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2月22日(日)

捨てる神あれば拾う神あり。

いや・・

退去する人あれば入居する人あり

小心な自分が不安ながらも、暖かい声援で前向きになったから(?)
新しい入居者が1人決まりました。

苦しい時の入居者は神様のように感じます( ←普段から思いなさい


今回のことで(日記19日参照)、管理会社の重要性を改めて感じました。

今までは個人で営業されている不動産会社に管理&募集
をお願いしてました。
社長はおっとりしたいいおじさんなんだけど、ホームページはないし、
アパートの案内は白黒のコピーで、しかも修正をお願いすると、
新しく作らずに、鉛筆で上から書き直ししてしまう。

けっして悪気があるわけじゃなく、ただ前からのそのやり方で通用して
きたので、その会社にとってはそれが当たり前になっているだけ。

でも、これからを考えるとやはり心配。

そこで思い切って先月管理会社をもう1つ増やしました。
方法としては、これから募集を行った住人については、その募集を
行った管理会社が管理をする。
今までの住人については、退去するまで引き続き今の会社が管理する。

新しく募集&管理をお願いした会社はその地区で一番営業力がある会社。
担当者とは何度も打ち合わせを行い、アパートのコンセプトやこれからの
修繕や管理方法について話し合い、十分に信用ができると思い、お願いした。

自分の構想では、営業力のあるその会社が入居者を決めて、ゆくゆくは
全部屋その会社で管理をお願いする予定でいた。

その新しい会社から入居者が決まった報告が!!

やっぱり嬉しいし、これから3月末までも期待をしてます。
さらにリフォームにもやる気が帯びてきました。

人間の心ってなんて単純たんだろう!

( ↑ 人間じゃなくてコテツがね^^; <妻談>)


そんなことを思った今日この頃でした。。

2月21日(土)

ちょっと今興奮しています。(←最近こんな出だしばっかだな〜^^;)

それは今日読み終わった本のせい。
成功者の告白5年間の起業ノウハウを3時間で学べる物語 」(神田昌典)
ご存知カリスマ経営コンサルタントの神田さんの最新刊です。

第1章はあるサラリーマンがリストラをされて、起業をし、成功する物語。
ここまではよくある(?)独立成功の物語なんだけど、この本はその成功の
裏側(陰)にまで踏みこんでいる。
成功する事で人生の歯車が狂っていく様がリアルに書かれている。

成功・失敗・裏切り・家庭崩壊、いろいろな経験をした主人公が迎える最後。
泣けて、興奮して。本を読んだ後にこんな暖かい気持ちになったのは初めて。

タイトルの「5年間の起業ノウハウを3時間で学べる物語」って言葉がピッタリ。
今まで神田さんてスゴイ人だな〜、という認識だったけど、この本を読んでから
とても身近な友人のように(勝手に)感じてしまった(笑)

単なる有益なビジネス書ではなく、人生の中で大切な良書!
そんな一冊としてこの本をいつまでもそばに置いておこう。


・すでに独立している人
・独立を目指す人
・サラリーマン
・奥さん(女性)

にも読んで欲しい一冊。
この本の内容が多くの人に共有されれば素晴らしい事だ。
さっそく奥さんに読んでもらい始めました。(笑)

ところで悩みどうしたの?

そんな声が聞こえてきそうですが、だいぶ前向きになってきました。
今回へこみ日記をご覧になって暖かいメールをくださった方、
ありごとうございました。 ( _ _ )

ホームページをご覧になって下さる方、メールを下さる方、そんな方々に
支えられていると実感する今日この頃です。


2月19日(木)

ちょっと今、混乱しています。。
忙しいこともあるんだけど、それ以上に精神的に焦ってます。


それ程忙しくない時なのに、焦ってしまい何から手をつけていいか分らなく
なることってありませんか?
こう文章にできるようになったので、少しは落ち着いたのかもしれませんが。


事の始まりは1通の郵便。
不動産会社から毎月のごとく収支明細が送られて来た。

見ると2月末で住人の1人が退去、さらに3月末にも1人退去予定!!
これで入居者が6名から4名になり、購入した時の5名よりも少なくなることに!
10部屋のアパートなので入居率はこのままでは40%になります。

へこみました。


空室率が一時的に高くなる事は覚悟してましたが、それでも実際にこうなる
と辛いです。

土曜日に通知が来たのですが、その日は1日中
ブルー♪ブルー♪ブルー♪でした(頭の中ではドナドナが聞こえるし・・)


自分達の手でリフォームして、この物件を絶対満室にするんだ!
そう強い気持ちで望んだはずなのに、うっかりすると泣き言すら出てきそう。
イケナイ!イケナイ!


この事実を奥さんに伝えるかどうか迷いました。
きっと私以上に動揺するだろし、彼女の心を不安な気持ちが支配
することになる。

やはり彼女の平穏な日々を奪うことを考えれば、まだ伝える段階ではない。
まず入居者を確保して、その時に退去者のことを話そう。


・気持ちを強く持とう!
・物件を買ったことを後悔することなく、買えたことを感謝しよう!

・物件を買ったばかりの時の情熱を思い出し、さらにそれに火をつけよう!
・頭を悩みに使うことなく、知恵を出すために使おう!

こんな言葉を胸に刻みながら(少し痛いけど・・)前向きに頑張るか〜。。
よ〜し、、3月は毎週土日は茨城に行くことにしよう(体力が持てば・・)
結果はなるべくタイムリーに報告します。。(気力があれば・・)


2月15日(日)

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2月14日(土)

今日は久しぶりに投資物件の下見に行って来ました♪

一件目は中央線の国分寺駅から徒歩10分のアパート。
価格は2800万円で利回りは8.7%。人気の場所だけに利回りはかなり低め
だけれど、価格交渉が出来ればと思い物件を見学。

平成築物件ながら中々の古さで競争力も強そうではない。
間取はワンルーム(15u←狭い!)&ユニットバス&日当たりも悪い。
営業担当の方によると、あまり値引きする予定もなく、この内容と利回りでは
あえなく退散となる。

その他の物件資料をお茶を飲みながら拝見。。
全部で10件ほどあったが、どれも利回りはよろしくない!
やはり最近の不動産価格の高騰(利回りの低下)を感じてしまうな〜

そんな中唯一利回りが許せたのが、埼玉県朝霞市の物件(東武東上線)
利回りは約16%で合格♪部屋の広さも1DK24uで合格♪
駅から徒歩10分も一応合格♪利回りの高さの理由は売主の緊急の
資金入用!これも合格♪

ただ・・ただ・・昭和39年築はNG××かな〜。
アパート経営上問題はない!とのコメントを半分信じ、さらには恐い物見たさ
も手伝って奥さんと二人ですぐ行ってみることに!

まず東武東上線の朝霞台で降りたのだが、なんか寂しい駅前だったりする。
(地元の方見てたらゴメンなさい)
で、ずんずん歩いて行くとさらに活気が無くなっていく。。
途中激しくトイレに行くたくなったが、物件に着くまでの10分間に一軒も
コンビニがなかった・・(一体どんなところなんだ)

途中に数十年ぶりの、立○ョンベンを何度しようと思ったことか。(泣)
が、物件を見たらあまりのショックに尿意が止まりまちた。

とても寂しい街並みの中で、ひときわ寂しさを醸し出している物件。
外階段の古いトタンが破れかけてなんとも言えない痛々しい物件。
外の洗濯機は汚れ放題&その隣に大量のエ○ビデオが山積みの物件。
裏庭に古い枝やゴミ(チラシや新聞)が綺麗に散乱している物件。

辛いよ〜、辛いよ〜、寂しいよ〜!!!!!!!。。。
なんか物件が私に「僕を買って綺麗にしてよ〜」と叫んでいる気がしてきた。

そんな声を振り切って物件を後にして来た。
途中であの物件の裏庭でなら立ちショ○便がOKだったのでは?と
不謹慎極まりない事を考えながら家路についた。。


2月6日(金)

2月になり決算が近づき会社の方がかなり忙しくなってます。
その上青色申告の方もかなり苦戦して時間を取られて・・
きっと賢い人なら青色申告の会計ソフトを買ったり、税理士にお願いしたり
するんだろうが、私はどうも最初は自分でやらないと気が済まないらしい・・

エクセルを使って会計ソフトもどきを作ってなんとか頑張ってます。
ただ自作ソフトで作った資料はきっと税務署に認めてもらえないので
最後は自分で手書きになるんですが(笑)

そんな訳で大好きなホームページ作成から離れてしまってます。
今回は久しぶりの更新でウキウキ半分&ウトウト半分で更新してます。

今日の日記は本のご紹介です。
「書籍でお勉強」にも書いたのですが、「お宝不動産で金持ちになる」(沢孝史)
なんですが、この本を書いた本人が直接お勧め投稿して下さいました。

沢さんって一体どなた??と思ったのですが、昨年の金持ち父さんこと
ロバートキヨサキの講演で壇上に呼ばれスピーチを行った人のようです。
全く不動産のない状態から5年で、家賃の年収が2500万円になったのは
驚きです。(というか羨ましいな〜〜)

そんなご本人の投資法を記した実践の書だそうなので、2月26日の発売に
なったらチェックしてみるつもりです。
で、ホームページで宣伝を了承した替わりに(←偉そう??)このホームページ
をご覧になってメールを頂く方で一番多い質問「金融機関から融資を受ける
方法」について質問してみました。

その回答をそのまま以下に載せますね♪
▼▼▼▼▼▼
資金調達、つまり融資審査が通りやすい方法というのは単純にいうと担保価値のある物件を探すということですね。購入価格が担保価値にかぎりなく近い物件はなにかを考えることです。その条件に当てはめるとマンションの区分所有はNGです。マンションの場合、価格が手ごろであり、つい手がでますが、ここで安易に買わないほうがいいと思います。

そうすると残るのは一棟買いですが、マンション一棟買いは無理ですね。高いもんね。そうすると残された選択肢はアパートの一棟買い。それも中古です。(新築はやめましょう。無駄です)これを土地の評価額程度で買い付けられれば、銀行の担保価値はその80%が基本ですから、買い付け額の80%の融資は基本的にOKです。あと建物の部分を少しでも評価してもらえれば合計で90%近くまで融資してもらえると思います。

そうすると自己資金は買い付け価格の10%と諸費用として約10%、つまり購入価格の最低20%の自己資金があれば入手の可能性があります。3000万ならば自己資金は600万です。そのあたり、物件の評価や、安く買うための方法、それから銀行との交渉方法も本に書いてあります。私はこうやったらできました!ということで、必ずできるというわけではありませんが、参考にはなると思います。
▲▲▲▲▲

こんな風に丁寧な回答を頂きました。。
(最後にしっかり本のお勧めをしているのはさすが・・)
実際まだ読んでないのでなんとも言えませんが、きっと読むに値する
だろう本だと思います。
個人的には実体験を書かれている本は好きですから。


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