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皆さん,不動産投資やってますか〜?

僕はやってますよ〜!(←ちょっとのくせにすみません・・)
私は主にアパート投資をやっています。
その中で一番問題なのが、購入資金です。(お金ざますネ)

通常、「頭金(自己資金)+ローン」でアパートを買われると思いますが、
この「ローン」で苦しむことが多いです。

物件の買い付けをして、審査をしてはダメ。
こんな悪循環に陥いったこともありました。



サラリーマンのアパート投資の場合、
購入資金は「
建物+土地+諸経費」になります。

そして購入に際して、「建物+土地」の頭金(現金)
として何割必要かが問題となります。


<都市銀行>

2001年前後には概ね「物件価格4割+諸経費分」の現金が必要
と言われいました。(中には5割!)

建前では物件によりけり、のハズなんですが、
現実はこの何割かであっと言う間にはねられました。

また、厳しい銀行ですと自宅から遠隔地の物件の
場合、その時点ではねてしまうところもあります。
(私はこれに一番泣かされています)
平凡サラリーマンにとっては物件価格の
4割の現金など当然なく、敷居が高いです。


こんな厳しい環境だったのですが、2005年くらいからは
明らかに状況が変わってきました。

某S○BCが積極的にアパートローンを融資し始め、
またノンリコース(非遡及型)ローンの発売等、以前からは
考えられない融資姿勢となっています。

物件さえ間違えなければ、融資の壁は都市銀行でも
低くなっています。



<地方銀行の場合>

都市銀行に準ずる基準ですが、若干基準が甘いというか
積極的な銀行もあります。

都市銀行のホームページからアパートローンの表示が
消えている中、ホームページで宣伝している地銀も
あるので、比較的簡単に積極的な銀行を見つけられる
でしょう。

関東近郊でしたら、横○銀行ならワンルームマンションでも
融資をしています。

ただし、その銀行の営業範囲内に「物件」と「自分の住まい」
がないと、融資が難しいことが多いでしょう。

私も以前に何度か相談しましたが、担当者レベルでは居住地が
遠隔地で、物件が営業範囲内なら審査の対象になると
言われますが、支店長レベルでの審査段階になると断られています。

金利は都市銀行同様、魅力的な水準なので条件に
当てはまる方はぜひ検討すべきでしょう。



<ノンバンク>

銀行に比べ、敷居が低いのが特徴。
自己資金も少なくて済むのだが・・・
金利は当然銀行に比べて高い。
会社によって、融資姿勢が随分違うのも特徴。

2006年現在は、不動産の利回りが低下しているので、
変動型の高金利で融資を受ける際には、綿密な計画と
金利上昇リスクをどうヘッジ(回避)するかを検討しましょう。



<信用金庫・労働金庫>

地域密着型の信金は自宅近辺の不動産を購入する際に
利用できます。

日頃担当者と関係を作っておけば、融資決定までの時間も
短くなり、物件を逃がさず購入できる可能性も高まります。

金利条件等は、信金とご自身の関係によるところが大きく、
通常は銀行より金利が高く、変動金利が多いが、場合によっては
銀行以下の金利で借りれるケースもあり。

労金については、不動産投資での貸付は行っていない。





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