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物件選定方法
物件選定方法2
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物件選定方法2

間取としては40u前後のファミリータイプに決まりました。
では、それ以外のことはどう決めていけばいいでしょうか?

築年数・管理体制・入居状況・規模(戸数)・立地・権利関係・構造・売主と
考慮することは多くあるが、「自宅購入→賃貸に出す作戦」の主な特徴である
ファミリー向けの賃貸を考えると、賃貸にする際には分譲物件とも
競合する
ことになります。

つまり他の賃貸アパートや賃貸マンションだけでなく、分譲住宅との
競合にも勝利する物件を選択しなければいけません。

この勝利のためには、大きく2つの方法があります。

・人気ある地域を選定する(利便性重視)
・販売価格で選定する(低家賃設定重視)


利便性重視

ファミリー向け賃貸物件に住む方は「分譲」を選ばずに「賃貸」を
選んでいます。なぜ選んでいるのでしょうか?

ここで注目したいのは「立地(場所)がいい」という理由です。
その場所に住みたい!という客層を取り込めれば、賃貸経営が安定化
するからです。

そこで夫婦2人暮らしの人達に支持されそうな所はどこか?
これを自分の考えなりに突き詰めていく必要があります。
ちなみに私の場合は「中央線沿線」「東急東横線沿線」に注目しています。

人気沿線で駅から近い物件なら競争力があります。

<この方法の問題点>

人気のある地域で利回り12%以上を確保するのは難しいことです。
かなりの数の物件を探し、業者も味方につけ、価格交渉を行う必要も
あるため。とても根気がいります。


低家賃設定重視

人気ある場所に購入するのとは対照的な方法。
たとえあまり人気が高くない場所でも、住む人は必ずいます。

ですから、その地域でかなり優位にたてる家賃設定(低家賃)をしても
十分利回りが回る物件を探すのが、この方法の特色です。
そしていかに安く購入できるかがポイントになります。

<この方法の問題点>

人気のない地域のため将来の家賃値下げの可能性もあるため
購入時点で15%以上の利回りの物件を探す必要がある。


絞らない

で、どちらをより重視するかは1人1人の判断によるが、個人的には
どちらにも対応できるようにしておくのが大事だと思っています。

何しろ当たり物件の数はとても少ないので、間口を広く取っておく
必要があるためです。




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