事しなけりゃいけないんだなー明日。さて、どうしたものか?
といっても気持ちは指値を入れてということで確定。 幾らにしようかなで悩んでいるところ。

先ほど、不動産屋に電話して、基本的に買いたいと伝えた、大甘の指値となっ た。(~_~)
そういえばデータを書いてなかったような。

価格 1450万円 木造 2DK 6戸 土地約80坪 一坪15〜17万円だから土地値で1300万程度
家賃 35,000円 満室 実質利回り 約 13%

おお甘の指値の理由は、売主は独身の女性で、高齢のため処分したくなった。
これでその後の生活をとい うことかなと思ったりすると、あんまりきついのは・・・
1350万(100万引き)でどうだと言ったら、不動産屋がちょっと言えないという ことで、
仕方なく1400万にて交渉依頼した。2年前に1800万で一回売りに出して 辞めた経過がある。

今回1500万でという家主に不動産屋が1450まで落とさせてい た。
さらに、引き合いは数件あるし、売りに出してすぐでそんなに困っていないし、
担保が着いてないから、家賃そのまま入っている。

しかもこちらはアパートが初めてで、どうも欲しいと言う気持ちが多い。
値引きの理由として、壁の塗り替え、屋根の塗り替え、給湯器が古くなっていて
近いうちに壊れそうというような理由を不動産屋に説明して、納得してもらった上で
家主との交渉に臨んでいただいた。

指値が通らなければ当然パスとなる。(んーでももったいないような気もする)
もっとも融資が付くかというハードルもあるけど、前回の競売アパートの融資通ったことから
考えれば大丈夫ではないか?融資条項はつけてもらうけれど。さあ、どうなるかな?

そういうところから考えると競売って自分だけで値段決められるからその面ではいいかも?
と思った次第です。本日、東信キャッシュフローゲーム会を行った。全部で6名のゲーム会となって、
同じく購入宣言をされている 「ラッキー」さんも来て頂いた。

なんと、ラッキーさんも不動産 屋に声かけたら、その物件はいま話をしているところで
少し待ってくださいと言 われた。でもなんか条件がそっくりだなということで、私に確認したら
見事、そ のままビンゴという。

ラッキーさんが声かけたのは、私が今検討中の物件だということで偶然にもびっくり。
ラッキーさんと競合?したアパー トの指値が通りました。

難色を示していた持ち主を不動産屋さんが説得してくれ たようです。感謝!
あとはこれから融資のために腕によりを込めて事業計画書を作ります。
まだこれから一山あるので、気を引き締めていくぞ!おー


彼女と一緒に、不動産屋さんの事務所まで行ってみた、なかなか連絡を取れな いから、
行ってみたのだけれど、やはり閉まっていた。その前に電話したら、転送されて携帯に飛んだ。
にもかかわらすだめだったので、帰ろうかメモを置いて おこうかと思ったが、
彼女がもう一度電話してみたら。というのでもう一度かけると、当然事務所では出ないでいたが、
転送されて今度は繋がった。そしたらなんか声が2重に聞こえる。んん?と思ったら
後から歩 いてくるではないか!そして冒頭の結果となった。不思議なことがいろいろ起こる。


 
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