■アパート経営で40才までにリタイヤ出来るか・・? ■今月の家賃収入は・・? ■アパート経営の失敗談は・・?



■6月の日記
日にちをポチッと押すとその日の日記にいきます
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15
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過去の日記 5月4月3月2月1月
6月29日(火)

今日の独り言内容
◎師匠を探せ??
◎頭金貯めちゃる!2


★師匠を探せ★

皆さんには師匠と呼べる人はいますか?
人生の師匠、ゴルフの師匠、投資の師匠などなど、人生にはいろいろな
師匠との出会いがあるのでしょうか。

自己啓発本やお金持ち本を読むと、良き師匠(メンタ−)を見つけなさい!
こういった類のことが書いてあります。
そして例として、有名な○○は、△△を師事していたとか、□□の元で
無給で働いていた等と書いてあります。

では実際コテツのような普通の人達(?)は、師匠をたいてい持っているのでしょうか?
自分の例で恐縮ですが、私は師匠がいません。
別に欲しくないとかではなく、ただ普通にサラリーマンを続けているとなかなか
出来ないのです。
先生は書籍と経験といったところで、けっこう孤独にやってました(笑)

最近はホームページを通じた貴重な出会いや、セミナー等で孤独ではありませんが
それでも師匠&弟子と表現できる人はいません。

自分が師事できる人が出来たらいいのに・・そう思う一方で別の感情もあります。

師事する以上、自分が理解できないことでもその師匠の考えを受け入れる
必要があるのでしょうか?
自分がやりたくなくことを指示されたらどうすればいいのか?
こんな疑問があります。

またもうひとつ見逃せないこともあります。
自分で本当に師匠に相応しい人を選べるか??
本物の師匠もいれば、もしかしたら詐欺師も潜んでいるかもしれません。
後者の方に間違って師事しては、悲惨な結果を招く事はだれにでも分かります。

どうやら自分で師匠を見つける自信がないようです。。

・TVやマスコミに出ているあの人なら大丈夫
・証券会社の人が相場について聞きにくるくらいの人だから大丈夫
・銀行が信頼している人だから大丈夫

上のような考え方もありますが、自分には出来なそうです。
バブルの頃、某有名証券会社が投資の判断を聞きにいった先は
どこだかご存知でしょうか?

占い師(しかもインチキ)です

その占いを元に数百億(ちょっとうる覚えです)を貸し付け、莫大な
利益を得ていたそうです。(実話ですよ)
その人の占いをする時は、銀行マンや証券マンが多数やってきて
異様な雰囲気だったそうです。

占いで上昇する株を当てる!今考えれば完全な笑い話が
その当時では、人々が信用する金融機関の人間の判断に
まで影響を与えていた事実。

盲目の恐怖。自分の考えを持たない恐怖。

自分の性格上、師匠の判断を元に何か投資をする!
こういったやり方は向いていないようです。
そこには自分の責任において投資をする、という私なりのルールが
抜けてしまうからです。

そうはいっても、「あの時はまだ子供だった」、そういえる素敵な
師匠との出会いがあればいいのですが・・



★頭金貯めちゃる!2★

28日の第1回目に多くの反響ありがとうございます。
コテツ同様、悩める頭金欠乏症の方々頑張りませうぞ!

第2回の今回も「食費」がキーワードです。
28日に紹介したミステリ−ショッピングリサーチは誰にも紹介できたものですが、
今回は紹介する技は、少し対象が絞られます。

・外食をする機会がある人
・飲み会,結婚式の2次会等、幹事をする機会がある人
・またはこれから上記機会を作ろうとする人
・大都市圏、またはその近隣にに住んでいる人

これらを満たしている人は絶対に「使える技」です。
一方あまり当てはまらない人は慎重に検討しましょう!

なぜなら、この技は
無料でないためです!!
その技の名前は「 ダイニング・ア・ラ・カード 」です。

このカードを発行して、加盟店のレストランで食事すると20%(又は10%)の
キャッシュバックが受けれます。

先日のコテツの例でいくと、会社の同期7人で5000円のコースの加盟店で
食事をした際には35000円×20%=7000円のキャッシュバックを受けました。
飲み食いしたのに、トータルで2000円の黒字です。
(もちろん幹事なのでまとめて会計してますよ)


と、ここで悲しいお知らせです。
ただいま朝に更新中ですが、もう会社に出社する時間になってしまった〜。(ひひぃぃ〜)
また夜続きを更新しますので、見に来てくださいまし〜(_ _)


▼▼き▼▼た▼▼く▼▼

ただいま帰ってまいりました。
現在午後8時!(会社を出たのは7時)
早い。。早すぎる。。。

会社をリストラされても「いいもんね〜」と開き直ったら
チャレンジャーなサラリーマンになったようです(基本的には小心)

でも実際リストラされたら泣いちゃうだろうな〜
そんな小市民コテツです。
みなさんこんばんは。。

上の ダイニング・ア・ラ・カード は魅力いっぱいのカードですが、
注意点もあります。

・大都市(東京圏・大阪圏・名古屋圏と札幌ちょっと、福岡ちょっと)にしか対象のお店がない
・年会費が5250円かかる。
・1回の使用で最高キャッシュバックは63000円(20%キャッシュバックのレストラン)か
 126000円(10%キャッシュバックのレストラン)と上限がある。

ここの所をよ〜く注意してから使用するか決定してくださいね。

・東京在住
・ペーペーのため幹事の割合ほぼ100%

のコテツにとってはまさに恵みのカードです。
実際にはこの「 ダイニング・ア・ラ・カード 」というのを新たに発行する訳では
なく、自分の持っているカード(私は無料のイオンカード)を登録するのです。

だから支払の時は、登録をした普通の(VISAやMASTER)カードを出せば
それで指定の口座にキャッシュバックしてもらえます。
(注意:
JALカードは登録ができません、つまり使用不可です)


最後に・・今日ちょうどア・ラ・カードから会員向けに来たメールを紹介します。

━≪ ア・ラ・メール 臨時号/レストラン・スペシャル ≫━━━━━━━━


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃加盟レストランより、みなさまにお届けする、スペシャルメール!
┃今回は、華やかな原宿・表参道にたたずむ大人の空間「神宮前 かりん」。
┃ア・ラ・メールをお読み頂いている方限定「リニューアルコース」や、
┃「週替りの特別限定酒」など盛りだくさんです。最後までお楽しみに!
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

+───────────────────────────────────
│ダイニング・ア・ラ・カード会員の皆さん、はじめまして!
│「かりん」というと、皆さんは「のど飴」や「かりん酒」などを思い出される
│のではないでしょうか?実は、木材としては古くからお寺や神社などに
│多く使用されているものなんです。大変丈夫で長い間使用出来る材として
│重宝されているんですよ。
+……………………………………………………………………………………………
│5年10年と時間と共に味や雰囲気が出て、長く皆様に利用して頂きたいという
│思いを込めて、店内にはかりんの木材を床、天井にふんだんに使いました。
+……………………………………………………………………………………………
│私は以前から、壼や皿などの焼物に大変興味が有り、京都の四条や佐賀の
│伊万里での骨董市で集めておりました。お店ではその中から、料理に合う器を
│お出ししています。
+───────────────────────────────────


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃【備前焼】
┃備前焼は土が全てと言われる程素材が大事で、この器を使ってお店では北海道
┃から直送される十勝黒毛和牛を炭火焼きでお出ししています。現在のところ
┃この和牛は関東では当店でしか食べれません。
┗━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
   ┃【伊万里焼】
   ┃伊万里は初期はシンプルだったものが明治の頃から朱、藍などより
   ┃色鮮やかな様式へと変わっていきました。お店ではこの器を目と味で
   ┃楽しんで頂く為に、白身魚のお造りを盛り付けています。
   ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


〜6月にリニューアル・オープン!〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◇ まず意識したのが「大人が行きつけといえる様な店」でした。 ◇
◇ 坪効率などはそれほど考えず、なによりも「居心地」を第一に ◇
◇ 考え、40席は優に取れる席数を28席にとどめました。     ◇
◇                              ◇
◇ 今回のリニューアルに伴い、遅い時間迄しっかりしたお食事を ◇
◇ 召し上がられる方が多いところから、平日はラストオーダーを ◇
◇ 翌2時迄にしました。会社帰りに気軽に友人や大切な方と、   ◇
◇ ゆったりとした時間を過ごして頂けたら幸いです。      ◇
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜


■■週替りの特別限定酒もご用意しています■■

 お料理と一緒に楽しんで頂くお飲物として、全国の地酒、厳選した本格焼酎
 約50種類や、週替りの特別限定酒もご用意しています。

 そして、これまではコース料理がメインでしたが、産地から取り寄せる天然物
 を中心に厳選した食材の本来の味を楽しんで頂く為にも、お造りや炭焼きなど
 素材を活かした単品料理を中心にご用意しました。


▼▼おまたせいたしました!▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

▼ ダイニングア・ラ・カード会員様1日5組限定
▼ 「神宮前 かりん」リニューアルオープンメニューです!

▼【前菜・御椀物・お造り・焼き物・温物・お食事・デザートを含み全7品】
▼                             6,000(税込)

▼  ※今回会員様に限り、1日5組様に焼き物は北海道を中心に流通している
▼   極上霜降り黒毛和牛を炭火焼きにてお出しさせて頂きます。

▼ 今すぐ、お電話にてご予約を!



6月28日(月)

今日の独り言内容
◎頭金貯めちゃる!!


★頭金貯めちゃる!★

アパート経営を目指し、物件を購入する際にいつも苦労するのが
「頭金」の不足!!

銀行も十分な頭金があれば、お金を貸してくれるんだが、
その頭金がなくて困ってしまう。。
これは何もコテツだけに限った話ではなくて、多くの人の
悩みでもあります。

そんな悩める頭金不足野郎コテツが、実際に頭金を貯めるために
活用した技(情報?)をお伝えしていく「頭金貯めちゃる!」を
連載したいと思います。


第1回目は「食費」についてです

今回の技は、外食費を無料にする!いや、、外食をしてお金を貰う方法です!!

どうです?結構魅力的じゃないでしょうか?
本来なら節約の敵である「外食」をしてお金を貰える♪
もちろん怪しい食事ではなく、有名店(お洒落なバーや焼肉なんかもあり)
で美味しい食事が堪能できます。

なにやら魅力的なその正体は「ミステリーショッピングリサーチ」です。
これは、全国人気レストラン(2000店)の中から好きなお店を選んで、
モニターとして食事。後日レポートを提出すると自分の口座に現金が
振りこまれる(2000円〜10000円)システムです。
もちろん入会費とか年会費等の費用は一切かからない、む・りょ・う

店舗も全国にあるので、どなたでも登録して活用するメリットがあります。
これは自信を持ってお勧めですよ!!


6月26日(土)

今日の独り言内容
◎読書は素晴らしぃ


★読書は素晴らしぃ★

現在AM8:30.シャワーを浴びた後、片手でバスタオルを持ち
髪を拭きながら、もう片方の手でコンポのCDのスイッチを入れる。
ブルーのライトが輝き、電源が微かな機械音とともに立ち上がる。

狭い空間の中にマライヤキャリーの歌声が広がり、覚めかけた頭を
更に覚醒させてくれる。10年以上前に購入した、そのCDからの
彼女の声が、その時の状況を鮮やかに蘇らせてくれる。

しばらく懐かしい学生時代のひとこまに想いを巡らしながら、
おもむろに床にある背の低い、青がまばゆいソファーに身を任せる。
隣りには妻愛用のミッフィ−人形がちょこんと今日も座っている。

膝に上に愛用のノートパソコン置き、電源を入れる。
昨日の熱気は十分冷えており、冷たい感触が心地よい。
部屋はまだ暗く、パソコンのライトに反射されてミッフィ−の顔が明るく
光っている。
それが朝日代わりとばかりに、体全体で伸びをする。
指先でパソコンのキ−ボードを叩く感触を感じながら、
今日も1日が始まっていく微かな喜びを感じた。



皆さんおはようございます。
小説にすっかり影響されているコテツです。

私は月に10〜15冊くらい本を読んでいるんですが、見事に偏った
ジャンルばかり読んでいます。
「不動産系」「お金持ち系」「自己啓発系」「リフォーム系」「リタイヤ系」「健康系」
ほぼ全てがこのジャンルに属しています。

小説なんかはあまり読まないどころか、好きでないくらいです。
そんな中、「宮部みゆき」の模倣犯は読んだ事があります。
とても話題になっていたので、軽い気持ちで図書館に予約したのですが、
2ヶ月待って手元に届いたのは、上下巻辞書並に厚い2冊の本。

しまった〜、と後悔しながらもさわりだけでも!そう思った瞬間から
「宮部ワールド」に引き込まれてしまいました。

昔は・・いえ、つい10年くらいまでは本は漫画以外読んだ事がなかったので、
(学校の感想文は友達に書いてもらっていました^^;)
その本がどうよかったという感想が極端にうまく言えないのですが、
本を開いてから、全てを読み終わるまでの間、その本以外のことが手につかない
くらい夢中で読んだ記憶があります。

そして最近、「宮部みゆき」のパーフェクトブルーは模倣犯よりさらに面白い!
と教えて頂いたので、早速読み始めましたが(昨日読み終わりました)
なんなんでしょう。。あの面白さは。。感動ものです。
(他の小説もこうなんだろうか?)

小説を読みながら、この人はなぜこんな文章が書けるのだろう?
そんな事を考えたのは、自分もホームページを通して文章を書くように
なったせいだと思います。

同じでなくていい、でも自分の個性が出た文章を書きたい!
そう強く心に思いました。



そして本ネタでもうひとつ紹介したいのが、「ロバート・アレン」さん。
この人の本は大・大・大・大好きです(←子供のような表現^^;)

彼の著書の「お金持ちになれる1分間の魔法」
この中にある一文はコテツのバイブルになっています。
いや!正確にいえば、バイブルにしようと思っている一文です。

「富は無限にある。空気と同じように、誰とでも分かちあえるもの」

若干変えてありますが、こんな表現をしています。


富は無限.無限.無限.無限


この本を読むと、自分の小ささや汚さを気づかせてくれます。
頭のどこかに、自分だけで情報を独占したい!自分だけよくなりたい!
そんな欲求が黒い塊のようにあるんです(←恥ずかしい(><) )

でも富は独占するものではない。
空気が自分に必要だからといって、独占する必要がないように、
分かち合うように、富も全く同じである。

凄く高潔な考え。。自分もそうなりたい!!
とてもすぐにはでは無理でも(←オイオイ)、でもでも
少しづつでもそんな人間になりたい。


逆にそういう人間にならないと、不幸な金持ちになりそうな気がする。

財をなしても、失う事を恐れている
財をなしても、人を信用できないでいる
財をなしても、家族を幸せにできないでいる
財をなしても、自分を幸せにできないでいる


お金を得るのは、あくまで目的達成の為の手段のはず。
今日も高潔コテツ目指して、「1分間の魔法」をまた読み返しています。


6月25日(金)

今日の独り言内容
◎モチベーション
◎最後に


★モチベーション★

この単語結構好きです。
モチベーションが高い!なんて良く使われたりしてますよね。

このモチベーションについてなんですが・・、コテツのいろいろな
事に対してのモチベーションを考えると、好きな事でも結構上下に
動したりします。

・アパート経営
・お金持ちになる
・仕事
家庭
・ホームページ作成

上の項目になんで仕事が??とのツッコミは置いておいて(たま〜に頑張ってます)
自分の好きなことでも、モチベーションが低くなると、「まあ〜しばらく
お休みするか〜」なんて気持ちになります。

自分の場合、無理して「頑張らないと!」と焦ると、モチベーションが更に下がって
しまうようなので、心の声に出来るだけ正直にしようと努力しています。
(出来ない事の方が多いですが^^;)

ただ、無理に頑張らないけど、同時に無理せずモチベーションを上げる何かを
見つける努力はいつもしています。(お気に入りの本を読み返すとか)

最初の頃のアパート経営の例ですと・・・

アパート経営するぞ!と決めた初期の段階では全てが新鮮でした。
参加したセミナーの講師は神のように見えたし、アパートローンの相談に
のってくれた銀行員は、裁判官のように誠実・公平にみえたし、
笑うとセクシーな不動産屋のおっちゃんさんは輝いて見えたし。
(それは金歯と金のネックレスのせいかも?←当時は怪しいとすら思わなかった(笑) )

やること全てが新鮮!あ〜神様こんな世界を教えてくれてありがとゥ〜!!
と、日本の中心でアホに叫んでいた時代でした。

ところが半年くらい経つと異変が起こってきました。
週末といえば物件巡りや、知識向上目指して勉強していたのですが、
半年間なにも手応えがないと、徐々に「本当にこれでいいのかな〜?」とか
なんか無駄なことしてるんでは??」こんな声が自分の心の底から
ポコポコ湧きあがってきます。

「何言ってるんだ!こんなに素晴らしいことはないぞ!」(前向きコテツ)
だってこの六ッヶ月何も成果なんてないじゃん!」(モチベーション欠乏コテツ)
「バカバカ、今諦めてどうするんだよ。これから成果がでるんだよ!」(前向きコテツ)
そんなこといって、何年も無駄にしたらどうするんだよ!」(モチベーション欠乏コテツ)


始まっちゃいました!



コテツ脳内(後ろ向き)会議

別名「意味なし(答え無し)押し問答」



昔はこの状態の時には、かなりもがき苦しんで抵抗していましたが、
今は「モチベーション欠乏コテツ」が顔を出した時は、反論せずに
好きに言わせています。

ある意味モチベーションが低い自分を受け入れるようにしています。
(これが良い事なのかは微妙ですが・・(笑) )
たった1回の人生あんまり苦しむより楽しんだ方が良いのでは!?、
そうコテツの中の南国の血が言っております。

で、しばらくして「モチ欠コテツ」(略してみた♪)が喋りつかれた頃を見計らって、
お気に入りの本を読み返します。

ロバート・キヨサキ、ロバート・アレンなんかの本を読み返すと、
また前向きコテツがゲンキンに「いやいや、久しぶりやんけ〜」と
戻ってきます。

自分はこんなパターンで、前向き⇒後ろ向き⇒前向き、
これを繰り返している気がしますが、みなさんはいかがですか??



★最後に★

朝一杯の「生姜紅茶」を飲み始めて1ヶ月以上が経過した(多分・・)

女性のみなさ〜ん、痩せるっていうのはウソでしたよ〜(注,コテツの場合)
でもお腹の調子はまあまあいいです。

不味さには慣れませんが、まだしばらくは継続です。。



6月23日(水)

今日の独り言内容
◎湘南スタイル


★湘南スタイル★

先日の日曜日、TV東京系の番組で「リゾート暮らし」の特集を
やっていました。
その中で、夫婦で湘南の海岸のすぐ前に住んでいらっしゃる
方が紹介されていました。

なんか、かっこいい夫婦でした!
年齢では40才を超えていたと思うのですが、表情や立ち振舞いが
若々しいし、幸せのオーラを放っていて・・憧れます。
あんな40代になりたいな。。

そのTVの影響で、立寄った本屋で手にした雑誌は「湘南スタイル」。
パラパラめくっていると、なんとTV出演していたご夫婦がまたここにも!

家から海まで遮るものはなにもなく、庭のデッキチェア−から海を眺めながら
コーヒーを飲んでいる写真が出てきます。見ているだけで、癒されていきます。

この旦那さん、レポーターの「どんな時に幸せを感じますか?」との問いに
「いつとは言えないけれど、慢性的に幸せを感じているな〜




「言ってみたいよ〜この台詞




でも現実は逆なこともあったりで・・
今日の自分に独りツッコミをしてみると・・

「コテツさん、どんな時に人生悲しいな〜と感じますか?」(仮想レポーター)

「会社で働いている時は、慢性的に悲しみを感じているかな〜。今日だと、
役員に回覧する書類は必ずこの台紙をつけて!!と怒られたことかな・・」

なぜ30才過ぎの大人が、台紙がどうとかで怒っているのだろう・・
なぜ30才過ぎの大人が、台紙がどうとかで怒られているのだろう・・(←コテツ)

アホらしい・・そう思いながらも、「ハイ次回から気をつけます!」と答えている
自分にサラリーマンの性を感じてました。(T T)


憧れの癒されライフまではまだまだのようです・・・
さ〜今日もこれから会社じゃ〜!!行って来ま〜す。。


6月19日(土)

今日の独り言内容
◎ありがとうございます
◎アパート経営は歴史的転換期?
◎最後に


★ありがとうございます★

18日の日記で、今までの日記のスタイルと新しい日記のスタイルどちらが
見易いでしょうか?と書いたら、早速嬉しいことにご意見を頂きました。

くろすけさんミカオさん、ありがとうございました。

お忙しい中、貴重な時間を割いてメールを下さったくろすけさん、ミカオさんには
感謝の気持ちでいっぱいです!


ご意見を拝見すると、やはり以前の日記形式(新しい記事を上にする)方が
見易いとの貴重な内容でした。
という訳で、元の日記形式に戻させて頂きます♪



★アパート経営は歴史的転換期?★

資産運用やビジネスについて考える時のキ−ワードに
大衆化」というものをコテツは意識しています。

なぜなら資産運用が大衆化する際には、大きなチャンス
を手に入れる機会が存在すると考えているからです。
(ついでに大きなリスクもありますが・・いらないのに・・)


アパート経営はこれから大衆化された資産運用になるのでしょうか?
今回はちょっとまじめなテーマをコテツなりの切り口で考えたいと
思います。


大衆化の意味は、今まで一部の限られた人がしていた資産運用や
ビジネスが一般の我々にも広がっていく状態です。

まずアパート経営を考える前に、既に大衆化が起こっている
「株式投資」の大衆化の経緯を参考までに見ながら、アパート経営
について考えていきたいと思います。



株式投資は戦後の昭和時代はまだまだ一般には馴染みが薄いもの
でしたが、昭和後半、NTTの上場等を契機に一般の方にも広がって
いきます。

その後バブル崩壊を経験し長い低迷期を続けていきます。
平成に入りますが、株式投資はまだまだ兜町のイメージが強く
おじ様達が、証券会社の営業マンと談笑しながら株価ボードを
見ながら投資!そんなイメージもありました

が、インターネットの発達と、ネット証券会社の台頭により
比較的若い世代を中心に第二の大衆化が始まります。


こうした大衆化の経緯の中で、株式投資(環境)に起こったことは

・昭和から平成にかけてのバブルとその崩壊
ネットバブルとその崩壊
・証券会社間の競争による手数料の飛躍的低下
・インターネット活用による証券会社との付合い方の変化
・インターネット活用によるプロ(機関投資家等)との情報格差の解消
・書籍や週刊誌での株式投資情報の氾濫

こんなところが思いつきます。



今度は今までのアパート経営が大衆化しなかった理由を
考えていきたいと思います。

アパート経営は昭和の時代から一般の人にも知れてはいる
投資でしたが、実際に投資を行っている方の割合は圧倒的に
土地をお持ちの地主さんが多かったようです。
まして普通のサラリーマンが副業で中古アパートを購入しよう!
そんな風潮はなかったようです。

なぜでしょうか?

それはマイホーム神話(?)のせいではないでしょうか。


長い間日本では家は棲家以上に資産や象徴として
扱われていました。(今も?)

土地価格の右肩上りの上昇や長期ローンを組んでも終身雇用に
守られ、ローンが払えなくなる不安もない。
そして家を持って一人前!とか、家は自分の城!こんな考えが
根底にあったもの事実です。

このような背景から、多くの日本人の頭の中に家に対する
憧れや執着が異常な程大きくなってしまいました。

マイホームを手に入れれば・・

・大きな資産を手に入れた ⇒ 資産運用
・妻や子供が喜ぶ ⇒ 家庭円満
・自分も城が持てた ⇒ 社会的ステータス

どうです?こんな素晴らしい資産運用が他にあったでしょうか?

マイホームという投資で「資産」「家庭円満」「社会的ステータス」
これらをまるっと全てゲットできたのです。
これではアパート経営等に一般の人が目を向ける訳はありません!


そんな今まで大衆化されていなかったアパート経営が、
にわかに大衆化の道を歩むかどうかの分岐点まで来ている
状態が今だと思っています。

理由は公的年金問題や給与収入減少による先行きの所得問題、
不動産価格の下落やローン金利の低水準等があげられます。

将来が心配だからアパート経営でも検討してみるか!?

こんな風潮が少なからず出てきました。
このアパート経営が大衆化に向うと次にどんなことが起こるのでしょうか?
その編を次回以降考えてみたいと思います。



★最後に★

今の気持ちを表現すると・・
ヽ(*^^*)ノ ←初登場の絵文字、喜びの舞コテツです♪
先日の日記で絵文字についてお伺いしたら、くろすけさんから
このサイトを紹介して頂きました♪(重ね重ねありがとうございます)

絵文字であんなことやこんなことまで表現できるんですね!
まじで〜と爆笑しながら、拝見しております。

今一番のお気に入りは・・

(* ^)(*^-^*)ゞ  ←キスしてもらってます

こんなほのぼのしたことまで表現できるんだ!驚き。。


6月18日(金)

今日の独り言内容
◎お金持ちは簡単に・・
◎アパート経営は歴史的転機?


★お金持ちは簡単に・・★

最近思うことなんだけど、


誰でもお金持ちって簡単になれるんじゃ!?


こんなこと思ってるんですよ。
決して朝から寝ぼけているわけでも、ブイブイ調子に乗っているわけでもありません(笑)
だってお金を使わなきゃいいわけですから。


投資等を勉強するよりも、節約に努めたほうが数千万円くらいなら(←位と言ってしまった・・)
早く貯まると思うんですよ。

実際、TVでマイホームを買うために節約している主婦の方や、
数千万円のマイホームローンを○年で返済した家族!なんて特集あるじゃないですか。

あれってすごいですよね。
「THE節約」これもある意味とても大事なスキルだと思います。


振り返って不動産投資にあてはめると、最初はどうしても頭金が必要になります。
この頭金をいかに早く、多く貯めれるか、これが投資を始める際にとても重要になります。
(頭金なしでも投資を検討したい!という方はこちらのコーナーを参考にされてください)


以前ずぼらで節約が嫌いだった私達夫婦が節約を好きになった(←本当か?)
2つの書籍の影響がとても大きいです。


(1) 「となりの億万長者」(トマス・J・スタンリー)

これイマイチメジャーではありませんが、めちゃくちゃ名著です。
日本で投資本として絶大な人気を誇る、「金持ち父さん」のロバキヨが
お金持ちになる「攻め」の心構えだとしたら、これは「守り」の心構えを
教えてくれました。

ブックオフとかで探せば100円であるかもしれないし、図書館にもあると
思うので、お勧めでございます。
アメリカの普通の億万長者の生活が描かれているのですが、
とても普通の生活、いえ賢い生活をしているな〜と感心しきりでした。


(2) 「素敵な奥さん」(雑誌)

これも図書館で借りてよく見るんですが、お勧めです。
特に男性が見ると、世の女性にはこんな工夫をする人がいるのか!
と驚くこと間違いなしです。

ただ、注意点としては自分の奥さんと比較して、この人スゴイな〜とか言わない事(笑)
この雑誌で得られる知識を実践するだけで、かなり家計が改善されますよ。



★最後に★


最近日記の形式を上から新しい順番から、古い順番に替えてみました。
つまり最新の日記はページの一番下にきているわけです。

私の日記って続きものがあったりするので、古い⇒新しい順番の方が
見易いと判断したからなのですが、実際にご覧になれている
立場の方からですと、どうなのでしょうか?

他のホームページを見ても、ほぼ100%新しい日記が上にきているん
ですが・・・
もし見ずらい!という意見がありましたら、ぜひ指摘をお願い致します(_ _)


6月17日(木)

今日の独り言内容
◎こんな営業マンは嫌
◎最後に


★こんな営業マンは嫌★


世間にはいろいなタイプの人間がいますが、不動産業界にもいろいろな
タイプの営業担当がいらっしゃいます。

当然話のネタとしては、ダメネタになるのですが・・




<人物ファイルNO.1 間違える男>

まずMY茨城アパートの賃貸を担当して下さっているEさん。
彼はとても誠実な人柄で、会社も地域NO1のお店となかなかですが、、
彼にはひとつ大きな欠点(?)が!

それは、



頻繁に間違い電話をする(−−;)



会社で忙しく仕事をしていると、Eさんから電話が!!
入居者が決まったのか!?と部屋を飛び出し(←お〜い、コテツ仕事しろ!)

非常階段をダッシュで駆け下り、足腰の弱い役員を「失礼!」と言って
強引に抜き去り、社外へ出て満面笑みでTEL♪

「Eさん、どうしました?何かいい話ですか〜??」

「・・・・・・・・・・・??(沈黙)」

「もしも〜し、Eさん?コテツですよ〜」

「・・・・コテツさん?どうしたんですか??何かありましたか???」


何かありましたか?って、あんたが電話したんやろ!!
と心の中で突っ込みつつ、多分良い話ではないことを感じ始める。

「あの〜、今私の携帯の方に電話を頂いたので、折り返し電話したんですが・・」



「えっ!?コテツさんの携帯に?」


はい、これで間違い電話は5回目ですが・・とは言わずに(言えずに)
「じゃあ〜特に問題はないんですね!」と爽やかに電話を切って会社に
ダッシュでまた戻る。
帰りの非常階段が辛いのは登りのせいだけじゃない!


彼は一体誰とコテツを間違えてかけてるのだろう??
そして、なぜ間違えてもそれを直さないのだろう、不思議だ!!

だがもっと不思議なのは、これだけ間違えられても
なぜか彼から電話だと、思いっきり良い事を期待して
電話に出てしまうコテツ自身だったりもする。
(私の前世は忠犬だったのか?)



<人物ファイルNO.2 忘れる男>


もの忘れは誰にでもあります。
だからあまりそれを責めようとは思いませんが、、、


買付けの申込を忘れてくれたFさん!

それはあんまりだよ〜(; ;)シクシク

買付けっていや〜、そりゃ一大決心だったりするわけですよ。
それを1ヶ月間ほったらかしはないでしょう!
でもあの頃は何も言えず、ただ悲しんでいました。



<人物ファイルNO.3 郵送しない女性>


最近資料請求をした会社の女性営業担当者。
とても熱心で明るくハキハキとした方です。

そんな彼女に資料を頼むと・・・郵送をしないで


必ず自宅に届けに来ます!

人と会うのは嫌いではないので、それ自体はいいのですが
彼女を恐れる訳は、夜遅くに社宅の玄関先で


「これはお買い得アパートですよ!」
「利回りいいっすよ!」

明るきハキハキした素敵な声が深夜の社宅にこだまする〜。。
お願い、夜はテンション&声のトーンを少し下げてください(T T)
あ〜周りの目が恐い。。




★最後に★

最近絵文字っていいな〜と思うようになってきました。
(−−;)(T T)これくらいしか知りませんが(少なッ!)

もっといっぱい使いこなせたら楽しいだろうな〜。。
みなさんはどんな絵文字をご存知ですか??

愛嬌がある楽しいやつご存知の方いらしたらぜひぜひ
コテツに教えて下さいまし〜。。



6月15日(火)

今日の独り言内容
◎物件下見へ!結果V
◎最後に


★物件下見へ!結果V★

例えばの話として想像して下さいね。


あなたは満室の投資用アパート物件を購入します。
利回りも十分確保し、お宝物件を購入できたと満足しています。

ところが、数ヶ月すると一部屋、また一部屋と空室が出てきます。
今まで満室だったしすぐに決まるさ!そう楽観しているのものの、
満室どころか一部屋も埋まらない。
焦りから、家賃の値下げを行うが、それでも思うようには決まりません。
ついに次空室がでれば、月のキャッシュフローがマイナスに。。



嫌な想像をさせてゴメンなさい。。
でも今回の物件を購入すると自分がこうなる気がします。
なぜなら満室の理由が理解出来ていないからです。


下見を行った限り、自分で想像できる満室の理由は
(1)現在の客付けを行っている業者が外国人労働者に対してパイプを持っている
(2)現在の物件所有者が外国人労働者に対してパイプを持っている

もし(1)であれば、そのまま賃貸業者と契約することで満室を継続できる
かもしれませんが、もし(2)の理由であれば大変なことになります。

これから登記簿で所有者については詳しく調べる予定ですが、
もしこの所有者が外国人労働者を確保できる立場にあるとすれば、
この物件の魅力度は一気に変わってきます。

そして調べた限りでは(2)の可能性が高いように思えます。
するともうひとつ気になることが、出てきます。

入居者リストの中に、「販売前直前の法人借上げ」が2部屋あるんですね。
下見では、その部屋には人は住んでいません。
この法人借上げをしている会社はどこの会社で、どうやって見つけて
きたんでしょうか?販売直前に。

ここから先は想像の世界なので、これくらいにしますが
この件からとても大事なことが1つ導かれます。

物件を購入する際には、その物件が全室満室だとしても、
全室空室だと仮定し、満室にすることが出来るかどうかを判別する!



コテツの場合、値段の安い訳あり(?)中古物件を検討する機会が
多いのですが、ついつい表面的な利回りに目がいっています。

ただ、表示されている利回りはあくまでその「瞬間」を表しているに
過ぎません。(当たり前ですがとても大事ですよね)
何年かすれば退去する住民が出てくるし、もっと長い目でみれば
今いる入居者は全員入れ替わっている可能性もあります。

今の利回り以上に、今後自分で(もちろん業者の力を借りて)
満室にできる物件か?それも根拠のある理由か?
最近このへんがとても大事だとつくづく感じているコテツでした。


今回の物件はもうしばらく調査しないと、まったく手が出せませんので
レポートは今回でいったん終了にしま〜す。。



★最後に★

最近朝に更新するスタイルがたいぶ定着してきました。
早起きは目が覚めるまでツライですが、なかなか気持ちいいです。

東京は梅雨に入っていますが、今週はとても天気に恵まれるようで、
うちのベランダにも日差しが入って、鳥の鳴き声が聞こえるとても
穏やかな状況です。

しかし、私が「夏の終わり」を口ずさむと、雀達が逃げて行きます、なぜ??


6月14日(月)

今日の独り言内容
◎物件下見へ!結果U
◎最後に


★物件下見へ!結果U★

今回の物件の売主は法人でした。
競売で購入した物件を今回転売する訳です。

13日の日記に書いたこの物件のリスクをまとめてみると


<補修費用リスク>

業者が競売購入→転売という場合は通常リフォームをかけて
ある程度綺麗にしたうえで、投資家に転売するケースが多いと
思いますが、今回はまったく手付かずの状態でした。

昭和63年の物件で、かなり痛みが激しいです。
階段部分の腐食が一番激しく、1階から上を見上げると、
表面が剥がれている部分ばかりです。

また、外側から建物の中も一部見えたのですが、フローリングの
剥がれもあり、床も随分軋んでいそうです。

購入した場合、比較的早い時期にリフォーム(補修)費用が
発生することが予想できます。しかも建物が約140坪もあるので
リフォーム費用もそれなりの金額です。
これが表面利回り18%とそろばんが合うか難しいところです。


<入居リスク>

物件のある地区なんですが、本厚木駅からはバス便(15分程度)になり
とても人気がない地区のようです。

物件の下見をしてから、本厚木駅前の不動産会社2社と海老名駅前の
不動産会社1社にこの地区の賃貸動向を聞いてきましたが、
この地区のことを「陸の孤島」と読んでいました・・・
学生・社会人ともにこの地区は敬遠されているようですし、何より
不動産会社がまったく勧めません。(これはかなり痛い!)

でもこの物件満室なんですよね〜。。
この地区には工場が多いのですが、今の入居者の人はそちらに
勤める外国人の方がほとんどなんです。
確かに本厚木の町にはいろいろな国の人をけっこう見かけました。

ただ、私が訪問した不動産会社ではこの手の客付けの経験は
ほとんどないとのことでした。
実際には本人ではなく、雇用する会社の担当者が住むところを
確保しているかもしれませんが、通常のルートではないのでしょうか?
もっと調べてみないと分かりません。

それと入居者の国籍がいろいろな上に、きちんとルールも決められていない
弊害だと思うのですが、ゴミ出しのマナーは酷かったです。
生ゴミがアパートの周りに散乱していたり、冷蔵庫・テレビ・自転車に留まらず、
車まで捨ててありました。 ^^;
入居リスクだけでなく、管理リスクも大きい物件です。

あと、もうひとつ(一番?)気になったことがありますが、それはまた後日に。



★最後に★

本厚木駅で久しぶりにカラオケをしてきました。
今一番のお気に入り「夏の終わり」を熱唱(?)

得点は「17点」^^;
なんだこの郷田たけし(ジャイアン)並の点数は・・

ならば「桜」で挽回だ〜とまたまた熱唱!
結果は「18点」(わ〜い、1点アップした(T T) )

なんなんだ、この異常に厳しい(?)採点は・・・
と、不満を感じながらも、これから社宅で鼻歌を歌うときは窓を
しめよう!そう決意したコテツでした。

点数はともかく、本厚木のカラオケ安かったですよ〜。。
1時間2人で560円(ジュース&アイスクリームフリー)
家の近くにも今秋できるそうなので楽しみです。
その時までには得点アップの予感!?


6月13日(日)

今日の独り言内容
◎迷子メールのお知らせ
◎物件下見へ!結果T
◎最後に


★迷子メールのお知らせ★

昨日にヤフーのフリーメールで「ども−♪はじめまして☆」というタイトルで
メールを下さった方。文章が文字化けしており、しかもその旨を返信すると、
エラーとなり返信もできない状態です。

せっかくメールを頂いたのに残念でなりません(T T)
もしこの日記をご覧になったら、お手数をお掛けして恐縮ですが、
再度メールを送信頂ければとても嬉しいです。



★物件下見へ!結果T★

昨日物件の下見に神奈川県の本厚木に行って来ました!
詳しい事はまた追って報告致しますが、感想を一言だけ・・


「ハイリスク・ハイリターンな物件だな〜」


<ハイリターン>
表面利回りが17%弱。しかもある程度の価格交渉は可能だと読んでいるので
利回りは18%〜19%程度になるかもしれない。

<ハイリターン>
・入居リスク
現在100%の入居率だが、特殊な入居者確保ルートを持たない限り自分には
この入居率を維持することは不可能(このへんについても後日詳しく・・)
・維持補修リスク
外部から見ただけでもかなり老朽化が進んでいる。室内も同様と想像すると
今後補修費用がかかることが想定される。



★最後に★


今日は友人夫婦とお互いの結婚記念日を祝して、横浜中華街へ行って来ます。
このご夫婦とは、「同じ日、同じ結婚式場で式を挙げ、同じ新婚旅行ツアーに参加」
したことからの縁で仲良くさせていただいています。

お互い結婚してこれで7年目に突入。
昨年は友人夫婦に待望のお子様も誕生で、今回初対面が楽しみです。
サンリオのおもちゃを買ったので、気にいってくれると嬉しいのですが・・

人間子供が出来ると、どれだけ親バカになるかもしっかり見てきます(笑)



6月12日(土)

今日の独り言内容
◎物件下見へレッツゴー
◎最後に



★物件下見へレッツゴー★

今日はこれから物件の下見に行って来ます〜♪
場所は神奈川県で物件価格は完全に予算オーバーです(T T)

今回の一番の目的はどれだけうまく価格交渉ができるか!
売主からすれば一番嫌な客ですね。。
でも、ただ安く!安く!と、ごねるのではなく、ちゃんと理路整然と価格交渉が
できなけば、成約はとても出来ないのが現実です。
(しかも不動産会社からも嫌われるし・・)

その為には物件の下見がとても重要になります。
今日は(も?)真剣勝負で頑張って参ります!

そうそう、売主には嫌な客と書きましたが、売主が法人だと所有不動産を
多少損しても売りたい!というニーズがあります。
今日の朝日新聞にも、「企業の不動産売却損 倍増」との見出しで記事が出てました。

これは2005年度から不動産の減損会計が強制適用され、企業の不動産の含み損を
先送りすることができなくなるためです。
つまり実際に売却しても、売却しなくても損失の計上が迫られる。
しかも売却せずに会計上の減損処理をするだけでは「損金」と認めなれない!

会計上のメリットもなくなり、所有していれば不動産市況の下落で損が膨らむ
可能性のある不動産を手放そうという動きが加速される当然の動きでもあります。

以上のことからも、私は価格交渉の成功の秘訣のひとつは売主が法人であるか!
こう考えております。



★最後に★

いま歌手の森山直太郎さんにはまっています。好きな曲は「夏の終わり」
まだ夏が始まってもいない時期、我家ではこの曲のがリピートでかかっています。

この森山さん、お若いのになんであんな歌詞が書けるのでしょう?
歌のうまさと共に脱帽です。あ〜コンサートに行きたいな〜。


6月10日(木)

今日の独り言内容
◎お酒は素晴らしぃ!?


★お酒は素晴らしぃ!?★

昨日は会社の同期と新宿で飲み会でした。
私は不動産投資を始めてから、めっきり飲みに行く機会を減らしました。

それまでは友人との付合いは大事と、ほとんどの飲み会には顔を出して
ましたが、最近はつきに1回程度に抑えてます。
頭金が貯まるまでの辛抱です!

もともとお酒には滅法弱いので、周りに迷惑をかけるケースも激減しました ^^;
(鹿児島や高知に転勤になったら、きっと1回は救急車のお世話になりそう・・)


お酒が入ると「笑い上戸」「泣き上戸」等いろいろありますが、私の場合は・・


「眠り上戸」です(ー。ー;)

とにかくビール一杯で幸せいっぱい&眠気いっぱいになります。
そんな時は飲み屋さんのトイレにヨイショ!と越し掛け15分程一眠り(←迷惑な奴です)
しかもきちんと自分で起きられず、だいたいは友人が起こしに来てくれます。

でもお店の便器が和式の時はとても困ります!(><)
そんな時にとった行動は、
手を洗う洗面器に台の曲線に沿って体を丸めて寝ていたことがある(そうです)

和式便器の周りに大量のティッシュペーパーをひき、和式便器の曲線に沿って
丸まって寝ていたこともある(そうです)

丸まるのが好きなのかな〜??? ^^;

そんな醜態をさらしていた私も、今はすっかり更正しています♪


6月9日(水)

今日の独り言内容
◎続、コテツ父さん・・

★続、コテツ父さん★


みなさん、もし三億円の宝くじが必ず当たる券がもらえるとしたら受取りますか?
私はたぶん受取りません(絶対!と言いたいが、何分欲があるもので・・)

「ウソだ〜、欲しいにきまってるはず」そう思った方、あなたは正しいです。
私もお金はとても欲しいのでも、ちろろんそういう気持ちもあります。。
でも、受取ることによって不幸になるお金(資産)もあると感じるんです。


>え?お金をもらってなんで不幸になるの?


それは身の丈を忘れてしまうからだと思います。
これが残念ながら自分の父でした。

コテツ父は今までいろいろな資産を受取っています。

・家(土地付き)  東京渋谷区の人気路線の駅から2分程度の好立地
・現金        生前分与として数千万円
(これはあくまで私の知る範囲で、もっと他にも受取っているかもしれません)

これだけ書くと「羨ましい人」なのかもしれませんが、経済的に考えると
この資産をもらったことはとても不幸な結果を招いています。

今の父の経済状態は、

家→借金のためにやむなく売却
現金→借金がまだ残っており、実質マイナス
職→無職
年金→なし

こんな状態になっています。
一体どうしてこんなことになったのでしょう?



★終わりに★

私にとって、自分の父のことを書くのは予想以上に難しいです。
尊敬のする気持ちと、その反対の気持ちが入り交じり、うまく文章がまとめられません(><)

今回の「続・コテツ父」も結局10回以上手直しをしたんですが、それでも
納得できる文章になってません。。(トホホ・・)
書きながら「あ〜これじゃ〜うまく言いたい事が伝わらないよ〜」と悶えながらPCに
向う日々がしばらく続きそうです(笑)


6月4日(金)

今日の独り言内容
◎金持ち父さんは・・
◎メインバンク作り

★金持ち父さんは・・★

今「金持ち父さんの予言」というロバート・キヨサキさんが書いた本を読んでいます。
ご存知「金持ち父さん、貧乏父さん」を書いた方ですね。

実はこの本は以前からあまり読む気がしませんでした。
この著者の本の好きなところは、ハウツーよりお金持ちになるための考え方や
心構えについて書かれていることです。

それが今度は「市場が暴落する」と予言をしているようなので、他の評論家と
同じような本と見なし、読まずにいました。

たまたまこの前図書館に行った時、新刊コーナーにひょっこりあったため、なんとなく
借りただけでしたが、今回も「考え方」や「心構え」は今までのシリーズ同様しっかり
載っていてなかなかの良書でした(まだ途中ですが)

この金持ち父さんシリーズを読んでいると、つくづく自分の親(特に父親)とその両親
(私から見れば祖父&祖母)のことについて考えます。


私の両親の家系を無理やり分類すると

■父→貧乏父さん(見事に)
■祖父&祖母→金持ち父さん&母さん



このようになります。

私が昔からちょっと人より金銭的な感覚が異なっていたのは、今思い返せば
この父と祖父母の影響がとても大きいと思います。

そして実の父を見ていると、人間考え方ひとつで簡単に貧乏になれるんだな〜
と気づかせてくれます。

私は自分の両親から遺産を引き継ぐ可能性はゼロ(マイナスの遺産はあるかも・・)
ですが、同時に「どういう行動を取るとお金を失っていくのか」という貴重な情報を
見ることはできました。

この日記を読んでいる方の多くは経済的な自由を目指す方だと思いますが、
反面教師も役にたつと思いますので、次回からプライベートなコテツ父に
ついて日記に書きたいと思います。
人間的にはとても尊敬している父ですが、こと経済的にはかなりアップダウンの激しい人生
を送っております。



★メインバンク作り★

最近本腰を入れてみようと思ってます。
自分の考え方や実際の経済力が否定される可能性もあり(銀行員様に)
若干の躊躇もありますが、積極的にまずは銀行をまわってみたいと思います。

まず目指すは「三井住友銀行」と「北陸銀行」!
(北陸銀行に初めて行った時の笑える(?)日記は4月5日「アパートローン大作戦?
をご覧下さい)

持ち物としては、自分の財務諸表(今年の月別収支、バランスシート、所有不動産明細)
を作成して窓口に突撃したいと思います。

三井住友銀行は夜間にも資産運用相談を受け付けているようなので、時間的にも
問題ないし、あとは行動あるのみ!


6月3日(木)

今日の独り言内容
◎だめだこりゃ〜


★だめだこりゃ〜★

早いもので2004年も五ヶ月も終わってしまい、6月になりました。
自分のリタイヤ日までもあと9年4ヶ月

先月は日記で悩みを書いたら、励ましてのメールを送ってくださった方がいて
とても嬉しかったです。
今月は梅雨に負けずに元気いっぱいでいきたい!と思ってます(笑)

元気ついでに今日は我家のおバカ夫婦会話の一部をご紹介します。
コユキの強い妨害にあいましたが1つ紹介しますので、こんな夫婦でも頑張っているのか(T T)
と元気の素として頂けたら本望です。。


<コテツ編>

日本女子バレー、韓国戦勝利の瞬間。。。
コテツ
「やった〜日本女子が五輪(ごわ)出場だ〜」
(これを見て「なにがおバカなの?」と思った方!貴方とは親友になれそう。メールください〜)

コユキに指摘されるまでの30数年間不覚にもこの読みだと信じて使用してまいりました。
む、無念じゃ〜。。まさに裏切られた気分、漢字に。。


<負けていませんコユキ編>

コユキ
「ほら、パパやママのダンコンの世代がさ〜」

●「ダンコン???」←コテツ脳3秒停止
●「ダンコン♪ダンコン♪ダンコン♪ダンコン♪ダンコン〜3兄弟」←あ〜この前NHK流行った歌か!
  と思う事0.3秒。
●あれ!?でも字余りだな〜!恐ろしい発言だと気づく0.1秒。

あなたなんば言っとるですか〜、びっくりするな〜も〜、、、
このパソコンで赤字を変換すると「
男根」になっちゃった!いや〜ん。。。

間違っても外で使ってはいけません。(T T)


っていうか、きっと今まで何回かは使っていて周りを凍りつかせたんだろうな〜。。
それとも笑いを抑えるのに周りが苦労したかどっちかなんだろうな〜。

先月はこの2つの話がメインでしたが、今回同様周りの人がぶっ飛ぶようなこの手の
会話を他にしていても、お互いがおかしいと気づかずに流されている可能性もありそうで
恐いんだよな〜(かなりの確率で)

あ〜こんなコテツ夫婦に幸あれ・・・


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