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物件選定方法
物件選定方法2
行動開始


いざ行動です

実際に行動する前に周辺の家賃相場は必ずチェックしておきましょう。
間取別(ワンルーム、1DK、1LDK、2DK、2LDK)のだいたいの
家賃を調べていきます。

そして物件を見た時に、だいたいこの物件は家賃がいくらで貸せるか?と
答えが出せるようにはしておきます。
業者の方に聞くのも大事ですが、場合によっては少し査定が甘い時が
あるので、やはり自分の見識は大事です。


どうやったか

<業者は?>
地元の業者と大手業者にそれぞれ案内を頼みました。

<希望物件は?>
2000万円以内で40u前後のマンション。
立地は中央線沿線の「三鷹駅」「吉祥寺駅」(←東京都)から徒歩10分以内
(出来れば5分以内)

<持っていき方>
上記希望を伝えたにもかかわらず、3000万円以上、80u前後のファミリー
タイプを強く勧められました。高額の物件ほど収入手数料が多いため、
業者の気持ちも分からなくはないですが、それでは投資になりません。

よくある業者のツッコミには以下のように対処しました。


なぜ2DKなのか?子供ができたら狭くて困りますよ!
 ↓
現在妻と二人だが、将来については子供をつくらないことも選択肢にある。
二人なら2DKでも平気
はっきりしたライフサイクルが決まっていないので、まずは今の自分達に
あった物件を購入したいし、今後家族が増えるようなら買い替えを検討しよう
と考えている。
買い替えの時のために資産価値も維持したい

なぜ貸したらいくら(賃料)かを気にされるんですか?

転勤族なので、自分で住めない時期もあるはずなので、人にも貸せる
ような物件にしたほうがいいと思ったから。
(転勤以外では、将来実家に住むかも等の理由が考えられる)


結果は?

資料を100件ほど見て、その中から条件に合いそうな物件10件を見学
してきました。10件については、資料を見た時点では、値段・場所・広さは
合格点(利回り12%以上)でした。

しかし実際に現地を見てみると、内装が古くリフォームに別途
費用がかかりそうな物件ばかりで、なかなかうまくはいきませんでした。

じゃ〜すべて駄目だったかというと、そうでもありませんでした。
1件だけありました。
駅から3分、家賃を低く見積もっても、利回り24%!
リフォームに200万円をかけても18%という物件が。

すぐに買い付け申込をしましたが、残念ながら先に申込した方が
いて購入はできませんでしたが。

ちなみにこの物件がここまで高利回り(低価格)で販売されていた理由は
以下の通りです。

・物件は所有権ではなく(旧)借地権
・売主(個人)の事情で売却を急いでいる


今後の方針は

自分の居住用だとローンの問題が少ないため、自己資金が少ない時には
有効な投資方法ではあるが、利回りを確保することが非常に難しいことが
分った。

しかしはやり掘り出し物はあるので、今後は無理をしない範囲で
業者と付合いながら、多くの資料請求と物件見学を行っていきたい。


<注意事項>
今回の投資方では、購入が「中古」の「マンション」になるため、
アパート一棟購入と比べ、土地の所有権が区分所有になります。

そのため老朽化の限界に達し、建替えの必要が生じる時には、
区分所有特有のリスクが発生することは頭に入れておく必要があります。
(このリスクについては「あなたのマンションが廃墟になる日・山岡淳一郎」
に詳しく乗っているので、マンションを購入する人は一読をオススメします)



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