■2月14日（土） 今日は久しぶりに投資物件の下見に行って来ました♪ 一件目は中央線の国分寺駅から徒歩10分のアパート。 価格は2800万円で利回りは8.7%。人気の場所だけに利回りはかなり低め だけれど、価格交渉が出来ればと思い物件を見学。 平成築物件ながら中々の古さで競争力も強そうではない。 間取はワンルーム（１５�u←狭い！）＆ユニットバス＆日当たりも悪い。 営業担当の方によると、あまり値引きする予定もなく、この内容と利回りでは あえなく退散となる。 その他の物件資料をお茶を飲みながら拝見。。 全部で10件ほどあったが、どれも利回りはよろしくない！ やはり最近の不動産価格の高騰（利回りの低下）を感じてしまうな〜 そんな中唯一利回りが許せたのが、埼玉県朝霞市の物件（東武東上線） 利回りは約16%で合格♪部屋の広さも1ＤＫ24�uで合格♪ 駅から徒歩10分も一応合格♪利回りの高さの理由は売主の緊急の 資金入用！これも合格♪ ただ・・ただ・・昭和39年築はＮＧ××かな〜。 アパート経営上問題はない！とのコメントを半分信じ、さらには恐い物見たさ も手伝って奥さんと二人ですぐ行ってみることに！ まず東武東上線の朝霞台で降りたのだが、なんか寂しい駅前だったりする。 （地元の方見てたらゴメンなさい） で、ずんずん歩いて行くとさらに活気が無くなっていく。。 途中激しくトイレに行くたくなったが、物件に着くまでの10分間に一軒も コンビニがなかった・・（一体どんなところなんだ） 途中に数十年ぶりの、立○ョンベンを何度しようと思ったことか。（泣） が、物件を見たらあまりのショックに尿意が止まりまちた。 とても寂しい街並みの中で、ひときわ寂しさを醸し出している物件。 外階段の古いトタンが破れかけてなんとも言えない痛々しい物件。 外の洗濯機は汚れ放題＆その隣に大量のエ○ビデオが山積みの物件。 裏庭に古い枝やゴミ（チラシや新聞）が綺麗に散乱している物件。 辛いよ〜、辛いよ〜、寂しいよ〜！！！！！！！。。。 なんか物件が私に「僕を買って綺麗にしてよ〜」と叫んでいる気がしてきた。 そんな声を振り切って物件を後にして来た。 途中であの物件の裏庭でなら立ちショ○便がＯＫだったのでは？と 不謹慎極まりない事を考えながら家路についた。。

■2月6日（金） 2月になり決算が近づき会社の方がかなり忙しくなってます。 その上青色申告の方もかなり苦戦して時間を取られて・・ きっと賢い人なら青色申告の会計ソフトを買ったり、税理士にお願いしたり するんだろうが、私はどうも最初は自分でやらないと気が済まないらしい・・ エクセルを使って会計ソフトもどきを作ってなんとか頑張ってます。 ただ自作ソフトで作った資料はきっと税務署に認めてもらえないので 最後は自分で手書きになるんですが（笑） そんな訳で大好きなホームページ作成から離れてしまってます。 今回は久しぶりの更新でウキウキ半分＆ウトウト半分で更新してます。 今日の日記は本のご紹介です。 「書籍でお勉強」にも書いたのですが、「お宝不動産で金持ちになる」（沢孝史） なんですが、この本を書いた本人が直接お勧め投稿して下さいました。 沢さんって一体どなた？？と思ったのですが、昨年の金持ち父さんこと ロバートキヨサキの講演で壇上に呼ばれスピーチを行った人のようです。 全く不動産のない状態から5年で、家賃の年収が2500万円になったのは 驚きです。（というか羨ましいな〜〜） そんなご本人の投資法を記した実践の書だそうなので、2月26日の発売に なったらチェックしてみるつもりです。 で、ホームページで宣伝を了承した替わりに（←偉そう？？）このホームページ をご覧になってメールを頂く方で一番多い質問「金融機関から融資を受ける 方法」について質問してみました。 その回答をそのまま以下に載せますね♪ ▼▼▼▼▼▼ 資金調達、つまり融資審査が通りやすい方法というのは単純にいうと担保価値のある物件を探すということですね。購入価格が担保価値にかぎりなく近い物件はなにかを考えることです。その条件に当てはめるとマンションの区分所有はNGです。マンションの場合、価格が手ごろであり、つい手がでますが、ここで安易に買わないほうがいいと思います。 そうすると残るのは一棟買いですが、マンション一棟買いは無理ですね。高いもんね。そうすると残された選択肢はアパートの一棟買い。それも中古です。(新築はやめましょう。無駄です)これを土地の評価額程度で買い付けられれば、銀行の担保価値はその80%が基本ですから、買い付け額の80%の融資は基本的にOKです。あと建物の部分を少しでも評価してもらえれば合計で90%近くまで融資してもらえると思います。 そうすると自己資金は買い付け価格の10%と諸費用として約10%、つまり購入価格の最低20%の自己資金があれば入手の可能性があります。3000万ならば自己資金は600万です。そのあたり、物件の評価や、安く買うための方法、それから銀行との交渉方法も本に書いてあります。私はこうやったらできました!ということで、必ずできるというわけではありませんが、参考にはなると思います。 ▲▲▲▲▲ こんな風に丁寧な回答を頂きました。。 （最後にしっかり本のお勧めをしているのはさすが・・） 実際まだ読んでないのでなんとも言えませんが、きっと読むに値する だろう本だと思います。 個人的には実体験を書かれている本は好きですから。